嘉德置地案例研究

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1、机密房地产企业案例研究嘉德置地研究方法说明明确研 究目的确认研 究对象搜索资 料来源信息收 集加工进行综 合分析形成 报告2研究对象与资料来源说明研究对象资料来源 名称：新加坡嘉德置地集团 公司性质：新加坡上市的大型企业集团 网址：http:/ 主业：房地产开发；服务式公寓经营；写字楼 、商场等物业经营与物业管理；房地产金融 资产总额：182亿新加坡元（约864.5亿人民币 ，2005年底） 营业额：38.46亿新加坡元（约182.7亿人民币 ，2005年底） 主要品牌：嘉德置地、凯德置地、来福士、雅 诗阁、盛捷、馨乐庭 公司网站 ：http:/ 公司年报 公司宣传文件 网上资源 访谈：凯德置

2、地商务发展部职员注：1新加坡元4.75人民币资料来源：嘉德置地集团公报3关键信息总结开发持有/经营金融物业管理大力开拓海外市场，中国 和澳洲作为最大的市场目 前以开发为主类型：住宅、写字楼、综 合体、公寓、商业物业， 大部分是自有开发，商业 物业和写字楼有一部分是 收购在建项目地域：除商业物业在全国 多个二线城市分散分布外 ，其余均集中在三大经济 圈，并有向西部和二线城 市转移的趋势开发档次以高档为主类型和资产规模：写字楼、 商场与金融（26%）、公寓 （14%）、综合体（13%）理由和目的：获利水平高、 资产海外上市持有物业均选择在门户城市 的黄金低端。综合体和写字 楼以地标式建筑为首选；商

3、 业物业选择大型商场和购物 中心以各个专业公司作为持有主 体分散化产权持有经营以自营为主，均有专业 团队运作专项业务渠道：利用海外资本市场 发行REITs、发起私募基 金典型做法：利用自己管理 的私募基金和自有资金联 合投资很强的投资分析和咨询能 力，对投资有独特的理解扮演房地产投资银行的角 色自有专业物业管理公司 宏腾国际以酒店式管理标准管理物 业注 ：2005年中国的营业收入 开发为主 ：住宅（79%）、公寓（11%）、综合体（ 4%）、写字楼（3%） 注重建立和培育专业品牌，酒店式公寓有三个品牌：雅诗阁、盛捷、诗乐庭 增长模式以有机增长和无机增长相结合的方式进行发展。近两年较多的采用收购

4、现有项目和在建项目的用于持有， 在区域发展方面多采用与当地企业合资设立公司或联盟的方式（指商业物业）进入42000年7月，新加坡国有的两家大型房地产公司百 腾置地和发展置地进行合并，嘉德置地成立，并着 手对业务进行调整发展置地 主营业务：住宅房地产、办 公楼、服务公寓、零售业、 物业管理 拥有酒店管理公司莱佛士的 部分股权 上市子 公司盛捷控股主要负 责服务公寓和零售业 1999年，利润为1.1亿新元 新加坡上市公司 主要业务领域：住宅房地产 、办公楼、服务公寓 拥有酒店管理公司来福士的 部分股权 旗下的雅诗阁是专业从事服 务式公寓公司 1999年，税前利润为3.346 亿新元嘉德置地资产总额

5、资产构成市场地位 180亿新元（约900亿人民币） 商业地产，45% 住宅地产，32% 服务式公寓，6% 酒店，15% 健康保健，2% 亚洲最大的房地产商之一注：两家公司下属的服务式公寓公司也进行了合并整合后，在加强房地产核心 业务的同时，如住宅、写字 楼和服务式公寓，逐步剥离 出售了非核心业务：酒店和 健康保健百腾置地资料来源：嘉德置地；远卓分析（2001年）5调整的重点是加强海外业务的拓展、剥离出售非核 心业务和利用资本运作推动业务发展 2004年5月 新加坡首支 商务房地产 信托嘉 康信托成功 上市资料来源：嘉德置地；远卓分析 2001年7月，嘉德 置地中国公司正式 在上海成立，名为 凯

6、德置地 1994年嘉德置 地的前身百腾 置地进入中国 2002年嘉德置地 成为“外商独资投 资有限公司” 2003年至今，嘉德置地各业务板块加 快在中国的扩张，在上海、北京、广 州、成都、大连等一线和二线城市进 行房产开发、投资收购等业务拓展海外 业务（以中国 为例） 2000年合并后的 几年中，嘉德置地 首先逐步剥离了与 地产行业最不相关 的健康业务 2005年9月， 嘉德置地将旗 下来福士控股 持有的41个酒 店资产出售 加强核心 产业，出 售非核心 产业 2001年10月 嘉德置地资 产管理有限 公司（CFL） 成立 2001年9月 ，嘉德置地 发起成立 Eureka办 公楼基金 200

7、2年4 月，嘉德 置地发行 3.8亿新 元的可转 换债券 2002年7月，嘉茂 信托成功上市，是 新加坡首支上市的 REIT 2003年6月，增发 1.1亿股 2003年12月，增 发4500万股利用资本 运作推动 业务发展 2003年9月嘉 德商用产业公 司发起设立一 个零售物业私 募基金，为持 有在新加坡的 三个商场 2004年3月 嘉德商用产 业公司发行 总额为5.06 亿新元的商 业抵押贷款 支持证券（ CMBS） 2004年12月和2005年7月 ，嘉德商用产业公司两次 购买深国投在国内的以沃 尔玛为主力店的商场 ，共 收购21家 2005年1月，收 购了北京华联集 团旗下的安贞华

8、联商厦和望京华 联商厦6目前，嘉德置地的核心业务集中于房地产开发、服 务式公寓以及房地产金融，拥有7家上市公司（包 括3支房地产信托基金）注： 表示已上市企业资料来源：嘉德置地；远卓分析金融服务金融服务服务公寓服务公寓房地产住宅房产综合发展商用产业商业房产7嘉德置地集团总市值约为人民币793亿元，2005年 净利润为人民币35.67亿元注：1、1新元4.75人民币2、2006年2月数据114.4923.5414.5314.0332.4415.42S$ 167亿 （￥793亿）单位：亿人民币182.69144.3314.5435.672124520042005年收入和利润图资料来源：嘉德置地年报

9、；远卓分析8嘉德置地各个业务中，住宅是最主要的收入来源， 零售房产和金融服务的收益性非常好营业额息税前盈利（EBIT）息税前盈利（EBIT）达到S$8.6亿（￥41亿）2005年营业额达到S$38.46亿（￥183亿）资料来源：嘉德置地年报；远卓分析9近几年嘉德置地的经营收入并没有发生巨大变化， 但盈利能力却得以增强20012005年总资产及资产负债率变化 单位：亿新元亿新元20012005年净资产与净资产收益率资料来源： 公司年报；远卓分析20012005年营业收入和净利润 经营收入在2001年2005年间比较稳定，盈利 能力有较大的提高 主要是因为加强了核心产业，出售了盈利能力 较差的非核

10、心业务 2002年和2004年两次发行了REITs，获得了大 量的流动资金，通过偿还贷款和分红，使资产 负债率降低，并且使净资产回报率提高关键发现10嘉德置地各个业务中，住宅是最主要的利润来源， 商业房产和金融服务业务的利润率非常高资料来源： 2005年公司年报；远卓分析住宅开发是最 主要的业务金融服务作为 轻资产业务， 盈利能力很强综合体的盈利 能力主要是因为合作 者的利润分成较 大和更高的投资 组合收益11业务网络遍布全球18个国家的70个城市，并凭借 其雄厚的产业资本和商业知识，不断提供高档次的 房地产产品和相关服务资料来源：嘉德置地12嘉德置地1994年进入中国，截至2006年6月在华

11、 投资总规模已超过300亿人民币，而且业务规模 仍在不断扩大 2006年5月17日，嘉德置地13.2 亿收购北京西环广场商业部分 2006年5月16日，凯德置地 竞得杭州市一占地59,622平 方米的住宅地块，顺利进军 杭州住宅房产市场 2006年4月20日，凯德置地 全面启动华南业务，目标是 立足广州、辐射珠三角 最新消息目前仅有一家三个品牌：雅诗阁、盛捷、诗乐庭 上海、北京、天津、大连、苏州、广州等凯德中国住宅基金 凯德中国发展基金与深国投合作管理运营购物中心 与北京华联合作管理和运营商场住宅房产菊园（上海） 江临天下（上海）商用产业房地产金融服务公寓酒店运营 上元（北京） 汇豪天下（上海

12、）.宏腾国际物业管理公司，提供物业管理和 咨询服务物业管理中国业务发展 嘉德商用产业中国发展基金 嘉德商用产业中国孵化基金 16,000 个单位 30个购物中心 3,400 间客房上海、北京等门户城市的写字楼 来福士商务综合 资产 570,000 平方米北京港澳中心的 瑞士酒店 170万平方米4个基金13中国业务发展迅速并已成为嘉德置地重要的赢利来 源，约占到全部的1/4注：1、以上数据为集团合并数据；1新元4.9人民币（2004年以前）2、“”为占集团总额的比例约￥0.44亿约￥4.45亿* 12约￥9.06亿* 31%约￥10.8亿* 27.2%约￥9.6亿* 23.5%中国业务的息税前盈

13、利受宏观调控等因素的 影响，上海等地市场 出现了下滑，导致 2005年业绩比2004年 下降了15.1%，对凯 德置地来说，分散风 险成为必要的关注点资料来源：嘉德置地年报；远卓分析14核心房地产业务 房地产开发，投资和房地产金融集中 门户城市: 上海，北京，广州 二线城市: 宁波，杭州，成都成熟市场与成长中的市场战略性合作和收购 开发 投资 基金管理开发与持有上海 北京 广州 成都长三角 渤海湾 珠三角 中国西南3 + 1 的管理中心，也是未来扩张和规模的跳板 “集中、平衡、规模”是嘉德置地业务运作的公司 战略，希望以此保证公司长期健康的发展平衡规模 住宅 商用产业 综合性项目 服务公寓不同

14、的业务领域平衡规模集中 合作与收购商场 收购二线城市的购物 中心资料来源：嘉德置地；远卓分析15嘉德置地业务运作以房地产行业为核心，并通过 开发、持有和资本运作的全产业链经营模式，将 实业和资本高效的结合全价值链覆盖，提高了核心业务 的竞争力，使整体价值最大化： 房地产开发：可靠的开发能力 ，成熟的运作方式 资本运作：融资能力强，解决 了业务运作的资金问题 有效的分散集团整体风险，增强 抗风险能力 进行资产证券化，增强资产的流 动性，提高资金的使用效率 稳固的实业，为未来的融资打下 基础好处集中努力在每一个领域都做到专业水准资料来源：嘉德置地；远卓分析核心业务 住宅房产 商业房产 商用综合房产

15、 服务式公寓 自有资金和管理的基金 联合进行投资物业持有经营 除出售的物业外 持有商用物业，如： 办公楼、商场、服务 式公寓 良好、稳定的经营 业绩和现金流 高效可靠的管理 分散风险资本运作 私募或公开成立 专项基金 发行REITs房地产项目开 发与收购16在金融领域，嘉德可提供全方位的金融服务，而 且房地产基金是其投资的重要资金来源，很大程 度上是其发展的动力规规 模6100万美元4亿美元6亿美元4.25亿美元性 质质私募私募私募私募目 标标中国主要城市中高档住 宅项目人口密度高、经济发 展 稳定地区的住宅、写字 楼、服务式公寓、综合 性房地产开发用于中国购物中心项目 的投资收购具有优良收益的购 物中心凯德中国住宅基金凯德中国发展基金嘉德商用产业中国 发展基金嘉德商用产业中国 孵化基金以中国为投资目标的基金集中资料来源：嘉德置地；远卓分析咨询服务结构性融资方案房地产基金管理 构筑/组团/分销 REITs、房地产基金 收购 资产重新定位 中间层融资 信用升级 房地产/金融资产储备 共同投资 资产管理、战略规划、 房产投资 管理着超过85亿新元（ 403.75亿人民币）的房 地产基金17除利用私募的基金进行投资外，也使用公开发行的 房地产信托投资基金（REITs）进行投资嘉茂信托 2002年7月成立，新加坡第一支房地产投资信托