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1、北京土地一级开发高层论坛发言全文第一部分：嘉宾致辞、嘉宾主题发言【主持人 张文华】尊敬的各位领导、尊敬的女士们、先生们、朋友们上午好！我宣布北京土地一级开发高层论坛现在开始！我们非常荣幸邀请到建设部原副部长郑一军先生，还有建设部总工程师王铁宏先生，国土资源部土地利用司副司长束克欣先生，北京市人民政府副秘书长阎仲秋先生，我们对他们的到来表示衷心的感谢！今天有幸请到了政府、学术界、企业界的朋友们，我们今天请到北京市政府以及通州区、顺义区、亦庄开发区的领导，还有清华大学等高等院校的专家学者，还有来自国家开发银行、首都开发集团等的金融家、企业家们，还有中央、北京、香港新闻媒体的朋友们，我代表论坛的主办
2、单位北京土地学会，北京京投土地项目管理咨询股份有限公司，再此对大家的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！北京的五月生机勃勃，我们进入第十一个五年发展时期的城市建设，就像五月的鲜花含苞怒放，在北京大发展时期，城市土地作为成市建设和经济发展的载体，以及作为城市第一资源的地位十分重要。正是在这样的背景下，我们组织了这次北京土地一级开发的高层论坛。本次论坛的主题是城市土地一级开发模式。参会的各位嘉宾将就土地开发与管理中的一些重点、难点、热点问题进行探讨和交流，相信经过大家的努力，本次论坛一定会取得圆满的成功！现在让我欢迎北京市政府副秘书长阎仲秋先生讲话！【阎仲秋】尊敬的郑部长、铁宏总工程师、束司长、尊敬的
3、各位来宾、各位朋友大家上午好！今天由市土地学会和京地咨询公司组织的关于土地一级开发的高层论坛在这里举行，我很高兴地看到不少有真知灼见的专家、学者，不少有丰富经验的企业家，以及我们政府有关部门的领导都能应邀前来，表明大家对此的重视，表明大家对首都城市建设和社会发展的关心和支持。我对此次论坛的召开表示祝贺，对大家的到来表示衷心的感谢！大家知道土地是人类生产活动的基础，土地是财富之母，古今中外都十分重视土地的管理，一定时期的土地管理制度和所处的历史发展相联系。就北京而言，我们记得过去我们的土地管理，多为分散式，名为国家所有，其实是单位所有。在改革开放以后，在上个世纪的 80 年代初，我们为了更好地使
4、城市建设实现城市的规划，遵循城市建设的客观发展规律，我们提出了城市建设必须走统一开发，统一建设的道路。当时我的印象是对于什么是一级开发，我们的理解还很肤浅，认为我们把生地就是不能建设的用地，变成了熟地，变成了建设用地就是开发了。在 1980 年在北京市城市建设开发公司成立的时候，我们现在叫首开集团，我印象是全国的第一家，这在当时来讲对于我们城市建设是一个很大的进步。随着时间的推移，随着我们从计划经济向市场经济的转移，随着我们的对外开放，眼界的开阔，我们认识到我们原有的开发方式存在着弊端，社会化分工使我们更加注意到一级开发和相关的问题，在此基础上我们进行了探索。我们在中关村西区、软件园等地方进行
5、了土地一级开发的探索，取得了一定的经验。在 2004 年， “后，国家实行了更严格的土地管理制度。政府要求经营性土地全部实行招拍挂，一级土地开发与二级开发进行分开，这给我们提出了新的课题，特别是对北京而言，新的规划在去年得到了国务院的批复，两轴两带多中心要通过新的建设来实现，新城建设也即将启动，我们现在也面临新的周期。如何吸取过去的教训，遵循城市建设的规律，我们不能再走过去摊大饼的老路，我们要严格实行土地管理，还要坚持走一级开发的道路。尽管我们过去取得了一些经验，但是总体来讲我们对如何进行城市的土地一级开发还在摸索，还在究竟应该如何定位，究竟以何种方式为最佳，怎么组织达到最优化，如何使我们的一
6、级开发规范化、市场化。对此，我们还有很大的差距，认识也不统一。前几天我们在媒体上还看到报道，有外地的一些企业借一级土地开发之名，在北京的周边，在北京的郊区圈占土地，所以我们说何为真的土地一级开发，何为假的，这些都应该通过我们的探讨和研究得到回答。因此，我认为这次由我们市土地学会和京地咨询公司组织的论坛，邀请了我们政府的部门，理论界、学术、企业界的各方人士来参加，目的就是引起大家对土地一级开发的重视，要进一步结合我们的实际，探讨、交流土地一级开发的热点和难点问题。为我们的建设，城市的发展出谋划策。从这个意义上讲，我认为这次论坛的举办是非常及时，非常有现实意义的，也正因为如此，我对这次论坛的组织者
7、表示感谢！京地咨询公司是我们几位在政府和企业工作的富有丰富经验的老同志牵头组建的机构，主要是为我市土地一级开发提供咨询服务，公司成立本身也是一个新的思路，也是一个探索，几位老同志愿意用自己的经验，为首都城市建设发挥余热，其精神也是值得赞扬的！近日，国务院转发建设部等九部委意见的“国六条”意见，里面也涉及到土地的管理，市政府有关部门正在积极研究、贯彻国务院的意见，我们也愿意在此听听各位专家、学者、企业家们对如何贯彻意见的高见，帮我们出主意。总之，北京市作为我们祖国的首都，国际城市，文明古都这样的城市定位，要建设这样的一个城市，土地的开发和利用任重而道远。北京的城市建设需要几代人不懈的努力，需要在
8、科学发展观念的统领下不断努力、扎实工作，我们既是在继承前人，也是为后人开创历史。因此，我们今天所做的应该无愧于时代。我对所有为北京城市建设和发展做出辛勤劳动和贡献的人们表示衷心的感谢！最后预祝我们这次论坛能够取得圆满成功，谢谢大家！【主持人 张文华】下面请建设部总工程师王铁宏先生讲话！【王铁宏】尊敬的各位领导、各位来宾、各位专家、女士们、先生们，很高兴能够代表建设部来参加北京土地一级开发高层论坛。土地是一切经济活动的基础，合理的土地供应量和供应模式对保障经济的健康运行，社会和谐发展具有重要的意义。在此，谨向论坛的成功举办表示衷心的祝贺！城市土地开发是房地产市场的重要组成部分，房地产业是我国新的
9、发展阶段的一个重要的支柱产业，引导好、促进好房地产业持续、健康、稳定发展，有利于保持国民经济平稳、较快增长，有利于满足广大人民群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标，保持房地产市场的持续、健康、稳定发展，发挥好房地产业的综合作用，必须深化改革，不断加强和改善房地产市场宏观调控。近年来针对我国房地产市场发展中存在的突出问题，党中央、国务院出台了一系列关于房地产市场调控的政策和措施，其中房地产开发用地、供应总量和供应结构是调控房地产市场的重要手段之一。在稳定商品住房价格、调整住房供应结构中起到了重要作用。北京是我国的首都，北京的改革开放和现代化建设对全国具有重要影响，这次论坛聚集
10、了各方面的专家、学者，反映了土地和房地产开发领域的最高学术水平，希望这次论坛对北京率先建立适合我国国情的城市土地开发模式起到应有的积极的推动作用。相信随着中国特色城市土地开发模式的逐步建立和完善，必将有利于进一步发挥土地供应，对房地产市场的调控作用，有利于合理利用土地资源，建立资源节约型、环境友好型社会，有利于我国现代化建设的顺利推进，预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！【主持人 张文华】谢谢王先生的发言！本次论坛分两个单元，第一单元是嘉宾的主题演讲，第二单元是圆桌对话交流。下面我们开始第一单元内容，下面我们请京地咨询常务副总经理谭继魁做主题演讲！【谭继魁】各位领导、各位嘉宾，我代表京地咨询公
11、司发言，我发言的题目是积极促进北京市土地一级开发科学、有序、健康发展 。经国务院批复的北京市新的总体规划，提出了北京作为国家首都、国际大都市、文明古都、宜居城市的城市定位,并确定了两轴、两带、多中心的发展格局。根椐这个定位和发展格局，这就要求我们必须有效地开发利用城市土地资源。为此，市政府要求京地咨询公司认真总结北京市土地开发、房地产开发、城市建设的经验教训，学习借鉴国内外的先进经验，组织编写北京市土地一级开发及管理培训教材 ，并要求我们组织好相关人员培训。现在教材己经编写成初稿，共四篇，二十八章，85 万字。培训工作已经开始。这部教材的中心内容是：推行“一个模式、三个原则、六个体系” 。即土
12、地一级开发模式;政府主导、统一规划、市场化运作的原则; 并逐步建立土地一级开发的理论体系、法规体系、规划体系、投融资体系、操作体系、经营管理体系。城市土地一级开发的理念和做法,是针对传统的协议出让土地的方式存在的问题，以及房地产市场发展的需求，为贯彻新的土地供应制度，解决城市土地开发存在一些负外部性问题提出来的。自一九九九年以来在市政府的主导下,中关村科技园区的一些重要建设项目，率先开始探索和实践土地一级开发。经过几年的实践,逐步总结提高，包括学习借鉴他人的经验，集中各方面的智慧，逐渐形成了土地一级开发初步的理论、系统和方法。在一级土地开发培训教材中，我们给一级土地开发的定义是: 根据“政府主
13、导、统一规划、市场化运作”的原则，遵照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案(土地一级开发实施方案 )以后，以政府委托或公开招标的方式选定土地开发主体;获得土地项目开发权的开发主体，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的投融资、征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设；并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案；对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。在
14、这个过程中要突出强调:(1)土地一级开发必须坚持政府主导、统一规划和市场化运作的原则; (2) 必须服从城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、城市土地利用规划的要求; (3) 必须符合城市土地储备和供应计划的要求; (4) 必须满足经过政府批准的项目综合策划方案 (土地开发项目实施方案)的要求; (5) 必须经过政府委托或招标方式获得土地一级开发权; (6)必须运用现代项目管理的理论、系统和方法对项目进行科学管理;(7)必须提供项目建成后的经营管理方案;(8)必须对项目进行全过程进行把握和控制;(9)必须为二级开发商服务;(10)必须达到社会、环境、经济效益的高度统一。关于政府主导：政府既
15、是土地所有者的代表，也是土地开发市场规则的制定者，也是土地一级开发主体的确定者，也是土地级开发相关利益的协调、控制者，也是开发市场的监管者，还是公众利益的代表者，显然应该在土地一级开发过程中发挥强势政府的主导作用。为此，政府应根据城市土地一级开发市场发展的需要,进行重大课题研究，为决策提供依据;应制定包括土地供应、规划审批、土地交易、相关标准、流程、规范以及相关利益调整在内的城市土地一级开发管理条例;应逐渐形成并完善与土地一级开发市场相适应的产业链、资本链和资金链，形成包括政府投入、企业投入、基金、证券、公众投资和国外资金进入在内的融资渠道;应进一步加大城市土地开发的市场化程度，逐渐形成一批具
16、有核心竞争能力的土地一级开发实体，使土地开发过程中的投资主体、风险主体、效益主体相一致;应结合旧城改造、新城建设和社会主义新农村建设，加快城市化进程，解决原土地使用者的住房、社会保障、培训和就业等问题，构建和谐社会。关于统一规划:在土地一级开发过程中，必须坚持统一规划、规划先行的原则，这是想好了再干的重要环节。必须提高规划制定、审批、执行各环节的品质和效率。开发项目必须符合城市总体规划和区域规划的要求。要着力提高开发项目的控制性详细规划、修建性详细规划，包括市政、能源、交通、环境以及单元规划、城市设计在内的专项规划设计水平;加强对不同功能的建设项目的规划研究 ,依据项目类别和项目的不同区位,应有明确的相关项目、专业、系统的规程、规范和标准;在规划管理过程中应严格执行纪律。应下决心解决规划编制、审批、执行和管理过程中的浮燥现象，扭转重拿地轻规划、重建设轻管理的局面。关于市场化:在市场经济条件下，城市土地一级开发应当按市场规律办事。首先，市场主要功能是资源优化配置、优化经营主体；因而，必须坚持投资主体、风险主体、效益主体一致的原则。第
