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1、Zion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司美国政府住房政策变 迁万科中长期规划项目初期报告 标杆研究报告之9Zion Consulting 机密美国房地产业拥产业拥 有其他行业业无法比拟拟的三重属性房地产行业同时具有其他行业无法比拟的三重特性房地产是美国国民经济 的重要支柱。半个世纪 以来,房地产及其相关消 费一直高居GDP的五分 之一左右。 住房占全国国民经济 有 形资产 的三分之一 房地产业为 国民经济 增加了就业机会，在 2001年，房地产为 美国 提供了三百五十万就业 岗位。房地产是美国国民经济 的重要支柱。半个世纪 以来,房地产及其相关消 费一直高居GDP的五分 之一左
2、右。 无家可归的人员成了回 城为社会稳定的不确定 因素； 房地产也是解决就业的 主要行业之一；不同种族的人员的住房 占有率存在明显的分化 ，对造成社会的不公平 ； 不同收入的家庭的住房 拥有量存在明显的差别 ； 没有住房或者低收入的 妇女受到一定程度的侵 犯； 房屋价格的上升会造成 社会的层级 分化会更加 明显重要支柱政治稳稳定社会公平Zion Consulting 机密房地产是“影响美国经济发展和社会稳定的一件大事”美国住房政策的出发点主要是面对中低收入 家庭。自上世纪30年代以来，针对中低收入阶层 的住房问题，美国的住房政策有过一系列的调整 ，其重点是考虑中低收入家庭的经济承受能力。192
3、91933，美国经济出现大萧条： l 都市中房屋建筑的建设数量减少了约90 l 近200万户居民因无力偿还贷款而丧失住房 产权 l 约1600家银行因无法回收贷款而破产住房问题成为影响经济发展和社会稳定的 一件大事。从那时起，美国历届政府都很重视住 房问题，尤其是中低收入家庭的住房问题成为关 注的重点。房地产产行业业是国民经济经济 的重要 支柱产业产业 ，同时时也是影响社会 和政治稳稳定的重要力量，所以 ，在美国如此市场场化的国家， 政府对对土地政策的干预预也非多 。美国房地产产行业业的发发展同时时 受到政府的支持和限制。中国房地产产的发发展势势必也将受到 中国政府的干预预，房地产产行业业企
4、业对业对 房地产产行业业的推动动必须须借 助政府的力量进进行。Zion Consulting 机密成立联联邦住宅管理局 (FHA)和联联邦储储蓄贷贷款保 险险公司(FSLIC)，组组建“互 助抵押贷贷款保险险基金”， 对对个人住房抵押贷贷款提供 保险险1罗斯福与杜鲁门时代：引入政府担保，促进房地产融 资 经济经济 大萧萧条罗罗斯福政府批准 住宅抵押贷贷款 法(HOLA) 1932年国会正式通过过国 家住房法(NHA)公共住宅法案杜鲁门鲁门政府修订订 国家住房法 提出住房目标标：“让让每一个美国 人拥拥有合适的住宅和居住环环境” 1934年1937年1949年应对应对 大 萧萧条出 现现的住 房
5、建设设 和金融危 机 由联联邦政府负责负责 担保 ，形成提供长长久性、 分期还还款方式运作的 抵押市场场 设设立联联邦平民房屋建 设总处设总处 (USHA)，以 建立永久性的中央补补 助 u经济萧经济萧 条时时期，政 府担保解决了支付能力 不足引发发的资资金链问链问 题题，促进进了房地产产融 资资的发发展。Zion Consulting 机密2肯尼迪与约翰逊时代：鼓励私人资金介入和政府补贴 ，缓解低收入人群住房问题肯尼迪政府改变传统变传统 的 帮助低收入人士的做法 ，提出由私人机构兴兴建 并出租低收入家庭住房 的设设想制定第221(d)(3)条款 的“低于市场场水平利 率”的贷贷款计计划196
6、1年补贴补贴 数额庞额庞 大，政 府财财政收支很难难平衡 。 约约翰逊逊政府提出“ 租金增补补”计计划 1965年住房与城市发发展法颁颁布 “住房与城市发发展部” (HUD)成立，后来的许许 多住房计计划由此部门负责实门负责实 施。 1968年推行设设想鼓励私营营金融机构按照比市 场场水平低的利率向租赁赁性住 宅项项目提供贷贷款， 而将此抵 押权权按照正常的市场场行情出 售给联给联 邦全国抵押协协会，其 间间差额额由联联邦政府补贴补贴 将低收入家庭用于住房 支出的比例限定在其收 入的20，其余租金部 分的差额则额则 由政府提供 补补助u鼓励私人资资金介入 和政府补贴补贴，部分解 决了低收入家庭
7、的住 房问题问题，但还还是影响 了财财政收支平衡Zion Consulting 机密3尼克松与福特时代：通过二级抵押市场和租赁政府担 保促进消费，推进社区发展1969年，尼克松上 台之后，实实施了第 235条款的“自置居 所计计划”和第236条 款的“租赁赁住宅计计 划”国会通过过“紧紧急住 宅融资资法案” 1974年8月 政策重大突破出台 “住房与社区发发 展”法案第8条款计计 划后来，福特提出“社区发发展补补助计计划”(CDBG)，将住房建 设设、都市重建和其他住房资资助计计划合在一起并将资资金分 配给给各州和地方政府旨在加强相促进进社区的发发展。 1970年收效甚微，公屋建设设 中断批准
8、成立 联联邦住宅贷贷款 抵押公司(FHLMC)，协协 助FHLB下属的各储储蓄与 贷贷款协协会开辟二级级抵押 市场场替代原先 的第235 条款计计划 和第236 条款计计划 ，明确为为 低收入家 庭的交付 租金提供 信用担保 u二级级抵押市场场和第 八条款计计划进进一步推 进进了中低收入人群住 房问题问题的解决，推动动 社区化发发展Zion Consulting 机密一方面通过过担保和信用证证明方式为为租客提供帮助， 有效利用现现存的住宅；另一方面，加强地方政府和地 方非营营利的社区开发发机构在地方住宅建设设中的作用4里根与布什时代 ：通过税收优惠调节住房消 费里根减少 政府的财财 政压压力
9、修订订第8条款计计划 推行“低收入阶层阶层住 房税金信用计计划”加快解决低收入家庭 住房问题问题为针对为针对 低 收入人士 提供住房 的项项目业业 主予以税 收减免之 优优惠 1987年布什政府出台“国民可承担住宅”法案 1990年 提高租客承担租金的能 力(由家庭收入的25 增至30)，并且降低 政府确定的“公平市场场 租金”之标标准 政府每年为为此计计划提供了约约30亿亿美 元的财财政补贴补贴 ，使不少项项目获获得的 税金减免达到可承担住宅项项目成本 的50%以上 u在直接补贴补贴等措施 不理想的情况下，通 过过税收减免来促进进住 房消费费，这这个计计划受 到欢欢迎Zion Consult
10、ing 机密5克林顿时代：减轻联邦政府负担，接力棒传给地方政 府 改革住房与城市发发展 部(HUD)的职职能 “多员员家庭资资助性住房 改革及承受能力”法案 1995年，Clinton 宣布公 民住宅拥拥有率在2000年达 到 67.5% 的战战略目标标。这这将涉及180万个住宅单单位和 440万人的利益，同时时也为为1999 年以后逐步改革由 FHA提供保 险险的抵押贷贷款体制创创造条件新增45亿亿美元 的资资金用于支 持在1998年到 期的第8条款 合约约的更新 在削减联联邦政府对对住房有关预预 算的同时时，将执执行住房计计划的 职职能逐步转转交到州和地方政府1997年u在联联邦政府财财政
11、负负担 很重的情况下，适时时向 地方政府分担，并综综合 应应用多种政策组组合推动动 住房消费费Zion Consulting 机密美国住房政策特点总结 社会福利政策的重点环节 罗斯福“新政”时期的公屋建设；克林顿的“多员家庭资助性住房 改革 及其承受能力” (MAHRAA)法案 较为完善的住房金融保障体系政府支持下的信贷援助 较为有效的私人参与 鼓励私人机构参与住房建设与经营；40左右受资助的家庭居住在 私人兴修的住宅中 Zion Consulting 机密政策对住宅产业发展起到推波助澜的作用资料来源：美国商务部新开工套数（000S）新开工套数（000S）1950 1960 1970 1980
12、 1990 200025002000150010005000多家庭住宅单家庭住宅250020001500100050001950-2000年平 均每年新开工住 宅套数=1，5021950-2000年平均每年 新开工单家庭住宅套 数=1，092在1949年的“Housing Act”中, 联邦政府提出宏 伟的目标：“为每一个美 国家庭提供大方的具有良 好的居住条件的住宅”， 50年，市场开工创新高61年肯尼迪总统签署法 律“ Housing Act”， 为当时不景气的建筑业 注入活力。62年市场出 现复苏70年二级抵押贷款市场的出 现给住宅产业注入新的活力 ，72年行业发展出现一个空 前的高潮9
13、5年Clinton 总统宣布公民 住宅拥有率在2000年达到 67.5% 的战略目标。刺激市 场持续向好。Zion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司附录：美国房地产 相关法律文件相关法律文件的描述Zion Consulting 机密美国关于住房政策的变迁1 1908，Residence District Ordinance： 国家最早的相关法律，当时的 主要目的是防止火灾或其他与居民生活有关的其他麻烦事。 1916，comprehensive citywide zoning law. ：主要对城市内房屋的高度 和结构提出要求，对用于建房的土地的占有率提出限制； 以及对院 子和空地
14、的大小提出限制；对土地的使用进行分区管理，超过分区 限制的建筑建会受到处罚并不被允许修建。目的主要是对城市土地 的使用进行规划。 1917，种族隔离条例设定一些限制，在被限制的地方，只有African- Americans 能生存。在Plessy v. Ferguson， 高等法院为此建立一条专 为铁路旅行而制定的“隔离但平等”的条例。该条例很快被传播开 ，用于解决种族关系，同时一些不动产的经营者依据该条例去指导 购房者去一些以前不能购房的地域购房。Zion Consulting 机密美国关于住房政策的变迁2 1934国会通过并颁布实施 National Housing 法律，同年组建the
15、Federal Housing Authority (FHA). 该部门鼓励银行、建筑和贷款机构 等向住宅建筑、农场建筑提供贷款。 1937，国会通过另外一个与 National Housing 相关的法律 ，该法律 要求FHA 致力于清除国内的贫民建筑。FHA 组织相关部门为当地 政府提供长达60年的低息贷款用于修建公寓式住宅。 这种房屋的租 金是固定的并只能提供给低收入家庭。到1941，该机构辅助修建超 过120，000的住宅。 1949，Housing Acting： 国会认为国家安全、社会福利、以及人民 的健康和生活条件等问题都与人们居住环境密切相关。通过清除贫 民住宅来减少低于标准住
16、房条件的人员比例，采取切实措施尽快实 现居者有合乎标准的房屋条件,这是对国家安全、社会进步和财富积 累十分重要。Zion Consulting 机密美国关于住房政策的变迁3 1954 综合性的住宅法律扩大到城市更新开发项目的管理，并颁布城 市更新管理条例。 1956 重新修订综合性的住宅法律的相关内容，将其内容覆盖到贫民 区的治理工作。 1959 对综合性住宅法修订，规定对于新建或重新安置的住宅，如果 其居民过半数是老人，就可享受到FHA 的保险抵押贷款服务。. 1961 住宅法（49年以来最综合的住宅类的法律）颁布实施，这个法 律的主要目的是提高低收入和中等收入家庭的住宅条件，减小城市 的衰败和拥挤，刺激建筑业的发展（建筑业在60-61年不景气）。公民权利协会出
