最全房地产开发项目操盘掌控表

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1、编号一 发展部土地获取与评价体系； 调查报告开发部政府资料提交及配合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项等）（ 红 线 图 、 用 地 规 划 许可 证 、 土 地 合 同 、 营 业执 照 、 税 务 登 记 证 等 作为附件）规划 环境 配套 文化 照相机/地图/交通工具 策划流程和操作规范 现场踏勘表供给 需求 价格 政策 统计年鉴/各种机构研究报告 市场环境分析报告规模 产品形态 档次 照相机/地图/交通工具 楼盘调查表项目拓展建议3 评审后的合同稿 国家土地政策 签订后的合同开发部政府资料提交及配合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项等）；设计报建工作流程（图纸、填写表格、批

2、文等）；二 策划部公司年度经营计划；项目实施计划草拟稿 召开计划研讨会计 划 研 讨 会 会 议 纪 要 、 相 关部门书面意见 项 目 实 施 计 划 修 订稿项 目 操 作 模 式3、计划调整公 司 年 度 经 营 计 划 、 由 各 专业 工 程 师 提 供 的 设 计 周 期 、施工周期资料开发进度计划初稿5 项目总控计划1、计划草拟2、 询相关部门意见合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等，各部门相关工作搭接流畅，计划的实际操作性强计划立项批文前期策划阶段4 计划立项4、编制拓展建议合作建房合同或土地转让合同行性内部分析1、片区资料收集（现场踏勘） 民俗2、房地产市场行情资

3、料收集 法规公司发展规划3、典型代表楼盘资料收集1工作规范 成 果价格销售状况土地信息收集3、核资料准确度；2、资料真实性、合法性调查：合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵；1、土地信息资料收集(红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同、房地产证等；)成果流向土地获取主 要 任 务 牵头部 门 所需准备资料、资源配合部门：策划部、设计管理部、造价管理部、财务部工作关键点配合部门：总办、设计管理部、发展部进度计划；资金安排与运用计划编写；人员计划；组织召开计划协调会，出会议纪要第 1 页计 划 研 讨 会 会

4、 议 纪 要 、 相 关部门书面意见经 总 办 书 面 签 字 确 认 的项目实施计划已 被 确 认 的 项 目 实 施 计 划 开 发 进 度 计 划 关 键线路版策划流程和操作规范场地和礼品策划流程和操作规范；开发部策划定位报告调研、编写配合工作流程撰写 (项目土地特性分析/土地项目场细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议) 制定开专题研讨会（总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨） /正式宣讲/提出建议/修订审批（编制报批文件/各相关部

5、门会签/总裁签批/归档）7 市场定位1、 市场定位报告(市场细分/客户需求描述)2、项目命名市场定位报告 开 发 部 /总裁6 市场调查1、拟订调查方案2、选择合作的调查公司3、调查问卷4、调查实施4、定 稿；目的/工作计划/要求公司实力/合作方式/合同洽谈/签约设计（客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同）征询相关部门有关问卷意见（产品设计部门/采购部门/总裁办）修改/确定/报批入户调查拦截调查行内专家座谈会潜在客户座谈会典型代表楼盘调查收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入、已开发和待开发项目、产业发展、城市文化和民俗等资料 /整理分析撰写市场调查报告（城市宏观经济分析/城市房

6、地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特征分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估）市场调研报告研讨（制定请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订）市场调查报告审批（编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档）依据项目景观/规模/定位/意境/品位，拟订项目命名的原则和方向命名提案/讨论/总结向相关部门分发征询意见表依据命名方案设计名与目总控计划5、关键路线。在满足公司年度经营计划的前期下，基本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资源，具备可操作性方案完成时间确定，初步设计完成时间确定，降水支护及桩基施工完成时间确定，主体施工图完成

7、时间确定，满足公司年度经营计划中预售时间的进度要求第 2 页策划 策划流程和操作规范 项目开发理念阐述报告 开发/总裁策划 产品形态组合表 开发/总裁策划 总体规划指引方案 开发/总裁策划 环境设计指引方案 开发/总裁策划 开发周期指引方案 开发/总裁策划 优展区规划指引方案 开发/总裁策划 物业管理方式指引方案 开发/总裁策划 开 发 /总 裁/物业三 设计管 理部概念设 概念设计工作指引计 策划流程和操作规范9设计单位甄选与招标概念（规划）设计评审与优化8 概念设计 指引书1、目标客户需求特性描述2、项目开发理念阐述3、产品形态组合4、总体规划指引及评审7、优展区规划指引8、物业管理方式指

8、引5、环境设计指引及评审6、开发周期指引总 图 、 规 划 设 计 要 点 、 宗 地图 ； 规 划 许 可 证 ； 市场 定 位 报 告 ； 概 念 设 计 的营销建议；概念设计白图施工图设计阶段（一）各 方 案 总 得 分 和 优 劣 点评述 设 计 单 位 信 息 库 设 计 单位 相 关 设 计 资 料 、 设 计 单 位主要设计师详情项目实施计划/概念设计工作指引/设计任务书/相关法律法规 甄 选 报 告 设 计 任务 书 概 念 设 计 合 同书编写概念规划设计方案招标任务书，针对重点规划要素进行定性、定量分析并组织相关专家论证；制定评审标准；地块容积率分析及经济技术指标分析论证；

9、评审规划设计要点（建筑总平面图、户型方案、环境总平面方案、道路交通分析图、商业街及会所装修方案等）或根据市场需求调整规划设计要点；实地踏勘，了解区域城市规划，并进行密度分析、模型分布尝试、景观及朝向论证等；基本属性需求/生活便捷需求/安全需求/私密需求/交流需求/审美需求/社会地位需求规划理念/人、自然、建筑三者关系/生活方式和人文精神倡导住宅组团产品形态和经济指标/商业位置面积/会所位置面积/教育配套位置面积/其它共建面积和位置/组团容积率/综合容积率土地级差分析/产品组团布置指引/主要出入口/交通组织路线/停车方式/主要景观轴线/公共活动空间布置；环境设计概念/环境设计风格/环境设计采用元

10、素/主要展示区域得环境设计要求分期开发范围划分原则/分期开发区域划分/各期开发顺序/开发周期多方案评审配合部门：策划部、采购部、造价管理部确定优展区范围/优展区参观路线/优展区主推产品/优展区环境设计要求/优展区配套要求/物业管理模式第 3 页集团审批设计和营销评标综合意见出 概 念 设 计 册 （ 正 式版）方 总 平 面 图 和 经 济 指 标 评价报告 ;案 首 期 开 发 的 面 积 和 产 品组合指引表 ;设 首 期 会 所 商 业 教 育 配 套设计指引表 ;计 首 期 交 楼 标 准 和 公 共 装修指引表 ;优展区展示指引表 ;户型设计指引表 ;政 府招标设计招标流程；方案设计

11、工作指引方案设计合同 检查、评审会议记要概念设计册 户型确认书阶段性设计成果图 建筑功能确认书方案设计的营销建议 户型装修确认书面积测绘征询意见阶段性设计成果图 政府文件要求 征询意见开发部方案设计流程；建筑专业方案设计流程；设计概念及方案评审的配合工作流程； 建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程；设计规范；2、 户 型 设 计评 审 及 优化；3、 建 筑 功 能设 计 评 审 及优化4、 户 型 装 修布 置 设 计 评审及优化包括建筑形态及组团颁布分析确认；公共空间及绿化景观系统分析确认；路网交通及消防系统分析确认；景观及中轴线系统分析确认；立面方案设计确认；户型平面方案

12、设计确认，实现各户型的均好性、开发面积配比的合理性等内部营销评审/外部营销专家评审/目标客户产品测试/项目策划定位报告；修建性详规及地块市政接口资料；招标方案资料；项目实施进度计划；概念设计成果；方案设计的营销建议；概念方案经济标、技术标评分报告；总办批复许可的设计单位甄选报批件概念设计册；设计任务书；设计合同签 订 后 的 方 案 设 计 合同书概念设计定稿策划流程和操作规范编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档总平面图和经济指标评价 /首期开发的面积和产品组合指引 /首期会所商业教育配套设计指引 /首期交楼标准和公共装修指引 /优展区展示指引 /户型设计指引 /附加建筑方案设计营销评

13、审表策 划91、 总 平 面 方案 设 计 评 审确认方案设计指引设计评审及优化5、 面 积 测 绘意 见 征 询 、修改6、 国 土 、 消防 、 人 防 意见征询10召开评标会，对概念设计单位提交的概念成果进行评定，评标标准制订，评分结果公布方案设计甄选与招标 自 主招标第 4 页各政府机构相关报批规定 建 设 工 程 设 计 方 案 审批意见书计划立项文件（复印件）、建设用地许可证、用地红线图（复印件）、报审表（应加盖公章及领导签字）(一式一份原件)、总平面布置图1份、方案册1套（电脑出图并盖章）；附电子文件1套各政府机构相关报批规定 方 案 设 计 的 消 防 审 核意见各政府机构相关

14、报批规定 防 地 下 室 建 设意见征询单立面专项设计工作指引立面设计合同阶段性设计成果图；主体施工图；立面阶段性设计成果图；检 查 、 评 审 会 议 记 要 ； 评 审 报 告 或 评 审会议纪要立面设计图册设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情环境专业概念及方案设计工作流程 甄 选 报 告 报、 环 境 设 计 单 位 甄 选 报批件13 环境概念设计设计单位甄选与招标、签订合同； 甄 选 报 告 立面 设 计 单 位 甄 选 报 批件 ； 立 面 设 计 任 务 书 ； 立 面 设 计 合 同；设计定稿屋顶构架设计确认、立面细部设计确认（包括阳台、空调机位、栏杆等

15、细部设计）、大堂、架空层等主要入口细部设计确认；结合主体对立面方案进行评审；设计评审与优化设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情；经批示同意的立面设计单位甄选报批件、合同报批件1、方案规划报建（报市规划局）2、 防报建（报市消防大队）3、 民防报建（报市民防办）12 建筑立面专项设计设计单位甄选与招标方案报建 方 案 设 计 图 册 （ 蓝图）方案设计定稿（报建资料准备，出方案报建册）对部分政府资料相关内容的修改，满足公司开发需要；复核资料清单完整性、准确性，检查图纸电子文件及报建表格的准确性和是否符合报建要求，对表格中的各项数据的准确性负责；协助报建组解决报建过程中的设计问题，对照图纸复核政府批文的准确性，有责任在满足各项法律、法规条件下将公司利益最大化；确认并据政府批文要求修改图纸评审报告设计评审及优化7、 设 计 和 营销 评 标 综 合意见审批10用地规划许可证原件（验后返还）、复印件、红线图复印件、计划立项批文复印件、填写以上所有复印件需加盖公司公章）申请公文、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同书、用地方案图(红线图)、方案设计图（蓝图）2份、计划立项批文11第 5 页方案