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1、关于产业地产开发运营模式的分析报告花样年集团（中国）有限公司2008 年 9 月投资管理部目录前言.1主要结论.2第一部分华侨城旅游地产模式分析4一、背景简介.4二、华侨城旅游+地产模式成长路径 6（一）深圳华侨城模式分析.7（二）异地复制.12（三）多元化的考虑.15（四）谋求集团整体业务上市.15三、华侨城旅游+地产模式的界定 16四、华侨城模式的核心竞争力分析.17（一）资源优势.18（二）超前科学规划理念并有效执行 .18（三）资本优势.18（三）定价能力优势.19（四）产业协同能力.20（五）品牌优势.20（六）财务优势.20（七）抗风险能力.23五、华侨城旅游地产模式的经验借鉴.2
2、3第二部分华润“住宅+商业+增值服务”商业模式分析 .25一、背景简介.25二、华润“住宅+商业+增值服务”商业模式成长路径 25三、华润“住宅+商业+增值服务”商业模式的构成 27四、华润“住宅+商业+增值服务”商业模式的竞争优势 31五、华润“住宅+商业+增值服务商业模式”的经验借鉴 38第三部分商业地产模式分析 39一、深国投商用置业商业开发运营模式分析 .39（一）背景简介.39（二）深国投商置商业模式发展路径 .40（三）深国投商置商业模式的核心.46（四）深国投商置商业模式的竞争优势 .49I（五）深国投商置商业模式的经验借鉴 .52 二、美国西蒙商业地产开发运营模式分析 .52（
3、一）背景简介.52（二）西蒙商业地产开发运营模式成长路径 .52（三）西蒙商业地产开发运营模式的核心要素 .54（四）西蒙商业地产开发运营模式的竞争优势 .58（五）西蒙商业地产开发运营模式的经验借鉴 .64第四部分普洛斯物流地产开发运营模式分析 .65一、背景简介.65二、普洛斯物流地产发展路径.66（一）起步阶段（成立至 1996）66（二）全球扩张（1996 至今）66（三）业务多元化（1999 至今）66（四）普洛斯运营系统的发展.66（五）普洛斯在中国的发展.69三、普洛斯物流地产模式的核心要素.70（一）普洛斯物流地产模式界定主导型地产商 .70（二）以“客户为中心”的运作方式下的
4、产品链 .71四、普洛斯物流地产模式的竞争优势分析 .74（一）资本优势.74（二）规模优势全球化物流网络 .75（三）产品优势多层次的服务.75（四）客户优势.75（五）品牌优势.76（六）能力优势.76（七）财务优势.77（八）资本市场表现.80五、普洛斯物流地产模式的经验借鉴.82第五部分结论及经验借鉴 83一、关于华侨城旅游地产模式.83二、关于华润“住宅+商业+增值服务”模式 .83三、关于商业地产模式.85四、关于普洛斯物流地产运营.85五、综合结论及经验借鉴.86II表格 1表格 2表格 3表格 4表格 5表格 6表格 9图表 1图表 2图表 3图表 7图表 8图表 9图表 12
5、图 标 目 录华侨城控股地产项目一览表.5 华侨城控股主题公园投入及开放情况 .8华侨城的房地产业务发展的三个阶段 .10华润置地持有物业明细.28华润置地资产及负债结构.33华润置地收入及增长率.34表格 7 华润置地 2006-2008 年中收入结构 35表格 8 华润置地 2005-2007 盈利指标 36深国投商置发展历程.40 表格 10 项西蒙公司物业管理服务.55表格 11 西蒙区域性购物中心信息.56表格 12 西蒙厂家直销中心信息.56表格 13 西蒙“The Mills”信息 .57表格 14 西蒙社区生活中心信息.57表格 15 西蒙国际购物中心信息.58表格 16 西蒙
6、公司 2004-2007 年主要财务指标 60表格 17 普洛斯运营系统十年一览.67表格 18 普洛斯近三年收入及利润结构 .79表格 19 普洛斯 2003-2007 盈利指标 79表格 19 普洛斯与同行公司指标对比.80华侨城主题公园运营情况.9 华侨城项目环境展示.11北京华侨城房价涨幅与北京同期房价涨幅对比 .13图表 4 华侨城拟整体上市的注入资产标的 16图表 5 华侨城“旅游+地产”经营模式 17图表 6 2000 年以来华侨城控股的融资情况 19华侨城控股收入结构.20 华侨城控股旅游地产与门票收入比重 .21华侨城房地产公司净利率与同类房地产公司对比 .22图表 10 华
7、侨城控股总资产周转速度.22图表 11 华润置地公司框架.252005 年华润置地向母公司收购持有物业明细 26 图表 13 华润置地资产负债状况.34III图表 14 华润置地 2003-2007 营业额及增长 35图表 15 华润置地收入结构分析35图表 16 华润置地净利润分析.36图表 17 华润置地毛利率、净利率、总资产收益率和净资产收益率 .37图表 18 华润置地总资产周转速度.37图表 19 深国投商置进入城市.41图表 20 深国投商置封闭式房地产基金运行图 .46图表 21 西蒙公司资产及负债结构.61图表 22 西蒙公司 2204-2007 收入 61图表 23 西蒙公司
8、净利润及增长分析.62图表 24 西蒙公司利润指标分析.62图表 25 西蒙公司总资产周转率.63图表 26 西蒙集团近三年股价走势图.63图表 27 西蒙集团近一年股价走势图.64图表 28 2004-2008 年西蒙集团股价与 NASDAQ 指数及 S四层为华纳影院、饮食广场及青春时尚精品服务专区”。例如 2005 年开业的重庆嘉信广场（深国投重庆沃尔玛项目）在当地影响很大，该广场共 4 层,商业营业面积为 53000 平方米：项目主体第二、三层约 2 万平方米的商业面积获得沃尔玛 15 年租约，第四层近 80%的租赁面积已获华纳影院 10 年的租约，一些国际品牌如肯德基等,以及近百家重庆
9、零售企业也将在购物中心开店。事实上由于自营比例高,解决了购物中心的招租难题,使得深国投商业中心能够迅速实现全面开业,招商促销的力度和号召力比普通购物中心高,除主力店、次主力店外的其余店面能够吸引到其他一些品牌进入,保持较高的出租率。据深国投相关信托产品计划书提供的信息,2005 年 6 月开业的重庆店出租率超过 92%、11 月开业的长沙店出租率超过 90%。3、深国投商置金融产品链形成（1）封闭式房地产基金深国投与海外投资商合作，将深国投商置各项目公司层面的股份转让给海外投资商，而非深国投商置公司层面股权，相当于形成“封闭式房地产基金”的运作模式：2004 年 12 月底,深国投与亚洲最大上
10、市地产公司之一的新加坡嘉德集团在中国的独资公司-凯德商用中国投资有限公司（以下简称凯德商用）签订投资协议,以 9.8 亿元收购深国投商置 6 个项目 51%的股权（其余 49%的股权由深国投商投持有）。2005 年 11 月 15 日,深国投商置与凯德商用正式签订股权转让协议，将持有的 14个项目的 65%股份转让给凯德商用，深国投商置持有其余的 35%股份。据深国投网站相关资料,凯德商用的预计投资额为 33.73 亿元,转让涉及金额超过 50 亿元,这 14 家以沃尔玛为主力店的深国投商业中心主要分布在广东、江苏、山东等经济发达地区,总面积超过 662000 平方米。深国投与摩根士丹利房地产
11、基金(MSREF)及美国西蒙房地产集团有限公司(以下简称“西蒙”)建立了合作关系。2005 年 7 月 25 日,深国投商置与这两家公司正式签订了第 45 页 共 92 页合作协议,共同投资以沃尔玛、华纳影院为主力租户的深国投商业中心,西蒙与 MSREF各持有合资企业 32.5%的所有权,深国投商投持有 35%。合资企业主要投资深国投商置在长三角地区开发的深国投商业中心暨沃尔玛购物广场,总共约有 12 个开发项目、开发面积总计约 75 万平方米。图表 20 深国投商置封闭式房地产基金运行图（2）信托融资链条深国投运用自身信托金融机构的优势,为深国投商置的开发产业链打造了一条信托融资链条，深国投
12、商置开发的诸多项目都获得了深国投的信托融资。2004 年 11 月，发行长沙项目的贷款信托产品后，截至 2005 年底，深国投为“沃尔玛”长沙、重庆、芜湖、漳州项目发行了 5 个集合资金信托计划，共募集资金约 7.74亿元；通过发行受益权信托，在一定程度上也解决了深国投商置规模化投资商业地产面临的资金瓶颈问题。（三）深国投商置商业模式的核心第 46 页 共 92 页“商业+金融+开发+管理”：深国投商业地产的核心是把为沃尔玛开发配套物业、商业、金融紧密结合起来,使得其打造的开发产业链和金融链相互融合、相互依存,从而形成了“订单地产+金融运作”的独特商业模式。1、“订单式地产开发”在产业链上以世
13、界五百强连锁零售商沃尔玛为主力租户，配合沃尔玛在中国的发展步伐，形了寡头性质的合作伙伴关系，打造一条“订单商业地产”开发链条，在全国各地为沃尔玛开设分店投资建设大型购物商场，合理利用沃尔玛全球 500 强首位、全球商业第一品牌的影响力，聚集大量消费者人流和吸引更多的商家入驻，提升整体商业物业价值，同时在拿地等环节实现自己的商业利益。2、“只租不售、统一经营”深国投不仅作为商业地产的开发商，同时也是商业地产的运营商。深国投商业中心暨沃尔玛购物广场作为只租不售的购物中心,是一个资金密集、行业密集、技术密集的业态,其价值的最终实现取决于未来经营的现金流,因此项目建成后更重要的任务是后期经营管理。可以
14、说后期经营管理不仅决定了各投资方能否依赖租金回报来收回投资,也是深国投模式未来与资本市场对接的关键环节。3、“打造系列金融产品”深国投商置通过与新加坡嘉德置地集团、美国西蒙集团以及摩根士丹利房地产基金合作，转让部分项目公司层面的股权，形成一系列“房地产封闭式基金”，在解决商业地产开发资金难题的同时，也建立了良好的退出机制；同时可以借鉴成熟的国际经验和标准，提高自身的经营管理能力；深国投商置同时依赖其股东深国投金融机构的背景，发行信托金融产品，解决部分前期资金投入。（1）风险转移、溢价退出引入外资的这种方式决定了深国投商业地产模式的持续性和未来走向。在这样的融资方式下,深国投商置其实只是将旗下各
15、项目公司的盈利分配权转让给了外资,同时也将项目公司开发的资金风险和项目建成后的经营风险转移给了外资合作方。可以说,凯德商用、西蒙及摩根士丹利受让深国投商置各项目公司部分股权的过程,不仅是深国投商置风险转让的过程,同时也是其获利退出的过程。而且目前项目公司股权转让的时间第 47 页 共 92 页大多是在选址之后、完工之前的阶段,也就是说深国投商置其实在项目完工前就收回了部分投资,这也是其可以同时快速地进行多个项目、滚动开发并快速盈利的根本原因。从公开资料我们难以查到深国投商置将旗下各项目公司转让给深国投商投的具体转让价格,假设转让溢价在 0-36.5%之间,那么,深国投商置转让给深国投商投和凯德
16、商用的 6 个项目公司的溢价收益约在 2.62 亿元至 5 亿元之间；与凯德商用合作的另外 14个项目,深国投商置本身持有 35%的股权,只转让给外方 65%的股权,因此深国投商置转让这 14 个项目的溢价收益约为 9 亿元；在与西蒙、摩根士丹利的合作项目上,以外资方的投资额至少为 38 亿元、转让溢价率仍为 36.5%计算,合作的 12 个项目实际约需投入42.8 亿元,深国投商置股权溢价转让收益也将达到 10 亿元以上。（2）资本市场盈利预期在深国投与嘉德置地第一次牵手后,双方合作的项目未来将打包到新加坡发行上市房地产基金似乎已成为业界共识。从嘉德置地的角度来看,其在深国投沃尔玛项目中的操作与之在海外的操作异曲同工:私募基金先期介入,在项目成熟以后,转卖给上市基金或打包上市,从而获得较高的收益。在深国投发行的 4 个沃尔玛项目的信托计划中也都提到,受托人于信托终止之日安排的受益权全额退出的第一条渠道就是“由境外机构投资者收购或海外上市”,由此来看,深国投沃尔玛项目打包到海外发
