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1、龙湖杭电大地块推广策略2015年1月14日为龙湖划时代2014年10月30日，对于杭州土地市场这是一个不平凡的日子，主城区4宗优质宅地一日吸金65.29亿，总规模高达70.9万方，被业界称之为继九月主城土地市场首度开闸之后的“梅开二度”。绿城44.4亿元，时隔六年之后，一举拿下七堡车辆段地块；龙湖高溢价， 9.27亿元竞得古荡单元电大地块；万科、坤和时隔七年再度联手，竞得西湖区西穆坞村地块；其中，古荡电大地块的出让吸引了万科、绿城、金地、平安不动产、大家房产、天阳房产等6家单位参拍，历经32轮竞拍，且为古荡单元自2009年至今，出让的第一宗纯住宅用地。激烈争夺 终被龙湖收入囊中 也这是龙湖第一
2、次进驻市中心n 本案位居主城西&市中心，距离武林商圈直线距离4.2公里，距离黄龙商圈直线距离2.2公里。项目印象1：市中心占位，寸土寸金下沙城转塘市中心钱江新城九堡 城东新城新天地桥西 申花西溪蒋村三 墩祥符运 河 新 城田园长 睦华丰丁桥笕桥单元闲林五常未来科技城钱江世 纪城北部新城良渚新城临平新城西 湖 景 区西溪湿地崇贤新城杭钢半山老城区经济开发区区政府南部卧城闻堰西溪留下浦沿一桥南西兴金沙湖大学 城北沿江之江 长河白马湖区府奥体项目印象2：规模不大，主打改善牌n 本案建筑面积41762.9，容积率2.9，楼面价22197元/平。n 规划主力户型110-130，毛坯定位，是龙湖首次布局城
3、西的重要落位。项目印象3：配套齐备，全能生活链n 立体交通：路网四通八达，与地铁2号线、公交一公司近在咫尺n 优质配套：华商超市+省同德+花鸟市场+银泰城+12年教育链世纪联华超市高技街高技街省立同德医院翠苑第四幼儿园翠苑第一小学杭州师范大学美术学院公交一公司对于这样一个地相珍贵、体量不大、毛坯定位的项目，我们所面临的市场竞争是如何的？本案的竞争格局1：千米竞争圈内无新盘，无直接竞品二手房地块位置金色蓝庭翠苑三区世纪新城区域面积均价总价翠苑一区 4320853元/90万翠苑二区 5823960元/140万翠苑三区 5923697元/140万翠苑四区 6117236元/105万翠苑五区 6522
4、366元/145万区域面积均价总价金色蓝庭 8727231元/238万金色蓝庭 8928989元/258万金色蓝庭 15129801元/450万金色蓝庭 16732036元/535万金色蓝庭 18825000元/470万区域面积均价总价世纪新城12025000元/300万世纪新城13530370元/410万世纪新城14029032元/405万世纪新城16526061元/430万世纪新城23425652元/600万先从市场说起拱墅区融信杭师大文溪鼎园金色蓝庭世纪新城新房二手房地块位置翠苑三区黄龙金茂悦本案的竞争格局2：二公里范围圈，1新盘2尾盘新房尾期n 黄龙金茂悦：整体去化9成多，处于尾盘阶段
5、；剩余房源主力为7090方小户型 n 文溪鼎园：整体去化8成，处于销售末期；目前余房推售重点为大户型 n 融信杭师大地块：规划未出，楼面价25785元/平金色蓝庭 二手房价格：2.5-3.2万/平不等世纪新城 二手房价格：2.5-3万/平不等翠苑 二手房价格：1.7-2.3万/平不等黄龙金茂悦 杭城9月三冠王，主打性价比 整体去化9成，当前在售小户型文溪鼎园 主打现房、学区、精装概念 整体去化8成，当前在售大户型融信杭师大地块 占地45574方，纯住宅， 楼面价25785元/平千米竞争圈 1、本案VS金色蓝庭：一路之隔，是本案周边 相对品质最优的二手房。本案位置更为闹中取 静，品质有望超越金色
6、蓝庭。2、本案VS世纪新城、翠苑：世纪新城与翠苑 都是园区规模大、可选择类型多，但年代略久 （世纪新城05年首开、翠苑一区1990年建成 ）。本案将以一种崭新的品质感为区域带来新 的居住体验。二公里竞争圈 1、本案VS金茂悦、文溪鼎园：相距一公里 范围圈，综合资源丰富度本案略胜一筹。且 两者已处于销售末期，你方唱罢我登场。2、本案VS融信杭师大地块：都为纯住宅用 地，地块素质都相当优秀。相较而言，融信 杭师大地块地段价值更高，高达25785元/平 的楼面价，势必将拉高整个主城西的楼市预 期。如是看来，本案2公里范围内，无直接竞品地段是本案的第一价值，本案拥有“主城西”与“市中心”双重标签我们需
7、要对此作出定义。另一方面，项目规模小，注定销售短周期、快运作一方面是，项目品相极佳，可谓含着金钥匙出生， 2公里范围圈内无直接竞品我们发现其实本案所处的地段与华家池有着惊人的相似之处以价格寻找市场坐标本案武林华家池n 楼面价22197元/平 n 毛坯预计4-4.5万/平、主力110- 130方，总价450-600万n 滨江华家池公寓楼面价 23190元 n 世茂天宸楼面价 23828元 n 绿地华家池壹号楼面价 19416 元n 武林壹号、武林外滩等，以大 户型为主打，仅君玺和蘭园有 90方，120方空白阶段。板块 总价600-1000万。1、都是精华地段，都是市中心的一份子，又有着各自的传统
8、归属。 2、价格具备一定的参考价值：世茂天宸预计1月首开1、3、7、8号楼，有毛坯90、140、 180及7号楼精装产品，预备报案价格为4.7-5.1万/平；华家池公寓预计价格将在5万/平左 右，总价1000万左右，全部精装修。对望武林，市中心是本案的价值背书n 武林市中心的楼盘以高端豪宅为定位，大户型为主，90方初级改善、120方的品质改善远远需大于供。n 本案与华家池，正好对应城西与城东两个方向对市中心的辐射，将各自满足有地段偏爱的改善客群需求。文一路天目山路古墩路教工路益乐新村 （北区）湖畔花园骆家庄 （东苑）兰桂花园 金桂花园金成花园雅仕苑 名仕家园科技新村中兴公寓紫金公寓康乐新村明月
9、公寓五联东苑南都德加香樟公寓金都新城 香港城荷花苑月桂花园西荡苑城市心境新安嘉苑西鉴枫景山水人家秋水苑九莲社区 （西村 南村）文亭公寓御西湖保亭社区耀江文萃苑学院春晓翠苑一区 二区三区 四区五区宋江苑今日嘉园物华小康桃源春居文苑小区桃源春居益乐新村 （南区）世纪新城（南北区）嘉绿名苑 （东西区） 亚洲城花园 古荡新村古北社区 古南社区中豪晴园梧桐公寓以文一路、教工路、天目山路、古墩路为主城西范围，汇聚了开发年代从60、 70、80、90年代各个时期的居住小区，建筑品质品质层次不齐。楼盘名总户数预估人口数楼盘名总户数预估人口数楼盘名总户数预估人口数耀江文萃苑5601680桃源春居19995997
10、明月公寓120360 保亭社区14783749世纪新城12503750月桂花园5601680 文亭公寓5101530嘉绿名苑11983594秋水苑4941482 今日嘉园3741122亚洲城花园5851755山水人家20006000 学院春晓4001200古北社区21466438西鉴枫景4421326 翠苑一区31109330古荡新村4001200城市心境8002400 翠苑二区19045712金都新城7562268香港城10003000 翠苑三区487214616香樟公寓13003900西荡苑8022406 翠苑四区10003000南都德迦13003900康乐新村10783234 翠苑五区1
11、0383114金成花园10003000紫金公寓10003000 中豪晴园264792雅仕苑5501650中兴公寓6001800 九莲社区419512585湖畔花园15004500科技新村5001500 梧桐公寓5001500名仕家园5051515兰桂花园250750 物华小康7202160御西湖6191857金色蓝庭32139888 文苑小区295885湖畔花园15004500中兴文都苑5001500 以每户为三口之家计算，单单本区域内的人口数就约达15.3万 人口基数甚为庞大。主城西常住人口基数庞大小区均价小区均价小区均价湖畔花园21701 香港城18428 西荡苑20144 益乐新村384
12、02 月桂花园21104 城市心境20068 桃园春居20515 古荡新村18390 新安嘉苑18836 学院春晓24443 古南社区20670 西鉴枫景22728 物华小康18403 亚洲城花园19165 山水人家22544 宋江苑20670 金都新城21179 荷花苑19394 雅仕苑22837 明月公寓20649 秋水苑24482 文苑小区21847 五联东苑23114 翠苑18726 名仕家园24636 香樟公寓24072 世纪新城27405 兰桂花园25960 嘉绿名苑23528 金成花园21779 科技新村22178 梧桐公寓30922 南都德加23879 中兴公寓19639 御西
13、湖35000 保亭社区33173 紫金公寓19355 中豪晴园31438 文亭公寓32319 康乐新村19118 今日嘉园30609 耀江文萃苑29438 新房供应量短缺，周边二手房价格跨度大，均价1.9万-2.9万/平不等。 品质良莠不齐，既有正规商品房，又有农民房。主城西二手房价格不等，品质不等 根据杭州市蒋村单元（XH06）控制性详细规划显示，融创河滨之城是蒋村单元仅剩的两宗宅地之一，至此，蒋村宅地仅仅剩下最后一宗。 主城西的地块更是少之又少。本案亦是古荡自2009年至今出让的第一块住宅用地。 区域内宅地的几近绝版，“有价无地”恰恰证明了主城西板块的价值，这个已经完全成熟的板块也早已成为
14、杭州楼市发展的“典范”与“骄傲” 。主城西有价无地，新房供小于求主城西中高端改善断层紧邻项目周边的有大片亟待改善的市场需求， 区域内的社区大都为早期房产品，户型格局和居住品质相对落后。 新房供断，本案亦是古荡自2009年至今出让的第一块住宅用地。立足城西，填补空缺在城西大波的改善客群找到300个客户并不难。主城西有价无地的稀贵与高端改善的空白，正是我们入市的绝佳时机。n 项目规模：总户数300，主力110-130方，改善市场主流选择。n 中高端改善空白：多为年代较久、户型与品质相对落后的二手房。我们正好可以填补这一空缺，以主城西为绝对价值坐标，吸引向往更市中心、却苦于无房可选的大波改善客群。明
15、确我们的地段归属之后，那么我们的沟通重点在于，如何以龙湖的方式，对话城西人？浙江现代教育的发祥地关于城西，不得不说的文教区 传统所定义的文教区（是指保俶北路以西、古翠路以东、文一路以南、文三路以北）大约从上个世纪50年代逐步开始形，有省委党校、团校、师范学校、外国语学校等几十所大中小学，成为浙江现代教育的发祥地。 上世纪90年代，随着大学的扩招，文教区进入鼎盛时期，汇集了浙江工商大学、杭州电子科技大学、浙江财经学院、浙江工程学院、杭州师范学院以及浙江省团校、浙江教育学院等10多个大专院校，可谓谈笑有鸿儒、往来无白丁。 一方面，本案所处文教区作为杭州一度最有影响力“教育地产”集中地，近年来随着众
16、多高校的陆续搬离，其学院范氛围已逐渐淡去，但其浓厚的文化底蕴却依然存在。 另一方面，随着城市规模的扩大，文教区商业气息的不断加剧，这个原本意义上的“城西”，已逐步转变为“市中心”的概念，并且已经是市中心的核心部分之一。并且在寸土寸金的市中心，几乎已经没有了可以开发的土地。本案亦是古荡自2009年至今出让的第一块住宅用地，含金价值不言自明。文教区情结，不只是城西人的，更是杭州人的这里是倾注一座城市情感与记忆的文化高地城西二十年蜕变高端居住区关于城西，不得不说的“西贵” 1995年之后，绿城杭州城西开发了一批以“桂花”命名的楼盘，但那时的蒋村配套可以用“一穷二白”形容。精益求精的宋卫平，为了提升项目的品质，自掏腰包建立了绿城医院、绿城学校等配套设施。这些项目为绿城赢得了口碑。 1998年，南都推出的德加公寓以独特的布局一鸣惊人，从此在蒋村占得了一席之地。同样在蒋村成长起来的还有金都房产。它在蒋村开发的金都
