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1、石梅山庄调研报告项目产品营销 概述 区域 总规 政策目录概述n地理：项目位于海南省万宁市兴隆石梅湾兴梅大道，海南东线高速公路、海南东线轻轨站点就在此处 n项目总规模： 总占地面积：约5000亩，约333万 总建筑面积：折合平方米约412936.5 整体容积率：0.3 绿化率：60% n项目卖点：隔世却不离世，建筑隐秘在雨林溪谷中，却有毗邻主要交通线。万宁兴隆热带雨林，海南唯一 全海景高尔夫球场，海南最大免税商场将其簇拥在中心地带。概述n开发团队 开发商：海南嘉地置业有限公司 投资商：世嘉控股 物业管理公司：万宁石梅山庄物业管理有限公司 建筑设计单位：海南柏森建筑设计有限公司/景观设计：美国ED
2、SA、JWDA建筑施工：二十一冶建设有限公司 销售团队：开发商自售区域n石梅山庄地处兴隆三大国际旅游度假圈石梅湾迤逦的热带雨林核心，距离海口162公里、距离三亚82公里、下东线高速石梅和兴隆出口1.5公里处，距高铁3公里，与海直线距离2公里。n项目三面群山环抱，一面倚翠傍湖，风景迷眼，清幽袭人。是海南东海岸线上罕有的近海、靠山、临湖、富藏雨林、温泉，典藏山、海、湖、泉、溪、岸、果、林、园、墅、居、养等绝佳生态环境的度假养生天堂。海南唯一 全景高尔 夫球场海南最大海南最大 免税商城免税商城兴隆热带 植物园MARKETING DEPARTMENT组团 一期二期产品高档公寓、独栋别 墅、酒店、会所独
3、栋别墅占地面积（亩）8734127总建筑面积（）40万未定容积率0.7未定总体开发规划n石梅山庄项目总投资逾亿元，开发周期为10年，一期为3-5年，涵盖产品形态包括独栋别墅、多层花园洋房、酒店、高档会所、商业街等。一期拥有山顶公园、山地会所、湖岸会所等三大休闲会所，农耕果园、水疗SPA、游艇码头、钓鱼台、水岸高尔夫推杆练习场、攀岩等。 n正在销售的为一期的产品。一期873亩，40万独栋别墅、花园洋房，分为A、B、C三区。nA区占地329.03亩，包含47栋中高层住宅，一栋综合楼，建筑面积324970.53 ；nB区占地362.83亩，包含297栋低层别墅和一栋养生馆，建筑面积65601.56
4、；nC区占地115.19亩，包含94栋低层别墅和一条商业街，建筑面积22364.41 ；n总占地面积412936.50 。总体开发规划B区A区C区政策环境国家：国际旅游岛海南：生态万宁打造黄金海岸万宁： 1. 吸引投资2006年，万宁继续实施“大企业进入、大项目带动”战略，招商引资工作形势喜人，在成功 引进中信泰富集团、中信国安集团、上海鹏欣集团等一批大公司、大集团基础上，又引进了山东鲁 能集团、香港嘉嘉集团、中国太平洋建设集团等一批大企业参与万宁开发。石梅湾旅游度假区 -海南华润石梅湾旅游开发有限公司(华润集团在海南的全资附属公司) -总开发面积为12平方公里，总投资预计达50亿元，建设周期
5、为13年神州半岛项目 -中信泰富集团，总投资100亿，建设周期为10年。神州半岛项目总体规划面积约38平方公里博鳌亚洲论坛特别规划区(万宁区) -中信国安，博鳌亚洲论坛特别规划区122平方公里，在万宁市境内拥有57.7平方公里，建设周期5-10年 ，其中山 钦湾体育训练健身中心是第一个项目，总用地面积4311亩，计划投资20亿元，拟建36洞高尔夫球场及配套项目。美国芦荟日月湾水疗度假村项目 -日月湾水疗度假村由ECONET集团属下的海南万宁南洋开发有限公司投资兴建，规划占地面积515亩，拟投资4.2 亿元。2. 基础设施建设万宁乌场港离市区12公里，由海岸线长达10公里的乌场海 、春园海和鞍海
6、三个弧形海湾组成，水位深、避风条件好、无泥沙 回淤，无暗礁，航道通顺，2个1000吨泊位的码头现已建成投入使 用，是海南少有的天然良港；开发潜力较大的海港仍有港北港、坡 头港。万宁处于海南东线高速公路东线中点，海南东线高速公路 和海榆东线公路贯穿全境，公路纵横交错，四通八达。全市公路总 路程1227.5公里,路网密度65.5公里/百平方公里，大大高于全国平 均水平。政策环境政策环境项目产品营销总结 住宅 别墅 高端配套 分类规划 设计原则 产品特点目录MARKETING DEPARTMENT面积区间组团一期 二期高档公寓56-6585-95独栋别墅200-240200-300套数统计组团一期二
7、期独栋别墅391高档公寓4509（已售600多套）备注：8月10-9月10日期间客户全款支付可9.6折，并送1000-1500/装修优惠另：物业管理费：2.8/产品规划高端公寓/花园洋房（ A区 ）n经济指标： 总占地面积：329.03亩； 总建筑面积：324970.53 容 积 率：1.5； 总 户 数：包含47栋中高层住宅，一栋综合楼，总4500-4600套 户 型 区 间：55-65 ；85-95 住宅独栋别墅（B区）经济指标： 总占地面积： 362.83亩； 总建筑面积： 65601.56 容 积 率：0.27； 总 户 数： 297栋低层别墅和一栋养生馆 户 型 区 间： 200-2
8、40 别墅独栋别墅（C区）经济指标： 总占地面积： 115.19亩； 总建筑面积： 22364.41 容 积 率：0.3； 总 户 数： 94栋低层别墅和一条商业街； 户 型 区 间：200-240 别墅 高端配套商业配套一期拥有山顶公园、山地会所、湖岸会所等三大休闲会所，农耕果园、水疗SPA、高尔夫推杆 练习场、游艇码头、钓鱼台、攀岩等野奢生活配套设施。休闲配套社区内的风情商业街月综合楼两大 建筑综合体，设有超市、酒吧、餐饮、 娱乐、银行、邮政、电信、医疗、警务 室等，全面满足日常生活需求，提升居 住品位，生活无暇他求。 高端配套休闲配套 高端配套休闲会所项目产品营销总结 分类规划 设计原则
9、 产品特点目录 雨林 近海 双湖 溪谷 植物园 藤蔓缠绕 溪水潺潺 云雾缭绕 石梅山庄地处东线罕有的雨林中，四周天然林环抱，常年溪水潺潺，云雾缭绕，鸟语花香。空气中负氧离子含量 高，植物释放精气浓度大，是天然的疗养避暑度假胜地。 在海南东线的山海之间、雨林之中，其自然环境野性独具，一切都是古老、自然的、原生的，大海以博大奔放的 野性，雨林以清新奇特的野性，完美演绎这片秘境浪漫的、激情的、静谧的自然奢侈。雨林 在雨林中沐风 枕绿 听涛 亲水 石梅山庄距海3公里，在雨林之外，便是浩瀚的大海。在雨林中，沐风、枕绿、听涛、亲水，还可极目眺望大海 ，感受“碧海连天远”和“雨霁云色净、天旷月华清。老树列池
10、岩，修栏无人凭”之原生自然意境。 在这里， 5000年山海精神，以山野特有的奢侈，被浓缩成一座庄园石梅山庄。 在立面设计中运用了低调不张扬的平面弧形饰线，结合浅蓝灰的外墙颜色，形成与大海和谐统一的格 调。近海双湖 澄净如练 云随波远 令人心驰其间 石梅山庄拥有1130亩天然湖泊与自然水系，溪流湖泊面积逾75万平米，相当于75个国际标准足球场大 小面积。一期300亩近20万平方米湖泊，水系萦绕。 重重叠叠的雨林弯弯曲曲地延伸，林随水转，水随林绕。湖水四周，半岛环抱，湖岸旖旎，佳木葱笼， 层峦叠翠，雨林的苍翠倒映水中，偶尔有山风吹来，湖面涟漪泛起，波光粼粼，林晃影移，把人的暇像 引入一个朦胧而神秘
11、，深远而迷人的境地。 绿地系统分为公共绿地和庭院绿地，与庭院绿地有机融合，保证户户可亲草地，充分体现居住环境自然 化的构思溪谷 山色葱笼入胜境 空谷低回溪流声 石梅山庄雨林溪谷之水经年累月不知疲倦、源源不断地流 淌着，仿佛在向人们证明着它们生命的经久不息。清凉的溪 水，沿着崎岖的山径悠悠曲曲流淌，雨林的秀美、满目的翠 ，溪边的绿，九曲一徘徊地往前流淌着。 溪水深情款款地把自己的点点滴滴渗入雨林的深处，只想 以这样的方式永远的依偎在雨林的怀抱里。当溪水停下来休 息时，奇妙地荡漾在雨林之间的一泓碧绿的湖水之中。植物园 AAAA风景区 自然博物馆您的后花园 石梅山庄与4A风景区海南兴隆热带植物园连片
12、成景，园区内成百上千株热带奇异物种跃然眼帘， 置身5000亩热带植物园，便如同赏阅一本关于热带植物的百科全书，大自然的种种奇妙在这里五彩纷呈 。兴隆的咖啡豆、可可豆，国外引进的黄金椰子，鹧鸪茶、苦丁茶、香草兰等也是品茗之佳榴莲、 山竹等优质果树，热带植物种类浩若繁星各种奇特的热带植物花木组成一幅幅美丽的图画，置身其 中，犹如深处非洲热带雨林之感。所有这些，只是石梅山庄后后花园的惊鸿一瞥。项目产品营销总结 分类规划 设计原则 产品特点目录高级公寓阳光下，石梅山庄呈现出含蓄抒情的宁静，花园洋房轻盈简洁的线条，勾勒 出湛蓝天空下的一幅和谐画面。综合点式板式优点，扇形高低错落不振，形成最 大开敞面，户
13、户景观均好，每个组团均形成10-20亩不等园林景观，无需任何可 以的炫耀，质朴的印证着时光变迁的雨林山谷。主力户型为55-65一房及85-95两房，不动声色的传递出与生俱来的浪漫和 自然，每户均有独立大阳台，同时配以公共的花园、泳池，这样的浪漫是与整个 建筑低调的高贵相得益彰的。奢华装修自然景致度假享受配套完善独栋别墅一墅一境，雨林山地别墅特有的风骨石梅山庄，采用村落式低密度组团布局，各组团依山就势，根据所处区域的场地条件及景 观特色，有如神人信手撒落的珠玉，自然错落有致布置，因其丰富多变的视觉构成，不饰 雕琢而成雨林、湖岸、观海、溪谷别墅，每一栋别墅都有俯视时的开阔与畅达，更有离尘 的至高意
14、境，以迥异的天赋气质契合与之相匹配的、气质高贵的、钟情于自然的主人。独栋别墅创新L型布局，野奢度假屋村石梅山庄保证每一栋别墅的私密性，新颖独特，观景休闲自在逍遥；大面积客厅尽显主人气 派；落地式观景大窗，与山水、阳光自然亲密接触；独立餐厅既分割又通透，空间感觉流畅 。 独栋别墅采用创新的L型布局，将野奢度假屋的布局之精华，别墅生活的空间优势释放到极致 ，保证空间的最高实用率，220m2-240m2的独栋别墅其最小卧室的面积能达到约25m2，同 时也保证了别墅室内的采光采景，从而将自然野趣奢华度假感觉，完美引入家居生活当中。超大阳台清澈水系低奢悠闲独享泳池独栋别墅独栋别墅室内设计独栋别墅室内设计
15、项目产品营销总结 定位 推售 展示项目定位n 属性：5000亩雨林山谷 野奢度假屋村n 形象：退让，建筑对于自然保持最大的前辈， 一墅一境，雨林山地别墅特有的风骨。 和海南大多数以海景为主打招牌的楼盘不同，石梅山庄提出了“野奢”的营销概念，野之于“山野”，拥有5000亩雨林山谷，让中国的财富阶层在世外享受一把闲云野鹤，隐居山林的风度； “退让”体现石梅山庄对原生环境的配合，五千亩的土地，整体容积率不过0.3，把更大的空间留给原生雨林山湖的同时，也就意味着把更大的生活空间留给了住户； 没有联排、没有双拼，所有的别墅都是独栋，便是所谓的一墅一境，自成风景。看似不与别人争锋，其实早已位居上层，给住户极大地优越感。n 各类产品价格价格平稳，优惠创造吸引力 和石梅山庄对比度最高的楼盘绿中海，洋房价格大约同样是在9400-11000元/左右，别墅价格大约在30000-44000元/。去年底开盘位于香水湾区的富力湾，洋房价格约11000元/。 而石梅山庄项目开发周期长达10年，二期占地面积远远高于一期，因此其在定价时预留了一定的升值空间，首次开盘的洋房均价9800元/，促销期间，送千元装修和折扣，折合约8500 /，别墅价格大约在28000元-30
