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1、新沂市房地产市场调研l新沂市城市概况l在售楼盘分析l二手房买卖情况分析l新沂市房地产市场分 析新沂市的城市概 况地理位置：新沂地处苏鲁两省交界，是江苏的北大门，东陇海产业带中 心城市，全市总面积1616平方公里，下辖16个镇，总人口100万，其 中城区人口30万。1998年国务院批准了新沂的中等城市规划。苏北 唯一的“三级一类中心城市”，东陇海线上第三大城市、第三大工 业城市。新沂区位优越，交通便捷，铁路、高速公路、国道和省道 在这里形成“三纵三横”的交通网络格局。国际港口徐州机场连云港机场自然资源：新沂物产资源丰富，现已探明并开发利用的矿产资源有黄砂 、石英、水晶、钾钠长石、金红石、矿泉水等
2、27种。水资源充沛， 旅游资源较为丰富。产业基础：新沂工业基础扎实，初步形成了精细化工、纺织服装、机械 制造、信息技术、资源开发五大工业板块。新沂发展环境优越，是 苏北地区“条件好、政策优、服务佳”的投资理想之地。筑巢引凤，招商引资：招商引资成效显著，近年来竣工投产千万元以上工业项目300 多个，其中亿元以上项目40多个，工业固定资产投入180多亿元。 园区建设突飞猛进，开发区基础设施建设累计投入达12亿元，已建 成面积20平方公里，升格为省级开发区。无锡-新沂工业园自正式 运行以来，投入建设资金达3.5亿元，2平方公里的启动区基础设施 初具规模，2平方公里的商贸区已启动建设。生产总值：经济总
3、量较快增长。最终核算，2009年全市实现地区生产 总值195.53亿元，按可比价格计算，比上年同期增长14.8%。其中 第一产业实现增加值33.85亿元，同比增长5.2%；第二产业81.7亿 元，同比增长16.5%；第三产业79.98亿元，同比增长17.7%。按常 住人口计算，人均GDP 21481元，同比增长15.5%。城市机遇：2009年，连续第四次跻身“全国最具投资潜力中小城市百 强”，被评为江苏省首批、徐州唯一的“金融生态示范县（市）” 、“第六批中国金融生态城市”和“中国最佳文化生态旅游城市” ，在区域发展中的影响力越来越大，知名度越来越高。小结：作为苏北地区重要的门户之一的新沂市，
4、有丰富的地质资源、旅游资源； 高增长的国民生活水平，四通八达的交通网络，在国家和地方政府大力投资基础 设施，在拉动内需的大环境上，新沂将迎来更大的发展机遇。一个城市的发展必 须提供足够的基础设施，必须要有庞大的人口基础，城镇一体化将是今后我国发 展的主要方向，人口城市化将是必然趋势；发展中的新沂市，城市逐步扩张，人 口必然增加，为了能满足人口的居住，就必须要有足够的房产提供，未来新沂市 房地产随着城市的发展将迎来新的机遇与挑战。在售楼盘分 析新沂市楼盘分布情况金鼎名称 巨融国际瀚景园龙腾盛世城市花园天都嘉园四季阳光紫金大厦世纪豪庭金邸世家万恒东1号太湖东郡金地花园罗马名城公园御景湾锦绣华庭紫色
5、标点为在建项目红色标点为在售项目项目 锦绣华 庭 3期位置新沂市钟吾路.建业路交汇处 发展 商江苏佳乐有限公司 物业公 司佳乐物业 占地面 积73370平方米 建筑面 积200000平方米 容积 率2.7物业性 质15小高层商住 绿化率 30% 主力面 积100-140平方米主力户 型三房销售时 间2009-11报 价三期1组团3500-4500元/平方米 2组团估计价位6000元/平方米 现场进 度客户 群 体新沂市本地经商个体老板、教职工、公务员占主要客户 点评项目地处新沂中央商务区铂金地段，尽享商业、金融、休闲、娱乐等配套，坐拥天时、地利 、人和，宜商宜住。 1.小区内设幼儿圆，周边有城
6、关小学,第四中学,钟吾中学,教育配套成熟。 2.紧临城区主干道钟吾路,南京路,有十余条公交路线经过 ,建业路,利民路，出行便捷。 3.便捷 生活:新沂最大的超市华联广场，钟梧商场；市第一人民医院,市中医院,瑞丰国际大酒店,建设 银行,中行,农行,信用社等都在百米生活-新沂市商业业新中心区 项目玉融瀚景园 位置 钟吾路2号烟草局北发展商玉融房地产开发有 限公司 物业公司 暂无说明占地面积190000平方米， 建筑面积200000平方米 容积率 1.05物业性 质小高层，商住一体绿化率 35% 户型面积 98-125主力户型 2房 3房销售时 间2008年底 ，小 高层未定时间报 价3100元40
7、00元/平米 现场进 度一期售完，二期 待定客户群体 乡镇来城置业，有1房和两房小户型，适合工薪阶层。点评位置在老城区偏北方向，生活配套相对较差，临近长途客车站、火车站，噪音较大，人员 比较杂乱；周边设施较为陈 旧；项目正东方有市政公园，适合休闲活动。 项目 世纪豪园位置 新沂市钟吾路北发展商 新沂永恒集团物业公司 暂无说明占地面积 37亩建筑面积 16万平米容积率 4.9物业性 质综合楼绿化率 36%户型面积 100-140主力户型 2房 3房销售时 间2008年8月报 价均价4500元/ 现场进 度一，二期已销售 完三期正在销 售客户群体公务员、二次置业人士 点评本项目位于新沂市城市核心区
8、，东侧为 南京路，西侧为钟 吾路，北面为新沂市火车站 站前广场，南临上海公馆项目，地理位置优越。其中钟吾路是贯穿城市南北的主要道路。 南京路为新沂市最老的、而是唯一的一条商业街。本项目周边配套设施完善，北边有城北 客运站和火车站，东侧商业气氛浓厚人流量大；西南侧是新沂市人民医院和中医院，机关 幼儿园、钟吾中学二中等。 项目巨融国际豪园 位置新沂市新华南路、 人民路发展商新沂斯尔克地产 开发公司 物业公 司暂无说明 占地面 积133400平方米 建筑面 积260000平方米 容积率 1.87 物业性 质住宅绿化率 35% 户型面 积104，115主力户 型两房，三房销售时 间2010，4报 价一
9、期1900-2200 二期3200-5000 现场进 度基本销售完客户群 体公检法公务员，教职工，事业单位职员，乡镇入城人员点评新沂市首个大型主题社区，位置较为偏远，在新沂市市民心目中属于郊区；前期以低价 位打开市场，针对附近上班的公检法人员以及教职工进行优惠促销，取得一期一组团 的成功销售，后期形成热销楼盘效应。 项目 金鼎名城 位置新沂市马陵山路以北 ,轻工路以西 开发商新沂市苏阳房地产 开发有限公司 物业公司 暂无说明 占地面积 166673平方米 建筑面积 3159421平方米 容积率 1.56 物业性质 住宅绿化率30% 户型面积 95-130平方米主力户型 二、三室销售时 间201
10、0，8报 价一期报价2500-3000元/平方米，二期报价2700元起价 现场进 度一期售罄，二期 准备开盘客户群体主要是附近村民，开发区部分工作人员 点评位置较偏远（在巨融国际西侧100米），其西侧为安置房与经适房，周围比较荒凉，自然村 较多，往西一公里是新沂市经济开发区，目前难成热点。 项目 太湖东郡位置新沂市市府东路与 黄沭路交界处开发商新沂市太湖世家房 地产有限公司物业公司 暂无说明占地面 积40亩建筑面积 5万容积率 1.74物业性 质住宅绿化率35% 户型面 积92-117平米主力户型 2房 3房销售时 间2010年8月28日报 价3000-4000元/ 现场进 度销售50%客户群
11、 体周边上班一簇，城市东侧北沟镇村民点评新沂市市府东路与黄沭路交界，周边配套齐全，银行，医院，学校错落有致，消费，购物， 美食信手拈来。 项目 万恒东1号位置新沂市新东市场向 东200米发展商 万恒置业物业公司 暂无说明占地面积 140亩建筑面积 16万容积率 1.14物业性 质住宅绿化率 35%户型面积 90-115主力户型 2房 3房销售时 间2009年11月报 价26003500元/ 现场进 度一期已销售完，二 期正在销售客户群体公务员，教职工，周边乡村的村民等，点评地处新沂市沭东新城核心区位。新沂两大母亲河沭河，黄墩河将项目环抱于中间，地理位 置得天独厚，在纯生态中承接主城繁华，圈定沭
12、东新城人居中心，商务中心和文教中 心。 项目 金地花园位置市府东路与黄沭路 交汇处北300米暂无图片发展商新沂中通房地产开 发有限公司物业公司 暂无说明占地面积 100亩建筑面积 容积率 0.78物业性 质别墅绿化率 户型面积 280-300主力户型 5房销售时 间2010年8月报 价均价5600元/平方米 现场进 度正在销售客户群体高端商务成功人士 点评位于新沂市河东优越环境核心区域，东眺清澈碧透的黄墩河，西临清悠流淌的沭河，南依 胜利河，北靠三山路。目前销售不佳，准备转名为“樱花御墅” 项目 中央公园位置市府路邮政局旁（ 人民公园南侧）发展商 新沂玉华园房地产物业公司 暂无说明占地面积 建
13、筑面积 70000容积率 5.7物业性 质商住绿化率 40%户型面积 94-134主力户型 2房 3房销售时 间2010年8报 价 4700-5700元/现场进 度正在销售客户群体商务成功人士，公务员，医务人员等 点评中央公园雄距城市核心，立于人民公园,体育场双公园之上。地理位置优越，北向景观为人 民公园。 小结：l购房客户选房前对于楼盘的地理位置尤为看重，在大桥路以北，徐海路以南 ，沭河以西，新华北路以东区域内是目前房价较高，房源销售较快的区域。 l高楼价的楼盘并非无人问津，由于地理位置，以及周边成熟的配套设施，反 而更受关注，例如：锦绣名苑，5000-6000元的价格排队购买，中央公园40
14、00 -5000元的价格，客户还是愿意接受，其原因还是地段。 l新城区分为东新城和南新城区，两新区的房价均为中心区的一半，大多楼盘 用低开高走营销路线，前期吸引人气，形成旺销格局，从而带动后期的销售， 另外，有大批乡镇购房者的加入，使得新城区较低价位的房源迅速销售完毕。 l大社区对于工薪阶层而言或者二次、三次置业的客户十分向往，新城区地块 面积较大，社区规模也较大，社区的本体配套齐全，因此，新城区的大社区楼 盘较受客户青睐。新城区与老城区暗地较量：地段，价格，周边配套，本体配套，社区规 模，户型结构等，目前老城区吸引大部分购房客户，随着老城区房价的攀升， 新城区低价位造城的影响，另外有大批乡镇
15、购房客户的补充，新沂房地产市场 逐渐边际化。二手房市场情况分 析序号房源小区名称房型楼层房源面积性质装修情况售价1瀚景园两室两厅一楼9417商品房毛坯40万2华泰豪庭六室四厅五楼180商品房精装75万3莱茵名郡复式五楼14836商品房简装65万4天马小区复式五楼1855商品房精装62万5莱茵名郡五室两厅五楼14419商品房毛坯50万6巨融国际三室两厅五楼1164213商品房毛坯45万7锦绣华 庭三期两室两厅五楼95商品房毛坯40万8瀚景园三室两厅五楼10514商品房毛坯39万9国际商贸城2期三室两厅五楼133商品房简装36万10罗马 名城一期三室两厅五楼1084611商品房毛坯34万11怡景雅
16、居两室两厅四楼868商品房精装42万12福成花苑两室两厅十楼97.6商品房毛坯35万13锦绣华 庭两室两厅十二楼86商品房简装38万14沭滨小区两室两厅三楼907商品房精装27万15沭滨小区二期五室两厅三楼1708商品房简装70万16瀚景园两室两厅三楼9022商品房毛坯45万17世纪花园两室两厅六楼939商品房毛坯38万18城市花园三期两室两厅八楼85商品房毛坯30万19市府花苑三室两厅三楼14830商品房毛坯50万20锦绣华 庭三室两厅一楼1387商品房精装54万21紫荆花园三室两厅四楼117商品房毛坯 44万根据以上房源以及新沂市二手中介公司提供资料分析，购房者关注的问题：l位置：购房客户重点关注是房源的地理位置；l房价：在理想的地理位置上，购房者将考虑价格；l面积与户型：在合适的价格基础上，购房者将考虑面积与户型，在110平米130 平
