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1、客户拜访道具包客户拜访道具包此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2012年5月当前房地产行业形势分析及未来判断丁祖昱 博士易居（中国）控股有限公司 执行总裁上海易居房地产研究院 副院长2014年7月目 录Part .1 市场形势Part .2 行业趋势Part .3 企业表现Part .4 产品研判Part .5 营销变革Part .1 市场形势3n 上半年，一线城市成交表现远低于预期，北京下滑幅度最大，成交量几近腰斩。二线城市分化愈加明显，部 分城市因政策推动交易量回升；部分城市楼盘降价也已
2、经刺激需求逐渐释放，推动交易量上升；三四线城市表 现总体好于市场预期。从二季度主要城市成交量环比变化看，成交量见底迹象明显。54个典型城市商品住宅成交情况（单位：万平方米）城市成交量：各城市成交明显回落，但成交量见底迹象明显4数据来源：CRICPart.1 市场形势能级城市成交量能级城市成交量 2014年6月同比环比1-6月同比2014年6月同比环比1-6月同比 一线上海71 -36%20%412 -32%二线厦门21 -50%10%171 -44% 北京46 -53%-12%328 -49%郑州45 -38%-10%263 -25% 广州80 -6%5%441 -26%济南38 -34%-5
3、%246 -26% 深圳25 -53%-4%162 -40%合计1259 -26%-22%8618 -17% 合计223 -37%4%1343 -36%三四线北海13 -52%-24%119 9% 二线长春58 0%-2%319 -10%常州43 -14%13%225 -17% 长沙82 -26%-19%527 -25%东莞36 -37%-15%211 -29% 成都89 -49%-60%1063 -22%佛山77 -1%-21%388 -18% 大连37 -21%-19%219 -30%惠州25 -16%27%121 -28% 福州14 -48%7%107 -30%江阴14 12%5%74
4、-7% 贵阳37 -49%-27%293 -19%晋江9 -25%11%59 -27% 海口17 7%-8%108 -22%连云港19 -34%-33%150 -27% 杭州45 -32%-20%271 -35%柳州14 13%27%74 -5% 合肥71 -14%-5%482 -24%洛阳28 14%7%169 -7% 昆明55 -7%10%358 34%南通10 -23%-30%78 -21% 兰州16 9%24%91 24%清远19 -12%-6%119 -24% 南昌28 -29%-31%220 6%泉州7 -68%-42%74 -37% 南京50 -30%-15%385 -21%三亚
5、4 -6%-18%54 -41% 南宁33 -23%-36%273 10%泰州9 31%-30%62 -8% 宁波25 7%-20%121 -11%文昌2 -29%-53%33 42% 青岛64 -15%5%367 -27%无锡47 11%26%206 -18% 沈阳75 -26%-12%462 -28%徐州25 -26%7%157 8% 苏州62 -3%8%322 -12%烟台20 -19%-30%140 -11% 太原47 49%20%200 102%扬州9 -26%82%39 -58% 天津60 -30%-58%493 -7%宜兴5 -63%-31%35 -36% 武汉122 -2%13
6、%691 3%漳州20 10%21%139 26% 西安46 -64%-56%415 -32%中山61 -17%5%298 -25% 西宁22 58%74%151 70%合计512 -17%-5%3023 -19%n 2014年6月，中国城市住房价格288指数为1097.2点，较上月下降0.6点，环比下跌0.06%，同比上涨 5.33%，同比涨幅下降继续0.47点。一手房价格指数自2012年7月以来，在经历了21个月的持续上升后6月份 连续三个月下跌，房价依然有下调空间。房价288指数： 6月指数三连跌，仍有下调空间数据来源：CRIC，中国房地产测评中心5中国城市住房（一手房）价格同环比涨幅中
7、国城市住房（一手房）价格288指数Part.1 市场形势时间288指数环比涨幅同比增幅 2013年1月10001.06%4.09% 2013年2月1006.30.63%5.91% 2013年3月1015.90.96%7.24% 2013年4月1027.41.13%8.86% 2013年5月1037.81.00%9.65% 2013年6月1041.80.39%10.50% 2013年7月1050.50.84%11.36% 2013年8月1061.81.08%11.16% 2013年9月1066.20.42%10.41% 2013年10月1075.10.83%10.50% 2013年11月1083
8、.30.77%10.11% 2013年12月1088.90.51%10.04% 2014年1月1093.90.45%9.39% 2014年2月1097.70.35%9.08% 2014年3月1098.60.08%8.14% 2014年4月1098.3-0.03%6.90% 2014年5月1097.9-0.03%5.80% 2014年6月1097.2-0.06%5.33%6n 近期项目优惠，让利幅度开始加大。具体到优惠力度上，部分项目实际开盘价格远低于市场预期售价，甚至 低至6折出售，其他项目的优惠力度普遍在8-9折，降价已成项目去化跑量的首选策略。 n 从降价效果来看，一些基本面没有根本转变的
9、城市如武汉、广州等城市效果非常显著，部分供应过量、城市 库存压力较大的，项目降价之后成交依然没有起色，开始陷入降价也卖不掉的怪圈。降价风潮：降价大有愈演愈烈之势，过半降价项目效果不显7月部分城市降价项目情况数据来源：CRICPart.1 市场形势城市项目名称物业类型促销手段实际折扣销售情况 北京富力飞常haos酒店式公寓清盘6.5折起整体去化良好 东亚五环国际酒店式公寓降价9.5折整体去化良好 大连龙湖水晶郦湾住宅特价房6.1折良好 柏悦国际公寓住宅特价房7.8折一般 君海阁住宅特价房7.8折一般 亿达天琴山住宅优惠8.75折良好 华润置地广场住宅降价9.3折一般 远洋荣域住宅降价9.5折一般
10、 深圳佳兆业广场住宅降价6.8折一般 中信龙盛广场住宅特价房8.5折一般 淘金山二期住宅特价房8.5折一般 保利上城住宅特价房8.7折一般 远洋新干线住宅降价8.8折较好 万科广场住宅特价房9折一般 恒大国香山住宅特价房9.2折官方备案122套 恒大国香山住宅特价房9.2折官方备案92套 万科翰邻城住宅团购9.3折一般 THE TOWN乐城住宅降价9.3折一般 馨领域住宅降价9.3折一般 浩海明珠住宅降价9.5折一般 海心汇福园住宅特价房9.5折首推出150套，销售9成n随着项目推盘节奏加快，城市新增供应量继续增加，而市场成交持续低迷，使得前6月城市供求关系失衡加剧。 n 多数重点城市存量仍在
11、上升，北京和深圳消化周期同比增幅超过100%，二线城市表现明显分化，杭州、南 京、厦门等城市消化周期同比增幅继续超过100%，而其他城市同比增幅在50%左右，差别较大。供求及库存：多城市供求失衡加剧，库存处于高位，消化周期显著拉长各城市商品住宅供求比及库存消化周期（单位：万平方米）备注：1、供求比（供求比=当期供应量/当期成交量）：在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供过于求，低于0.8则为供不应求 2、库存消化周期（消化周期=存量/前三月月均成交量） ：一年左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则供不应求数据来源：CRICPart.1 市场形势城市供求比存量 6月供求
12、比1-6月供求比2013年供求比6月底存量同比消化周期同比 北京1.8 1.70.7 981 24%19.3 124% 上海1.4 1.3 0.9 789 14%11.4 63% 广州1.1 1.4 1.0 841 31%11.1 39% 深圳1.2 0.81.2 512 21%19.0 107% 一线城市1.9 1.3 0.9 312322%14.0 74% 长春1.1 0.91.1 1134 24%19.2 34% 长沙1.5 1.41.1 1303 42%14.7 35% 贵阳1.5 0.81.2 599 -9%12.8 41% 杭州2.0 1.81.4 1151 41%22.5 102
13、% 合肥1.6 1.10.9 483 1%6.3 33% 南京2.4 1.41.1 697 44%11.4 100% 南宁1.0 0.9 1.0 578 -6%12.3 -14% 宁波4.1 2.11.1 686 73%28.2 65% 青岛1.6 1.4 1.2 1680 -9%27.3 28% 沈阳2.7 1.41.3 2788 26%33.1 69% 苏州1.1 1.31.1 829 43%13.7 58% 厦门1.1 0.9 0.9 296 4%15.6 138% 福州0.91.31.1 292 36%20.3 233% 二线城市1.7 1.31.1 1251620%18.154%n上
14、半年土地成交量明显萎缩。但土地价格仍然持续大幅增长，一方面是因为土地价格易涨难跌，土地 起始楼板价不断攀升，另一方面也是因为一二线城市新推优质地块较多。土地市场溢价率持续走低。 n随着整体市场进入谨慎观望态势，3月份市场开始降温，一季度经营性用地成交建筑面积19215万平方 米，同比减少13.8%。进入二季度，土地市场表现愈发低迷，政府推地量也进一步减少。二季度经营性 用地成交建筑面积12589万平方米，同比减少41 %，降幅较一季度有明显扩大。100城市经营性用地成交建筑面积及溢价率走势数据来源：CRIC土地市场：成交规模持续萎缩，整体溢价率走低，底价、流拍成常态Part.1 市场形势万平方
15、米城市 能级建筑面积 (万平米)面积 同比楼板价 （元/平）均价 同比总金额 （亿元）金额 同比一线25161.5%1008745.9%253848.2%二线21046-15.1%214815.8%4521-1.7%三四线8243-48.6%147545.9%1216-26.7%合计31805-27.2%260242.6%82753.8%2014上半年100城市经营性用地成交情况n 一线城市旺盛的市场需求，使其市场长期处于供不应求的状态，其土地消化周期也明显低于其他各能级城 市，如上海、广州等市虽然当前消化周期保持在1年左右，但在过去很长一段时间里土地供应长期稀缺，另外 ，深圳市目前土地消化周
16、期仍不足半年。 n 二、三线城市地方政府近年来加大城市建成区建设力度，尤其是综合体兴起，其商品房市场供应出现了较 为明显放量现象，整体消化周期显著高于一线城市，如宁波、鄂尔多斯等市更是出现供应显著过量的情况。土地消化周期：一线城市相对平衡，部分二、三线城市去化周期过长各城市土地消化周期（单位：年）数据来源：国家统计局注：土地消化周期=前三年商品住宅用地成交建筑面积/前三年新建商品住宅成交面积Part.1 市场形势能级平均值城市消化周期城市消化周期城市消化周期城市消化周期一线1.05北京1.42 上海1.29 广州1.04 深圳0.44 二线2.19宁波5.95 大连3.93 青岛3.49 杭州3.22 天津2.83 长春2.83 哈尔滨2.82 济南2.78 乌鲁木齐2.74 福州2.52 南昌2.44 太原2.30 兰州2.26 昆明2.23 沈阳2.19 呼和浩特2.17 西宁2.11 武汉1.99 苏州1.96 银川1.88 厦门1.76 石家庄1.73 重庆1.56 贵阳1.47 长沙1.45 南
