《【工业地产】亚豪－邢台家乐园拖拉机厂地产项目市场定位报告110PPT》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【工业地产】亚豪－邢台家乐园拖拉机厂地产项目市场定位报告110PPT（110页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、邢台家乐园拖拉机厂项目市场定位报告 （商业部分） 目 录 项目基础资料及价值分析 项目 商圈辐射范围及定位分析 商业业态规划及产品设计分析 项目基础资料及价值分析 项目名称：拖拉机厂项目 项目位置 中兴大街 该项目位于邢台市新华北路 22号，地处邢台市中心区。位于新华北路路东、凤麟街以西、团结东大街以南。 该地块被规划卫生街分为 A、 中， 项目基础资料及价值分析 商业用地设计要求： 地块总建筑密度不应大于 30%， 沿街建筑 限低 10米， 绿地率不应小于 25%， 地面停车位应不小于总停车位的 50% 04#新华路以东，卫生街以北地块，业居住用地。 拖拉机厂项目占地面积共分为 7个地块，合
2、计 项目基础资料及价值分析 05#新华路以东、卫生街以南厂区地块，业居住。 项目基础资料及价值分析 项目基础资料及价值分析 09#新华路以西，卫生街以北地块，业居住。 项目基础资料及价值分析 06#工会球场场地，规划用途为幼儿园用地， 儿园综合用地。 项目基础资料及价值分析 08#新华路东环城饭店地块，面积 业居住。 项目基础资料及价值分析 11#凤麟街以东，卫生街以北地块， 项目基础资料及价值分析 土地价值分析 分析标的：地块临街商业土地 分析方法：路线价估价法 分析目的：旨在比较各地块临街商业土地价值 设置路线价点数： 新华北路路线价 1000点 团结东路路线价 800点 卫生街路线价 6
3、00点 地区区分 深度 (米 ) 繁荣街道 高度商业地区 普通商业地区 并用住宅地区 普通住宅地区 家庭工业地区 100 100 100 99 98 99 97 96 98 95 97 99 93 96 92 95 98 90 93 97 89 92 87 91 96 86 90 95 84 89 94 83 88 93 81 87 80 86 92 79 85 91 78 84 77 83 90 76 82 75 81 89 74 80 73 79 88 72 78 71 77 70 76 87 69 75 68 74 67 73 86 66 72 66 71 65 70 85 64 69
4、84 62 68 83 61 67 82 66 81 60 65 80 地区类别 繁荣街道 高度商业地区 普通商业地区 并用住宅地区 普通住宅地区 家庭工业地区 加 算 率 角地的场所 15 10 7 准角地的场所 表 :侧方路线影响加算率表 图表 :深度百分率表 此次商业临街土地价值，是以路线价为基础，配合深度指数表和侧方路线影响加算率表，计算出临街的各宗地土地相对价值。 3 1 结 东 大 街 凤 麟 街 卫 生 街 地 中 0 10 22 12 10 10 基本评点数 /000 98% =980 侧街影响加算评点数 /00 65% 10%=52 600 65% 10%=39 评点数 /8
5、0+52+39=1071 评点数 =1071 （ 22 324）=7634088 路线价1000点 路线价 600点 新 华 北 路 路线价 800点 3 1 结 东 大 街 凤 麟 街 卫 生 街 地 中 0 10 22 12 10 10 评点数 /000 65% 800 10% 100% =730 评点数 =730 （ 12 =3573204 路线价1000点 路线价 600点 新 华 北 路 路线价 800点 3 1 结 东 大 街 凤 麟 街 卫 生 街 地 中 0 10 22 12 10 10 路线价1000点 路线价 600点 新 华 北 路 路线价 800点 评点数 /000 6
6、5%600 100% 10%=710 评点数 =710 (10 =2766160 3 1 结 东 大 街 凤 麟 街 卫 生 街 地 中 0 10 22 12 10 10 路线价1000点 路线价 600点 新 华 北 路 路线价 800点 评点数 /000 65%600 100% 10%=710 评点数 =710 (10 =2668890 新 华 北 路 3 1 结 东 大 街 凤 麟 街 卫 生 街 地 中 0 10 22 12 10 10 路线价1000点 路线价 600点 路线价 800点 评点数 /000 100%600 65% 10%=1039 评点数 = 1039 (10 =12
7、04326 3 1 结 东 大 街 凤 麟 街 卫 生 街 地 中 0 10 22 12 10 10 路线价1000点 路线价 600点 新 华 北 路 路线价 800点 评点数 /000 65%600 100% 10%=710 评点数 =710 (10 =1095530 3 1 结 东 大 街 凤 麟 街 卫 生 街 地 中 0 10 22 12 10 10 评点数/点数 071 7634088 30 3573204 10 2766160 10 2668890 039 1204326 10 1095530 各地块路线价价值分析统表 路线价1000点 路线价 600点 新 华 北 路 路线价
8、800点 目 录 项目基础资料及价值分析 项目 商圈辐射范围及定位分析 商业业态规划及产品设计分析 项目 T O W S S（优势） （劣势） （机会） （威胁） 目 T O W S S（优势） （劣势） （机会） （威胁） 目 优势 地理位置：位于城市中心区 道路交通：临近道路路状良好、交通便利，可达性强 地块特征：有超长的沿街展示面，其中有两面为城市主干道，商业价值高 地块规模：规模庞大，以住宅开发为主，属大型社区，商业规划空间大，同时住宅可提供大量较高品质的消费客群 开发商优势：为当地商业龙头企业，知名度、诚信度、市场认可度高，同时具有丰厚的商业运营经验和资源 项目 劣势 本项目位居桥东
9、区，非城市未来重点发展区域，商业认知度明显低于桥西区 就商业而言，距城市商业核心区的距离略显尴尬 区域内商铺的租售价格偏低 目前区域内以五金及维修类业态为主，档次偏低 区域内有一定的商业氛围，但并不浓郁，有待培养 北侧绿化带树木高大，对北侧临街有一定的遮挡作用 项目 机会 区域内社区生活配套型商业供应量明显不足，有一定市场空白 目前区域内尚无具有一定品牌带动性的大型商业物业 随着未来区域内厂区的改造，本区域有望成为大型居住区，商业的需求量将与日俱增 市政府对本项目高度重视，将有可能在政策方面倾斜 邢台市市民的经商意识和投资意识不断增强 项目 威胁 邢台市未来商业物业的开发量还将不断增加，使市场饱和度不断提高 桥西区商业的成熟度和政府对于桥西区政策方面的扶持作用，更吸引投资客和经营者进驻桥西区的商业物业 来自自身的威胁：如何保证项目多期的协调开发 目 录 项目基础资料及价值分析 项目 商圈辐射范围及定位分析 商业业态规划及产品设计分析 商圈辐射范围分析 两种商圈范围确定分析方法的界定及分类 商圈辐射范围分析 一、时间成本界定同心圆 二、零售吸引力法则、哈夫“概率模型” 以项目为圆心，以时间距离为半径，认为一切距离内消费力是韵致的。此种界定方法适合社区商业等小型商业物业的商圈确定。 此类商圈确定是依据数学模型，以
