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1、苏州平江路酒店及会所项目 可行性研究目 录 一、项目分析：1、项目解析2、项目位置分析3、项目SWOT分析4、苏州市典型酒店调查 二、市场研究：（一）苏州市概况1、苏州市行政区划及地理 位置2、区位优势3、自然资源4、历史文化5、交通（二）苏州国民经济概况1、生产总值 2、GDP 3、总人口与常住人口 4、消费品零售总额 5、贸易 6、消费性支出 7、支配收入 （三）苏州市酒店相关产业状况 1、苏州旅游概况 2、苏州酒店概况2.1酒店市场总体概况2.2苏州酒店客源分析2.3酒店消费市场分析2.4酒店客源区域分析 3、苏州酒店相关产业3.1商务3.2会展3.3餐饮业3.4休闲娱乐业 三、产品定位
2、：1、项目整体市场定位论证分析2、市场业绩预测（市场渗透率的分析） 3、客户定位4、产品定位 四、项目总体规划：1、客房定位论证分析2、服务项目与配套设施 五、项目财务分析： 酒店经营预测及投资回报分析六、项目风险与对策分析： 1、风险 2、对策 七、项目总结：项 目 分 析苏州市总体规划总体规划：苏州主城城区由高新区与老城区组成 ，主要承担城市生活服务中心和市域政 治、文化中心职能。苏州东部新城城区，将建设为苏州市 现代化新城区和苏州中央商贸区，长三 角地区的次级商务中心，国际知名、国 内领先的高新技术产业园和文化创意产 业中心之一。 总规划提出，苏州城市建设的首要发 展方向为东，主要发展方
3、向为北，次要 发展方向为南，限制西部山体至太湖的 城市建设。 规划纲要： p古城区与高新区合力成为主城区 p东部为苏州首要发展方向，形成与主 城区地位相等的东部新城 p北部是仅次于东部的城市发展方向项目解析 本项目地处拥有2500年历史的古城区苏州平江历史街 区北段，位于中心城区内，西北方向与观前街商业区相连 。 苏州平江历史街区至今保持了自唐宋以来水陆结合、河 街平行的双棋盘街坊格局， 苏州平江历史街区是苏州迄 今保存最为完整、规模最大的历史街区。街区内拥有世界 文化遗产耦园1处、省市级文物古迹100多处，历史建筑 16.7万平方米，历史文化遗存类型丰富且为数众多，堪称 苏州古城的缩影。 项
4、目总建筑面积6005.52平方米，将以 “修旧如旧”为原则 ，以滨水的优美环境、特色风情建筑、新兴的商业业态模 式，融合自然与时尚，打造苏州全新的时尚精品酒店。作 为平江历史街区北段亮点工程，酒店在增加客流量的同时 ，将提高平江路的知名度，并带动平江路旅游业的快速发 展。中心城圈层项目核心圈层古城圈层苏州市商业网点规划布局商业圈层苏州市总体规划确定的都市圈（约2000平方公里）共分4个层次。第一层次为古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约14.2平方公 里。第二层次为核心圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪 宁高速公路，面积约81.5平方公里。第三层次为中心城圈层，以绕城高速公路为界，
5、面积约1000平方公 里。本项目处于中心城圈层，临近核心圈层，在未来有可能形成古城 区核心圈层。苏州市商业网点规划布局商业圈层项目所在区域观前街古城区项目位置步行街商业区中心城区金鹰国际购物中心苏州市体育馆太监弄美食街苏州国际会展 中心十全酒吧街酒店辐射圈耦园 商业概况传统、新兴、未来商圈（传统 ） 石路广 场（未来 ） 万达广 场 （新兴） 左岸商业街（新兴 ） 李公堤（未来） 园融广场（未来） 南苏州广 场（传统 ） 泰华商 城（新兴） 绿宝广场（传统） 观前商业 街（新兴 ） 欧尚超 市观前街所处板块：古城板块居住人口及消费能力：当地居民 ，外来游客板块交通：处于人民路上，公交 1、5、
6、102、103.游4等商业格局：美食，休闲，购物， 观光，商务综合消费指数： 人民 商场第 一 百 货大洋 百货久 泰 百 货美罗 城豫 园 商 厦长 发 商 厦金鹰 国际总评：观前是苏州的第一商圈，集中了美罗城、金鹰国际等百货商厦，名 牌汇聚，高档商厦林立，它的步行街除了是当地居民消费休闲的去处， 更是吸引了众多前来旅游的客人。不过，观前的商铺租金更非其他商圈 的一般商铺所能望其项背的，尽管如此，它的超高人气，它的日进斗金 ，仍是吸引着众多投资客进入。 劣势在于交通拥堵，停车困难。观前街：观前街是苏州的繁华闹市区，因位于玄妙观前而得名。距离项目0.80 公里，步行约15-20分钟，出租车1-
7、2分钟。玄妙观烘托于商业文化的 世俗氛围之上，以其深厚的历史，所蕴涵的古典精神和人文气息，压 住了充斥其间的市井气。两旁仿古建筑的商店，将古典风格与现代商 业文明融合，展示了2500多年历史的古城所应具有的商业繁华的规模 和形象。耦园：此园因在住宅东西两侧各有一园，故名耦园。古时两人耕种称为为“耦 ”，“耦”、“偶”相通，寓有夫妇归田隐居之意。为江苏省文物保护单位 ，已被联合国教科文组织列入世界文化遗产。2001年06月25日，耦 园作为清代古建筑，被国务院批准列入第五批全国重点文物保护单位 名单。耦园位于江苏省苏州市内小新港巷，位于平江路东面，距离项 目1.10公里，步行约20-30分钟，出
8、租车2-4分钟。太监弄美食街：苏州最繁华的观前街，有一条200多米长的太监弄，它因明代苏州织 造局的太监们聚居于此而得名。现在，它又成了苏州有名的美食街。 距离项目0.80公里，步行约15-20分钟，出租车1-2分钟。 苏州国际会展中心：以经营展览场馆、专业承办国际国内展览为主，具备各项展览配套服 务,广告设计制作等综合能力的展览中心。 本中心有大小两个展馆， 北馆展览面积6000平方米，可容纳270个国际标准展位；南馆30000 平方米，可容纳1000多个国际标准展位。距离项目1.9公里，步行40- 60分钟，出租车五分钟。金鹰国际购物中心：金鹰国际购物中心苏州店，位于名闻中外的观前步行街一
9、号，15000 平方米，繁华于行，优雅于心。苏州金鹰以优雅的环境和细腻的服务 ，贴合苏州顾客的精致生活需求。通过不断优化品牌组合、突出特色 ，经营业绩增长显著。距离项目0.80公里，步行约15-20分钟，出租 车1-2分钟。苏州市体育馆：苏州市体育馆位于苏州市老城区市中心五卅路，南临道前街，北居大 公园、干将路，西靠人民路，地理位置优越。距离项目2.8公里，步 行60-80分钟，出租车十分钟左右。 项目SWOT分析 优势 (Strength) 1、具有自然环境优势 “小桥、流水、人家”等优美的自然环境，使整条街区独具闲散、浪漫、 怀旧的气质，文化底蕴深厚，旅游开发前景非常乐观；项目开发商在 深
10、度挖掘旅游资源的同时，提炼深度酒店人文资源开发，独享了潜力 地块。 2、城市配套设施优势 项目绝对地理位置在市区古城位置平江历史街区，政府大力开发 保护，入住酒店的客人可欣赏到原滋原味的苏州特有景色。酒店所处 的区域目前现有的精品酒店不多，且临近观前商业街区和旅游景点（ 耦园），配套优势周边商业、教育（苏州大学、平江实验学校等）、 医疗（市立医院）等生活配套一应俱全；酒店附近拥有两个大型停车 场，能够为酒店入住客人提供便利的停车服务，更能够为餐饮、KTV 、桑拿提供便利的条件。3、具有部分稳定的客源项目开发商及酒店管理公司拥有内部接待客源，这部分餐饮客房收入 能够为酒店提供部分稳定的客源，降低
11、酒店的经营风险。 4、符合经济规律和开发潮流精品酒店摒弃传统酒店的雷同，讲究个性化，凭借独特的设计感和体 贴的服务得到现代人的青睐。精品酒店提供给客人的是一种不同于常 规酒店的独特体验。项目如规划为小规模时尚精品酒店，符合当今酒 店开发规律和潮流，概念前卫，具有高度适应性：经济寒冬来临之时 ，作为企业在准备过冬忙着裁员的同时，或者减少生产量等活动，但 面对激烈的竞争环境，营销活动相比以前会大大增加，这样一般常出 差的商务人士出差的几率将会大大增加，企业这方面的预算相比以前 会大大增加，但是由于整个经济不景气，无论是大小企业在出差时的 住宿标准都会有所控制，开发小型精品酒店，定位准确。同时，经济
12、 危机下，酒店竞争越来越激烈，相比传统酒店，酒店规模较小，人居 文化色彩强烈，周边环境和酒店融为一体，将使入住的宾客身临其境 ，体验到苏州当地生活。劣势(Weakness)1、交通便捷程度目前项目所处位置属于步行街中段，与城市主干道-临顿 路连接的道路均为巷道，且狭窄而不宜辨识，客人较难找 到酒店的准确位置且驱车不能直达酒店。2、配套建设项目所在平江路北段正处于开发初期，文化及商业氛围构 筑尚显不足，且街区改造施工会给酒店经营带来影响。3、项目知名度需要积累项目酒店是苏州酒店市场的新进入者，建立品牌将要经过 一定的时间，投入一定的资金。4、缺乏规模效应项目酒店房间少且分散，对经营者来说营销费用
13、及管理费 用都要精打细算，缺乏规模效应。机会(Opportunity)1、城市规划 根据苏州规划局及旅游局提供的资料显示，在未来一段时间内（2- 3年）， 政府会采用扩大财政投资、刺激内需，放开金融等宏观调控政策，大力发展 旅游相关产业。酒店作为旅游业不可或缺的分支，政府加大开发支持力度， 将使酒店项目受益。 苏州经济快速发展，吸引众多国内外著名企业登陆苏州，为苏州商务市场的 发展注入蓬勃生机，酒店商务市场需求量的提高，给特色精品酒店产品提供 良好的发展机会。2、城市文化建设快速发展苏州近年大力倡导文化产业建设，围绕保护发掘历史文化方面出台很多政策 措施，为本项目在文化氛围构筑、客户开发、整体
14、宣传推广等方面提供了许 多潜在机会。 3、会展业发展苏州国际会展中心的启动带动了苏州会展行业的快速发展，从而为高星级酒 店提供一定的高端客源，本项机会需要政府方面加大支持力度和引导力度。 另外，根据预测，为期半年的2010 年上海世博会总参观客流量将超过7000 万人次，平均日客流量40 万人次，届时将辐射周边苏锡杭地区的旅游业和酒 店业。威胁(Threat) 1、酒店业激烈的市场竞争酒店业是一个市场化程度很高的行业，存在激烈的市场 竞争。在经济环境不景气的情况下，客源有所减少。同时， 为适应苏州经济发展步伐，预计酒店数量将不断增加，同行 业竞争程度将逐渐加剧，酒店项目的产品特色及服务质量将
15、成为成功与否的关键。 2、项目定位准确苏州新建酒店客房面积有越来越大的趋势，相较而言， 本酒店目前普通房间面积偏小，如不在设计阶段多花精力扬 长避短，将影响酒店舒适程度，使后期宾客市场认可度及赢 利能力达不到预期效果，需项目开发商及管理公司高度重视 。 二、市场研究酒店主要辐射圈 凯莱大酒店雅戈尔富宫大酒店雅戈尔皇朝大酒店苏州丽都大酒店项目位置苏州人家酒店平江客栈 拟建酒店项目竞争对手主要有下面几个： 凯莱大酒店、玄妙索菲特酒店定位较为高端，具 有很强的竞争力； 观前假日酒店位于观前街商业区，具有良好的地 理位置。由于这些酒店都是由酒店管理集团管理 ，具有集团品牌优势，但在装修上受到品牌的局
16、限， 2005年已开业的平江客栈距离拟建项目较近， 以及其在精品酒店方面有自己的资源和实践方面 的优势，将会对拟建项目构成一定的威胁。 拟建酒店项目可以通过差异化定位，走个性化路线 ，形成自己的核心竞争力场。苏州市未来竞争对手一览表酒店名称所属酒 店集团团酒店定位客房数量地域预计预计 开业业 时间时间皇冠假日酒店洲际际酒 店集团团五星级级酒 店500间间金鸡鸡湖2009年5月洲际际酒店五星级级酒 店380间间金鸡鸡湖2009年10月万豪酒店 JW万豪280间间苏苏州新 区 2009年10月苏州市典型酒店个案调查 苏州平江客栈位置：苏州市平江路钮家巷33号星级：四星级开业时间：2005年投资及管理者：香港丝路酒店管理集团简介：坐落在苏州古城平江区内,保持了“精、细、秀、美” 的建筑特点，在此“小桥、流水、人家”随处可见。周边景 点处处，并有多位名人故居，东临姑苏古宅；南眺世界文 化遗产网师园；西濒市中心观前街；北莅拙政园。典雅幽 静的园林景观，使客栈与姑苏文化融为
