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1、港台及国外土地制度一 、土地制度 二 、各国（地区）土地制度香港、俄罗斯 、美国、加拿大、日本等土 地制 度是土地所有、使用、管理的土地经济 制度及相应的法权制度土地制度 land institution 2 我国土地所有制形式 在我国，实行土地公有制，存在两种形式：即 全民所有制和劳动群众集体所有制（1）土地的全民所有制，即是土地的国有制 ，国务院代表全体劳动人民占有属于全民 的土地，行使占有、使用、收益和处分的 权利（2）土地的社会主义劳动群众集体所有制，采 取农村集体经济组织的农民集体所有的形式 （3）城市市区的土地全部属于国家所有 （4）农村和城市郊区的土地，除法律规定属于 国家所有的
2、以外，属于农民集体所有（包括 村农民集体和乡（镇）农民集体） （5）实行国有土地有偿使用制度 香港的土地制度（一）香港土地所有制：国家所有-中华人民共和国香港特别行政区基本法规定 ，“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所 有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、 出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全 归香港特别行政区政府支配”（二）土地使用制：土地租用制Leasehold system其特点：只租不买断政府将土地租给房地产开发商或其他土地使用者,承 租者要支付一笔“地价”,同时要签订土地契约 （ 俗称租 约 ）三、香港地区的土地出让方式有拍卖、招标、私人协议、无偿划拨和
3、临时出租四、香港土地管理制度发达的土地法律制度 建立专门的土地审裁处，维护土地利用和交易秩 序土地管理的法律基本上也是一事一法土地批租 土地拍卖条例 土地续期 新界土地契约(续期)条例 土地登记 土地业权条例 规划 城市规划条例 填海造地 前滨及海床(填海工程)条例 土地征收 政府土地权(重收及转归补 救)条例 未批租土地保护 土地（杂项）条例 土地纠纷处理 土地审裁处条例等的土地制度地区土地制度现行的土地制度是以“平均地权”思想为理论依 据的。由此而产生的土地所有权制度，“即非单一的 土地公有制，亦非纯的土地私有制，而是二者之综合 发展”。“换言之，农地农有，市地市有，富源地 国有，系构成平
4、均地权体系的三大要目” 土地制度三个方面： 第一， 农地农用制度给农民的土地权利，只是农地农用的权利 ；农民要出售自己的土地，出售的只能是农地，不能 用作非农用 第二，农转非制度一部分农地必然会转做非农用地，但土地转变用途 必须严格按照土地规划执行 第三，非农地交易制度农地转化为非农用地，会使土地大幅增值，增值收 益分配有严格的规范“涨价归公”的，是世界上公认的成功典范 分为三个阶段：“三七五”减租: 50%(1-25%)=37.5% 公地放领耕者有其田 农会俄罗斯的土地制度 多种形式的土地所有制：（1）土地所有制，分为俄罗斯联邦土地所有制和共和 国土地所有制（2）土地地方所有制，将居民点土地
5、划界确权，归地 方政府所有（3）个体土地所有制，主要形式是家庭农场（4）集体土地所有制，包括各种形式的农、牧合作社 ，股份公司 俄罗斯联邦土地法典指出，俄罗斯的土 地所有制包括：公民所有制、法人所有制、 国家所有制、联邦主体所有制和自治市（镇 ）政府所有制 土地使用制度：有偿使用 联邦主体的类似法律法规都规定了法人和自 然人对于土地的所有权，可以买卖土地地段 、出租、赠予、抵押等俄罗斯联邦土地管理制度 俄罗斯联邦的土地管理：国家管理 、社会管理、 自治地方管理、农场内部管理；其中国家管理是主要 的管理形式 俄罗斯联邦土地法典将土地按用途分为七个等 级：农业用地、居民用地、专业用途用地、特别保护
6、 区和它的客体用地、森林资源用地、水资源用地和储 备土地 美国的土地制度 (一)土地所有权制度美国全国的土地中有59%私人所有;39% 公有，其中联邦政府所有的为 32%，州及地 方政府所有的为7%;另有2%为印第安人保留 地，即专门辟给原来美洲的土著居民的美国关于土地所有权的规定不同于同为资本 主义国家的欧洲国家 (二)土地使用权制度 美国所有土地都实行有偿使用在政策规定许可的范围内,可以买卖、出租 和抵押联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建 铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有 土地或私人土地，也要通过交换或购买的方 式取得(三)土地管理制度1.美国于内政部内设土地管理局，主要负责 对联
7、邦政府土地的管理，并对州和私人土地 进行协调。2.形散而神不散的土地利用规划体系美国征地制度的介绍 土地征收(eminent domain或condemnation) 在美国被称为“最高土地权的行使” 有偿征收的3个要件:公共使用(Public use)公平补偿(Just compensation)正当的法律程序(Due process of law) 追加征用土地征用土地的程序是：具有资格的正式审核员审查；审核员在征得土地所 有者同意后，实地调查、汇总，提交审核报告给负责 征地的机构；高级监督员进一步研究能否同意审核员 提交的审核报告中的补偿价格；征地机构向土地所有 者或与之有厉害关系的人报
8、价。如果产权方与政府机 关之间在价格上有分歧，则进行谈判。在此之后若在 补偿费用上仍不能达成一致，政府及有关机构则实施 强制征用案例：河南郸城政府强征农民土地 被强征的耕地上已建起林立的楼房， 强征时领导高喊打死赔几个钱 加拿大的土地制度 加拿大土地所有制有三种形式 ：联邦公有土地 40% 省公有土地 50% 私人所有土地 10% 土地使用制 ：加拿大规定个人对私有土地拥有充分 自由的支配权及继承权，私有土地可以自由买卖 ，任何个人都可以通过买卖和租赁方式从政府手 里获得新的土地，并通过对所获土地的投资开发 和转移来获得超额利润 一些特点 ：1 . 建立土地管理协调机构 ： 加拿大土地利用委员
9、会 联邦政府土地利用委员会 2.利用社会力量建立支持政府管理的信息系统联邦政府负责 管理联邦公有土地，省政府负责 管理省公有土地，私人土地则由所有者自主经营 管理 日本的土地制度 (一)土地所有权制度 土地私有制：国家所有、公共所有、个人与 法人所有三种形式目前，国家和地方公共团体所有的土地占国 土面积的35%，私人所有的土地大约占65% (二)土地使用权制度国有土地使用权制度并不很发达保护私有制、实行自由交换的市场经济城市土地作为私人的财产和商品，允许在市场上 自由交换 日本人工岛神户人工岛关西机场日本土地管理法律制度 土地立法统一完善，执法严明 规划体系完善、分工明确、依法实施 严格保护农
10、用地，强调土地的可持续利用 强力抑制土地投机日本 国土利用计划法 明确规定了其国土利用的 基本方针是优先发展公共福利、 保护自然环境， 并 强调要防止公害、 保护自然环境及农林地、 治山、 治水等2010年4月17日 国务院为了坚决遏制部分 城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏 制部分城市房价过快上涨的通知简称“新国十 条”第五条 增加居住用地有效供- “在坚持和 完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、 “一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住 用地出让价格非理性上涨 ”建国后很长一段时间内，我国的土地使用制度是 无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种土 地制度所导致的土地
11、资源配置不合理、利用效益低、 土地浪费严重，产权关系混乱等问题严重的阻碍经济 发展的弊端。在城镇国有土地使用制度方面进行了一系列改革。 通过一系列法律规定的制定实施，到90年代初，我国 对城镇土地使用制度完成了改革，建立起土地有偿， 有限期，可依法进行土地交易的有偿使用制度。这种 制度理顺了产权关系，使土地的资产特性得到体现， 也体现了国家做为土地所有者对土地的所有权。然而 这种以协议出让为主要形式的土地出让方式存在着一 系列问题 。为此，国土资源部于2002年5月发布第11号令,颁布 实施,明确 规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用 地必须通过招拍挂方式出让.2004年,国土资源
12、部颁布第71令,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让 全部实行招拍挂制度,即所谓的“831大限”. 土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标 、拍卖、挂牌制度的简称；该方式作为我国经营性用地 出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府的对城市 土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都 有着重要意义随着接踵而至的房价上扬（地王现象），引起社 会的广泛关注，对于房地产价格快速上涨的原因提出 众多看法，社会上有部分人按照计划经济成本决定价 格的思维模式，得出因为实施招拍挂出让导致土地价 格上涨，土地价格上升，又推动房屋价格上升的逻辑 关系，进而对我国现在实施的土地出让制度提出质疑
13、 。 各地地王：2009年4月28日，大连：高新区庙岭村红凌路7 宗地块，建筑面积136.35万平方米。金赛置地以37.48 亿元拿下该地 2009年7月，长沙一块土地以92亿元的价格成交 ，创下了中国土地公开出让市场上单宗土地的最高价 综合评标是指在国有建设用地使用权招标出让中， 按照综合条件最佳者得这样一个原则来确定出让的 ;换句话说，就是在招标出让土地中是综合条件最 佳者得，不一定是价格最高者得 一次竞价是指由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行 现场竞价，每位竞价人只能一次书面报价，然后按 照价高者得的原则来确定竞得人的方式。这个不同 于拍卖，就是大家都有一次同时举牌，然后确定谁 来得到这个土地。双向竞价是指在土地出让竞价中 以“向下”竞房价、“向上”竞地价的方式出让土地 （ 地价捆绑房价，房价制约地价） 思考：针对我国当前情况，有什么更合理的我国土 地使用权出让方式？
