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1、丹桂国际花卉城-会呼吸的建筑献给你比肩世界的国际花卉之都！丹桂国际花卉城-会呼吸的建筑献给你伟 业 顾 问2011-4-7比肩世界的国际花卉之都！丹桂国际花卉城面对错中复杂的视觉符号与卖点信息，该如何决定我们的 取，舍？从世界看中国，从中国看湖北，从湖北看京山，从京山看项目。丹桂国际花卉城通常是这样的如果，我们只拥有这样的视觉角度，与思想高度。对城市的了解会越来越少，看到的会越来越小，得出的结论也不会有什么现实意义。更重要的，也失去了此次前来的作用与目的。丹桂国际花卉城丹桂国际花卉城我从来不是德国人事实上我只是柏林人更确切地说柏林西边或者是西柏林西边的人城市里其它区域对我而言如同国外。我们是某
2、个特定市区里的大城市人布卢斐尔德（Erwin blumenfold) 丹桂国际花卉城本案中：我们重点解决三件事丹桂国际花卉城一期与二期联合滚动实现效益最大化蓄势待发的一期营销执行突破点成为重中之重力拔千钧的二期必定实现高于一期的价值提升偉 業 顧 問 BAConsulting丹桂国际花卉城一期营销策略与二期产品定位提报- 伟业顾问2011年4月 -目录（Contents）：期营销策略与执行方案项目整体运营思路期产品定位及营销策略项目存在的课题丹桂国际花卉城项目存在的课题Part 1 新政解读和对本案的影响 项目区域市场解读 前期客户调研及总结报告 营销瓶颈及销售模式带来的困扰 项目区域市场解读
3、京山：县先后投入6亿多元，建设30多条城区主次道路，投放出租车200多辆，开通10条公交线路，新建公汽站台40多个。项目区域市场解读基础设施建设县里投资5000万元建成年供气能力达339万多立方米的天然气站，铺 设天然气管网150多公里长；维修改造城区污水管网217公里；搬迁 了5家地处城区的污染企业，投入1亿多元，新增城区各类绿地262.4 公顷，县里还投资2亿多元改建和新建了5个公园游园。武汉城市圈的确立，寻得京山发展契机。 随着长荆铁路的建设及京汉高速公路、随岳高 速公路的即将建设，京山县的交通条件将得到 极大的改善，极大地缩短了京武交通时距，被 纳入武汉都市圈。 京山与洪湖两地争取到“
4、武汉城市圈”观察员 身份，会享受到更优厚的待遇。 京山政府定位于“武汉的后花园”，采取了一 系列相应的完善措施。对接武汉城市圈，京山楼市引来投资新局面！8+1城市圈项目区域市场解读 一个地区的经济发展（包括房地产）都严 重依赖于其交通设施的建设程度，而像花 卉和红木家具之类的商品市场，交通运输 更是其命脉。 京山东承武汉，西接荆门市，南望江汉， 北通随州市，位于湖北经济最活跃的武汉 襄樊宜昌大三角中心地带，是连接武 汉城市圈和鄂西生态文化旅游圈的节点城 市。长荆铁路穿境而过，随岳、武荆2条高速公路在境内交汇， 4条省道“三横一纵”贯穿全境，县城距 武汉 100公里左右。 而现在京山又争取到了“
5、武汉孝感应城”和“东西湖汉川天 门”两条城际铁路延伸至京山，构成环线并设立站口。而随着武广高铁和京汉高铁的相继开通，作为 “武汉后花园”的京山又引来了新的契机。城际交通升级项目区域市场解读 一个地区的旅游资源带动该地区的发展， 提升名气； 间接促进该地的房地产发展，促进投资和 买房。 典例：海南岛。 京山誉名“鄂中绿宝石”， 武汉城市圈和鄂西生态文化旅游圈的 节 点城市，旅游资源丰富。 政府正借此打造全国旅游品牌。“活化石”对节白蜡特有旅游品牌，树立城市新形象，新名片！项目区域市场解读特有旅游品牌京山县拥有全省、全国乃至全世 界有一定影响知名企业和亿元企 业群。如全球最大的包装机械生 产公司京
6、山轻机、亚洲最大的 液压仓储搬运机械生产基地和全 国最大的锅炉吹灰器生产基地等 。而现在京山与青山区合作，建 立“青山产业园”。两地企业签 订项目协议达60多项，20多家企 业进入实质性业务合作。 地区大量的知名和大型企业，将 一定的购买力的保证，很大程度 上会促进该地区的房地产发展。政府卖力招商引资，项目引来强大购买力项目区域市场解读招商引资小结： 随着城际交通、8+1城市圈等市政和专业市场的发展，京山房地产市场同旅游品牌的发展相辅相成，并且潜力巨大。项目区域市场解读本地商品房供给情况分析今年第一季度商品房销售总套数为 1172套; 经过二月份的走低三月份销售环比 增长1.19%.住宅整体供
7、应及销售统计二月份环比供应面积减少7244.47平方 米; 三月份环比供应面积减少9245.49平方; 商品房销售面积呈不断增长趋势。项目区域市场解读住宅市场 住宅整体供应及销售小结：京山县截止4月份新增住宅类产品面积为50936.23，截止至目前每平方米成交均价为2617元。京山住宅市场分析项目区域市场解读住宅市场金色家园春风家园本案晨曦小区凯发清华园绿林世纪广场鑫阳光怡园京汇华苑京源国际城青龙花园核心经济区域项目区域市场解读住宅市场楼盘分布图京山县以中小规模楼盘为主，主力物业形态为多层，户型以三房为主。项目建筑形态容积率总建面金色家园多层、高层2.662851.67春风花园 多层1.663
8、2869晨曦小区多层1.7420061.88凯发清华园多层2.1921585.01鑫阳光怡园多层、花漾洋房2.214068世达绿林世纪广场高层4.1109980青龙花园小高层、多层1.79111437京汇华苑 多层、小高层3.2334353京源国际城多层、小高层319191 住宅整体类型小结：项目区域市场解读住宅市场物业类型京山主力供应户型为90-120左右的三房产品。项目主力房型金色家园98-144 3*2春风花园 90-140 3*2晨曦小区商铺 30-70 住宅 98-130 3*2凯发清华园95-134 3*2鑫阳光怡园商铺 30-70 住宅 80-128.8 3*2世达绿林世纪广场7
9、4-106 3*2 2*2青龙花园113.16-138.64 3*2京汇华苑 150-198 4*2京源国际城91-115商铺 92.5-135.4 3*2 住宅京山住宅市场分析项目区域市场解读住宅市场主力户型 住宅供应主力户型小结： 京山以中小规模楼盘为主，青龙花园为区域内规模最大的楼盘。 京山楼盘在建筑形态上主要以多层、小高层为主。 京山楼盘多以3房为主力户型，面积在98-140平米之间。 京山楼盘的销售价格处于高位，主力销售价格在2600元/平米左右。 多数楼盘月均去化集中在20-30套。京山住宅市场分析项目区域市场解读住宅市场小结路段经营内容 交通路建材、钢材零售批发八一路超市、酒店，
10、餐饮一条街、文化娱乐、休闲设施为主东门路通讯产品商业街 京源大道 医疗、政府部门、大型连锁超市建材、钢材零售批发轻机大道 食品、副食品生产、批发、零售 钟鼓路专业市场、零散商铺为主城中路运动品牌、小饰品、外贸品牌和小吃店 新市大道轻机大道京源大道京山商业市场分析项目区域市场解读商业市场分布图汽配城 商业整体供应及销售统计京山县本年度新增商业产品面积为4806.9，截止至目前每平方米成交均价为4611元。京山商业市场分析项目区域市场解读商业市场 京山商业的价格水平参差不齐，新市大道与京源大道交汇处及交通路以东家装用品门面价格为2-3万，轻机大道及步行街等服饰餐饮行业门面价格为4500元/左右。
11、京山商业发展尚不成熟，专业型市场有较大发展潜力。京山商业市场分析项目区域市场解读商业市场小结小结： 京山房地产市场处于起步阶段，发展空间大；住宅去化速度较为理想，但价格涨幅较小，未能实现跳跃性增长；需要能扛起城市形象的品质大盘；同时专业市场的商铺在当地无论是销售价格还是销售速度，变现良好；潜在供应量大，购房者尚未形成成熟理性购房意识，导致目前市场上住宅产品基本无差异化，侧面为本案借助花卉市场制造了突破机会。项目区域市场解读丹桂国际花卉城项目存在的课题Part 1 新政解读和对本案的影响 项目区域市场解读 前期客户调研及总结报告 营销瓶颈及销售模式带来的困扰 新政解读和对本案的影响全国市场表现“
12、9.29新政”1月“国十一条”4月“国十条”第一轮调控后，一线热点 城市“地王”频出。第二轮调控后，房地产 市场在5-8月显著降温， 但从9月份开始全国楼市 全面反弹。9月，第三轮调控后，70个 大中城市房屋销售价格环比仍 上涨，但涨幅在0.5%以下。调控效果不佳2010年三轮调控新政解读及对本案的影响全国市场表现2010年12月份全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，楼市呈现“量价双升”态势；2011年1月份70个大中城市同 比价格上涨的有68个城市，下降的仅有2个城市。其中涨幅超过10.0%的城市有10个。目前房价仍处于高位运行 态势。房价越调越涨数据来源：国家统计局新政解读及对本案的影
13、响2010.11.3 规范住房公 积金个人住 房贷款2010年11月2010年12月2010.11.1 北京首套房 贷利率上调 至8.5折2010.11.9 上调存款准 备金率 0.5%2010.11.19 上调存款准 备金率0.5%2011年1月-3月2010.12.10 中央经济工 作会议2010.12.10 上调存款准 备金率 0.5%2010.12.25 上调公积金 贷款利率 0.34%2010.12.25 上调存贷款 基准利率 0.25%2011.1.14 上调存款准 备金率0.5%2011.1.20 北京部分银 行取消首套 利率优惠2011.1.26 新国八 条2011.1.27
14、上海重庆房 地产税试点 办法出台2010.2.9 上调存贷款 基准利率 0.25%继“新国八条”重磅推出后，武汉落实国家楼市调控“国八条”的实施细则“汉九条”相继出炉2011.2.22 武汉细则汉九条归结为以下9项要点：u房地产调控的组织领导u合理确定新建住房价格控制目标u加大保障性安居工程建设力度u严格执行房地产市场调控的相关税收政策u强化差别化住房信贷政策u严格住房用地供应管理u合理引导住房消费需求u落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制u加大宣传及舆论引导力度“国八条” 实施细则出炉2011.3.10 汉九条新政解读及对本案的影响政策回顾对比2010.4.17 国十 条2010.9.2
15、9 二次 调控2011.1.26 新国八条2011.3.10 汉九条首套房 首付比 例首套90平米以下30%首套首付一律30%首套首付一律30%首套首付一律30%第二套 及以上 住房贷 款在商品住房价格过高、 上涨过快、供应紧张的 地区，商业银行可根据 风险状况，暂停发放购 买第三套及以上住房贷 款。二套首付50%，利率1.1 倍 不分地区，要求各商业 银行一律暂停发放居民 家庭第三套及以上住房 贷款。对贷款购买第二套住房的家 庭，首付款比例不低于60% ，贷款利率不低于基准利率 的1.1倍。对贷款购买第二套住房的家庭， 首付款比例不低于60%，贷款利 率不低于基准利率的1.1倍。二 套以上住
16、房禁购非本地 居民购 房无限制无纳税社保证明停贷二套禁购，无纳税或社保证 明禁购二套禁购，无纳税或社保证明禁 购限购只有后来北京版调控细 则中采取限购措施，要 求同一家庭在北京只能 购买一套住房。对于房价过高、上涨过 快、供应紧张的城市， 要在一定时间内限定居 民家庭购房套数。各直辖市、计划单列市、省 会城市和房价过高、上涨过 快的城市，在一定时期内， 要从严制定和执行住房限购 措施。已有1套房的本市户籍家庭、有1 年纳税、社证明，限购1套住房 ；已有2套及以上住房的本市户 籍家庭、有1套及以上住房的非 本市户籍家庭、无法提供1年纳 税、社证明的，暂停在本市内购 房。 问责停留于空泛问责。明确要求地方政府未出 台新政细则的要出细则 ，已经出台细则的要完 善。对于执行差别化住房信贷、 税收政策不到位，房地产相 关税收征管不力，
