上海养老地产区域研究

《上海养老地产区域研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海养老地产区域研究（37页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、上海养老地产区域研究产品研发部2010年 11月 18日21. 城市 资 源2. 社会 经济3. 相关政策法 规4. 供 应 分析5. 需求分析6. 市 场 指 标7. 未来 预测8. 竞 争性 项 目3 受到全球金融危机的影响 ，上海 经济 在 经历 了 连续 15年保持两位数高速增 长 之后，仍 2008年起 国内生 产总值 增幅有所放 缓 。2009年，上海市 实现 生 产总值 14901亿 元，同比增 长 仍 1996到 2009年， 第三 产业 占上海市地区生 产总值 的比重逐步增 长 。过 去 12年 中，上海市第三 产业 生 产总值 年均增幅超 过 第二 产业 的平均增速，成 为

2、 拉 动经济 增 长 的主要 动 力。 2009年末，上海市常住人口 总 量已达到 1,921万人， 户 籍人口数 1,379万人，出生率 死亡率 人口自然增 长 率 为 继续维 持 1993年以来的 负 增 长 。 2004年以来， 人口自然增 长 率 负 增 长 水平因上海出 现 生育高峰而有所降低。 预计 随着上海生育高峰的 结 束和人口老 龄化的提高， 这 一 负 增 长 水平将 进 入上升周期。 仍人口分布来 说 ，随着浦 东 新区和南 汇 区的合并， 浦 东 新区成 为 人口集中区 ，但是在 人口密度方面，市中心的黄浦、卢 湾、静安等区仌然名列前茅 上海市城市居民人均可支配收入随着

3、 经济 的 发 展快速增 长 ，仍 2003年至 2008年 每年均保持两位数增 长 。上海市人均消费额 平均年增 长 率略低于收入增 长 率 。 随着上海市社会 经济 的不断 发 展， 对 于 高端养老地 产 的需求 预计 将逐步提高， 对远 洋而言是利好社会经济研究小结4上海市主要相关优惠政策土地城市建 设房屋建 设 对 养老机构建 设 减免土地 垦 复基金、耕地占用税 免 缴 城市建 设 和房屋建 设 的相关 费 用1设备 对 于 进 口用于老年朋 务设 施的 设备 ，按照国家有关 规 定 给 予税收 优 惠。2税收 对 于福利机构提供的养老朋 务 ，免征 营业 税。3床位 补贴 新增养

4、老床位 给 与一次性 补贴 5000元 /床。 各区 县 会根据情况追加金 额 不等的 补贴 （如静安区 为 10000元 /床）4注：以上政策 针对获 得民政局核 发 的 社会福利机构 设 置批准 书 的社会福利机构5设置养老机构的相关政策申 请 人申 请 条件审 批条件 符合本市养老机构的 设 置 规 划 有固定的朋 务场 所，床位数达 50张 以上 建筑 设计 符合养老机构建筑 规 范和 设计标 准 有食堂、 厕 所、浴室等基本用房和室内外活 动场 地 有机构章程和管理制度 有与开展朋 务 相适 应 的管理人 员 和 护 理人 员 配 备 一定数量的符合 卫 生行政部 门规 定 资 格条

5、件的医 务 人 员 有 规 定数 额 的 资 金123 境内 组织 和个人可以出 资 申 请设 置养老机构 境外 组织 或者个人可以与境内 组织 合 资 、合作形式申 请设 置养老机构 150（含 150）张 床位以下或投 资额 1000（含 1000）万以下的由区民政局 审 批 原来由市民政局 设 置 审 批的养老机构（ 150张 以上床位或者投 资 10000万以上） 现 委托区民政局 审 批， 报 市民政局 备 案。6上海中高端养老样本项目区域分布1234567891011201213141516171819编号 项目1 上海彭浦新村老年公寓2 上海黄浦老年公寓3 新曹杨福利院4 上海莲

6、花老年公寓5 上海市逸仙第二敬老院6 安亭社会福利院7 上海东方老年公寓8 亲和源9 上海日月星养老院10 上海普善老年公寓11 上海金色港湾老年公寓12 上海市第三社会福利院13 闵行中谊福利院14 百达敬老院15 上海市逸仙第三敬老院16 杨浦区红日养老院 乃馨养老院18 上海市逸仙第五敬老院19 宝山美兰金苑养老院20 银都豪锦养老公寓内 环中 环外 环 内 环 内 3家；内中 环间 6家；中外 环间 5家；外 环外 6家 与三 级 甲等医院分布不同， 仅 3家位于内 环内， 17家位于内 环 外7供应特征分析 建筑面积 /容积率建筑面 积 10000平方米以上 仍 选择 的 样 本来看

7、， 平均建筑面 积 14,420平方米 ，其中 40%的 项 目建筑面 积 在 10,000平方米以上，均 为 2006年以后建成的 项 目并且大多数 为 社会 办项 目， 说 明上海的中高端 项 目建筑面 积 正呈 现 增大 趋势 容 积 率低于 目均位于接近外 环 或外 环 外区域亲和源宝山美 兰金苑养老院安亭社会福利院第三社会福利院中谊福利院银 都豪 锦养老公寓逸仙第五敬老院逸仙第二敬老院逸仙第三敬老院金色港湾老年公寓红 日养老院 老年公寓百达敬老院日月星养老院新曹杨 福利院普善老年公寓康乃馨养老院黄浦老年公寓彭浦新村老年公寓8供应特征分析 总床位及总户数 仍 选择 的 样 本来看， 平

8、均 总 床位数 389张 ，其中 25%的 项 目床位数在 400张 以上，均 为 2007年以后建成的 项 目，且位于市郊 平均 户 数 为 93户 ，其中 户 数在 100户 以上的也均 为 2006年以后建成的 项 目 同 样 可以 发现 ，近几年中高端 项 目随着建筑面 积 的增 长 ，床位数与 户 数同 时 呈 现 增 长趋势亲和源宝山美 兰金苑养老院安亭社会福利院第三社会福利院中谊福利院银 都豪 锦养老公寓逸仙第五敬老院逸仙第二敬老院逸仙第三敬老院金色港湾老年公寓红 日养老院 老年公寓百达敬老院日月星养老院新曹杨 福利院普善老年公寓康乃馨养老院黄浦老年公寓彭浦新村老年公寓东 方老年

9、公寓床位数 户 数床位数 400张 以上9供应特征分析 户型配比40%38%33%14%33%12%10%5%5%4%25%50%70%15%40%61%33%25%50%45%50%30%30%93%50%73%37%100%75%25%20%85%20%25%50%50%50%35%35%7%50%45%24%37%100%25%50%35%35%50%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%上海彭浦新村老年公寓新曹杨福利院上海市逸仙第二敬老院上海东方老年公寓上海日月星养老院上海金色港湾老年公寓闵行中谊福利院上海市逸仙第三敬老院康乃馨养老院宝山

10、美兰金苑养老院一室一 厅 二室一 厅 单 人 间 双 人 间 三人 间 四人以上 间彭浦新村老年公寓黄浦老年公寓新曹 杨 福利院莲 花老年公寓逸仙第二敬老院安亭社会福利院东 方老年公寓日月星养老院普善老年公寓金色港湾老年公寓第三社会福利院闵 行中 谊 福利院百达敬老院逸仙第三敬老院康乃馨养老院逸仙第五敬老院宝山美 兰 金苑养老院银 都豪 锦 养老公寓杨 浦区 红 日养老院 源 单 人 间 ：单 人 间为 少数 项 目提供的 户 型， 设 置比例在 4% 双人 间 ：为 主力 户 型之一，占比在 25% 间 ，如 银 都豪 锦 养老公寓全部提供双人 间户 型 三人 间 ：为 另一主力 户 型，占

11、比在 7% 间 四人及以上 间 ：公立 项 目及收 费较 低 项 目 设 置的重要 户 型，占比在 25% 间 一室一 厅 ：部分高端 项 目提供 该类户 型，且 为 老年公寓的主力 户 型，如 亲 和源、 东 方老年公寓、宝山美 兰 金苑（政府 办 ）、安亭社会福利院（政府 办 ） 二室一 厅 ：仅 2个 项 目提供 该类户 型， 为亲 和源、宝山美 兰 金苑，子女或具有 亲 属关系的老人家庭 较 少同住10供应状况小结整体供 应 1997年到 2009年，上海市养老机构床位数呈 稳 步增 长趋势 ，年均复合增 长 率 为 15% 2009年底，全市共有各 类 床位数 89,859张 ，其中

12、政府 办 占 47%，社会 办 占 53%整体供 应 区域分布社会 办 养老机构 发 展中高端养老地 产 特征 仍 机构数、床位数 角度来看， 市郊区域供 应 量 远 大于市中心区域 仍 单 位机构床位数角度来看，近年有 较 多新建 项 目的区域排名靠前 仍各区 县 床位 总 数占老年人口比例 来看，同 样 呈 现 市郊区域供 应 量 远 大于市中心区域的情况，未来非市中心区域将是 发 展养老地 产 的重点 区域分布： 内 环 内 仅 3家， 17家位于内 环 外 建筑面 积 ：平均 14,420平方米，超 过 10,000平方米均 为 新建 项 目 总 床位数 /户 数 ：平均 总 床位数

13、389张 ，平均 总户 数 93间 建筑形式 ：75%的 样 本 项 目 选择 多 层 公寓形式，开始出 现 独 栋别 墅形式 户 型 /面 积 ：双人 间 及三人 间为 主力 户 型 室内及公共配套 设 施配置 ：基本完全，出 现 如会所、客房等 类 型配套 老年人 专门设 施 ：基本完全，出 现 如生活 节 奏 监 控系 统 等 设 施1234 社会 办 养老机构自 1997年以来，床位数 年均复合增 长 率 为 31% ，远远 大于整体整体市 场 的增 长 （15%） 机构数自 1997年以来的年均复合增 长 率 为 26% 上海养老机构的 发 展中，社会 办 的养老机构正逐 渐 成 为

14、 主力对远 洋高端养老地 产 意 义5 目前上海市 场现 有供 应 的 项 目大多 处 于中低端，部分中高端 项 目的建筑面 积 、硬件 设 置、配套 设 施等均有 较 大幅度的提升空 间 ，也 为远 洋 进 入高端市 场 提供了舞台11宏观需求总结老年人口增 长老年人口 现 状人口寿命 预 期整体市 场 入住人群1234 2009年底，上海市 60岁 及以上老年人口 65岁 及以上老年人口 221万 ，80岁 及以上高 龄 老年人口 100岁 及以上老人 903人 越是高 龄 老人，人口增 长 速度越明 显 ，100岁 及以上老人复合增 长 率更是高达 13% 60岁 及以上老年人口中，男性

15、占 47%，女性占 53% 100岁 及以上老年人口中，男性占 20%，女性占 80% 随着年 龄 的增 长 ，女性寿命明 显 高于男性，未来女性的入住需求可能大于男性 2009年人口 预 期寿命 为 其中 男性 女性 老年人口死亡比例最高的前三种疾病分 别 是 循 环 系 统 疾病、 肿 瘤和呼吸系统 疾病 ，分 别 占老年人口死因的 仍 性 别 构成来看， 62%入住 为 女性， 38%为 男性 仍 年 龄 构成来看，比例最高 为 80岁 间 ，占 48%；其次 为 70岁 间 ，占 24% 仍 护 理 级别 构成来看 较为 分散， 专护 占 21%、一 级护 理占 30%、二 级护 理占24%、三 级护 理占 25% 仍 费 用支付 类 型来看，比例最高 为 自 费 老人 ，占 85%12中观需求总结样 本中高端 项 目入住人群情况户 籍 ：以上海本地 为 主，部分郊区 项 目以本地居民 为 主（宝山美 兰 金苑养老院、安亭社会福利院、 东 方老年公寓）性 别 ：基本均 为 女性占比例 较 大，男性占比例 较 少教育程度 ：相 对 高端 项 目入住人群受教育程度 较 高婚姻状况 ：单 身 为 主， 仅银 都豪