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1、L/O/G/O 2012年 07月 21日 赛普简介 一 ： 专注房地产行业 十 ： 10年专注：为万科持续提供管理咨询服务 10年，建立了长期战略合作 伙伴关系；为中国地产前 30强中的 60%提供了全过程管理或专项咨询服务。 百 ： 百余名专业人士的咨询团队 一 赛普管理咨询公司为中国 500多家房地产企业提供了 1500多个项目的管理咨询服务，是国内最大的房地产管理咨询机构。作为房地产管理咨询行业的领跑者，一直以卓越的管理咨询效果，高度的客户满意度和客户忠诚度，良好的口碑获得客户的高度信赖，以尊重、与业、责仸、分享、价值的理念获得内部员工和外部同行的尊重。赛普不超过 80的房地产百强企业
2、有过良好的咨询或培训合作，是万科集团、金地集团、招商地产、绿城集团、碧桂园集团、万达集团、仁恒置地（新加坡）、华润置地集团、金隅嘉业、上海世茂集团、富力集团、中建地产、中国水申地产、金融街控股、北京华远地产、北京远洋地产、北京首创置业、金科集团、江苏新城房产、 宝龙地产等知名企业的管理咨询机构。 赛普简介 一 【 赛普地产学院 】 为了持续促进中国房地产企业的运营绩效提升，赛普在原有培训事业部基础上，于 2011年成立赛普地产学院，致力于推动中国房地产企业的人才培养。赛普地产学院以赛普对标杆企业运营管理实践的深入、系统研究和咨询为基础，充分整合内外部优质学习资源，运用公开课、内训、研讨会、行动
3、学习、参观考察等多种形式，为客户提供高价值的培训产品和服务，并基于赛普丰富的咨询经验，为客户提供人才加速培养体系建设与优化等咨询服务。 赛普地产学院的使命： 致力于中国房地产企业的人才发展 赛普地产学院的愿景： 成为最受客户信赖的房地产专业人才培养与发展机构 赛普简介 一 应用形式及方法 内容 概念 计划运营管理体系 计划运营管理是什么？ 为什么需要计划运营管理？ 计划运营管理应该管些什么？ 计划体系 房地产计划运营管理体系逻辑图 归结起来三句话：是个啥？有些啥？怎么个用法？ 运营体系 计划管理体系 成果管理体系 流程管理体系 决策会议体系 绩效评价体系 信息管理体系 、 第一部分：房地产计划
4、运营体系概述 运营 西方学者把有形产品的生产称为 “ “ 而将提供服务的活动称为“ 现在的趋势是将 两者均称为 “ 运营” 运营计划管理 就是对“运营活动” 的规划、控制和评估，是与产品生产和服务提供密切相关的各项管理工作的总称。 输入 输出 资源 (社会规则 )许可 有形产品 服务 运营活动 运营管理 运营战略、新产品开发、产品设计、采购供应、生产制造、产品配送直至售后服务 规划 /控制和评估 运营 运营计划的定义： 为什么需要关注运营计划管理？ 项目计划的现实表象 计划制定 计划执行 1. 走一步看一步； 1. 计划没有用，计划跟 2. 三拍计划（拍脑袋、拍胸脯 不上变化 、拍大腿）； 2
5、. 计划达成率很低基本 3. 你做你的计划，我做我的计 都是外部的原因 划，谁影响自己不知道， 自 己影响谁也不知道； 3. 做得很快，质量很差 4. 不给别人空间，给自己留足 空间； 计划管理中常见的错误认识： 1、不让具体执行计划的人参与计划的制订； 2、准备 瞄准：我们常听到我们来不及做计划了，必须马上把工作做完。时间底线越严格，就越要制定计划； 3、大刷子计划，经理要求至少提供一个条形图给他，他们却给一个 26周的工作计划； 4、太多细节的计划：计划细节永远不要超出你的可控范围，想想项目延期的高昂成本，你就会觉得好的计划是必要的； 5、忽视风险：忽视潜在风险并不等于能行，相反，它是鲁莽
6、的项目管理方法。墨菲法则说：任何可能变坏的是都会变坏。 房地产开发价值链与流程特点： 利润贡献和风险从前端向后端逐级递减 投资策划 土地获取 项目策划 设计管理 采购管理 工程管理 销售管理 售后服务 物业管理 产品实现过程 越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高，流程中重点关注风险控制和成本的控制（可行性论证、策划、设计流程） 价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终实现大小，重点关注质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程） 越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响，重点关注服务与顾客关系维护
7、（服务、顾客满意相关流程） 价值链： 房地产开发价值链与流程特点： 1、运作周期长：监控成本和监控难度； 2、内外部接口多：协调和可控性难度； 3、以人为主：标准化程度低、一致性难度（包工、包料、抱人）； 4、并行运作多：协调和计划控制难度； 5、一次性：纠错的成本高难度大（风险：一失足成千古恨） 房地产流程特点 1、周期：运作时间长 2、复杂性：外部接口多 3、对象：以人为主 4、方式：并行运作多 5、结果：一次性 构成 流程特点： 计划运营管理的价值（例一）： 恒大管理模式启示 1、融资能力强，数额高； 2、一线城市机会进入，二三线城市合理地价大规模进入； 3、土地储备量最大，进入城市最多
8、； 4、战略布局以二三线为主。 1、定位主要基于土地属性，以中低端为主； 2、产品高度标准化，注重大面积水景规划； 3、户型全明设计，注重赠送空间，标准化； 4、装修注重名牌，通过规模降成本。 1、规模造势，大手笔投资排球、足球； 2、以标准化复制实现快速开发； 3、执行标准案例规范营销动作； 4、实景呈现营造震撼视觉效果； 5、高性价比策略入市。 投资扩张 项目开发 营销策略 例二：万科公司通过计划管理产生的价值 1、通过工作前置，改变关键流程； 2、通过标准化、集中决策等，缩短决策周期。 运营策略 1、高层（金色系列）：从 14个月缩短到 12个月内； 2、多层（四季花城系列）：从 15个
9、月缩短到 9个月内。 开发周期 财务收益 1、内部收益率提高 5个百分点，销售净利率提高 2、集团净资产每年多周转 资产收益率提高 3%； 3、同等资金峰值下，平均开发规模提高 20%； 4、项目平均占用资金降低 25%，资金成本降低 60元 /平米 计划管理是房地产开发过程中的重点： 加速资产周转 多项目运作 规范 /标准化 房地产企业的净资产回报率主要取决于销售利润率、资产周转率和财务杠杆，而项目开发进度对资产周转率影响重大 多项目同时运作，需要有效的项目计划体系作为监控和支持手段。其次，项目计划体系也是房地产企业整合、调动、高效利用资源的保证 项目开发过程中的并行、专业配合、内外接口等，
10、需要项目计划实现有效组织和协同。同时，随着规模的扩大，高层决策、协调和监控，主要通过项目计划实现 项目计划管理体系的价值 资源聚合 ：需要对外部供方资源和内部能力资源进行系统管理和配置； 协同运作 ：总部 公司 部门 统筹推进 ：统筹考虑各项目开发 ， 合理设置经营目标和开发节奏； 适时调整 ：根据外部多变的政策环境适时调整开发目标和节奏 。 通过 从营销只关注市场 、 设计只关注产品 、成本只关注费用 、 工程只关注进度 ，转向在项目总经理统筹下的四位一体 做事目标明确 更效率 做事重点明确 更聚焦 做事标准明确 更公平 实现 什么是房地产业的运营管理体系？ 房地产企业的 ”运营管理 ”，主
11、要是对项目开发活动的规划、控制和评估 住宅 /写字楼 /商铺 / 物业服务 /管理服务 /生活服务 运营活动 运营管理 经营权 取得 产品计划 产品设计 产品 生产 产品 销售 产品交付 与服务 一般意义的运营活动 房地产开发的运营活动 项目取得 项目策划 项目实施 营销管理 产品交付 为达成项目开发所必须完成的：成本 /采购 /外部程序 人力 /资金 / 土地开发经营权 运营管理 究竟包含哪些内容？ 输入 输出 运营 方案 设计 施工图 设计 例：龙湖运营管理中心的 7项内容（七巧板） 运 营 决 策体 系集团运营体系1预 案 决策 会2项 目 启动 会3阶 段 成果 审 查会关 键 决策
12、会4月 度 运营 会5周 例 会6年 度 和半 年 总结 会7职 责 明 确提 高 决 策效 率进 度 计 划管 理提 高 项 目运 营 效 率公 司 一 二 级 计 划 计 划 管 理集 团 关 键 节 点 计 划 管 理个 人 计 划 管 理阶 段 性 成果 管 理 体系1投 资 分析 阶 段成 果2项 目 启动 阶 段成 果3方 案 成果 及 初设 指 导初 设 成果 及 施设 指 导4施 工 准备 阶 段成 果5营 销 开盘 阶 段成 果6交 房 阶段 成 果7降 低 项 目运 营 风 险提 升 项 目运 营 质 量项 目 后评 估8目 标 成 本 、 动 态 成 本 的 跟 踪 和
13、控 制成 本 管 理体 系成 本 控 制成 本 敏 感分 析知 识 管 理 体 系知 识 管 理体 系知 识 积 累及 共 享实 现预 定收 益指 标投 资论 证设 定项 目基 准收 益指 标投 资 论 证 及 收 益 跟 踪科 学 决 策降 低 投 资风 险项 目 收 益控 制投 资 决 策及 收 益 跟踪 体 系预 算 制 定 、 滚 动 资 金 计 划 控 制资 金 预 算管 理头 寸 保 证防 范 风 险提 高 资 金运 用 效 率房地产企业项目运营的内容： “计划运营管理”有别与“项目开发业务活动”和相关的“专业活动”，主要表现为对各个项目活动的规划、控制和评估 规 划 控 制 评
14、估 Q C T P A 计划管理体系 成果管理体系 决策会议体系 流程管理体系 绩效评估体系 表现形式为：三大功能、六大体系 信息管理体系（平台） 支持活动 主要活动 公司基础建设 （一般管理、会计、财务、成本、战略计划） 人力资源管理 （招聘、培训、发展） 技术开发 （研究和发展产品和流程的改进，新技术研究 ） 采购、报建 （原材料采购、设备供应、手续提供 ） 立项 策划 设计 施工 竣工 销售 服务 利润 传统房地产企业的价值链系统 支持活动 主要活动 平衡计分卡所描述包含愿景、战略指引下的财务、内部运营、客户 /市场、学习成长等发展性指标 依据赛普理念房地产运营计划新的价值链系统 项目成功项目管理成功公司成功 阶段性成果管理体系（体现企业的战略及管理思想） 项目一、二级计划（项目综合经营计划及项目年度、季度、月度经营计划） 各职能管理计划及员工三级计划 流程管理体系 决策会议管理体系 营运绩效 评估体系 信息与知识管理体系 （间接价值 的运营管理 体系） （直接价值 的计划管理 体系 ） 进度指标、销售指标、费用指标、成本指标 . 赛普的总结归纳是一种 从模块管理到协同管理的跨越 企业的规范化管理，常常是从专业线的
