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1、1 德赛集团 第一工业区改造项目 规划评价及定位案 深圳雅玛 2008年 7月 31日 2 3 4 5 6 拥揽最令人激越的都市动线 年轻时尚阶层的活动领域 交通枢纽地段、市场前景倍受青睐 7 项目界定 本项目是位于老城区的、中小规模的、区位优势明显的项目。 占地 :4750平方米 建面 :41600平方米 容积率 :建筑层数 :16 8 单体住宅 小户型公寓与 小户型住宅 商务写字楼 区位优势明显，邻近黄瑭电脑城，商业氛围逐渐形成；周边无纯写字楼供应，市场竞争空缺； 全小户型反应良好，消费者不断壮大； 项目区位及配套、规模 ？ 项目可发展物业方向 哪种物业类型在实现利润最大化的同时，其风险最
2、低？ 市场供应量及市场特征； 项目规模及地块形状、所处资源； ？ ？ 9 中高档单体楼市场竞争分析 璟辉豪庭 光耀橙子 云天华庭 五星国墅园 项目规模 占地面积 :5522平方米 总建筑面积 :42101平方米 总建筑面积 :30000平方米 占地面积 :总建筑面积 :44387平方米 占地面积 :4450平方米 总建筑面积 :46907平方米 综合容积率 售均价 起价 2680元 / 5700元 / 4800元 /新点 复式产品 客户 本地客户 白领阶层，以年轻人为主 本地客户 +深圳客户 本地客户 +深圳客户 销售状况 一般 一般 一般 一般 核心卖点 1、地段 +环境 2、欧式建筑 1、
3、产品 2、地段 +配套 3、开发商品牌 1、地段 2、开发商品牌 1、区位、配套 评价 位于老城区，坐享市政配套； 品牌实力，交通便利，户型创新度高 地段好，户型较好 周边发展潜力大，区域价值高 市场特征： 区域市场单体楼较多，市场竞争激烈； 项目规模较小，不具备营造良好居住环境的条件； 容积率较高： 5； 多以区位及配套作为项目卖点； 本项目自身特性不具备开发中高档住宅的竞争优势 10 写字楼市场竞争分析 大隆商业广场 华阳大厦 隆生商业广场 世贸中心 概况 1栋 20层，总面积 29414 1栋 24层，总面积27393 1栋 23层，总面积60000 1栋 42层、总面积是 11000
4、卖点 惠州金色商务 写字楼 ,商务无国界， 7/10空中花园 纯商务智能化甲级写字楼 物业配套 1 3层交通银行 1 1 8层 商业 价格 5000元 / 租金 35元 / 50元 /平米， 300平米起租 5800元 / 物管 物管公司 物管公司 物管公司 物管公司 智能设备 宽频接入、名牌电梯 日立电梯 奥的斯电梯 三菱高速电梯 销售状况 一般 较好 一般 一般 主要客户 深圳广州等地分公司电子、通信业等。 地产、建筑、咨询、贸易企业 保险、地产、咨询顾问等企业 中意人寿、惠州开发企业、 业公司类 市场特征： 江北及麦地 河南岸总供应量超过 30万平米； 市场供应量较大，同质化竞争明显；
5、市场销售缓慢； 市场需求特征不明显，消费压力较大； 为规避市场正面竞争，本项目不宜主打造商务写字楼 11 小户型公寓与小户型住宅市场竞争分析 未来市场供应量大，仅麦地 000多套左右； 容积率相对较高，一般 光通风要求较低； 规模相对较少，周边配套齐全； 市场供应量相对大、需求增速明显 楼盘名 地理位置 项目情况 点评 云天华庭 演达一路、石湖路、南岸路交汇处 占地面积 建筑面积 栋高层 组成 蓄客 2个月有余 ,目前才售出 27张卡 丽格国际公寓 惠州市江北文明一路政府东侧 占地面积 16180 ， A60户 形象拔高 ,价格适中 ,扩大客户群体 ,好产品不泛真正懂得欣赏的人 瑞嘉大厦 江北
6、凯摈斯基酒店旁 目前处于销售期 ,截止到 目前销售率 37% 地段 +概念是该项目突围的核心元素 五星园墅园 演达路与石湖路较汇处 占地 4450 ,建面 46907 ,为一单体楼 产品创新度不足 ,走低门槛路线 曼哈顿广场 麦岸路 20号，毗邻都心地王 占地面积 4200 , 总建筑面积 35380 由 3幢塔楼组成，两幢 21层，一幢 15层 3层以上为酒店公寓 纯粹小户型 . 市场特征： 市场需求量大，处于滞销状态。 12 本项目同物业类型的综合比较 物业类型 中高档住宅 写字楼 小户型公寓与小户型住宅 结论 项目优势 不明显 区位 、 配套 区位 、 配套 具有写字楼 、 公寓的优势资
7、源 竞争程度 小户型公寓和住宅尚未出现真正的激烈竞争 销售均价 4300左右 5000以上 3500左右 好质素的公寓可以卖到写字楼的价格 销售情况 正常 普遍遇阻力 偏小户型抢手 小户型卖的很火爆 风险 住宅来源于 写字楼来源于论：建议本项目走 1+2路线 ,既功能模糊化 ,泛化 ,定位于 13 14 是什么？ 顺应市场潮流， 立产权，共同经营 表现为多业主经营型服务公寓 /套房酒店/套房办公 （ 15 目产品形式 以 套房酒店 /套房办公 具有良好的自用性，还能吸引以长期租户为主，短期租户为辅的商务消费者； 兼具办公、居住、交际、休闲等功能 ; 提高城市中心物业的复合使用效率。 16 品核
8、心要素 品牌餐饮：提供快捷舒适的饮食场所，完善项目功能，使项目具有更便捷的交流空间。 健身会所：打造健康的社区文化，满足使用者对健康休闲生活方式的追求 不动产代理商：协助业主对房产进行使用权或产权上的交易，从而体现物业投资获利的价值。 17 销售对象 有一定投资意识，并具有投资实力的置业者。 物业使用市场 期或中期的物业租赁者，可商用、可居住，对物业使用功能要求较高。 18 业主使用类型 投资收益 业主将物业委托管理公司出租经营获得年度客房利润，并可获得管理公司赠送的每年约定天数的免费入住权。 有限自用 业主在免除支付统一经营管理费用的前提下，每年可享用不超过固定天数的入住权。 完全自用 业主
9、完全自用所购 年扣除固定维修期 ），无利润分成，需缴纳基本的管理费用。 19 推动现代化 的生活方式 装修为基本标准，为置业者提供生活便利和工作方便，让置业者有更多时间享受生活、获得收益。 4小时餐饮服务，专设特色的健体项目和会所，为业主、租户提供丰富的休闲生活。 供酒店式服务，适应现代都市生活的快节奏和商务客人的高效率。 20 /住 综合体 一般物业管理 酒店管理 管理措施少，业主自由使用 管理措施多，保证物业品质 建筑配置低，配套服务设施少，同时居住与办公混用，档次降低，一般为中高档 高档外檐及设备，酒店装置装修，配套服务设施齐全，特色明显，高档定位 业主自住或分散出租 业主自用或专业公司
10、提供长期经营服务 21 业主投资回 报 短期回报预测 目开业初期运行的 3权业主可以选择获取 10%左右的固定租金回报。而市场成功运营的全额投资酒店式公寓项目，资金成本在年利率 6等，资产收益率超过 10%。 长期回报预测 假设业主购楼价为 10000元 /年资产收益为 10%，则每日租金水平应达到 而市场上一般的同档次酒店日租金水平在 10元 /上。 22 5%，销售毛利率约 20%，故启动资金比例仅占总销售额的 25%，资金杠杆效果明显。 项目规模在 0万平米以下，开发周期一般不超过两年，因而自有资金回报率（ 高，可以达到每年 20%以上。 发展商投资回 报 23 本项目做 投资机会 以较
11、低的代价介入开发，获得较高的投资回报。 售经营压力小，完全能做到尽产尽销。 利提升投资方企业形象。 24 天津港湾中心 发展商： 天津海贸物业发展有限公司（中外合作） 公司口号：现代化、国际化、职业化 运营商： 专业国际酒店、俱乐部管理人 北京长安俱乐部为代表 投资商： 君龙投资（中国）有限公司 25 投资概况 建设规模： 51660平米 投资周期： 投资总额： 启动资金： 7000万元 销售收入： 40100万元 股东回报： 10300万元 资金回报率： 147% （年回报 天津港湾中心 26 26 27 规划方案评价 首层 : 首层为商业； 住宅入口在项目西北面，汽车入口一个位于西北面，一
12、个位于东面，地下一、二层为停车场； 这样设计既实现了人车分流，又有利于商业的整体性，使得商业的展示面强。 住宅入口 住宅入口 汽 车 入 口 汽车入口 商场 28 规划方案评价 第二层 : 第二层同样是商业 商场 29 第三层 : 架空层花园 规划方案评价 第三层架空做花园，一来使住宅与商业保持适当的距离，二来使业主有可以活动的社区空间。 三层以上为住宅。 30 规划方案评价 一房 64 二房 94 二房 100 三房 145 四房 202 、 ： 64 的一房，可做为酒店套房； ： 202 的四房，可分割成 2套 100 的房，用作套房办公； 、： 94 的二房，可分割成 2套 40多的房，用作服务公寓； 、 ： 各分割成 2套 50 和70多的房，用作服务公寓 。 住宅部分搂层平面图 : 31 创新户型建议 带入户花园的公寓，这在惠城市场上将是首创。 32 创新户型建
