三里屯SOHO商铺拍卖要点

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1、第十章 买受人与拍卖成交季 涛13601216621新浪博客季涛谈拍卖 第一节 买受人概述第二节 拍卖成交第三节 拍卖成交确认书第四节 买受人的法律责任第一节 买受人概述 一、买受人的含义拍卖法规定，买受人是指以最高应价购得 拍卖标的的竞买人。可以将买受人定义为：在拍卖中，以竞买 人身份参加竞价，并以最高应价购得拍卖标的 的公民、法人或者其他组织。二、买受人的特征 （一）买受人的前身应该是依法取得竞买资格 的竞买人 （二）买受人是拍卖中对拍卖标的做出最高应 价的竞买人 （三）买受人是最高应价得到拍卖师以公开买 定方式认可的竞买人三、买受人的权利 （一）取得拍卖标的权利作为买卖合同的买方，买受人

2、应享有的最 重要的一项权利就是取得所购标的的权利。拍卖法规定：“拍卖成交后，拍卖人应当按 照约定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照 约定将拍卖标的移交给买受人。”（二）请求出具成交证明权利拍卖法规定：“拍卖标的需要依法办理证照 变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当 持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关 行政管理机关办理手续。”对于需要依法办理证照变更、产权过户手 续的标的，在拍卖成交后，买受人有权要求拍 卖人为其出具拍卖成交证明。（三）约定佣金比例的权利拍卖法规定：“委托人、买受人可以与拍卖 人约定佣金比例”。如果竞买人事先未就拍卖佣金的比例与拍 卖人协商一致时，在拍卖成交后，买受人仍

3、享 有与拍卖人协商约定佣金比例的权利。（四）请求赔偿权作为拍卖合同的一方当事人，买受人有权 就拍卖人的过错给其造成的损失要求赔偿。拍卖法规定，拍卖人应当向竞买人说明拍 卖标的的瑕疵。拍卖人未说明拍卖标的的瑕疵 ，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人 要求赔偿。请求赔偿的诉讼时效为一年，自当 事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计 算。另外，还有以下几种情况下，买受人享有 赔偿请求权：1拍卖法规定：“违反本法第三十七条的 规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意 串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依 法承担赔偿责任。”2根据拍卖管理办法的规定，拍卖 企业因拍卖法律、法规禁止买卖的标的，拍

4、卖 所有权或者处分权有争议，未经司法、行政机 关确权的标的，或者拍卖尚未办结海关手续的 海关监管货物，而给买受人造成损失的，拍卖 企业应当给予赔偿。3根据拍卖管理办法的规定，拍卖 企业因雇佣未依法注册的拍卖师或其他人员充 任拍卖师主持拍卖活动，造成买受人损失的， 拍卖企业应当依法给予赔偿。（五）要求返还超额佣金的权利根据拍卖法的规定，拍卖人违反关于佣金 比例的规定收取佣金的，应当将超额部分返还 给委托人、买受人。（六）裁定请求权和协助执行书请求权在人民法院委托的民事强制执行拍卖中， 买受人有请求人民法院依法裁定和签发协助执 行书的权利。最高人民法院关于人民法院民事执行中 拍卖、变卖财产的规定规

5、定：“拍卖成交或者 以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定 ，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十 日内，送达买受人或者承受人。”四、买受人的义务买受人主要应当履行以下几项义务：（一）确认成交结果的义务拍卖法规定：“拍卖成交后，买受人和拍卖 人应当签署成交确认书。”拍卖成交后，签定成交确认书对拍卖人和 买受人而言，既是双方的一项重要的权利，也 是一项不得推卸的义务。（二）签署拍卖笔录的义务拍卖法规定：“拍卖人进行拍卖时，应当制 作拍卖笔录。拍卖笔录应当由拍卖师、记录人 签名；拍卖成交的，还应当由买受人签名。” 拍卖成交后，在拍卖笔录上签名是买受人 的一项法定义务。（三）支付成交价款的义务作

6、为买卖合同中的买受人，按约定支付拍 卖标的的价款是其最核心和最基本的一项合同 义务。拍卖标的的价款数额就是买受人在竞买时 提出的最高应价额。（四）支付拍卖佣金的义务拍卖企业作为中介机构，为委托人出卖物 品及竞买人竞购拍卖标的提供一系列的服务， 所以，委托人和买受人应当向拍卖人所付出的 劳动支付一定的报酬。因此，向拍卖人支付拍卖佣金也是买受人 的一项主要义务。（五）受领拍卖标的和支付保管费用的义务拍卖法规定：“买受人未能按照约定取得拍 卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违 约责任。买受人未按照约定受领拍卖标的的， 应当支付由此产生的保管费用。” 可见，按照约定取得拍卖标的是买受人最 重要的一

7、项法律权利；同时，拍卖成交后，按照约定受领拍卖标 的也是买受人应当履行的一项重要的法律义务 。第二节 拍卖成交一、拍卖成交的含义根据合同法的一般原理，合同的成立必须 具备两个条件：第一，存在双方或多方订约当事人。第二，订约当事人对合同的主要条款达成 合意。合同成立的根本标志在于，合同当事人就 合同的主要条款达成合意。合同成立的时间是由承诺实际生效的时间 所决定的，合同法规定：“承诺生效时合同成立”。拍卖法规定：“竞买人的最高应价经拍卖师 落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后， 拍卖成交”。在拍卖活动中，竞买人的应价行为是要约 ，拍卖师公开表示买定的行为是承诺。“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或

8、者以其他 公开表示买定的方式确认”意味着当事人就买卖 拍卖标的的核心内容达成一致，因此拍卖法规 定的“拍卖成交”应当是“合同成立”的意思。在大多数情况下，合同成立时即具备了生效的要 件，因而合同成立和生效时间通常是一致的。合同法规定：“依法成立的合同，自成立时生效。 ”但是合同成立并不等于合同生效。合同成立与生效需 要的条件是不同的。合同成立的条件是订约当事人就 合同的主要条款达成合意，但是合同成立只是合同生 效的前提之一，除了订约当事人就合同的主要条款达 成合意外，合同生效还需要具备其他条件，比如行为 人具有相应的民事行为能力、意思表示要真实、合同 内容不违反法律或社会公共利益，等等。有些合

9、同还须具备特殊要件方能生效，比如附条 件或附期限的合同、法律有特殊形式要求的合同。一般情况下，拍卖合同在成立的同时生效 ，即竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其 他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交，拍 卖合同生效。拍卖是否有效还要看当事人是否适格、当 事人的意思表示是否真实、拍卖活动是否违反 法律和社会公共利益，拍卖合同是否符合法律 所要求的形式等。在拍卖实践中，如果发生下列情形之一的，可能 导致无效：1拍卖人、委托人、买受人不具有法律规定的资 格或条件的；2拍卖当事人之间恶意串通，损害他人利益的；3拍卖标的属于法律规定禁止拍卖标的的；4因委托人、拍卖人对拍卖标的的欺诈行为而造 成或可能造成

10、买受人重大损失的；5拍卖活动违反法律、法规或者违反公开、公平 、公正原则的；无效拍卖自拍卖活动开始即无法律约束力。二、拍卖成交的条件拍卖法规定了拍卖成交的条件，即“竞买人 的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示 买定的方式确认后，拍卖成交”。拍卖法又规定：“拍卖成交后，买受人和拍 卖人应当签署成交确认书”。这里哪一个是拍卖成交的条件呢？实际上，拍卖成交的条件只有一个，即“竞 买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开 表示买定的方式确认后，拍卖成交”，也就是我 们通常所谓的“落槌成交”。将签定拍卖成交确认书也看作是拍卖成交 的一个条件的观点是错误的，理由之一：根据拍卖法的规定：“拍卖成交后，买

11、受人 和拍卖人应当签署成交确认书。”可见签订拍 卖成交确认书的前提是拍卖已经成交，而“拍 卖成交”是合同成立的意思。理由之二：与拍卖人签订拍卖成交确认书的主体 是买受人，而不是竞买人。因此，买受人与拍卖人签署成交确认书的 前提必须是拍卖已经成交。拍卖成交的条件：竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其 他公开表示买定的方式给予确认，拍卖成交是 合同成立的意思。拍卖成交确认书是对拍卖成交事实的书 面确认形式。因此，买受人拒绝签署拍卖成交确认书 并不影响拍卖成交。从司法实践来看，买受人拒绝签署拍卖 成交确认书的情况下，因证据的原因，可能 给拍卖人通过司法渠道主张权利带来一些困难 ，建议拍卖人在签署拍卖

12、成交确认书的技 术上进行改进，并尽可能地减少买受人拒绝签 署拍卖成交确认书情况的发生。三、拍卖成交的方式拍卖成交的方式有别于一般买卖的成交方 式。一般买卖合同只需要经过买卖双方公开或 私下协商一致即可，而拍卖必须经过公开的竞 价程序，并以特殊的方式表示买定才能成立。（一）合同订立的含义合同的订立就是合同当事人进行协商，使 各方的意思表示趋于一致的过程。合同法规定：“当事人订立合同，采取要约 、承诺方式”。要约和承诺是合同订立的基本程 序，只有一方当事人的要约被另一方当事人承 诺，合同才能成立。合同法规定：“要约是指希望和他人订立合 同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定 ：内容具体确定；表明

13、经受要约人承诺，要约 人即受该意思表示约束”。合同法规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表 示”。承诺的法律效力在于，承诺一经作出，并送达要 约人，合同即告成立，要约人不得加以拒绝。承诺应当具备的条件包括：承诺必须由受要约人 作出；承诺必须向要约人作出；承诺的内容须与要约 的内容一致；承诺应在要约有效期内作出。承诺生效 的时间直接决定了合同成立的时间。根据合同法的规定，受要约人将承诺的意思送达 要约人时，承诺才能生效。承诺一经送达要约人即发 生法律效力，合同也随之成立。（二）拍卖合同订立的特殊性1、在拍卖中，竞买人的应价行为是要约，拍卖中 的要约具有如下特点：第一，要约人在要约前要经过一个特殊

14、的登记程 序，只有经过竞买登记，取得竞买人资格的人才能向 拍卖人发出要约。第二，拍卖中，竞买人通常应在拍卖人公开举行 的拍卖会上，才能向拍卖人做要约表示。在拍卖会前 ，竞买人向拍卖人所做的要约表示不产生要约的法律 效力。第三，拍卖人必须为多个潜在的要约人提 供可以同时进行要约的条件和环境。拍卖表现 为“公开竞价”，参加拍卖会的竞买人可以向拍 卖人发出要约，也可以不发出要约，但是拍卖 人必须为多个竞买人提供可以“竞相”进行要约 的条件和环境。第四，竞买人在向拍卖人要约时，一般应 同时将自己的要约无保留地转达给其他竞买人 ，才能有效（密封报价的拍卖方式除外）。每 一个竞买人都将在同一时间了解到其他

15、竞买人 向拍卖人发出的要约内容，同时，也必须将自 己向拍卖人发出的要约内容公开告知其他竞买 人。第五，竞买人的要约一般采用“公开的明示 ”方式来表示，比如举牌应价。（密封投标式拍 卖除外）第六，竞买人的要约主要是针对拍卖标的 价款所做的要约，对拍卖人在拍卖公告或竞买 规则中列明的拍卖标的的其他内容，诸如数量 、质量、交付方式、交付时间、交付地点等， 一般在办理竞买登记时已经予以了认可。在拍卖中，同一个竞买人也会反复作出多 次要约，但是都是针对拍卖标的的价款所做出 的。第七，与一般买卖合同的订立不同，拍卖 中竞买人的要约一经作出，即不得以任何理由 撤回。对自己的要约作出的任何变更都将视为 是一个

16、新的要约，而且变更必须符合拍卖规则 的特殊约定。第八，竞买人的要约在出现了另一个符合 拍卖规则的新要约时，将自动失效。2、在拍卖中，拍卖师的落槌行为或其他公 开表示买定的行为是承诺，拍卖中的承诺具有 如下特点：第一，拍卖人的承诺方式比较特殊，一般 是以“落槌”的方式来表示，也可以采用约定 的其他表示买定的方式。承诺的方式成为承诺 生效的特殊要件。第二，拍卖人的承诺行为一般应在一个特 定的地点和时间公开进行。拍卖人不能私下对 竞买人的要约进行承诺。第三，拍卖人只或只能对竞买人代表最高 应价的要约进行承诺。第四，按照拍卖惯例，拍卖人在承诺之前 应当进行特殊的提示，比如采用“三声报价”， 在确认无更高应价时才能承诺。第五，拍卖人的承诺一经做出，立即生效 ，承诺不能撤回，也不能变更。拍卖会就是多个竞买人竞相向拍卖人发出 要约，由拍卖人对代表最高应价的要约进行承 诺的特殊形式的合同订立过程。四、三声报价与落槌买定落槌买定虽是拍卖师主持中最常用的表示拍卖成 交的方式，但是这并不是唯一的方式。对此拍卖法在 立法时给