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1、成本控制部 2010年4月影响因素分析第一部分 4大类8要素地区：A1风压、抗震等级（地震加速度、地质）、规范差异；建筑：A2体型（平面、高宽比）、A3层数、A4层高、A5拐角窗；结构：A6结构方案是否转换、A7厚板；计量：A8 面积计量。哪个是关 键因素呢 影响因素分析：A1各地地震、风、雪荷载 影响因素分析：统一含钢量面积计算规则A8序 号面积类 型计容积率面积比例成本测算面积计 量比例1计容积率建筑面积M0112落地凸窗的面积M1（层高2.2米，地坛200）013有墙柱的凹露台M2（可封）1/2 （深圳顺德为0）14有墙柱入户花园或凹阳台M3（可封）1/2 15结构拉板M4016两层高悬
2、挑凸露台或有柱凸露台M51/2 （深圳顺德为0）1/2 7和阳露台相连的花槽M6（仅广州）01/2 含钢钢量=G（x1,x2,x3,x4,x5,x6,x7) MM=M0+M1+M2+M3+M4+M5+1/2M6+1/2M7 影响因素分析：统一含钢量面积计算规则A8特例：留给装修加层的两层高房间M8（偷面积）含钢钢量=G（x1,x2,x3,x4,x5,x6,x7)+（10-11）*M8 MM=M0+M1+M2+M3+M4+M5+1/2M6+1/2M7+M8 影响因素分析小结：2个不同1、统一统计规则、精确定义（含钢 量、窗地比、停车面积等）2、分城市、按类别控制 统一统计规则、精确定义之1：标准
3、层含钢 量 含钢钢量= 上部标标准层层所有钢钢筋 计计容积积率面积积+ 不计计面积积部分 钢筋：所有标准层结构钢筋，包含梁板柱、构造柱 、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋，不含砌体的钢筋 。1体型：确保高宽比不宜6， 平面无不规则，避免超限审查2层数（高度）：很重要！ 注意临界高度60m、80m3转换：1个转换层相当于3个标准层 设转换层对标准层有影响 层高每+10cm， 含钢量+1 /，钢筋+6元/ 整体成本+20 元/影响含钢量有7个因素，但核心是三个：体型、高度、结构转换以XX公司深圳区域为例2高度：很重要！ 注意临界高度60m、80m重点关注：层高、层数含钢量是不是仅是结构专业事情？ 是不是
4、靠“-”来达标？ 如何让建筑师来控制含钢量？ 与施工质量是不是矛盾？ 。事先决策，过程控制，最后计算 对标是设计出来的 分阶段规划层数 可售比（架空层） 停车方式 地下室形式及范围 商业及业态 会所及配套产品附送率及方式 单体高宽比 平面规则 首层大堂是否转换 层高 地下室柱网、设备用房 景观游泳池、种大树精细化设计 结构布置比较 配筋精细化决策层面操作层面技术层面确 定停车率限制不是最优值，不能因已经达到指标而停止优化，即力求达到 停车率最大：东莞万科公司项目已经做到30M2/车位以下，如金域华府1 期是29.99M2/车位（地下车库:453个车位/13586M2）特殊情况，应提前沟通确定，
5、如：1、当地下车库占地面积小于5000M2，同时建筑剧中布置时，停车率值 难于控制；2、当地车库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松 做到25M2/车位 没有最好，只有更优！东莞佳兆业的车位都在42M2/车位以上，帝景湾达约48.61M2/车位（732个），按平均每个车位优化15M2，可以少做10980M2地下室，节约成本可达1750万元！不可想象吧！我们地下车位有很大的优化空间！固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防面积等，详 规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响 。设计技术因素：直接受设计师设计经验及技术水平的影响 ，如：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。1
6、、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除 2、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附 图） 3、避免行车道靠外墙布置 4、避免布置平行或斜向车位 5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位 6、 设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表） 7、 人防口部设施应布置在不影响停车的地方 8、关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用）各地具体执行 的车位尺寸及 行车道宽度有 差别，我们应 依当地情况， 争取可行的最 小尺寸柱网：柱网按8000x （2a+b）/2布置。 沿行车道方向柱距 8000，垂直行 车道方向柱距（ 2a+b）/2，其中：a 为停车位深度，b为 行车道宽度。
7、一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设 备房面积约700800平米左：其中：变配电房： 约150平米 水泵房： 约120平米公变房： 约50平米 生活水池：约100平米柴油发电机房：约100平米 消防水池：约150平米其他： 约50平米注： 1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右；2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途 的假设备房；3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可 随意多做。设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应水泵房及变压器的低频噪音对住户有影
8、响，上部有水房间对下部电房有影响地问题一：普通车位2400x5000mm，柱网怎么布置？ 答：柱网8000x8000mm问题二：部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张， 柱网怎么布置？ 答：柱网8000x8000mm，大车位沿地下车库周边布置此时 1：大车位沿周边布置，保证2700x5300mm，沿边柱距可取6000mm 2：两边靠柱的车位宽度取2500mm，满足部分较宽汽车的停放 3：大车位部分成本增加约7%想尽办法不要让柱距突破8200mm，否则层高、含 钢量等指标将难于实现问题三：有个别地区要求车位2500x5300mm，柱网怎么布置？ 答：柱网8100x8300m
9、m此时： 1、平行车道方向柱子断面宽应取550mm 2：梁高会超过800mm，相应层高也会超过3600mm 3：综合成本增加约10% 一是看当地政府的执行力度，二是看大家普遍 做法，验收时有没有被卡住过的例子，总之要尽最 大努力不做大柱距地下车库构造做法很多，并且多数都是长久以来沉淀的精华 有几个关键点影响到成本，我们把它进行必要的明确和改进：1、层高；2、覆土厚度；3、建筑垫层；4、排水找坡；5、汽车出入口；6、坡道人防主要出入口 构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上（详见第 二部分 案例与成本分析案例与成本分析第二部分地下室方案剖面实例1650有绿化时覆土厚3900层高300建筑垫层
10、高结构计算层高：是指地下室底板结构面到上层板结构 面的距离。800+350+200+2200=3550（无人防的 地下室层高3600可以满足一般需求啦）梁高800风道350预留 150200净高2200.车库类车库类 型常用层层高地下室车库底层层高 （设排风、喷淋）a、风道下无喷淋，底层层高一般为3.5米 （梁高按800，风道按300）b、风道下设喷淋，底层层高一般为3.6米 （梁高按800，风道按300）地下室其他层 （设排风、喷淋）a、风道下无喷淋，层高一般为3.5米 （梁高按800，风道300）b、风道下设喷淋，层高一般为3.6米 （梁高按800，风道300）地下室其他层 无排风、有喷淋
11、层高一般为3.1米 （梁高按800）半地下室、停车数超 过50辆的开敞式及架空层车库一般为3.3米 （如设喷淋，无风道层高，梁高按700）.序号原因分析1片面的认为车库净认为车库净 高2.2米，是指最不利空间间的净净高。其实在设计中，主要能保证 “车道处、以及大部分的停车位处”的净高为2.2米即可。2设备设备高度计计算不精确。当车库设 有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时，管线 高度计算时不够精确；或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道；或者 设备管线交叉点也未避让主车道，导致车库高度人为增高，造成不必要的浪费。3对对常用设备设备配置要求不清楚（喷淋？风道？错位）4当车库车库与变变配电
12、间电间或水池等设备设备用房同层设计时层设计时 ，未采取设备设备用房处处局部降板， 而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。地下室方案剖面实例成本分析165039003001、顶板覆土平均厚度每增加 300mm ，地下室综合成本会增加30元/平米 -此方案成本增加约45元/平米 2、层高每增加100mm，地下室综合 成本会增加约18元/平米 -此方案成本增加约54元/平米 3、建筑垫层厚度每增加100mm，地 下室综合成本会增加约10元/平米， 同时，相对层高也会增加100mm -此方案成本增加约42元/平米 4、顶板采用结构找坡，可省去顶板 建筑找坡层（细石砼配钢筋网片） -此方案找坡层厚度平
13、均200mm， 成本增加约105元/平米地下室方案剖面实例成本分析16503900300帝景湾地下室面积3.56万 M2，层高最4.355.0M（ 平均层高可降低80cm)，综 合优化、覆土厚度、垫层、 结构找坡等可节省200元 /M2,地下室可以节省700万 元设备挤占车位空间，地下室建造成本高达2000元 /M2以上，行车两边是停车布置的黄金宝地，若这里被 挤占，那么要想得到相同数量的车位，需用三倍的面 积来实现，一般因设备用房挤占停车位、或设备用房 过大都会造成成本极大浪费。靠边墙布置平行车 位，停车效率低行车道靠墙布置， 停车效率低车道车位车 位外墙地下室方案平面实例车位车位6000，
14、不符宽度 模数，浪费面积7000以上，车道太 宽，浪费面积这部分无实际用途 ，浪费面积地下室方案平面实例行车道靠外墙布 置，停车效率低外墙倾斜，行车道 出现无效面积地下室方案平面实例无效面积正确做法禁止行车道靠边墙布 置不宜沿边墙布置平行 车位轮廓线应进行仔细推 敲修剪，避免出现无 用面积两方向柱距均应按停 车位及行车道尺寸的 模数进行紧凑布置1、柱网及布车方式不科学， 造成停车效率低，产生“隐型” 无效面积，而这种无效面积往 往比直接的无效面积大得多。2、轮廓线不紧凑，以及塔楼 下的无用空间不去掉等，是产 生无效面积的主要原因无效面积是增加地下室成本 的最直接因素，每平米两千多 元的建造成本
15、，常常让我们不 知不觉就付出上百万，甚至上 千万的无效成本序号常见见的错误错误 做法正确做法及措施成本影响1未把层高控制到最小， 有的甚至做到4米多 高一般3.6米即可（控制 梁下高度2.8米）地下车库层 高每增加100mm，综合成本约增 加18元/平米2底板地面采用300 400mm厚建筑垫层 找坡底板结构找坡，面层及排水层 50150mm厚垫层 每增加100mm（层高同时也增高100mm ），综合成本约增加28元/平米3顶板顶面做平均200厚 的配筋细石砼找坡 层顶板用结构找坡，顶面做40mm 厚细石砼保护层平均200mm厚的顶板配筋细石砼找坡层，综 合成本约是105元/平米4顶板覆土太厚
16、，有的覆 土厚度甚至达1.8米应进 行精细设计 ，一般平均厚 度不超过1200mm顶板覆土平均厚度每增加300mm，综合成本 约增加30元/平米5地下室轮廓线未经仔细 推敲，出现无效面 积轮廓线应 平直方正，没用的空 间一定要剔地下室建造成本约2000元/平米6柱网及布车不合理，出 现“隐形”无效面 积柱网应符合车位模数， 紧凑布置，禁止边车 道经常能优化出几十甚至数百上千平米无效面积 ，优化成本常常数百万7设备 房面积设计 太大设备 房勉强够用即可多出的设备 房面积等于无效面积8设备 房挤占停车位位置禁止设备 房挤占行车道 旁边的停车位被挤占后，要补回相同车位数，需要付出三倍 的面积，等于出现无效面积控制及优化第三部分方案
