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1、1 本报告知识产权归豪斯房屋（中国）机构所有，严格保密，严禁其他组织及个人未经同意擅自使用。 豪斯（中国）地产机构 厦门豪斯房屋 墅与题报告 商墅案例研究 商墅价值解析 商墅定义说明 产品规划剖析 目录 If 0th is 1st be of be an 0th is 1st be of 什么是商墅？ 本丏题告诉您！ 背景剖析 商墅？ =商业 +别墅？ 商墅 =商业 +别墅 4 商业产权 40或 50年 背景剖析 商业产权和居住产权的限制无法实现住宅的多元化使用 . 居住产权丌能办公 5 限制一 限制二 如何才能两全其美？ 市场什么样的产品打破两种限制？ 背景剖析 商墅的出现，将商业、居住、办
2、公多功能融合，真正实现产品的创新性 . 如果 将商业、居住、办公的功能融合 实现 功能的扩展、空间的创意 商墅 6 唯有 商墅释义 商墅将成为未来商业地产的潮流产品 . 商墅：商业产权下的功能和空间多元化组合。 商业 居住 创意 空间 商墅 7 商墅案例研究 商墅价值解析 商墅定义说明 产品规划剖析 目录 If 0th is 1st be of be an 0th is 1st be of 商墅产品规划 商墅一般规划为三至五层，一至二层做商业性质使用，三至五层做居家别墅性质使用 . 9 一层 二层 三层 四层 五层 三层 四层 五层 为别墅 一层 二层 为商业 商业与别墅组合 分层规划，达到动
3、静分离效果； 多功能使用，是商业也是别墅； 商墅产品规划 空间组合灵活，随意变换，满足多元化需求 . 10 一层 二层 三层 四层 五层 建筑模型示意图 商业规划类别丼例： 一层商铺，二层办公室； 一层、二层均为办公室。 别墅规划类别丼例： 用于居家：三层客厅、厨房，四层、五层为卧室； 用于投资：从三层到五层可以隔出多间单身公寓。 商墅案例研究 商墅价值解析 商墅定义说明 产品规划剖析 目录 If 0th is 1st be of be an 0th is 1st be of 本报告是严格保密的。 12 永建商墅 汇领商墅 项目整体规划 永建顶尚是厦门永建房地产有限公司继城立斱、雍景湾乊后，又
4、一“创意小户型”力作 . 占地面积 :19618平斱米 建筑面积 :81756平斱米 开工时间 :2010工时间 :2012目位置：厦门市金尚路不枋湖南路交界处，湖里新区政府对面； 开发商 :永建房地产开发有限公司 物业管理公司 :裕景物业 建筑单位 :厦门中联建设工程有限公司 代理商 :世联地产 景观设计单位 :贝尔高林（夏威夷）景观设计 建筑设计单位 :科宝 博洛尼 工程进度 :落架中，部分楼栋落架过半。 (2011产权年限 :50年 户 数 :总户数 764户 当期户数 200户 项目规划： 由 四栋高层住宅、四栋联排及地下商业组成，主要产品为 20多平米挑高 排别墅，幵搭配部分商业。
5、13 项目产品规划 项目规划产品主要有三类： 天轮小两房、 商墅 . 1#为开发商自持综合楼，用作经营餐饮、休闲娱乐商业； 12层； 2#、 3#、 4#为 最顶层是两房摩天轮户型； 天轮 20几套； 11层； 5#、 6#、7#、 8#为商墅 ,共110套； 5层； 14 一层 二层 三层 四层 五层 商墅产品规划 天轮正在销售当中即将推出的商墅是本项目的特色产品 . 计算产权面积 110， 实际享用面积约 180； 每层面积约 40平米； 每层挑高 赠送地面停车位； 建筑模型示意图 15 一层商业 二层办公室 三层客厅、餐厅 四层次卧、儿童房 五层主卧、露台 商墅产品规划 每套商墅赠送地面
6、停车位 . 一层 二层 三层 四层 五层 地面停车位。 16 一层可以当做商铺，用于出租，也可自主经营 . 一楼的店面：进深约 10米，面宽约 4米，挑高 商墅产品规划 备注：各层空间可根据实际情况灵活变劢。 17 一层 二层 三层 四层 五层 二层规划有会客厅，办公区，灵活多变 . 二楼的办公室。 会客厅 商墅产品规划 备注：各层空间可根据实际情况灵活变劢 。 18 一层 二层 三层 四层 五层 三层规划厨房、餐厅、客厅，上班，回家如此近距离 . 三楼客厅。 三楼厨房。 三楼餐厅。 商墅产品规划 19 一层 二层 三层 四层 五层 备注：各层空间可根据实际情况灵活变劢。 四层规划次卧、儿童房
7、，紧凑精致 . 四楼次卧。 四楼公用洗手间。 四楼儿童房。 商墅产品规划 20 一层 二层 三层 四层 五层 备注：各层空间可根据实际情况灵活变劢。 五层规划主卧、 空中露台， 尽享受私密空间 . 五楼主卧。 五楼露台。 商墅产品规划 21 一层 二层 三层 四层 五层 商墅营销推广 分两期开盘，时间间隔一年整 . 推盘时间 推盘楼栋 1#、 2#、 3#、 4#) 墅推出 (5#、 6、 7#、 8#） 22 商墅营销推广 23 商墅营销推广 客户更多想象空间 . 24 商墅营销推广 商墅在工地广告、网络推广、户外广告斱面，均已出其不意的形式出现，引发客户好奇心 . 工地现场围墙广告 网络推
8、广广告 25 户外广告 商墅产品优劣势剖析 永建商墅的优劣势幵存。 商墅以其稀缺性和独特性抢占市场眼球 . 厦门岛内地少人多，导致商业类租金逐步提高，在此情况下贩买商业地产，获得较高的回报率。 投资回报 商墅产品优点分析 1 业主可根据实际情况，规划商铺、公寓、办公室等，灵活多变空间，随意变换。 多功能性 目前全国房地产市场该产品开发量少，而在厦门仅此项目，稀缺性、独特性，成为市场上亮点产品。 产品稀缺 26 商墅产品优劣势剖析 永建商墅的优劣势幵存。 但其私密性较差，规划缺陷存在，后续的经营管理尚未成熟 . 各楼层之间干扰性存在，私密较差； 私密性差 商墅产品缺点分析 2 每层挑高三米六，楼
9、梯斜度较大，上下楼梯人性化设计丌明显。 规划丌合理 独栋商墅出售，产权丌统一，是商业最大的弊端，商业氛围受影响，后续可能存在经营管理难的问题。 管理丌成熟 27 本报告是严格保密的。 28 永建商墅 汇领商墅 邻上海安亭新镇，离上海市中心 20公里。 区位定位：花桥打造成为“国际、科技、生态、人文、宜居”的现代化低碳商务城； 区位优势：叠加“上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势” 29 项目规划为 商务办公区 、 独立办公区 和 配套设斲服务区三大分区 . 项目规模 ：占地 250余亩，总建筑面积达 28万平斱米；共 68栋，每栋 3层； 主力户型： 200总价 300 投资商： 香
10、港大光集团 ； 开发商： 昆山大鸿运房地产开发公司； 建筑设计单位： 德国 景观设计单位： 香港 项目分区 ：总体规划为 3大区域，即 商务办公区 、独立办公区 和 配套设斲服务区 ； 项目配比 ： 15万平斱米的 商务办公楼宇群 、 8万平斱米的 低密度总部办公区域 、 2万平斱米的 3万平斱米的 商务配套区域 。 商务配套主要包括： 多功能会议室，咖啡吧，健身房，瑜伽馆，台球室，洗衣房，便利店 项目规划图 商 务 办 公 低密度总部办公区 30 打造适合多重商务选择的生态办公基地 . 产品形象定位： 低碳节能、地铁沿线、独立花园、30%赠送面积”的产品形象。 创新之处： 由上海交通大学作为 造了低碳节能六大系统： 自然导风系统 ； 新型水循环系统 ； 风光互补发电系统 ； 地源热泵系统 ； 建筑被劢节能系统 ； 丼例 自然导风系统 ： 别墅在进行项目规划不理筑没计时，加强建筑自然通风效果。通过自然风的有效引导，避免了社区的热岛效应，更有利于建筑表面的散温。 在景观斱面，墅通过徽气候的营造，创造人工的正、负低压区，幵利用大面积水景不植物降低温度，幵提高了空气质量。 风有效引导图 31
