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1、Company name美格行商业地产顾问机构中国物业业教育网 Pw w w . m e g a r o a d . n e t 万科深圳社区商业营销策略解读谨呈：万科集团谨呈：万科集团、美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoad中国物业业教育网 P中国物业业教育网 PPage 2前 言美格行商业地产作为专业的商业地产服务商，致力于商业地产的长期实践与研究，先后操作了一百多个商业地产项目，包括购物中心、专业市场、社区商业、城市综合体等不同形态的商业物业。对于社区商业，美格行曾专门组队，就深圳40多
2、个大中型社区商业的市场定位、业态规划、面积配比等专业问题进行了深入的调查研究。同时，我们也有幸负责了布吉东大街、万科城风情步行街、中海月朗苑壹街、万象中心街、万科金域道、龙城一街、龙华中心街、西岸原味街、振业城商业街等多个典型社区商业项目的营销工作， 并取得了较好结果。本次演讲，主要立足于我司过往操作的社区商业营销案例展开，重在沟通与交流。美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoad中国物业业教育网 P中国物业业教育网 PPage 3社区商业营销策略解读纲要PART 2 以售为主的社区商业到底需不需
3、要招商？PART 3 商铺营销与住宅营销的区别？PART 1 社区商业通常面临的难题？PART 1 社区商业通常面临的难题 ？租与与售的矛盾的矛盾中国物业业教育网 P美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoad中国物业业教育网 P中国物业业教育网 PPage 5租与售的矛盾只售不租只售不租发展商丢失自主权发展商丢失自主权只租不售只租不售l l做不旺做不旺l l达不到发展商的预期达不到发展商的预期租与售l l需组建一批专业团队需组建一批专业团队l l招商难度较高招商难度较高l l培育期较长培育期较长l
4、 l前期投入较大前期投入较大发展商后期麻烦较多发展商后期麻烦较多美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoad中国物业业教育网 P中国物业业教育网 PPage 6发展商面临的现实问题Question发展商不想过多麻烦发展商不想过多麻烦发展商需求资金回笼且创造高收益发展商需求资金回笼且创造高收益短期内租金不能支撑售价短期内租金不能支撑售价美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoad中国物业业教育网 P中国物业
5、业教育网 PPage 7结论社区商业基本上以售为主PART 2 以售为主的社区商业到底需不需要招商 ？美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoad中国物业业教育网 P中国物业业教育网 PPage 9Situation1（Situation）1能招到商家，对销售说法有支撑，并能配合营销时间节点的项目，但租金未必能支撑售价。此种情况适合主力店招商，或关键节点位的代表性商家的招商。美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.M
6、egaRoad中国物业业教育网 P中国物业业教育网 PPage 10Situation2（Situation）2招商可行，租金可以支撑售价，并可配合营销时间节点。此种情况适合带租约销售美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoad中国物业业教育网 P中国物业业教育网 PPage 11Situation3（Situation）3项目短期内难于实现招商，或租金过低，制约销售。此种情况适合直接销售，作简单的业态规划指引，充分描绘项目的未来预期。美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD RE
7、AL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoad中国物业业教育网 P中国物业业教育网 PPage 12结 论社区商业的销售多采用 主力店(关键节点位)招商支撑销售 或直接销售的销售模式对于万科，我们建议每个项目都能实现主力店或关键节点位置的招商，确保商业的整体形象、提升住宅的价值、对于万科，我们建议每个项目都能实现主力店或关键节点位置的招商，确保商业的整体形象、提升住宅的价值、维护万科的品牌形象。在此前提下，万科需下决心付出一定代价，以免租、低租金、自留一定比例物业来实现维护万科的品牌形象。在此前提下，万科需下决心付出一定代价，以免租、低租金、自留一定比例物业来实现
8、上述招商。上述招商。PART 3 商铺营销与住宅营销的区别 ？美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoad中国物业业教育网 P中国物业业教育网 PPage 14一、功能不同，价值体系不同。二、客户群差异对营销的要求不同。商铺营销与住宅营销的区别美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoad中国物业业教育网 P中国物业业教育网 PPage 15住宅商铺商铺的营销更注重投资价值体系的构建。商铺的营销更注重投资价
9、值体系的构建。居住功能，容易判断。居住功能，容易判断。投资功能，难于判断。投资功能，难于判断。一、功能不同，价值体系不同。美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoad中国物业业教育网 P中国物业业教育网 PPage 16如何构建商业项目的价值体系？结合项目的定位构建项目的价值体系结合项目的定位构建项目的价值体系项目定位 = 项目核心价值点的整合美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoad中国物业业教育网
10、P中国物业业教育网 PPage 17如何构建商业项目的价值体系？项目定位项目定位= =项目核心价值点的整合项目核心价值点的整合商业形态发展商品牌社区本身及辐射消费群区位主题定位交通枢纽升值前景项目价值点项目价值点美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoad中国物业业教育网 P中国物业业教育网 PPage 18项目价值点方向一区位龙城一街、万象龙城一街、万象中心街、龙华中心街、龙华中心街中心街解析解析“中心城、地铁口、百万社群第一街中心城、地铁口、百万社群第一街”龙城一街在龙岗中心城的区位优势并不明显
11、，为了体现其商业价龙城一街在龙岗中心城的区位优势并不明显，为了体现其商业价值，所以结合龙岗中心城从大的方面放大其在区域的地位。值，所以结合龙岗中心城从大的方面放大其在区域的地位。龙城一街万象中心街龙华中心街“正中心、地铁口、唯一美食街区正中心、地铁口、唯一美食街区”万象中心街为万象天成的社区商业，万象天成住宅是龙岗中心城万象中心街为万象天成的社区商业，万象天成住宅是龙岗中心城的知名项目，故定位上没有再强调的知名项目，故定位上没有再强调“中心城中心城”概念，而是提出概念，而是提出“正中心正中心”概念，说明项目是在龙岗中心城的正中心位置。概念，说明项目是在龙岗中心城的正中心位置。“正中心、地铁口、
12、纯街区正中心、地铁口、纯街区”项目案名以区位项目案名以区位龙华龙华”作为前缀，结合定位语作为前缀，结合定位语“正中心正中心”，直，直接了当点出项目在龙华正中心的位置，区位价值当即突显。接了当点出项目在龙华正中心的位置，区位价值当即突显。美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRoad中国物业业教育网 P中国物业业教育网 PPage 19项目价值点方向一区位“布吉东区，北欧风情多业态商业街区布吉东区，北欧风情多业态商业街区”布吉东西两区商业发展差异明显，通过东西区当前的价值对比，布吉东西两区商业发展差异明
13、显，通过东西区当前的价值对比，突显东区未来的高成长空间。突显东区未来的高成长空间。站在片区的高度推广，突出项目未来在该片区的中心地位。站在片区的高度推广，突出项目未来在该片区的中心地位。万科万科金域道、布吉东大街金域道、布吉东大街“后后CBDCBD、港铁、枢纽商业街区、港铁、枢纽商业街区”项目站在后项目站在后CBDCBD的高度定位，突显项目的预期价值。再结合港铁、枢纽商业街区的高度定位，突显项目的预期价值。再结合港铁、枢纽商业街区等价值点的支撑，支撑项目当前的商业价值。等价值点的支撑，支撑项目当前的商业价值。美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE C
14、ONSULTING CO., LTD.MegaRoad中国物业业教育网 P中国物业业教育网 PPage 20项目价值点方向二主题定位解析解析“民以食为天，铺以稀为贵民以食为天，铺以稀为贵” “宝安中心区珍罕餐饮旺铺宝安中心区珍罕餐饮旺铺”餐饮定位为当时该区域的市餐饮定位为当时该区域的市场空白点。场空白点。 主题定位鲜明，投资者易判主题定位鲜明，投资者易判断，对餐饮的未来前景充满断，对餐饮的未来前景充满信心。信心。西岸西岸原味街（餐饮主题）原味街（餐饮主题）西岸原味街美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Meg
15、aRoad中国物业业教育网 P中国物业业教育网 PPage 21项目价值点方向二主题定位万象万象中心街（餐饮主题）中心街（餐饮主题）解析解析“龙城商贸中心，唯一美食主题街区龙城商贸中心，唯一美食主题街区” 通过市场调研，龙岗的餐饮业态较为缺乏；通过市场调研，龙岗的餐饮业态较为缺乏； 统计数据表明，龙岗每年的餐饮消费力较大，且呈逐年上升趋势；统计数据表明，龙岗每年的餐饮消费力较大，且呈逐年上升趋势； 同期商业市场推货量较大，为了跃出市场，必须寻求差异化的定位，而定位餐饮最合适不过；同期商业市场推货量较大，为了跃出市场，必须寻求差异化的定位，而定位餐饮最合适不过； 以我司多年操作项目的经验，餐饮主题市场认可度高。以我司多年操作项目的经验，餐饮主题市场认可度高。美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.MegaRo
