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1、产业地产市场运营方案 重庆工业服务港 工业地产延展 1 目 录 重庆工业服务港 产业地产营销体系 3 1、 外部产品市场体系 4 2、 企业营销运营体系 5 总部基地的发展研究 8 1、 总部基地释义 9 2、 总部基地开发模式 10 3、 我们对 务花园）的认识 11 4、 12 5、 国外案例研究 13 6、 国内案例研究 19 7、 重庆总部基地 56 2 3 重庆工业服务港 产业地产营销体系 1、外部产品市场体系 4 工业园区管委会 工业地产投资商 生产性企业 （自有房产） 客户对象 工业园 单一厂房、工业用地、仓库等 写字楼宇 商贸物流中心 配套商业 配套公建 代理产品类型 （涉及到
2、工业、商务、商业地产领域） 投资性研究 地块及投资环境调查分析 宏观、中观、微观市场调查分析 拟进入行业走势预期与分析 消费需求分析 竞争性因素分析 营销策划 广告媒体包装推广策略 开业及推盘策略选择 各类公关活动策划 价格体系及优惠政策建议 招商及销售方案建议 招商及销售服务 销售、承租、招商代理培训 销售、承租、招商进程控制 销售、承租、招商代理实施 工业地产会展及媒体平台信息发布服务 服务领域 规划设计 行业选择及园区功能定位建议 专家论证会建议 融资规划及资源整合建议 战略合作伙伴前提推荐 环境及污染控制提议 行业选择及总体动能确定研讨 项目分类功能定位建议 项目投入产出财务分析 规划
3、设计要点建议 园区规划设计 规划设计定案审定协作 项目建设招投标方案建议 物业管理咨询 从我们所面对的客户对象、可代理的产品类型以及可为其提供的服务领域，来诠释重庆工业服务港产业地产的市场体系。 5 2、企业营销运营体系 各类型产业地产代理项目的寻找、收集、洽谈、承接、合同拟签。 招募项目开发承接的外包团队或人员，洽谈及协议签订。 监督管理项目开发和拓展板块的外包团队或人员的业务执行开展。 项目开发拓展 已签 “ 咨询策划类 ” 代理合作项目的合同信息汇总、分类存档管理。 已签 “ 咨询策划类 ” 代理合作项目的内部可执行公示及执行方对接。 已签 “ 招商销售类 ” 代理合作项目的合同信息汇总
4、、分类存档管理。 已签 “ 招商销售类 ” 代理合作项目的内部可执行公示及执行方对接。 已签 “ 招商销售类 ” 代理合作项目的信息推广宣传发布。（内外宣传平台） 各类市场需求信息汇总、分类存档管理、内部公示（以便项目对接）。 各类市场需求信息的推广宣传发布。（内外宣传平台） 项目信息管理 根据已签 “ 招商销售类 ” 代理合作项目，定向招商。 即时采集市场需求信息。 根据已签 “ 咨询策划类 ” 代理合作项目，执行策划管理。 招募和管理项目执行外包服务团队和个人，洽谈、协议签订、监督业务开展。 项目执行实施 运营职能架构 注： 3大运营职能涉及到的文件表格及协议合同书 代理项目信息采集表；
5、咨询策划服务（项目承接）协议书； 招商销售代理（项目承接）协议书； 项目拓展开发外包协议书； 咨询策划代理服务项目的合同信息汇总表； 招商销售代理合作项目的合同信息汇总表； 代理项目的信息公示表； 各类市场需求信息的汇总表； 各类市场需求信息的公示表； 市场需求信息采集表； 项目执行外包服务协议书。 将招商部划为 3大职能体系，使工作开展模块化，工作目标更明确，职能体系更清晰。同时，各工作模块又通过表格化管理，实现工作开展的具体化，从而达到数据信息的采集与发布更流畅，加强了信息整合力度。 人员架构 项目开发拓展岗 （在编人员： 2人） 招募项目拓展开发商务团队； 招募项目拓展开发商务个人； 人
6、员编制：不定； 项目信息岗 （在编人员： 1人） 无 项目执行实施岗 （人编人员： 2人） 招募从事投资分析、规划设计、营销策划、培训等各类咨询服务团队及个人； 招募从事招商销售等从事商业或工业地产的营销团队及个人； 人员编制：不定； 6 外部兼职团队 在职定编团队 工业地产营销板块的人员架构分为：在职定编团队与外部兼职团队，两大人员体系架构。外部兼职 团队的工作执行管理，由相对应职岗的在职定编团队负责监督管理。 奖励机制 收益个体 咨询策划设计类 招商租赁类 销售转让类 工港项目承接总收益 个案协议价 11总销额提成 项目开发拓展岗 在编人员承接 咨询总收益的 10% 招商总收益的 5% 销
7、售总收益的 5% 管理的外部团队承接 咨询总收益的 1% 招商总收益的 1% 销售总收益的 1% 项目执行实施岗 在编人员完成 咨询总收益的 30% 招商总收益的 25% 销售总收益的 25% 管理的外部团队完成 咨询总收益的 1% 招商总收益的 1% 销售总收益的 1% 项目信息管理岗 咨询总收益的 1% 招商总收益的 1% 销售总收益的 1% 项目拓展开发兼职商务团队 咨询总收益的 10招商总收益的 8销售总收益的 8项目实施执行兼职商务团队 咨询总收益的 40招商总收益的 40销售总收益的 40工港项目毛收益率 咨询总收益的 22招商总收益的 37销售总收益的 377 本奖励机制通过利益
8、链将在编团队与外部兼职团队有效的串联，形成利益共同体，借以提高相关的业绩效能。 注： 上表之奖励办法为建议稿，未进行财务核定。 在编人员岗位提成分配标准，则根据项目承接或执行的参与人员数量进行平均分配。 总部基地的发展研究 8 （资料来源：互联网、其他研究报告） 1、 总部基地释义 “ 总部基地 ” 是发展和建设总部经济的重要载体和具体体现，在总部基地中不仅有品质优良、环境优美、配套完善、功能齐全的现代化办公楼作为企业和公司总部的办公硬环境；同时在基地中还蕴涵着深厚的总部文化，这需要一种国内外成熟、高端企业之间能够交流互动、资源共享、共同发展的软环境。 9 “ 总部经济 ”是指某区域由于特有的
9、资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。 2、 总部基地开发模式 总部基地 商务花园 文直译为“商务花园” )理念，选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。 窗口 /营销中心 总部 /研发等分支机构 企业总部基地的选址的趋势。一些以总部经济定位的商务花园代表了未来总部选址的潮流。 10 3、 我们对 我们将从以下几个方面阐述对 从产业类型来看 :软
10、件、研发、生物医药、信息服务业等。 从产业结构来看： 截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的 “ 内聚效应 ” 。 从地理区位来看： 主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性。 从园区功能来看： 已将传统的生产功能剥离开来，主要集中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。 从园区规划来看： 表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。 从园区环境来看： 园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上发展生态。 11 4、 变
11、历程 第一代： 工业园 的演变 第二代： 商务与社区 第三代： 发展邻里关系 第四代： 本情况 城市边缘，由多组小规模的建筑组成 城乡结合部 规模较大，交通便利 大型综合社区 入园企业 偏重基于科学研发的企业 商业型企业出现 商业型企业为主 大型综合型的跨国企业 承担功能 研发、仓储、办公 办公、部分商业 设施 办公、商业、银行 办公、商业、居住、教育、 休闲场所 特点 建筑标准较低，但比工业园有所提高 营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素 与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分 。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境 一个可以 自己自足 ，以及可
12、以提供足够内部交流空间的综合社区 成了成熟的理念。 12 5、国外案例研究 后工业服务园区的成熟模式“商务花园” 欧州商务花园案例 杜柏林 地面积 91公顷（约合 230英亩），是爱尔兰最大的商务花园， 其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立， 配套的娱乐休闲设施一应俱全。 勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达 无论从市中心还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园。 14， 000， 000英镑，用于园区先进的基础设施建设 。 这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求。 以下几种行业的： 数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发
13、进入园区都可以享受到优厚的税收政策。 园区内的办公楼面积大小的灵活多变性 ，其面积从 3000到 1， 000， 000平方英尺不等。 到 2003年为止， 0000人来这里就业。所涉及的行业也包罗万象，包括：信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件等。 13 新加坡商务花园概况： 新加坡位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点； 为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。 商务花园的位置选择方面：注重与城市规划紧密结合 城市边缘区，土地成本相对较低； 注重与 城市交通的紧密联系 ，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点； 注重与边缘居住组团的联系 ，有助于完善城市功能，保持区域持久活力； 注重对商务花园的配套设施的规划 为了避免商务花园建设成为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的 15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总
