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1、1当前形势下主流企业拿地策略 及城市投资机会分析中国指数研究院 CREIS中指数据 2010年8月21 全国土地市场形势分析2 2010年房企拿地策略及建议3 城市投资吸引力研究目录31 全国土地市场形势分析2 2010年房企拿地策略及建议3 城市投资吸引力研究目录41. 供应增加，市场理性，土地价格稳中有降住宅用地供应量持续增加，地价快速上涨势头得到遏制，土地价格稳中有降，企业拿地良机再现。后期政策重点集中在打击开发企业囤地、实现土地的有效供应。51.1 供应计划：完成率偏低，政府面临较大供应 压力通过下表可以看出，2010年已过去2/3，但一些城市住宅用地实际供应量仍不足计划的40%。一线
2、城市中，广州实际供应量仅为计划的12%，深圳为14%，北京为32%；二线城市供应量略高于一线城市，但也不足40%。如果供地计划顺利完成， 9-12月地方政府将面临较大供地压力，土地市场或将出现大规模的集中供地潮。单位： 万平方米住房建设用地 计划供应（包 含保障性用地)商品住房用地供应（含中小 套型商品住房用地）实际供应计划完成情况北京2500125039732% 深圳4071472014% 广州6505006212% 杭州202379826133% 嘉兴7315389117% 重庆6449471381517%表：重点城市土地供应计应计 划及2010年1月-8月15日完成率61.2 供应：1-
3、7月住宅用地供应量同比增长超过 80%2010年全国计划供地18.5万公顷，同比增加约140%。在此背景下，住宅用地供应持续增长，远超去年同期水平。2010年1-7月，全国（100个城市合计，下同）累计供应住宅用地2.44亿平方米，同比增长83%。土地供应量的大幅增加提高了企业拿地的选择空间，为企业扩展土地储备提供了良好的机遇。图图：2010年1-7月全国住宅用地月度供应应量数据来源：CREIS中指数据、71.3 广州供应：1-7月完成情况一般，后期供应将 加大2010年楼市处于调整阶段，政府推地颇为谨慎。1-7月广州（十区）仅推出9宗住宅用地，其中原金沙洲“地王”因故暂缓出让。在供应有限的情
4、况下，土地成交颇少，1-7月广州仅成交7宗居住用地。按照计划，广州在余下的几个月需完成400多万平米的住宅用地出让，即土地供应高峰集中在下半年。表：2010年1-7月广州成功出让让的住宅用地数据来源：CREIS中指数据、81.3 广州供应：2010年出让地块分析根据2010年广州居住用地计划看，市中心有20多宗住宅用地将出让，天河和白云地块都处于区域边缘地带。近郊四区有10多宗地块，其中南沙地块多靠近地铁；番禺地块都位于热点开发板块；萝岗地块位于中新知识城，未来的发展潜力大，不过因占地规模大，竞拍企业需具雄厚的资金实力。 从各区居住用地用地面积出让比例看，近郊四区的土地供应约七成，其中萝岗地块
5、所占比例高达四成，番禺地块比重接近二成，南沙和花都地块各占4%和3%。中心城区只有天河和白云区的土地供应超过一成。图图：2010年广州各区居住用地占地面积积出让让比例数据来源：CREIS中指数据、91.4 成交：1-7月住宅用地成交量同比增加近80%2010年1-7月，全国住宅用地共成交1.81亿平方米，同比增长79%。从单月数据来看，4-6月土地市场观望气氛浓厚，成交量逐 月下降，但7月住宅用地成交量逐渐回升。7月成交住宅用地2312万平方米，环比增加9%，同比增加14%。3-7月，住宅用地成交面积与同期推出面积的比值由0.9持续下降至0.6，但在7月比值上升至0.8。开发企业审时度势，根据
6、企业发展需要，积极扩充土地储备。图图：2010年1-7月住宅用地月度成交量数据来源：CREIS中指数据、图图：2010年1-7月住宅用地成交面积积与推出面积积比值值10上半年，全国住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。7月全国住宅用地楼面地价为1570元/平方米，较上半年均价低16%，环比下降14%。新政百天之后，住宅用地楼面均价稳中有降，政府土地调控的效果显现。在土地供应量增加、土地价格下降的情况，开发企业应抓住机会有针对性的扩充土地储备。图图：2010年1-7月全国住宅用地楼面均价走势势数据来源：CREIS中指数据、1.5 价格：政府调控效果显现，土地价格稳中有
7、降11随着土地市场热度的明显下降，主要城市4-6月的住宅用地平均溢价水平逐渐走低。在目前的政策调控和 市场环境下，大部分土地基本上以底价或略高于底价成交。值得注意的是，7月住宅用地溢价水平有走高的趋势。这表明开发企业拿地逐步活跃，对于热点区域的地块开发企业的积极性仍然较高。1.6 溢价：重点城市溢价水平普遍走低，高价地难 觅踪影数据来源：CREIS中指数据、表： 2010年1-7月重点城市住宅用地溢价率 1月2月3月4月5月6月7月北京141%126%123%无成交13%35%49%上海137%55%1%25%94%136%11%广州无成交无成交1%无成交4%129%3%深圳无成交无成交0%无
8、成交无成交无成交无成交天津25%31%17%8%7%1%3%沈阳0%0%0%2%15%0%8%南京112%82%82%62%35%15%56%无锡无成交48%无成交37%无成交无成交8%成都32%21%0%81%18%0%21%重庆28%9%18%91%6%6%26%西安-1%-海口0%无成交无成交0.34%130%无成交131%121.7 广州地价走势 2009年6月，广州住宅用地溢价率高达154.18%，此后，住宅用地溢价率不再超过100%，特别是2010年以来，广州出让的住宅用地基本以低价成交。不过，2010年6月份，虽然楼市仍处于低迷时期，但由于出让土块具有绝佳优势，广州住宅用地再次翻
9、倍成交。表： 2008年至2010年7月广州住宅用地楼面地价及溢价率 数据来源：CREIS中指数据、13“地王”频现是土地市场过热的一种表现。2009年下半年和2010年1季度，土地市场频频出现“地王”，北 京更是一天出现三个“地王”。新政后，土地市场“地王”难见。据统计，2010年1-7月的地王普遍出现在4月新政前，如总价前十位地块仅一宗出现在新政后（4月27日 富力在天津摘得的地块），单价前十位地块除福州四幅综合地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有7块在新政前成交。1.8 地王：新政后土地市场“地王”难见排名城市地块块名称建筑面积积 ( )成交价 (万元)竞竞得方成交日期1天津咸水沽
10、镇3010900.8705000富力2010-4-282上海苏州河北岸东块 1街坊132996.3702000华侨华侨 城2010-2-113福州“福临东 城”以南地块1271760600000江西正荣2010-2-44北京六圈A居住项目地块348037.9597000中海地产产2010-1-215北京亦庄住宅及商业项 目（X1-1B） 地块391170524000中信新城2010-3-156北京大望京村环境整治土地储备项 目4号、5号地280789.9504000保利地产产2010-3-177佛山汾江南路东侧 、前进路北侧1662461.8470500新鸿鸿基2010-2-228北京常营大型
11、居住区三期土地一级 开发项 目A-001A-005地块462928.5454000龙龙湖地产产2010-2-249北京崔各庄乡大望京村环境整治土 地储备项 目1号地169537.2408000远远洋地产产2010-3-1510青岛香港西路南、东海二路东227004404067.1绿绿城2010-1-22表：2010年1-7月全国成交住宅用地总价前十排行榜 数据来源：CREIS中指数据、141. 9 流拍：新政后一线城市首现流拍，二线城市 流拍较为普遍新政过后，土地市场较为理性和谨慎，市场观望气氛浓厚，开发企业拿地的针对性较强，品质较差的地块出现流拍。一线城市北京、广州均出现住宅用地流拍现象，而
12、在新政前，一线城市住宅用地供不应求。二线城市的流拍更为普遍，中山、合肥、佛山、长沙等城市均出现流拍地块，其中，中山有4宗住宅用地流拍，为7月流拍地块最多的城市。数据来源：CREIS中指数据、表：2010年1-7月住宅用地市场场流拍地块块一览览序号区域地块名称性质建筑面积起始价流拍日期1北京顺义区顺义区马坡居住（西侧）项目用地（配建限价 商品住房）R2二类居住、U21公共 交通、C53休疗养、S3 社会停车场库用地2561371650002010-5-72北京房山区房山区窦店镇居住项目（京南嘉园小区三期） (重新挂牌后成交)二类居住用地4324177252010-4-263广州番禺区番禺区石楼镇
13、大岭村二类居住用地168012415002010-7-84佛山南海区南海区桂城街道60街区，桂江立交西南侧地段普通商品住宅用地3774792010-7-295佛山顺德区佛山顺德市北滘镇新城区BJ-C-19地块城镇住宅用地72202172802010-7-216中山沙溪镇中山市沙溪镇秀山村翠景南路与南外环路交汇商住用地17041211928.812010-7-307中山三乡镇中山市三乡镇平南村“卖鱼岭”、“那障环”商业住宅1564336257.312010-7-158中山南头镇中山市南头镇北帝村商业住宅13645654.972010-7-139中山东区中山市东区兴文路南、市一中西侧亨尾村商住用地
14、13922229236.562010-7-6151. 10 趋势：下半年商品房市场从“量跌价滞”到“ 调价促量”，将对土地市场供求产生重大影响从历史数据看量价走势：根据2007年-2008年的市场调整路径，在抑制性政策出台后约一到两个季度，销售面积开始显著下降，再过一到两个季度房价开始下跌。但此次新政力度大、措施严，房价过快上涨的势头已经得到遏制。预计整个下半年特别是第三季度，商品房市场将由“量跌价滞”到“调价促量”，开发企业资金回笼加快，产品去化速度加快，市场需求将有明显的回暖，这必将刺激对土地的需求。161. 11 机遇：土地流拍，地价走低，企业拿地良机 再现土地市场供求关系经历了2008
15、年的“供过于求”到2009年的“供不应求”，2008年流拍的地块在2009年全部高溢价成交。所以，在土地市场面临低谷的时期，是开发企业在资金允许的前提下积极扩充土地储备的良机。通过下面两个案例可以看到，在08年流拍的地块在09年以高价成交，特别是广渠路15号地块，08年流拍时的楼面价是5880元/平方米，09年成交时的楼面地价为15216元/平方米，价格上涨160%。数据来源：CREIS中指数据-土地库表：2008年流拍在2009年高价成交地块块案例指标流拍成交变化指标流拍成交变化幅度幅度朝阳区 广渠路 15号土地面 积(m2)168179119057减小长风6B （B6） 、7C地 块土地面
16、 积(m2)50799142108增加容积率2.52.4减小容积率2.22.2不变楼面地 价(元 /m2)588015216上涨 160%楼面地 价(元 /m2)1436422409上涨56%时间2008年1 月2009年6 月时间2008年8 月2009年9 月竞得方中化方兴竞得方中海地产171.11 机遇：新社区、三旧改造为企业带来新机 自2006年来，针对狂升的房价，广州大力推进新社区的建设，并引入社会力量进行建设。2010 年广州有3个新社区打算通过招标方式引入社会力量建设，只是3%的微利可能难以引起企业的兴趣，但在楼市不景气的情况下，做保障房项目的风险比较小。 2010年广州全面启动“三旧”改造，这将为广州新增高达300多平方公里的建设用地。优质的土地资源让不少开发商抢
