王相大厦市场报告提报最终版

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1、“ “王相大厦王相大厦” ”项目市场研究项目市场研究 及定位报告及定位报告市 场 篇n城市宏观经济n滨海新区市场分析n区域竞争市场分析n项目本体分析n项目定位及优化建议城市宏观经济聚仁观点：天津宏观经济政策研判2006市场景气度2007200820092010 政策 性调 整短 期下 滑n 天津整体经济持续向好，随着城市开发建设的不断深入，必将会迎来新一轮的强势增长；n 经济的持续向好为房地产的稳定发展奠定了坚实的基础。天津宏观经济运行数据及政策细节滨 海 新 区 市 场 分 析n区域整体规划n区域项目发展n区域市场分析滨海新区中国经济第三增长极依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚

2、，努力建设成为我国北方对外开放 的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步 成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。 滨海新区规划方案响螺湾商务区环渤海国际 金融中心中惠熙 元广场恒富大厦预计响螺湾片区内的项目将在2010年2011 年集中上市。响螺湾商务区商务楼宇建设计划总投资 420亿元，目前在建面积共567万平方米，竣 工面积达6万平方米；在全部开工的39个项目 、48栋楼宇中，浙商大厦已经竣工投入使用 ，极地海洋馆已对外开放。到年底，响螺湾 将完成投资100亿元。2011年，响螺湾计划竣工面积将达91.8 万平方米，完成投资达到296亿元

3、。中船重工 大厦、燕赵大厦、滨海华贸大厦、温州大厦 、王相大厦、恒富大厦等16栋大厦竣工投入 使用，奈伦、邯郸、比克大厦列全等15栋楼 宇实现主体封顶，环渤海大饭店、中航大厦 、新兴重工等8栋楼宇主体达到10层以上。工程进度表在售项目第二批亮相项目地块编 号项目名称开发商施工进度地块编 号项目名称开发商施工进度A-02中钢国际广场中国钢铁 集团公司桩基B-16中海嘉业大厦中海集团正负零A-03中华文化会馆天津鑫隆置业投资有限公司主体十四层B-17海纳国际天津海纳置业有限公司主体结构A-04中华文化会馆天津鑫隆置业投资有限公司群楼即将封顶B-18盘绵 和兴大厦天津渤海和兴集团有限公司基坑A-05

4、深圳深福保-金唐大厦深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司桩基B-19奈伦国贸大厦 内蒙古奈伦集团股份有限公司平整A-06五矿大厦五矿置业主体封顶B-20温州大厦 天津市温州商会主体二十七层A-07富力广东大厦富力(北京)地产开发有限公司桩基B-21温州大厦 天津市温州商会主体二十七层A-08五矿大厦五矿置业主体封顶B-22中庭绿化 A-09富力广东大厦富力(北京)地产开发有限公司桩基B-23中庭绿化 A-10天津和利丰中惠熙元房地产集团有限公司平整C-01润德大厦 天津融瀚投资有限公司主体四层B-01浙商大厦天津滨海浙商投资控股有限公司内部装修C-02中海外广场 中海集团 平整B-02中航

5、技中国航空技术进 出口北京公司桩基C-03渤海财富中心新兴重工(天津)投资有限公司平整B-03大连丰盈大厦大连丰盈房地产开发有限公司 基坑C-04燕赵大厦 河北卓达集团投资兴 建主体结构B-04华贸 中心天津滨海华贸 置地有限公司主体四十二层C-05燕赵大厦 河北卓达集团投资兴 建主体结构B-05福建八闽大厦福建八闽房地产开发有限公司平整C-06天齐国际广场天津天齐投资有限公司主体六层B-06王相大厦秦皇岛市华盾房地产开发有限公司主体二十八层C-07中庭绿化 B-07陕西大厦天津君豪投资公司和天津辉信投资有限公司投资开发平整C-08中庭绿化 B-08变电 站 C-09中庭绿化 B-09滨海国贸

6、大厦天津晋商投资有限公司主体十二层C-10邯郸大厦 平整B-10江西大厦天津锦绣 置业投资有限公司平整C-11滨海国泰大厦天津滨海国泰投资有限公司基坑B-11东方新世纪广场天津光耀东方置业投资有限公司主体结构C-12比克大厦深圳市比克电池有限公司基坑B-12云滨大厦天津市云滨置业投资有限公司主体结构C-13碧桂园德域大厦 碧桂园主体结构B-13中船重工大厦天津中船重工海盾科技发展有限公司主体封顶C-14辽宁会馆大厦 平整B-15环渤海国际金融中心绿城集团桩基C-15大连海昌大厦 海昌集团桩基片区工程现状旷 世 国 际滨 海 国 贸华 贸 中 心中 船 重 工区域发展前景：u 响螺湾在塘沽片区的

7、规划中并非居住功能定位，同时相比未来于家堡片区，其商务性也并不占据优势；但作为塘沽最先启动的商务片区，响螺湾在短期内仍旧占据明显的开发优势，升值速度较快，但是升值空间较于家堡片区略低；u 响螺湾更多的面向国内企业，于家堡更多的面向国际型企业，未来响螺湾片区项目开发、上市的进度要领先于家堡片区大约1.5年左右。聚仁观点区域产品特点：u 响螺湾片区未来市场供应量巨大，且产品类型较为接近，同质化严重，未来市场竞争激烈；70平米以下的小面积公寓将是未来市场供应的主力产品，均价较市内六区同类产品较低，升值空间大，但需求受调控政策影响，市场压力较大。区域具体成交数据公 寓 产 品 部 分 竞 争 市 场n

8、在售项目n潜在竞争项目u目前响螺湾片区内在售项 目为浙商大厦、旷世国际、 华贸中心；u目前响螺湾片区内即将上 市的项目为云滨大厦、天齐 广场u本项目东侧的滨海国贸大 厦、南侧中船重工均处主体 基施工阶段；u本项目北侧大连丰盈大厦 项目目前处于基坑施工阶段 ；片区项目位置及工程进度平整阶段正负零主体结构在售项目桩基阶段基坑阶段旷旷 世世 国国 际际浙商大厦浙商大厦华贸中心华贸中心中中 航航 技技 王相 国贸大厦大连 丰盈环渤海金融中心中 船 重 工陕西大厦八闽大厦项项目名称位置项项目 规规模产产品类类型开盘时间盘时间售价物业费业费开发发商物业业管理公司浙商大厦迎宾大道东侧、于 家堡-响螺湾海河大

9、 桥延长线南侧13万 平米写字楼、 公寓、商 业2008年12 月9000元/平米3.3-8元/ 平米/月天津滨海浙商投资 控股有限公司 第一太平戴维斯 旷旷世国际际迎宾大道东侧、于 家堡-响螺湾海河大 桥延长线北侧18万 平米写字楼、 公寓、商 业2010年4 月14500元/平 米3.2-6元/ 平米/月五矿置业（天津） 滨海新区有限公司 第一太平戴维斯 物业顾问（北京 ）有限公司天津 分公司华贸华贸 中心海河西侧、于家堡- 响螺湾海河大桥延 长线南侧10.2 万平 米写字楼、 公寓、商 业2010年4 月11500元/平 米待定天津滨海华贸置地 有限公司 待定在售项目概况对比分析u目前响

10、螺湾片区内在售项目产品均包含写字楼、公寓、商业，且未来市场也 以此类产品为主；u目前在售项目体量均超过10万平米；u目前在售项目均价范围在10000-15000元/平米之间，物业费超过3元/平米/月 。（以在售项目作为参考）在售项目规划分析滨海浙商大厦是响螺湾中心商务商业区 内第一个动工、第一个建筑主体封顶、 第一个开盘销售的项目；总建筑面积13 万平米，由26层和30层到顶的两座塔楼 构成，中间由三层裙楼相连。物业形态 包括滨海CBD创业工作室、国际酒店 公寓、5A写字楼、国际主题商街。 旷世国际是集写字楼、公寓、商业为一体 的大型商务综合体项目。该项目占地面积 为20786平方米，总建筑面

11、积为181157万 平米，两个主塔楼高度均在100米左右。A 座为商务办公楼，B座为商务办公及部分酒 店式公寓。两座楼宇的裙房主要为3层商业 ，局部4层，两座塔楼之间在三层以通廊连 接，形成一气呵成的整体格局。 滨海华贸中心利用国际化建筑外沿 ，搭配靓丽的建筑景观，集纯水岸 酒店式公寓、纯水岸创业工作室 、纯水岸5A级写字楼、纯水岸 临水商铺四种主要业态为一身 浙商大厦旷世国际华贸中心在售项目核心卖点分析浙商大厦滨海CBD第一盘旷世国际滨海CBD五星级城市综合体华贸中心滨海CBD纯水岸，首席水景商务蓝本 在售项目外立面分析u外立面设计体现现代风格，玻璃幕墙与铝板相结合， 表达现代建筑美学理念；

12、u外立面变化不多，宁静、和谐、简单、大气，同时满 足观景需求。浙 商 大 厦旷世国际华 贸 中 心在售项目户型配比分析u浙商大厦项目主要以酒店式公寓产品为主；共有856套，面积总计44996.64平米， 其主力户型设计为面积在50平米左右的一室二厅，共占酒店式公寓部分的72.90%；u旷世国际项目酒店式公寓部分共19972.71平米，其主力户型设计为面积在60-70平 米的一室一厅，共占酒店式公寓部分的70.59%，小面积的一室户型有40套，面积超过 100平米的二室二厅也有40套；u滨海华贸中心项目主要以酒店式公寓及办公产品为主，其中酒店式公寓设计513套 ，主要以50平米左右的小户型设计为

13、主。在售项目户型配比表在售项目户型设计分析u50-60平米的一室户型均采用敞开式 设计，户型紧凑，空间利用合理；u入户门结合敞开式厨房，卫生间， 使得卧室及会客区相对独立；u4米的面宽满足生活舒适度的需求；u大面积观景窗户设计，满足观景需 求，提升产品品质浙商大厦旷世国际华贸中心在售项目户型设计分析u90平米左右的两室户型设计动静分离，功能区划分搭配合理；u客厅、主卧超过4米的面宽设计，体现居住的舒适度；u敞开式厨房设计结合餐厅，尽享生活乐趣；u大面积观景窗户设计，提升产品价值。浙商大厦旷世国际在售项目样板间欣赏在售项目综合分析u目前响螺湾片区在售项目主要以价格和产品品质为主要卖点；u华贸中心

14、项目以LOFT产品稀缺和低价策略为主要操盘策略，未对项目进行精细化的操盘策 略思考；u目前在售项目良好的销售情况也反映出响螺湾片区已经被市场所认知。浙商大厦旷世国际华贸中心位置响螺湾商务区迎宾大道东侧，坨 场南路南侧响螺湾商务区迎宾大道东侧，坨场南 路北侧响螺湾商务区坨场南路南侧，滨 河路西侧主力面积50平米60-70平米50平米主力总价50万元50-100万元50-100万元电梯配比7梯31户公寓，8梯14户办公6梯34户公寓，8梯12户办公，2部消 防梯3梯28户公寓，3梯8户办公停车位配比地上109个，地下497个，1:0.5地上49个，地下819个 ，1:0.8526个，1:0.5外立

15、面LOW-E玻璃幕墙西班牙白沙岩，双层中空LOW-E玻璃 幕墙LOW-E玻璃幕墙装修标准2000元/平米超五星级标准，4000元/平米2000元/平米智能化无采用五A智能化防盗系统，24小时摄 像监控系统，一卡通智能化服务无主要建材与设备海尔、陶陶高档进口大理石，高档吸音材料吊顶 ，杜拉维特或同档次洗手盆，高仪洗 手盆龙头，阿里斯顿电器海尔、陶陶物业管理公司及费 用第一太平戴维斯，3.3元/平米月第一太平戴维斯，待定待定，待定在售项目成交分析在售项目客户分析项目名称客户来源行业规模置业目的置业诉求浙商大厦天津滨海投资客户为主，浙江、 北京投资客为辅私营业主、 企业老板中、小型 企业投资/办 公

16、地段、升值潜 力旷世国际北京、浙江、河北等地投资客户 为主，天津滨海投资客户为辅私营业主、 企业老板大、中型 企业投资/办 公地段、产品、 开发商实力华贸中心北京、天津滨海投资客户为主， 河北、江苏、浙江等地投资客为 辅私营业主、 企业老板中、小型 企业投资/办 公地段、升值潜 力、景观u目前响螺湾片区内在售项目成交客户大部分为投资客，办公自用比例相对较少；u成交客户大部分是来自北京、河北、浙江、天津滨海新区的企业老板及私营业主， 此类客户购买能力较强；u成交客户购买响螺湾片区内产品主要是看重该片区的升值空间，产品的品质、景观 环境、开发商品牌等因素也是成交客户重点考虑的内容。聚仁观点u 滨海新区产业化发展带来的全新客群的注入，将会成为未来响螺湾区域产品客户的组成部分；u 未来响螺湾片区项目的突破点是要跳脱出现有响螺湾片区的形象定位，并且在项目各个细节部分需要进行提升。区域潜在竞争u响螺湾区域由北到南分成三块，最北端 为响螺湾的龙头区域，且商务功能体现较 强，区域向南生活功能逐渐