潍坊宜海置业有限公司怡海锦城项目前期策划方案 新

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1、 感谢各位领导的信任，让青岛泉成君悦地产顾问机构参加本项目的前期策划工作。 本次的汇报主要沟通的是我司对现阶段潍坊房地产市场、滨海新区乃至潍坊城市发展的思考与判断，以及对本案运营关键问题的认识与思考，并提出我们初步的解决方案。 希望通过以上工作，就项目运作的关键问题与贵司达成一致，同时为后期的工作细化打下基础。序言1报告框架：第一部分：区域宏观概况第二部分：房地产市场竞争分析 第三部分：项目分析第四部分：项目整体定位思考第五部分：项目整体策略思考2第一部分：区域宏观概况1.1、项目开发具有可行性的核心宏观要素1.2、潍坊城市概况1.3、黄河三角洲生态经济区概况1.4、滨海开发区概况31.1 确

2、保项项目开发发具有可行性的核心宏观观要素关键词1：潍坊城市发展的未来滨海新区、潍坊港、城市轻轨41、滨海开发区2010年4月已经上升成为国家级开发区，区域产业基础布局逐步完善；潍坊港作为亿吨大港的发展规划，其力度和速度将会是空前的，因为以港口为主要带动并取得空前发展成功的青岛、烟台、威海近在眼前。 2、滨海开发区被视为整个潍坊的未来，政府发展力度空前；3、连接滨海开发区和主城区的城市轻轨已经开始动工；规划中的滨海国际机场距离本项目约5公里。 5关键词2：滨海新区城市居住的未来价值洼地、聚合效应64、地产大鳄近一二年开始进军潍坊，必将进一步推动主城区房价上涨，滨海开发区与主城区的在价格上的“剪刀

3、差”必将进一步拉大，“洼地效应”日益显现。 5、滨海开发区其他正在进行前期运作的项目估计不少，整体势头将会日益旺盛！ 6、现在的滨海开发区主城区大家洼现在已经3面都被化工企业所包围，污染日益严重，人口已经开始具有明显的外迁趋势。此外滨海开发区其他企业和人口数量必将激增。 7潍坊地处山东半岛中部，东邻青岛和烟台市，西与淄博、东营两市接壤，南与日照市和临沂地区相连，北濒渤海湾。 潍坊市现辖5区6市（青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑）、2县（昌乐、临朐），总面积1.58万平方公里，是著名的世界风筝都、中国优秀旅游城市、中国人居环境奖水环境治理优秀范例城市、入选2006年中国特色魅力城市。1.2 潍

4、坊城市概况81.2.1 面积积与人口截止到2009年底，据公安部门统计 ,全市年末户籍总人口862.5万人。据人口变动和劳动力调查资 料推算,全市年末常住人口889.54万人。中心市区建城区面积积128平方公里，人口108万。滨滨海经济经济 开发发区陆陆域面积积677平方公里，目前人口数量为约为约 10万人。1.2.2 经经 济济2009年潍潍坊市生产总值产总值 (GDP)完成2727.8亿亿元；其中第一产业增加值302.0亿元；第二产业增加值1564.7亿元；第三产业增加值861.1亿元。按常住人口计算,人均GDP达到30568元(按年末汇率折算为4477美元),比上年增长12.2%。三次产

5、业结 构调整为11.1:57.3:31.6。其中高新区151.9亿元,滨滨海经济经济 开发发区100.4亿亿元。91.2.3 交 通 公路：济青、潍莱、东青3条高速公路通过潍坊境内，津汕、青红、荣乌、潍日4条高速公路正在和即将开工建设，国道308、309横穿东西，206纵贯南北，连同19条省道和正在实施的“村村通油路”工程，基本形成了以潍坊城区为中心，以国省道公路为骨架，干支线相连的公路网络铁路：铁路以胶济铁路为主线，另外还建成了益羊、宅羊、青临、大莱龙等4达地方铁路。港口：羊口、下营、潍坊北港3个地方小港。机场：1989年9月，利用廿里堡空军机场开通了潍坊至北京固定客运航班，开始了联航业务。

6、在巩固联航的同时，按民航4D级机场标准，于1995年6月建成了潍坊民用机场，1996年完成二期配套工程，民航发展步入正轨。2003年底，潍坊市政府与海航集团正式签订合作协议，潍坊机场发展取得了显著成绩。部分政府宣传传中可以看到潍潍坊机场规场规 划上将搬迁至滨滨海开发发区。101、根据半岛城市群总体规划，潍 坊处于半岛城市群的地理中心， 占据绝对的地理交通枢纽要塞之 地。 2、半岛城市群中具备铁路、高速 公路、机场和海港的四个城市之 一，能方便地与省内主要城市建 立直接经济联系。 3、潍坊城市定位：以海洋化工、 机械、食品加工为主导的综合性 制造业城市，连接山东半岛与鲁 中、鲁西的交通枢纽。1.

7、2.4 城市地位潍坊将成为区域经济中心 工业化城市的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物流业、商业的发展，及外来人口的入住，从而促进房地产市场的发展。 11重点发展物 流业，努力 成为全省乃 至华东地区 重要的物流 节点重点发展先 进制造业， 承担起全市 经济发展重 头戏任务 重点发展高新技术产 业，形成高新技术发 展的高地和一流平台 重点发展服务业，满 足商贸、文化、教育 、经济运行和居住生 活等方面的需要 南部山区经济带为重 点保护区域，控制重 化工业向南扩张，实 施保护性开发，发展 特色、生态农业和轻 型工业，做大做强生 态旅游业 本项目位于中心城区、东部高新技术开发区和南 部山区控

8、制区三角地带，受中心成熟配套的影响 ，也可尽享南部生态环境。 1.2.5“东扩西延、南控北展”的发展战略展12“一圈”：即中心城市圈。以中心城市为核心，初步形成“一主五副”大城市框架。“两翼”：指以高密和诸城为主组成的东南部经济区，以青州、临朐为主组成的西南部经济区。 “三带”：中部胶济经济带、南部山区经济带、北部沿海经济带1.2.6 “一圈”“两翼”“三带”的发展新布局在此新格局之下，潍坊城市发展的机会更多，多机会必然导致城市化水平迅速提高，外来流动人口将增加，从而带动房地产市场迅速发展。13“一心”是由月河 路、北宫街、北 海路、健康街所 围合的城市中心 区，是优化、提 升中心城市服务 功

9、能的主体“一环”是长松 路、玄武街、 潍县路、宝通 街组成的城市 快速交通环体“一廊”是白浪河 、虞河两岸绿化 带及两河之间的 绿地构成贯穿“一 心”的中央绿色生 态通道“一轴”指由北海路 向北延伸连接滨海 新城的经济发展轴北 海 路1.2.7 中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式 14黄河三角洲概况黄河三角洲地区，是以黄河历史冲积平原和鲁北沿海地区为基础，向周边延伸扩展形成的经济区域。地域范围围包括东营东营 和滨滨州两市全部，以及与其相毗邻邻，自然环环境条件相似的潍潍坊北部寒亭区、寿光市、昌邑市，德州乐乐陵市、庆庆云县县，淄博高青县县和烟台莱州市。共涉及6个设区市的19个县（市、

10、区），总面积2.65万平方公里，占全省的六分之一。2006年区内总人口983.9万人，地区生产总值 3256亿元，分别约占全省的十分之一和七分之一。黄河三角洲是山东东省区域经济发经济发 展“一体两翼”整体布局中北翼的主体，发发展黄河三角洲高效生态经济态经济 先后列入国家“十五”计计划和“十一五”规规划纲纲要。黄河三角洲开发是全省对接天津滨海新区、发挥环 渤海经济圈重要成员作用的桥头堡。1.3 黄河三角洲高效生态经济态经济 区发发展规规划简简介15大江大河入海口三角洲是孕育人类文明的摇篮，是区域经济社会发展的龙头。莱茵河三角洲鹿特丹、密西西比河三角洲新奥尔良、尼罗罗河三角洲开罗罗等城市的兴起，我

11、国深圳特区、浦东东开发发区的快速崛起和天津滨滨海新区开发的启动，都表明大河三角洲的发展规律是随着开发深度和广度的加大，必然形成较大的中心城市和经济增长极，通过集聚要素、膨胀规模、增强辐射，最终形成具有强大影响力、竞争力的新经济区。1.3.1 三角洲发展历史借鉴黄河三角洲作为为中国最后一个待开发发的大河三角洲，后发优势 明显，开发潜力巨大。16按照产业集聚、城市辐射、园区带动、突出重点、率先突破的发展理念，着眼于现有资源、产业基础和开发潜力，充分考虑区域分工和联系，突出区域特色，按照“四点、四区、一带”布局。四点：加快东营、滨州、潍坊、莱州四个港口建设，重点规划建设四大临港产业区，形成北部沿海经

12、济带，初步规划面积约4400平方公里，建成全省的生态产业基地、新能源基地和全国的循环经济示范基地。四区，即东营、滨州、潍坊、莱州四大临港产业区。依托港口和铁路交通干线，加强基础设施建设，大力发展临港工业、临港物流和现代加工制造业，推动人才、物资、资金、信息等生产要素的高效流动和快速集聚，促进产业集群式发展，成为北部沿海经济带的关键支撑。1.3.2产业布局17东营临港产业区域位于东营市东北部和东部临海、临港区内，主要为国有荒滩盐碱地，起步区约1000多平方公里，重点建设化工、电力、临港产业、物流等产业集聚区，打造区域内重要的化工产业基地、电力供应基地、装备制造业基地、区域物流中心和产品集散中心。

13、滨州临港产业区域位于滨州市北部无棣、沾化、滨城区界内，起步区约700多平方公里，建成油盐化工、船舶制造、建材冶金、生态电源、生物制药、现代物流于一体的产业聚集区，环渤海区域性物流中心，全国循环经济示范区。潍坊沿海开发区域位于潍坊城区北部与潍坊港之间，包括寒亭区北部、滨海经济开发区、寿光市北部、昌邑市北部，起步区约800平方公里，建成全国最大的海洋化工生产基地、出口创汇基地和农药化工生产基地，国家级循环经济示范区和生态工业示范区。莱州临港产业区域位于金城、三山岛至莱州银海化工园区之间，规划面积约500平方公里，建成电力、冶金、精细化工、石油化工、机械加工、滨海旅游、高技术生物育种、物流等产业聚集

14、区。1.3.3 四大临港产业区发展的重头戏18潍潍坊滨滨海经济经济 开发发区成立于1995年8月,位于中国山东半岛北部，渤海莱州湾南岸。2005年12月通过国家发改委审核定为省级开发区，2010年4月正式获获批成为为国家级经济级经济 技术术开发发区。胡锦锦涛总书记视总书记视 察山东时东时 做出打造山东东半岛蓝岛蓝 色经济经济 区的重要指示。开发发区陆陆域面积积677平方公里，人口10万。潍坊滨海经济开发区位于中国山东半岛北部，中国最大的内海渤海的南岸。开发区境内交通网络四通八达，济济青、荣乌乌、潍潍日高速公路连接区内外，益羊、德烟铁铁路将滨海与中国的铁路大动脉相连接。潍坊森达美港为国家一类开放

15、口岸，现有2个5000吨级泊位和5个3000吨级泊位正在运营，3个万吨级码头 年内建成投用，3个2万吨级码头 2010年底投用，随后建设5万吨级码头 ，是山东省“十一五”期间实现对 外开放的唯一海港口岸。1.4 滨滨海开发发区概况191.4.1 滨滨海开发发区整体布局“一城四园”一城：150平方公里滨海水城，包括科教创创新区、商务务居住区、旅游度假区三部分。以“欢乐欢乐 海”的理念建设旅游度假区，规划面积60平方公里；以“太阳城”的理念建设中央商务区，规划面积6平方公里；以“希望城”的理念建设科教创新区，规划面积50平方公里，已有12家职教院校确定入驻，5家已开工，7家正在规划设计 ；以“幸福

16、城”的理念建设商务居住区，规划面积6平方公里。20一是海洋装备备制造业业。积极推进潍潍柴大马马力发动发动 机及配套项目建设，打造全球最大的船舶动力制造基地，加快修造船基地建设，培育以现代化总装造船和船舶零部件为主的海洋装备制造业。二是石化产业产业 。加快推进中海油、弘润润石化两个炼化一体项目，建成后形成2000万吨的加工能力，打造千亿规 模的石化产业链 。三是绿绿色能源产业产业 。积积极推进进投资资600-1000亿亿元的国电电千万千瓦级风电项级风电项 目建设设，规划建设光伏发电 和风电设备 制造基地，大力发展地热、太阳能、风能等再生能源产业 ，打造全国可再生能源建筑节能示范区。四是临临港物流产业产业 。加快投资资100亿亿元的森达美港扩扩建，保持黄河三角洲地区吞吐量最大港口的优势优势 ；加快推进总 投资60亿元的10多个临港物流项目建设，大力发展棕榈油精炼、精细化工、临港加工等关联产业 ，力争5年形成千亿级临 港产业链 。五是生态态化工产业产业 。加快总总投资资160亿亿元的新和成药业药业 等75个生态态化工项项目建设，改造提升传统海