《2010年7月苏州相城区中心板块公寓市场调研（元和、开发区、黄桥）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年7月苏州相城区中心板块公寓市场调研（元和、开发区、黄桥）（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、相城区中心板块公寓市场调研(元和、开发区、黄桥)中心板块概况中心板块概况土地市场研究公寓市场研究板块概况：板块位置中心板块（开 发区、黄桥、 元和）金阊区平江区工业园区相城区地处长江三角洲经济区腹地，区位交 通优势得天独厚。东距上海85km，西距无锡3Okm ，北至南京198km，南至杭州150km。京沪铁路、 312国道和沪宁高速公路横贯东西，苏嘉杭高速公 路、京杭大运河、227省道、苏虞张一级公路、苏 州绕城高速公路纵贯南北，是苏州市东西向和南 北向的交通节点。 开发区、黄桥镇、元和镇位于相城区的北端 ，地理位置上环绕元和塘展开，是苏州“十一五”规 划重点实施“东进、北拓” 计划中“北拓”
2、的第一站 。元和塘是相城区“一轴两翼、三核三片、四湖连 心”整体规划中的发展主轴，元和塘片区集中了全 区最重要的基础服务设施，堪称城市功能的核心 。板块概况：板块交通2号线齐门北大街高铁站点中心板块至无锡、南 京、上海至杭州、 嘉兴n外向交通：在 区域边贯穿的苏 嘉杭高速公路、 312国道、205省 道、苏虞张一级 公路、苏州绕城 高速、沪宁高速 公路使本区域外 出交通非常便利 ，未来在板块北 部将设有高铁站 点，外向交通便 利性会增加本区 域的人流量，增 添活力。板块概况：板块交通n 区间交通： 广济路北延段 、人民路北延 段的通车，使 本区域的通达 性更强，已开 始施工的轻轨2 号线与规划
3、中 的4号线通车后 ，将使本区域 与其它区域的 衔接更加紧密 ，其它区域客 户也可轻易拓 展。本区域2号线 4号线板块概况：区域人口镇镇名面积积（平方千米）人口（人）元和镇镇52.82128620渭塘镇镇36.6966741黄桥镇桥镇3.0837143黄埭镇镇51.3861060东桥镇东桥镇30.3336634太平镇镇46.1332578阳澄湖镇镇96.7748787北桥镇桥镇47.5244336望亭镇镇44.0641985合计计408.78497884人口23.3万 ，占全区人 口47%地域面积 92.5KM2，占 全区23%注：本统计数据包括流动人口中心板块区域面积广阔，拥有相城区近一半人
4、口，该区域发展拥有先天优势。板块概况：城市规划主城区副城区相城区“十一五规划”中，相城区的空间布局目标为“一主一副，两翼齐飞”。“一主 一副”分别是一个主城区和一个副城区。 主城区即中心城区，由元和街道、黄桥 镇和开发区组成，功能定位在政治、文化、商贸、居住中心和高新技术集聚区 。把主城区的中心商贸区和元和塘以西部分列为重点开发区域 。板块概况：行业规划相城区“十一五规划”中 对房地产行业的引导方 向为：充分利用生态环 境优势，结合城镇建设 ，继续加快房地产开发 。目标把相城区规划建 设成为设施先进、环境 一流、品味闲雅的苏州 最佳居所之一，着力打 造“人居相城”品牌。合 理布局房地产开发区域
5、 ，重点开发中心城区元 和塘以西地区、三角嘴 地区、盛泽湖地区和环 春申湖地区。 板块概况总结相城区是苏州市区未来重点发展区域，而中心板块是苏州“北拓”的 第一站中心板块板块占据相城区腹地，地理位置优越，外向交通发达，内 向交通便利中心板块区域面积广阔，拥有相城区近一半人口，该区域发展拥有 先天优势在相城区城市规划中，中心板块作为空间布局的主城区，是相城区 重点开发区域在相城区房地产行业规划中，中心城区是相城区房地产开发的重中 之重板块概况总结相城区 发展潜力内向、外向 交通便利板块地理、 人口优势规划中 取得先机相城房产行 业发展重心为中心板块房 地产市场定下 发展的基调土地市场研究中心板块
6、概况土地市场研究公寓市场研究土地市场：近期土地供应年份相城区总 推量市区成交土地 面积（ 万方）比例2006年158.82898.47 17.68%2007年222.141511.6 14.70%2008年7.46282.8 2.64%2009年110.94491.9 22.55%2010上半年60.8416.1 14.61%随着房地产市场的蓬勃发展，土地一级市场的表现也是越来越活跃，07年 相城区土地成交量达到峰值土地市场活跃的环境下，相城区近年来土地成交量占全市成交量的15%-20%（2008 年除外），在各区域各区域的成交量比并不出众，但是在相城区已成交土地中， 有一半土地集中在城北板块
7、。土地市场：近期土地供应2006年、2007年是爆发期阶段， 2006年-2010年6月，相城区已出让的土 地中，中心板块体量占据半壁江山，扮演着主要角色20062007200820092010合计相城区 总推量158821122214137457011094126080175601623中心板 块推量1255730624571321834793703837492775603中心板 块所占 比重79.07%28.12%43.16%43.21%63.11%49.55%2006年是相城区房 地产发展具有标志性转 折点的一年。土地相城 区土地供应量达到近160 万方，其中中心板块推 出的土地更是达到
8、了125 万方。2007年，相城区的土地 推量达到今年来的峰值 ，但主要集中在乡镇板 块，222万方的土地推量 ，中心板块的推量所占 比例不到三成。土地市场：近期住宅用地供应20062007200820092010合计相城区住 宅用地推 量13586151759949430648491725109204521720中心板块 住宅用地 推量1091975396412133233290383505162181264中心板块 所占比重80.37%22.52%30.94%38.75%68.60%48.24%相城区出让住宅用地总计452万方，占土地出让总量的81%。中心板块供 应218万方，显然成为相城
9、区供地的中流砥柱2006年开始，相 城区大规模开发开始 ，除整体市场萎靡的 2008年土地成交缩水 外，每年土地成交量 都超过百万。而中心 城区累计供应住宅用 地达到218万方在已经成交的土 地中，中心城区板块 所占比重接近50%，达 到277万方。住宅性质 用地占土地成交量的 79%。土地市场：板块内储备用地分布恒基中国 储备地相城区中心板块土地储备量丰富，集中分布呈带状，为板块大规模组团式 开发奠定基础首开储备地恒基中国 储备地合景峰汇国 际合景峰汇 国际融侨城四 城 房 产雅戈 尔帝 豪华美 府邸康桥 丽都恒达 房产香城花 园晨曦馨苑华润储备地南山 地块华润 储备 地亿投 地块华富储备地
10、恒达 地块华城 房产欧风丽苑郦岛 原墅土地市场：板块重要储备用地指标序 号储备地地块位置土地性质基地面 积容积率总建筑面积 楼面价 元/ 1恒基中国 用地春申湖路与人民路交界居住/商业4434532.1463206613762合景峰汇元和塘以西、阳澄湖西 路北侧居住/商业3484492.26787617，已推 23.6万方16063雅戈尔帝 豪齐门北大街西、阳澄湖 西路北居住/商业626501.59397544164北京城开相城区春申湖路北、城 区中学西1号居住/商业1132852.528321224725融侨城相城区元和街道人民路 西、阳澄湖西路南居住1586932.234912533516
11、华润用地相城区元和街道文陵路 东、朝阳河南居住/商业4429528859049107华润用地相城区元和街道春申湖 路北、御窑路西居住/商业1260502.1727395247092006年-2010年6月，中心板块成交的住宅性质用地体量丰富，可建面积 达到315万方土地市场：板块重要储备用地指标序 号储备地地块位置土地性 质基地面积 容积率总建筑面积 楼面价 元/8苏地2009 -B-103号相城区御窑路西、朝 阳河北居住478221.676515.263539华富置业相城区御窑路西、兴 业路北居住770721.5115608367610亿投投资相城区开发区澄云路 东、正基南居住3627627
12、2552191711恒达城建相相城区开发区澄星 路东、华元路北居住/商 业529912.5132477.5403812南山置业相城区元和街道万泾 港北、纪元路南居住715362143072520713四城房产相城区元和街道安元 路南、广济路北延东居住648191.61037103953合计14992962.131524732006年-2010年6月，中心板块成交的住宅性质用地体量丰富，可建面积 达到315万方土地市场：重要储备用地特征土地总量开发商容积率单幅地块楼面价表现中心板块成交的住宅性质用地体量丰富，13幅重点住 宅用地可建面积达到315万方，中心板块的储备住宅用地，地块容积率集中在1.
13、5-2.5 之间，未来产品多以公寓产品入市在中心板块开发进程中，越来越多的品牌开发商跻身开发 行列，如恒基中国、北京城开、广州合景、上海融侨、雅 戈尔置业等存量土地可建面积均在7万方以上，5幅地块计容面积达到 25万方以上楼面价呈现逐年增长的趋势，2010年中心板块成交的住宅 用地，楼面价维持在5000元/平方米左右，将会对公寓后续 价格产生影响土地市场：重要储备用地现状地块成交时间地块现状恒基用地2007年已动工合景峰汇2007年2009年6月 入市雅戈尔帝豪2007年未动工 北京首开用 地2007年已动工融侨城2009年8月份入市华润用地2009年预计2011年地块成交时间地块现状苏地20
14、09-B- 103号2010年未动工华富置业2010年未动工亿投投资2010年未动工恒达城建2010年未动工南山置业2010年未动工四城房产2010年未动工城北板块已成交的重点地块，除合景峰汇已经开始销售外，其余地块还没有入 市。2010年下半年开始，融侨城、佳满橡树湾、北京城开等项目预计会相继入 市，相城区公寓房源放量面临大幅增长。土地市场总结相城区成交土地在市区成交量中的比例不大，但有一半土地放量集中在城 北板块2006年-2010年上半年，中心城区板块成交的土地中，79%用地性质为住 宅用地板块不断推出土地，成交的地块已连成一片，城北板块已经进入大居住组 团式开发板块内的储备用地，容积率
15、均处于1.5-2.5之间，未来产品将多以公寓产品 入市，公寓市场表现愈发活跃中心板块的未开发的储备住宅地块，可建面积近300万方，如集中入市， 未来公寓市场供应量将骤增板块内的储备用地总建面积量体大，并且多数地块为品牌开发商，有利于 板块集中开发，提升板块号召力土地市场总结中心储备 用地可观居住用地 体量大土地连成 带状容积率适 于公寓产品有集中入 市趋势品牌开发 商保障城北板块公寓市场 壮大的源动力 公寓市场研究中心板块概况土地市场研究公寓市场研究公寓市场：相城区公寓市场供应销售中心板块61.4690.22乡镇板块10.5338.2相城区71.99128.422009年-2010年6月相城区
16、住宅表现（万方）2009年1月-2010年6月份，相城区供应住 宅72万方，中心板块独占61.5万方，占 比85%；相城区销售128万方，中心城区 贡献90万方，中心城区占比例70%。中心 城区显然为相城区房产市场的“主战场”中心城区房产市场是相城区的主力市场，其供销状况影响整个相城区 的供销状况公寓市场：相城区公寓市场2009年2010年2008年2008年，房地产市场遭遇寒流，需求市场萎靡的表现持续一年，进入2009年 市场开始回暖，市场成交回升。2008年市场供大于求，2009年供不应求，2010年，四月新政影响，市 场由供不应求转为供大于求，近两年总体仍表现供不应求，供需矛盾 加剧2009年公寓市场：相城区公寓市场中心城区住宅市场的成交量同样在2009年有回暖的表现，大部分时间市场表 现供不应求，而作为相城区房产市场的主力区域，中心板块的表现与相城区 整体市场表现亦步亦趋，市场整体表现供不应求09年至今，随着该区域几块重要地块的成交，相城区中心板块公寓开 始引起人们关注，成交量上升2009年2010年公寓市场：相城区公寓市场2009年初，刚性需求开始释放，市场回
