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1、绿地金色水岸二期价格建议第一部分： 宏观市场背景Part 1 根据历史的经验，美国经济的衰退期一般为16-20 个月。如果从2008 年9 月开始算起，最乐观的估 计是美国第四季度开始触底； 本次危机是全球性的，美国经济走出衰退的时间一定比历史上所经历的时间要长，其危害程度远远 的超过二战后的任何一次，因此，此轮美国的经济复苏将延长历史的经验时期，乐观估计明年二季度 开始复苏。美国找到新的经济增长点以真正解决危机而走出经济衰退的泥美国找到新的经济增长点以真正解决危机而走出经济衰退的泥 潭是漫长的潭是漫长的国际经济海外经济信心回暖但经济复苏将较为缓慢海外经济信心回暖但经济复苏将较为缓慢 世行近期
2、调降了全球经济增长预期，预测09 年全球经济降2.9%，判断其后将缓慢回升，10 和11年分别 增长2%和3.2%； 强调发展中经济体将成为全球经济复苏的主要拉动力，预计发展中经济体10 年和11 年将增长4.4%和 5.7%，估计09 年发展中经济体总体增长率将达1.2%，如不含中国和印度发展中经济体将下滑1.6%； 由此可见世行也对发达经济体的复苏动力信心不足，现在对经济走势较为一致的认识是欧美等发达经济 体在年内触底可能性较大，但其后的复苏进程将相对较为缓慢。世行对美国经济增长预期世行对美国经济增长预期世行对欧洲经济增长预期世行对欧洲经济增长预期 从中美欧日经济共同的一个先行统计指标PM
3、I 数据显示来看，中美欧日经济渐次复苏的迹象十分 明显； 其中，中国在2009 年一季度已经触底，紧随其后的是美国PMI 指数的触底，欧日两个经济体将在 美国之后才会触底回升。中美欧日经济渐次见底中美欧日经济渐次见底国内经济 今年上半年，中国经济处于持续的复苏进程之中，特别是从工业生产和总体经济增长的环比速度 看，经济复苏的态势非常明显；我们预期，这种复苏态势今后仍将持续，直到2010 年，但我们同时认为，对10 年的预期不宜太高 。中国经济复苏态势将持续但预期不宜太中国经济复苏态势将持续但预期不宜太高政策打压年 价量齐跌政策落实年 波动盘整集中释放年 价量爆发宏观政策出台地方政策出台利空出尽
4、是利好政策打压年 价量齐跌宏观政策出台 自05年我们观测到一轮完整的政策周期。05-07年三年经历了价量齐跌、逐渐盘整和价量爆发的三个阶段；07年第四季度政策重手出击，成交量大幅萎缩；08年第四季度遭遇国内外金融危机，楼市扶持政策出台，楼市 开始触底盘整； 政府政策对房市成交量影响比较直接，价格影响相对滞后；政策扶持 成交量恢复政策周期研判2005年2012年政策对房地产走势影响模拟图 房地产市场与政策行为密切相关； 05年-07年为一轮完整的经济周期，分布经历了宏观政策出台价量齐跌，地方政策落实盘整恢复 ，和利空释放完毕快速拉升； 从本轮政策周期来看，目前进入盘整恢复的中期阶段，在临近世博会
5、等利好释放下进入快速拉升期； 但在经济面真正稳定后，房地产或许又将迎来政策打压，从而形成另一个周期。当前阶段下降期快速拉升期07年1季度-3季 度05年2季度- 06年1季度06年2季度-4 季度07年4季度-08 年4季度盘整恢复09年1季度-2季 度下降期惯性上升期盘整恢复09年3季度-09 年4季度上一轮政 策周期本轮政策 周期预测？国内 CPI 走势（按历史平均环比进行预测） 总体看，今年国内物价底部的时点和幅度在进一步明朗，我们判断，无论 CPI 还是PPI 可能都 会在7 月阶段见底后逐步回升，伴随这一趋势的显现，国内对通胀的预期可能会加强。国内物价见底，通胀预期明朗，对不动产价格
6、有支撑国内物价见底，通胀预期明朗，对不动产价格有支撑影响房地产相关因素 自2008 年10 月开始，政府已经投入了7.4 万亿的新增贷款，月均1 万亿元。2009 年1-5 月新增贷款 5.8 万亿，月均1.16 万亿元。保守估计，2009 年全年新增贷款会达到8 万亿元，乐观估计会在9 万亿元 ； 按此进程，1-5 月贷款分别已经完成73%与65%，6-12 月度新增贷款在4500-6000 亿之间； 相对于以前的无限制放贷而言，下半年的贷款规模将会大幅度降低。预计第四季度起银行信贷将有所收缩，积极宽松的货币政策将有所转变，市场面临不确定性预计第四季度起银行信贷将有所收缩，积极宽松的货币政策
7、将有所转变，市场面临不确定性 全球各国经济逐次见底，但复苏仍将较为缓慢； 中国经济复苏态势将持续但预期不宜太高； 从政策周期看，09年底10年初将迎来新的政策周期，市场面临不确定性； 从影响房地产的相关因素看，通胀预期对现今房价有一定支撑，但信贷收缩预期将使得市场面临一定的利空风险，银行信贷收缩，利率回升将形成本轮房地产市场反弹的拐点。宏观市场背景结论宏观市场背景结论第二部分： 房地产市场背景Part 2楼市持续利好，09年成交量快速回升，整体成交价企稳上涨，近两月价格涨幅达11.9%。上海商品住宅房近一年量价走势03年04年05年06年07年08年商品住宅新开工面积 （万方）18002670
8、2486211216341762商品住宅供应面积 （万方）3080231518611456.61200比例关系 本年供应/去年新开1.710.870.740.690.77 04年属于市场狂热状态，供应方推盘造成供应超级放量，该数据不具备参考性，剔除；05年由于商品住宅供应无法区分商品住宅与两房，造成供应数据偏高，比例关系数据偏高； 结论一：从06-08年的数据可以看出，正常情况下第二年的供应面积与前一年的新开工面积存在着一定的比例关系，二者比例系数在0.69-0.77左右； 结论二：正常情况下第二年的供应面积小于前一年的新开工面积；房地产市场预测供应预测按结论一推算09年供应1215-1356
9、万方按结论二推算09年供应低于1762万方预计09年市场新增供应在1200-1400万方,考虑到网上仍有约600万方存量供应，09年整体市场供应在2000万方左右04年05年06年07年08年商品住宅供应3080231518611456.61200商品住宅需求3310175616802087.6893供求比0.931.321.110.671.36注：1.数据来源于上海统计网、佑威网及相关市场分析报告；2.04年市场狂热且无法剔除非商品住宅，数据不具参考性；3.07年同样属于市场过热年，数据放大；4.05、06年上海市的正常年需求在1600-1700万方左右；5.09年需求量应该高于08年，至少
10、在1000万方以上；房地产市场预测需求预测单位：万方05年06年07年08年09年上半年821 850 1040 519 803下半年764 823 1040 428 约800上下半年比值1.08 1.03 1.00 1.21 注：1.各年数据来看，下半年成交量等于或者略大于上半年；2.按照这样的规律，09年下半年成交量约等于800万方；p 在经济形势能够企稳（物价稳定、股市平稳），购房者对于自己的收入预期能够稳定的情况下，09年的需求总量至少应该高于08年全年的900万方；p 按照09年上半年成交量下半年成交约在800万方左右；预计09年市场需求在1100-1600万方左右供应需求供求 比
11、聚仁 预测1200-1700万方 （上半年实际供应 524万）1100-1600万 方 （上半年实 际需求803万 ）供不 应求预计09年整年以及下半年仍将供不应求，但在四季度可能相当或发生逆转结 论成交结构刚需比例下降，改善、投资客入市力度加大成交比例1月2月3月4月5月6月90以下26.8%28.9%29.1%27.3%25.1%25.1%120-19933.4%29.5%32.1%33.0%35.7%33.1%200以上14.8%11.3%11.8%12.3%14.5%19.5% 前期二、三月份刚需大量释放，目前刚需所占比例逐渐回落，大面积产品成交比例日益回升，其中200 以上环比增幅3
12、4.8%，增长最为明显； 目前市场已呈现出转向改善、投资性需求占主导地位的趋势，整体价格上涨主要是由于改善型以及高端物 业成交放量引起。成交价格1月2月3月4月5月6月近两月价格 涨幅90以下1073310603107121034711295119846.1%120-19913829131691399314112138671526310.1%200以上24564199322159023242217822407810.5%在成交量较大幅度增长带动下，改善、投资性产品价格涨幅同样放大，200以上产品价格涨幅最为明显，达10.5%，追涨效应进一步证明目前市场改善型客户以及投资客比例放大；改善、投资客
13、比例放大促使大面积产品去化、价格涨速加快，很大程度上拉升了市场整体价格涨幅。成交价格近两月改善、投资型产品价格涨幅明显大于刚需小户型成交量1月2月3月4月5月6月近两月成交量 增幅内环内565305309810607715486215041519693485.7%内中环8586995874199470181743209459195714-0.2%中外环64370135210303214290063239269266644-12.1%外郊环24366639263276660611174051311079123563361.2%郊外环36785746401322581407231383221570
14、4818.7%价位相对较高的内环内成交量增幅最大，达85.7%；近期高价位楼盘的成交大幅放量，一定程度上促使整体价格大幅上涨的原因之一。以现有成交量相比3月份刚需放量市场成交区域近期内环内成交量增幅最为明显成交量增幅2月3月4月5月6月平均月涨幅均价10000元 以内公寓59.3%78.9%32.7%4.0%-15.5%31.2%均价30000元 以上公寓-6.1%293.5%44.6%-14.8%28.7%69.2%独栋别墅40.0%39.9%26.1%40.5%24.2%34.1%成交价涨幅2月3月4月5月6月平均月涨幅均价10000元 以内公寓0.3%-1.5%3.0%0.8%-0.6%
15、0.4%均价30000元 以上公寓1.6%-1.8%-0.6%14.5%4.1%3.6%独栋别墅-30.4%6.5%30.5%0.03%7.6%2.8%市场持续利好，加上由于人民币通货预期加速投资客入市以求资产保值，豪宅市场表现活跃；价格涨幅更多体现在高价房及别墅，相对于10000元以内公寓价格涨幅较小；高端、豪宅市场相对量价高位运行，是市场整体价格上涨的有力支撑点。上海市场高端、豪宅产品带动价格上涨 房地产短期发展趋势向好，需求旺盛，供不应求；预计09年整年以及下半年仍将供不应求，但在四季度可能相当或发生逆转； 从成交结构而言，市场已经逐步从刚性需求向改善型需求转变，投资性需求亦已入场； 整
16、体仍会是供不应求，改善性需求不断增加，由于通胀预期已经出现，投资需求出现，市场已进入快速上升期； 但若价格在下半年仍持续快速上涨，会面临政府再次调控。房地产市场背景结论房地产市场背景结论第三部分： 项目区位理解Part 3项目理解1真正的浦东住区n 南汇撤销并入浦东，周康板块区域地位升级，形成真正意义上的浦东住区，板块价值将在未来逐步体现！ 上海市将浦东新区这一重要经济增长极的行政版图大规模扩张，最重要是显示了未来区域定位全面提升的宏伟目标，浦东新区作为上海国际金融中心和迪士尼等重要规划的承载者，版图的扩充将为区域经济提升创造巨大空间； 而对于房地产行业而言，周康板块则成为此举的最大收益者。n 相对于经过世博概念运作过的三林、北蔡区域，本项目将成为新热点区域，未来升值值潜力更大； 2020年，将上海基本建成与我国经济实力和人民币国际 地位相适应的国际金融中心、具有全球
