华润置地2014年淄博项目住宅营销推广计划

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1、2011年淄博项目住宅营销推广计划 老体育场 &鲁中宾馆 2011年 2月 目录 第一部分 目标设定 第二部分 市场分析 第三部分 项目背景 第四部分 营销计划 第五部分 费用预算 第一部分 目标设定 老体育场项目 华润淄博项目各年销售面积与销售金额预计 时间 老体育场地块 鲁中宾馆地块 每年销售面积合计（） 每年销售金额合计 （万元） 销售面积（平米） 销售金额 (万元） 销售面积（平米） 销售金额（万元） 2011 27000 15660 47850 31809 74850 47469 2012 47100 29230 69300 48495 116400 77725 2013 99100

2、 84373 69190 83301 168290 167674 2014 55300 61274 119360 126494 174660 187768 2015 26000 32240 76420 92012 102420 124252 合计 254500 222777 382120 382111 636620 604888 鲁中宾馆项目 一 整体目标 2011年预计住宅销售面积 现销售额 标红部分为暂定推售楼座） 135+90+90+135 135+90+120+120+90+135 120+100+100+120 170+135+135+170 120+100+100+120 120+

3、100+100+120 135+90+120+120+90+135 120+100+100+120 135+90+90+135 老体育场地块， 30层 135+90+90+135 120+100+100+120 140+130+110+110+110+130 140+130+110+110+110+130 140+130+110+110+140+110 180+170+170+180 140+100+110+110+100+140 190+170+180+180 180+170+170+180 180+170+170+180 180+180+170+190 1 140+130+110+110+

4、140+110 140+130+110+110+140+110 140+130+110+110+140+110 鲁中宾馆地块， 33层 220+190+190+220 220+190+190+220 220+190+190+220 220+190+190+220 220+190+190+220 220+190+190+220 220+190+190+220 220+190+190+220 140+130+110+110+110+130 3 1 2 2 4 5 二 年度目标 第二部分 市场分析 一 新政研判 2011年 1月 26日， 国务院常务会议再度推出“新国八条”； 政策影响力：“限贷、限

5、购、问责”行政调控手段，会迫使楼市短期内成交量大幅下降。 2011年 1月 21日，济南出台限购令； 2011年 1月 29日，青岛出台限购令； 目前，全国限购城市（北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、大连、兰州、太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华、郑州）增加到 24个。金华永康成为首个限购的县级市。 2011年的限购是地方政府实施的防御性政策，不在于遏制已经过快上涨的房价，而在于防御未来房价的过快上涨。随着通胀压力的增大，以及市场旺季的到来，限购政策将有可能进一步蔓延到房价表现激进的三四线城市。 二 城市解读 淄博市辖 5个市辖区、 3个县，即

6、张店、淄川、博山、周村、临淄五区和桓台、高青、沂源三县。 根据 淄博市城市总体规划（ 2006 2020） 确定，淄博市城市性质为： 山东省区域性中心城市、现代工业城市。 在 淄博市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 明确提出，将按照 “中心凸显、十字展开、组团发展” 的总体思路， 建设承东启西、辐射鲁中、独具特色的区域性现代化中心城市。 所谓 “中心凸显”， 即强化中心城区建设， “ 拓展西、北，改造东、南，提升中部，衔接周边”，打破行政区划界限，集中力量规划建设现代化水平高、辐射带动能力强的中心城区。” 张店区 力争取得突破式发展，把淄博中心城区打造成为 集商品贸易中心、现代物流中心、

7、消费娱乐中心、现代商住中心和商务信息中心为一体的鲁中商都。 沂源县 以轻工业为主 高青县 以农副产品加工及轻纺化工为主 桓台县 农副产品加工基地，建筑之乡 临淄区 国家重要的石油化工基地 博山区 机电、陶瓷、琉璃及新材料工业基地 淄川区 以建材为主的原材料工业基地，商贸中心 周村区 是丝绸、轻纺工业基地，商贸名城 张店区 主城区， 医药、硅酸盐、化工、工业陶瓷等行业的重要科研基地 产业布局 北部片区 代表楼盘：中润华侨城、名尚城市广场、上城名府、盛世名苑、天府名城、弘韵豪庭 区域价格平台： 5500 西 部片区 代表楼盘：龙凤苑、紫园 区域价格平台： 5000 东 部片区 代表楼盘：盛世新东城

8、、和谐佳园二期 区域价格平台： 4500 。 客源： 多以周边人群为主。 南 部片区 代表楼盘：盛世康城、阳光地带二期、齐盛花园、南苑绿洲等 区域价格平台： 4500 中心 片区 代表楼盘：黄金国际、兴业家园、蓝钻国际、尚城领域、丽水景苑、都市名苑、颐景园 区域价格平台： 6000 房地产市场区域板块 【 西五路 】 张店区以西五路为界，以东为老城区，以西为新城区 三 区域市场 西部新城区： 城市规划： 新区市政规划起点较高，道路交通畅达，城市界面良好； 自然环境： 空气质量较高、自然环境良好，基本未受到污染； 教育配套： 教育配套完善，区域内集中了淄博的知名重点学校； 商业配套： 商业配套匮

9、乏，居民日常购物仍需到东部老城区； 医疗配套： 医疗配套较少，居民就医仍需至东部老城区进行。 东部老城区： 城市规划： 区域市政规划较早，道路交通拥堵情况现已较为严重； 自然环境： 区内多数企业已外迁，但短时间内仍难扭转市民心中区域环境较差的印象； 教育配套： 中小学数量较少，硬件设施相对老化； 商业配套： 商业发展极为成熟，在淄博市民心中占据着不可撼动的地位及影响力； 医疗配套： 医疗事业发达，为市民就医的首选区域。 张店板块特点 统计淄博市房地产历年销售面积情况，张店区占淄博市房地产市场销售面积的 49%。 张店住宅历年销售面积 纵观张店区历年销售均价情况，具备预测未来销售均价的可能，其

10、平均年增长率为 15%。 2010年高端住宅均价部分突破 6000元 / ，超整体均价 40%。 张店住宅历年销售均价 【 2011年张店区高端住宅规模项目存量统计 】 存量 项目名称 已售 面积 （） 剩余 面积 （ ） 2011年预计入市 体量 （） 面积区间 紫园 32357 200000 90000 90，主力 120 龙凤苑 215615 70000 70000 100 黄金国际 320400 179577 120000 住宅 110，主力 110 华侨城 1025237 105082 80000 110，主力 110 尚文苑 191000 69000 69000 85 创业颐丰花园

11、 200000 190000 90000 110 名尚城市广场 210000 50000 50000 110 预计新供应量 项目名称 总建面（） 2011年预计入市体量 面积区间 创业地块 450000 预计 7万 110 合计 约 64万 2011年高端住宅规模项目总供应量约 64万。 张店高端住宅 2011预计供应量 黄金国际 地址 张店华光路与世纪路交汇处 开发商 山东黄金置业有限公司 土地性质 住宅 产权年限 70年 产品概况 总建面 100万 容积率 型 区间 40 主力户型 150 销售均价 6500元 / 去化速度 50套 /月 开盘时间 交房时间 装修情况 毛坯 张店板块典型项

12、目分析 黄金国际 销售分析： 1. 总销售率为 其中， 50以下的公寓和 170户型已售罄； 300型因总价高，销售略慢，销售率为 88%；其它户型销售率均在 90%以上，差别不大； 2. 据销售人员反映 2009年以后开发的区，主力户型 120的套三占需求总量的 68%左右，套二约占 30%。销售最好的户型是 126套三，开盘当日售完，现剩余的 20套是 70和 100的套二户型； 3. 2011年 1月份将首次推出公寓产品，只有一栋楼，共 400套，近 2万平方； 4. 2011年 3月份将推出其收官之作 是黄金国际的最后一批住宅作品。 客户分析： 1. 客户来源：张店占 30%左右，淄川

13、与桓台也是客户主要来源。 2. 客户描述：私营老板占总客户的 80%左右，其次是高端白领和事业单位工作人员，约占10% 3. 置业目的：多为改善性住房，用来自住与为孩子上学，少部分投资。 部分楼座楼间距小，采光不足。 地上停车混乱。 销售时承诺的温泉没有实现。 项目优势 项目劣势 位置优越，交通便利，共有 7路公交车经过项目位置。 项目本身配套完善。有写字楼、乐购 泉、篮球和网球球场、高尔夫球场、幼儿园、 2300的会所。 周边配套完善，靠近莲池公园、玉龙河、大润发、银座购物广场、中房家居、步行街，附近有莲池小学、张店七中、淄博职业学院、山东理工大学。 名尚城市广场 地址 高新区鲁泰大道以北，

14、西五路以西 开发商 淄博昂展地产有限公司 土地性质 住宅 产权年限 住宅 70年，商铺 40年。 产品概况 总建面 60万，共 39栋 容积率 型 区间 68 主力户型 150 销售均价 6500元 / 去化速度 90套 /月 开盘时间 2009年 9月 交房时间 2012年 1月 装修情况 毛坯 名尚城市广场 销售分析： 1. 商铺、别墅未售，除三栋小高层未开盘外，均已认购。 2. 09年 9月开始积客， 11月开始认购，截止到 12月底约认购 80%。元旦第一次开盘 1期 288户签约完毕，截止到 3月项目基本认购完毕。 5月第二次开盘 2期 200户， 3期 400户（约有 200套左右单价超过 7000元，少部分超过 8000元），共约 600户签约完毕。 3. 其中 160降板户型销售速度最快，户型客厅挑空 博市场稀缺产品，户型设计新颖 、空间开阔，受到客户青睐。 客户分析： 1. 客户来源：主要桓台 50%，张店 35%淄川 6%临淄 5%。