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1、第九章 房产税、土地使用税和 耕地占用税法u第一节 房产税法u第二节 城镇土地使用税法u第三节 耕地占用税法 u【教学目的】本章是一个多税种章节，涉及房屋 、土地等不动产拥有、使用、占用中的财产征税 或行为征税。本章包括3部税法，分别是：房产税 法、城镇土地使用税法、耕地占用税法。通过本 章的学习，要求学生了解各税的基本原理，掌握 各税的主要税收制度，熟练掌握税额计算和征收 管理的主要方法。u【教学重点】各税的计税依据和应纳税额计算方 法及征管u【教学难点】房产税的计税依据和税额计算u【教学方法】课堂讲授、自学本章考情分析u本章是一个多税种章节，涉及房屋、土地等不动 产拥有、使用、占用中的财产
2、征税或行为征税。 本章包括3部税法，分别是：房产税法、城镇土地 使用税法、耕地占用税法。u本章中的房产税法和城镇土地使用税法，在以往 的税法考试教材中就涉及，但是作为历年考试的 非重点章，题型以客观题为主，每个税种题量2 3小题，分值23分；耕地占用税法是2009教材新 加入的内容。2009年7.5分，预计本章分数58分 左右。 2010年变化：u1.房产税：产权出典、无租使用，以房产 余值为计税依据；融资租赁的房产纳税时间。u2.城镇土地使用税：对地下建筑用地征收 城镇土地使用税。 本节属于非重点章中较为重要的小税种，考试题型除单选题 、多选题外，还可涉及计算题，预计题量23小题，分值23分
3、 左右。 本节新增及变化内容：（1）明确了房屋产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳 房产税；无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余 值代缴纳房产税。（2）明确了融资租赁的房产纳税时间：由承租人自融资租 赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。 一、基本原理 二、课税对象与征税范围 三、纳税人 四、税率 五、应纳税额的计算 六、减免税 七、征收管理第一节 房产税一、基本原理房产税是以房屋为征税对象，按照房 屋的计税余值或租金收入，向产权所有 人征收的一种财产税。房产税的特点：1.房产税属于财产 税中的个别财产税；2.征税范围限于城 镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使 用方式规
4、定征税办法。 二、征税对象与征税范围房产税的征税对象是房产。房产是指有屋面和维护 结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、 工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的 配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立 于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋 ，不征房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征 收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租 、出借的商品房应按规定征收房产税。 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，房 产税的征税范围不包括农村。 三、纳税人房产税的纳税人为房屋的产权所有人。具体为： 1.产权属国家所有的，由经营
5、管理单位纳税；产权属集体 和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 2.产权出典的，由承典人纳税。 3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人 或者使用人纳税。 4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者 使用人纳税。 5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。 【重要变化】自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企 业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税 暂行条例缴纳房产税。 四、税率（记住 ）房产税采用比例税率，税率分别为：u1、从价计征：1.2%u2、从租计征： 12%（个人，4%）五 、应纳税额的计算应纳税额=房产税的计税依据*适用税率 (一)从价计征房产税从
6、价计征，是指以房产余值为计税依 据，房产余值是房产原值减除10%-30%后的余值。 【解析1】自2009年1月1日起，对依照房产原值计 税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科 目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋 原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。 【解析2】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的， 要相应增加房屋的原值。 需要注意的特殊问题： 第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区 别对待： （1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房 产余值为计税依据计征房产税； （2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担 经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营 名义取得房产租金，因此应由出
7、租方按租金收 入计征房产税。 案例（2004年）某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月 l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险） ，投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元 ，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴 纳房产税（ ）。A.6.0万元B.9.6万元C.10.8万元D.15.6万元 【答案】C 【解析】以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入 ，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税 1000（1-20%）1.2%2+5012% 10.8（万元 ） 第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据 计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地 税务机
8、关根据实际情况确定。对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括 购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一 般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满 后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产 权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期 付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税 时应以房产余值计算征收，至于租赁内房产的 纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附 属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、 中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在 会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房 产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设
9、备和配套设施的 ，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相 应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施 中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不 再计入房产原值。 第四，居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房 产税。由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税 。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后 的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有 房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产 所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原 值；出租的，依照租金收入计征。 (二)从租计征房产税从租计征，是指以房屋出租取 得的租金收入为计税依据。租金收入是 房屋产权所有人出租房产使用权所得的 报酬，包括货币收入和实物收
10、入。（三）税额计算计计税方法计计税依据税 率税额计额计 算公式从价计计征房产计产计 税余值值1.2%全年应纳应纳 税额额应应 税房产产原值值（1 -扣除比例） 1.2%从租计计征房屋租金12%（个 人为为 4%）全年应纳应纳 税额额租 金收入12%（个 人为为4%）案例u某企业2008年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其 中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5 万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计 税。该企业当年应缴纳房产税（ ）。A.4.8万元B.24万元C.27万元D.28.8万元u【答案】Cu【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临
11、街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应 纳房产税（3000-1000）（1-20%）1.2%+1000（1 -20%）1.2%12319.2+2.421.6 （万元）；出租 的房产按本年租金从租计征59（月）12%5.4（万 元），企业当年应纳房产税21.6+5.427（万元）。 案例u赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自 己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2008 年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租 金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（ ）。A.288元B.576元C.840元D.864元u【答案】Au【解析】应纳房产税120064%288（元
12、） 六、减免规定（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产 税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用 的生产、营业用房，不属于免税范围。 （二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、 医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体 育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所 有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。 （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产 税。 （四）个人所有非营业用的房产免征房产税。 个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面 积多少，一律免征房产税。 对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税 房产，应照章纳税。u（五）对行使国家行政
13、管理职能的中国人民银 行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自 用的房产，免征房产税。u（六）经财政部批准免税的其他房产。1.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有 关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以 上的，在房屋大修期间免征房产税。3.在基建工地为基建工程服务的各种工棚 、材料棚等临时性房屋，在施工期间一律免征 房产税；当施工结束后，施工企业将这种临时 性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基 建单位接受的次月起照章纳税。 案例u（2007年）某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房，9 月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值 100万元
14、的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万 元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2006 年企业该项固定资产应缴纳房产税（ ）。A.2.1万元B.2.31万元C.2.8万元D.3.08万元u【答案】Bu【解析】本题中9月厂房办理验收手续，10月计算房产税 ，当年为3个月。2006年应纳房产税1100（1-30%）1.2%3/12 2.31（万元） u5.对房管部门经租的居民住房。u6.对高校后勤实体免征房产税。u7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保 健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。u8.老年服务机构自用的房产。u9.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房 。u
15、10.对邮政部门坐落在征税范围内的房产需交房产 税，反之，则不交房产税。u11.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂 免征收房产税。不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企 业。 u12.自2006年1月1日起至2008年12月31日，对为高校学生 提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓 ，免征房产税。 案例u（2008年）某供热企业2007年拥有的生产用房原 值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其 中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规 定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007年 应缴纳房产税（ ）A.13.44万元B.28.56万元C.42万元D
16、.60万元u【答案】Bu【解析】对于兼营供热的企业，可按向居民供热 收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免 税界限。 房产税 5000（130%） 1.2%1700250028.56（万元） 案例u（2005年）下列各项中，关于房产税的免税规定 表述正确的有（ ）。A.对高校后勤实体免征房产税B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产 税D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修 期间可免征房产税u【答案】AC 八、征收管理（一）纳税义务发生时间重点是：纳税义务发生时间当月与次月区分 房产用途纳税义务发生时间：纳税人将原有房产用于生 产经营从生产经营之月起纳税人自行新建房屋用于 生产经营从建成之次月起委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，应 从使用或出租、出借的当月起）纳税人购置新建商品房自房屋交付使用之次月起购置存量房自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋
