美国房地产行业特征和规律

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1、Zion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司美国住宅地产行业规律分析万科中长期规划项目初期报告 标杆研究报告之7Zion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司第一部分：美国房地产 行业特性Zion Consulting 机密美国房地产行业的特性美国房地产行业的三重属性，是国民经济的重要力量 经济支柱 政治稳定 社会公平美国房地产行业的“小公司效应” 美国房地产行业存在着变革与投资回报的超稳定结构Zion Consulting 机密房地产行业的三重特性之一-国家经济支柱美国社会经 济 支 柱政 治 稳 定社 会 公 平美国房地产业拥有其他行业无法比拟的三重属性Zion Co

2、nsulting 机密房地产行业是美国国民经济的支柱性产业半个世纪以来,房地产及其相关消费一直高居GDP的五分之一左右住房投资资家居花费费家庭消费费家居消费总计费总计Zion Consulting 机密住房及其相关的花费占据了国民经济非常重要的地位住房占全国国民经济有形资产的三分之一在1998年，平均来讲家用设 备占家庭资产的50%在2000年，在住房建设、改 造省的投资占有GDP的4%。 家庭消费和户主的同等支出 大概贡献了其中的10%。花 费在家用设备、家具和用品 和土地管理等贡献了大概 GDP的7%。Zion Consulting 机密房地产行业的三重特性之二-政治稳定基础美国社会经 济

3、 支 柱政 治 稳 定社 会 公 平美国房地产业拥有其他行业无法比拟的三重属性Zion Consulting 机密住宅繁荣给政府带来就业和税收的增长 住宅市场的繁荣刺激劳动就业市场的 增长。2001年，新建住宅市场在全国 范围内带来大约350万个就业岗位和 1660亿美元的收入。国家住宅修建联 合协会估计大约每修100套单家庭住 宅就可以支撑250个人全日的就业问 题。 除此之外，住宅修建好后还会继续为 当地政府提供财政和税收的支持，这 些税收大约每年每100个单家庭住宅 就可以达到50万美元。Zion Consulting 机密低收入家庭面临很大的住宅支付压力低收入家庭的住宅 支付压力很大，

4、无 论从租借还是自由 房屋的情况来看都 是如此低收入家庭的住宅 支付压力很大，无 论从租借还是自由 房屋的情况来看都 是如此 数据来源：美国居民住宅委员会的低收入家庭调查报告Zion Consulting 机密低收入家庭的影响国家社会稳定 1996年全国范围的调查显示，2/3的无家可归者 都不同程度的存在酗酒、吸毒和不同程度的精神 疾病。 2003年的全国范围的调查显示，那些低收入家庭 （居无定所）的小孩面临没有接受正常教育的机 会，不能与其他的小孩正常的交往，甚至存在食 物短缺的危险，这些家庭的增多，必然会对未来 社会的稳定造成一定的影响。 美国国家住宅委员会的调查报告显示，在全国范 围内大

5、约有1300万家庭需要花费整个家庭收入的 1/2 以上去支付与住宅相关的费用，或居住在条 件十分恶劣的环境下。 63%的无家可归的妇女和58%的低收入家庭的妇 女都受到来自家庭的暴力事件的困扰。Zion Consulting 机密房地产行业的三重特性之三-社会公平美国社会经 济 支 柱政 治 稳 定社 会 公 平美国房地产业拥有其他行业无法比拟的三重属性Zion Consulting 机密不同的种族的住房拥有率存在明显的差异Zion Consulting 机密不同的家庭收入状况面临不同的住房压力Zion Consulting 机密许多地区的低收入家庭无能力购买新建的住宅Zion Consult

6、ing 机密美国房地产行业的特性美国房地产行业的三重属性，是国民经济的重要力量 经济支柱 政治稳定 社会公平美国房地产行业的“小公司效应”美国房地产行业存在着变革与投资回报的超稳定结构Zion Consulting 机密目前美国房地产行业存在着“小公司效应”什么叫小公司效应： 一旦公司的核心能力存在于个人， 而不是公司组织内部的时候 一旦这一行业的比较优势很容易打 败核心能力的时候 这个行业就将是小公司淘汰大公司。Zion Consulting 机密房地产行业目前处于产业发展的初级阶段行业集中程度100%5%10%20%50%90%开创规模专营平衡与联盟行业整合不同阶段 行业前3-5家企 业市

7、场份额美国房地产行业目前 所处的位置12%-13%35%70%Zion Consulting 机密这一阶段特点是：比较竞争优势很容易打败核心竞争力（土地）资源性 （供应链）区域性 （消费）个性化强烈区域 化 比较优势市场化 规模化 工业化强烈标准 化 核心优势Zion Consulting 机密企业的市场表现是努力“建立规模”处于该阶段的企业的特点是：通过收购竞争对手、扩大势力范围，最大的几家公司开始突显出来。 随着行业的快速整台。第二阶段中的前几位大公司将拥有总共 10%45%的市场份额。 在这一阶段会有大量的兼并，企业必须锻炼自己的兼并技能，这包括 学会如何在吸纳新公司的同时，谨慎地保持自

8、己的核心文化； 以及想方设法留住被兼并的公司中最优秀的员工； 此外，创建一个可升级的IT平台，对于尽快整合被收购的公司也非常关键 。 只有行业中数一数二的公司才能进入第三阶段，这些公司在最重要的 市场上能兼并主要的竞争对手，为了进一步发展，他们还应进行全球 扩张。大量小型企业存在是这个阶段行业发展的一个显著特点Zion Consulting 机密小型住宅开发企业的存在有其明显的经济基础消费者的 需求特性大型企业 发展水平市场上的游资小型企业的 生存空间需求层次的多样性 和需求地域的广泛 性使大型企业难以 覆盖所有的消费者 需求，给小企业市 场机会目前大型企业的资金实 力和管理水平都还不足 以支

9、撑覆盖全部消费者 需求的企业体系住宅开发企业的相对稳定的 赢利性给许多“游资”进入住宅 市场，进行投机操作Zion Consulting 机密小型住宅开发企业的存在有其明显的经济基础 从行业生命周期来看，美国住宅业的还处于其生命周期的成长期的 中期，这个产业时期的特点就是行业规模不断快速增长，行业内企 业自由竞争，这给小企业一些机会。 消费者需求的多样性和广泛性性给了小型企业的生存空间 多样性：主要指消费需求层次。大部分企业（后来部分成长为大型企业）关注 主流消费趋势，这给关注非主流消费趋势的企业以生存空间 广泛性：主要指地域发展的广泛性。由于全国经济发展的不平衡，如东部发展 明显快于西部，这

10、客观上给关注西部地区细分市场的企业（本地）生存空间 住宅开发企业的相对稳定的赢利性给许多“游资”进入住宅开发进 行投机操作 客观上来讲：企业的成长需要一定的时间积累，包括管理能力的塑 造和资金的积累。住宅产业的发展到目前还没有形成寡头垄断的局 面，还处于一个自由竞争的态势，形成大量小企业与大企业共存的 局面，这种局面还将继续存在，只不过逐渐向垄断竞争过渡。Zion Consulting 机密美国房地产行业的特性美国房地产行业的三重属性，是国民经济的重要力量 经济支柱 政治稳定 社会公平 美国房地产行业的“小公司效应”美国房地产行业存在着变革与投资回报的超稳定结构Zion Consulting

11、机密房地产行业存在着变革与投资回报的超稳定结构什么叫超稳定的变革与投资回报结构： 新技术的引进很快为所有参与者共享 新的参与者不会对原有参与者构成大的 威胁 新的领导者的强大不是对原有领导者强 大的否定Zion Consulting 机密行业整体的盈利性在增加该行业的盈利性 大型房屋建筑商投资回报情况 19852002年五年回报率曲线平均11.9Zion Consulting 机密在美国，相对于其他行业，房地产行业是处于平均盈利水 平的行业美国不同行业的盈利性比较11.9%Zion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司第二部分：产业经济 周期性表现Zion Consulting 机密

12、进入20世纪50年代后，行业周期波动时间拉长，但短期波 动频繁，约为5年一次，反映行业经济自我调整加强。 这期间行业发展有6次（部分包含在大的行业调整过程中）短期 的波动： 55年-59年 历时5年 59年-62年 历时4年 65年-68年 历时4年 73年-77年 历时5年 80年-84年 历时5年 89年-95年 历时7年 进入90年后行业发展比较平稳，没有出现大的起伏，呈现出健康 的增长态势短期波动时间平均5 年左右Zion Consulting 机密后50年的行业经济波动伴随着产业结构升级 本世纪后50年经历的3次产业经济波动中，1950年 、1972年和1999年这3个时间点具有特殊

13、的代表意 义： 1950年是二战结束后第一个行业经济繁荣期的中间 时点。表现出鲜明的那个行业周期的特点，同时 1950年单家庭住宅的开工达到创纪录的高峰。 1972年是二战结束后第二个也是本世纪第五个行业 经济繁荣期的中间时点。在那个时期，多家庭住宅 呈现快速增长态势。新开工的房屋数量达到历史高 峰。 1999年是本世纪第三个行业经济繁荣期，单家庭住 宅销量出现再次增长的形势，同时由于各种金融服 务手段的实施，行业整合的加剧而表现出不同的特 点。 三次行业经济的波动伴随房地产行业产业结构的升 级Zion Consulting 机密产业结构升级-金融服务美国房地产行业金融发展阶段1、（60年代）

14、不动产 信托投资2、（70年代）住房抵押 贷款证券化3、（90年代）商业不动 产抵押贷款证券化 从1960年房地产缺乏资 金开始，出现了不动产信 托投资，这实际上是一种 股权投资，到目前为止每 年大概是2千到3千亿美元 。 70年代开始出现住房 抵押贷款证券化，这是 对美国的银行体系地方 化的一个突破，因为地 方性银行没有资金来支 持信贷，所以70年美国 开始发展了抵押信贷的 证券化。90年代的时候出 现商业不动产抵押 贷款证券化Zion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司第三部分：住宅产业增 长波动的驱动因素分析Zion Consulting 机密住宅产业增长波动的驱动因素分析利

15、率 人口 金融杠杆 生活方式Zion Consulting 机密抵押贷款利率的下降进一步推动房地产市场的 繁荣抵押贷款利率 不断降低新开工住宅套 数不断升高Zion Consulting 机密抵押贷款利率变化对住宅销售的影响新屋销售套 数抵押贷款 利 率新屋销售套数1 抵押贷款利率- 0.708 0270 81数据来源：美国商务部经济分析局住宅的销售与抵押贷款利率呈现 显著的负相关特性（-0.71），即 年度新屋销售状况与抵押贷款利 率之间呈一定的反比关系Zion Consulting 机密住宅产业增长波动的驱动因素分析利率 人口 金融杠杆 生活方式Zion Consulting 机密人口因素

16、对住宅市场的影响表现在三个维度消费者生命阶段人口流动特性经济、收入情况农村人口城市人口亚洲移民非洲移民非西白人本国 居民外来 移民未婚已婚 无子已婚 有子中年老年离异特别关注 婴儿潮家庭月入2000下家庭月入4000家庭月入8000婴儿潮和移民潮是住宅 市场需要特别关注的两 个影响因素等。据有明显的 区域特性Zion Consulting 机密住宅市场变化的原始驱动因素来自于“人”的变 化1971- 19801981- 19901991- 20002001- 2010 E 家庭改变（形成/ 拆分）1578128111371255更多的需求（1）151219184223拆迁/损坏产生的 需求（2）333214343344总需求2062171416641822(1)需要更大的第二套住宅（至少是二次置业） (2)由于房屋损坏和年久失修等原因而需要