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1、豆丁Office 精品资料2【海景蓝湾】 2008工作计划二零零八年一月3前言大地回春，万象更新，崭新的2008年即将展现在 我们面前。我司怀着高昂的斗志以及欣喜立志与贵司 全体同仁开创海景蓝湾项目全新的宏图伟业！一年之计在于春，为了在08年项目能创造更好的 业绩我司尽专业知识与努力制定海景蓝湾项目2008年 的工作计划，为项目各项工作提供参考，不详之处， 敬请探讨。希望能与发展商继续紧密无间的合作，共创更辉煌的 08年！ 同心同德，其利断金！4目录PART 1PART 1：禅城区楼市概况、预测PART 2PART 2： 2008年项目推售工作建议PART 3PART 3： 2008年项目推广
2、工作建议PART 4PART 4： 2008年项目营销硬件建设建议5PART 1：禅城区楼市概况、预测6PART 1：禅城区楼市概况、预测【海景蓝湾】2008工作计划从销售面积及销售均价的曲线走势来看，明显看到：随着房价的升高及政 策的调控力度增大，商品住宅销售面积有逐渐下降的态势。11月、12月降到最 低点，市场压力逐渐加大。禅城区2007年商品住宅交易情况7PART 1：禅城区楼市概况、预测【海景蓝湾】2008工作计划禅城区商品住宅市场批准预售面积每月波动很大，而销售面积基本保持平 稳，但11月12月两个月以来，因政策面影响市场销售已经降到最低点。而市 场供应却大幅上扬。禅城商品住宅由于价
3、格的飙升，市场承接乏力，市场成交 已大幅萎缩，供大于“需”现象突出。8PART 1：禅城区楼市概况、预测【海景蓝湾】2008工作计划再看看面积的变化：我们注意到住宅销售价格的变化曲线同户均面积的走 势曲线是一致的，放映出目前禅城的商品住宅市场是大户型、高价房占主流， 产品高端化带动房价升高的情况。禅城商品住宅市场表现出：“大户型、高房 价”的特点。9PART 1：禅城区楼市概况、预测【海景蓝湾】2008工作计划p成交均价一路走高，成交套数大幅下降。禅城区房地产交易所网上登记成交数据12月最后统计显示， 2007年12月禅城商品住宅销售均 价达到12729元/平方米，同比上涨180.8，成交套数
4、132套，比上月少29套。成交套数进一步下降。两个价格高峰分别是雅居乐花园、天湖郦都以及金地九珑璧等高端产品得推出所致。10【海景蓝湾】2008工作计划项项目名称住宅用房商业业用房办办公其它套数均价套数均价套数均价套数均价1帝景卡士506482.77730032.68207041.99643895.792帝景蓝湾二期2353860.261914441.510无1744778.163东方水岸2438505.920无0无1115394.344佛山力迅上筑2357349.593728417.090无2167401.735佛山环球国际广场0无0无1118884.1312810016.266佛山雅居乐乐
5、花园33415651.510无0无0无7海景蓝湾807653.710无0无0无8恒福新城3425994.20无0无0无9鸿业 新天地388181.530无0无0无10汇银汇银 奥林匹克花园5407061.295922828.820无0无11嘉俊小筑355192.5719136.190无79433.312金地九珑璧花园1918160.950无0无0无13丽日玫瑰名城2747229.50无0无0无14世博嘉园0无0无0无2695109.7515天湖郦都三期4315734.030无0无0无16万科城11710131.430无0无2731152.4合计计25858897.3812922424.0213
6、18419.7212425286.582007年禅城区楼盘成绩单11PART 1：禅城区楼市概况、预测【海景蓝湾】2008工作计划地块 时间 土地面积 容积率 总建面成交价 楼面地价 获得 者 佛禅（拍） 2007-00507-10-12约15万 2.5 约26万 15亿元 5610元/ 会鹏 房产佛禅（挂） 2007-01307-11-7约6.6万 住宅 2.0 商业 6.0 约26万2.1亿 元 879元/ 九鼎 房产佛禅（挂） 2007-01507-11-30约64万 2.9 约150万 75亿元 5004元/ 香港 瑞安 佛禅（挂） 2007-01607-12-7约8.6万 6.0约2
7、8万0.67亿 元 240元/ 佛山 深国 投2007年禅城部分成交土地情况：12PART 1：禅城区楼市概况、预测【海景蓝湾】2008工作计划地块 时间 土地面 积 容积率 总建面成交 价 楼面地 价 获得 者 06H07-2-1约26万 居住 1.6， 综合 3.5约45万 9.5亿 元 1874元 / 嘉森 国际 招商 地产 佛（挂） 2007-00107-9-19约64万 3.5 约210万 47亿 元 2844元 /富力 地产2007年东平新城部分成交土地情况：13PART 1：禅城区楼市概况、预测【海景蓝湾】2008工作计划地块 时间 土地面积 容积率 总建面成交价 楼面地价 获得
8、 者 佛南（拍） 2007-01107-5-31约15万 A区2.5 B区0.7约35万 14亿元 3555元/ 深圳 鸿荣 源 佛南（拍） 2007-01207-5-31约6.4万 2.5约16万9.5亿 元 5907元/ 广东 创鸿佛南（拍） 2007-02707-10-30约3.4万 2.5 约8.6万 2.6亿 元 3078元/ 保利 华南 佛南（挂） 2007-07107-11-7约3.8万 3约11万0.55亿 元 475元/ 南海 区公 建物 业2007年桂城部分成交土地情况：14PART 1：禅城区楼市概况、预测【海景蓝湾】2008工作计划从以上竞争项目的市场调查，及禅城区的交
9、易情况上分析，我司 总结出以下结论： 07年随着全国性房地产资产的上升，佛山房价增长迅速。价量同长 的房地产市场显示出佛山强劲的经济实力； 在相对宽松的房贷政策下，佛山市民对房价的上涨适应性很强。每次 的房价上涨都被迅速消化。显示出佛山市民对后市的极度乐观； 10月下旬随着“第二套”住房贷款紧缩的政策推出后，佛山市民购 房的主要溶资途径被收紧，投资意欲下降，市场成交立即大量萎缩。 但中小户型成交量的持续，显示出中低端市场有较大的刚性需求。07年市场销售情况小结：15PART 1：禅城区楼市概况、预测【海景蓝湾】2008工作计划禅城区已开盘项目2008年预计供货情况：项目名称供应量 (套数)预计
10、最早 入市时间主力户型预测均价元/平方米丽日玫瑰名城431套2008年3月三四房110-170￥9,000天湖郦都408套2008年3月三四房140-250洋房￥15,000 别墅￥23,000 恒福新城780套2008年3月三四房120-150￥8,100 怡翠玫瑰822套2008年5月三四房110-160￥8,500 东方水岸600套2008年5月三四房120-170￥8,500 雅居乐784套2008年3月三四房120-160￥9,500 九龙壁1300 套2008年3月三四房120-170￥9,000合计5125套16PART 1：禅城区楼市概况、预测【海景蓝湾】2008工作计划禅城区
11、2008年新增项目预计供货情况：项目名称供应量 (套数)预计最早入 市时间主力户型预测均价 元/平方米中海- 文华熙岸洋房1500套 联排别墅180套08年1月三四房120-180洋房￥8,600， 别墅￥25,000九鼎- 国际城洋房530套08年8月二三房85-11公寓 40-60洋房￥8,700九鼎- 滨海御庭洋房800套 别墅150套08年下半年三房115-150, 别墅200-350洋房￥8,500 别墅￥23,000凯凯德置地 城脉 洋房150套 公寓20008年下半年三四房120-160公寓 40-60洋房￥8,800 公寓￥8,500凯凯德置地 瀚城 洋房200套 别墅150套
12、08年下半年三四房120-180 别墅200-300洋房￥8,600， 别墅￥25,000华园国际 洋房300套08年下半年三四房100-160洋房￥9,000合计公寓200套;洋房3480套; 别墅480套17PART 1：禅城区楼市概况、预测【海景蓝湾】2008工作计划2008年禅城区货量分析小结： 禅城地区合计新推货量约8805套，加上现售剩余货量约2000套，明年将有近10000套单位在市面销售； 随着湖景和东平河两板块新项目的陆续 入市,08年禅城地区内将成两雄争霸局面； 区内中小型项目及中小型产品增加,市场进 一步细分； 禅城地区进入豪宅竞争年代，对楼盘的附加值要求不断加强； 18
13、PART 2PART 2： 2008年项目推售工作建议19PART 2：2008年项目推售工作建议【海景蓝湾】2008工作计划1.1 Strength优势雄踞东平新城核心地段，坐享东平河珍稀景观资源带，毗邻“中 央公园”、“河滨公园” 数十亿市政规划成就未来佛山新城市 中心生活圈，升值前景无可限量 ；内享6万平方米意式园林（50超高绿化率）、18超低建筑密 度、回归经典的板式建筑户户南北对流，每个指标都直逼别墅级 标准，打造滨河生活豪宅地标。世纪莲体育中心，规划中的白金五星级酒店，省一级名校华英中 学、新三中、佛山实验小学等全程优质教育体系环绕，豪门生活 配套享你所想。一、项目SWOT分析20
14、PART 2：2008年项目推售工作建议【海景蓝湾】2008工作计划1.2 Weakness劣势项目产品定价偏高，影响购买意欲；销售硬件支持不足，影响客户印象；项目区位缺乏炒作，影响市场注意；21PART 2：2008年项目推售工作建议【海景蓝湾】2008工作计划1.3 Opportunity机遇 推出产品的规格有别于同区域中其他项目的产品，大小户型一应俱全，独具创意的夹层户型更是备受市场追捧，合乎市场需求人士的口味。 城市规划建设加快，东平新城优势明显，交通路网完善，项目辐射力日趋显现，吸引南海区、顺德区的客户前来置业，为外拓客源提供可能。22PART 2：2008年项目推售工作建议【海景蓝
15、湾】2008工作计划1.4 Threaten威胁雅居乐、金地、凯德置地、招商等外来房地产巨头进军市 场使竞争日益加剧，湖景板块、千灯湖板块的日渐成熟对 项目造成直接的竞争。随着凯德置地项目、九鼎-滨海御庭、招商06H地块等项目 陆续动工，加上在售的东方水岸，东平板块的内部竞争将 掀起新的篇章。市场公寓型产品的供应加大，会对高端市场的投资客户起 到分流作用。23PART 2：2008年项目推售工作建议【海景蓝湾】2008工作计划项目SWOT小结： 本项目承接前期精心塑造的东平河畔豪宅地标的气势，抓住市政府全力打造佛山新城市中心“东平新城”的机遇，尽量避免与外地大品牌为主的各个竞争对手的直接竞争，
16、尽一切努力协调项目公司各个部门将宣传包装、销售硬件、工程进度和施工质量等工作做好，从而在2008年打造出高标准的、全新的“国际滨河豪宅社区”，创造销售佳绩！24PART 2：2008年项目推售工作建议【海景蓝湾】2008工作计划二、2007年成交客户分析：2007年成交情况一览表 2007年项目只推出80套夹层单位，由于定价合理、户型备受客 户追捧，在推出短短一个月时间内全部售罄。但由于成交客户中有 部分是发展商的关系客户，成交价钱较低，因此整体成交均价比制 定的实收均价稍低。25PART 2：2008年项目推售工作建议【海景蓝湾】2008工作计划2007年项目成交客户获知途径还是主要集中在围墙广告为主 ，佛山电视台、报纸广告为次要途径。主要因为项目初期广告投入 量相对较少，客户
