xx虎门1号项目销售代理投标报告

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1、1项目分析和策略我们的目标报告思路产品规划建议项目定位营销执行方案客户定位市场分析广告推广及品牌整合2项目目标东莞明星楼盘 将虎门地王转化为 虎门楼王 实现利润最大化企业目标树立瑞丰品牌 引领虎门豪宅市场项目总体目标通过打造项目品牌,导入企业品牌 ; 实现产品品牌、企业品牌双丰收 。3日期销售率蓄客期开盘期热销期强销期销售率35%尾盘期销售率60%销售率80%销售率98%认购开盘期1个月认 购暂以07年10月为具备预售条件制定蓄客期3个月热销期3个月强销期4个月尾盘期4个月销售目标销售目标4一、实现住宅目标销售均价：7000元/以上。二、实现销售总额：7.8亿元（含商业）三、实现利润目标：2.

2、15亿元（含商业）利润目标利润目标5尊地地产尊地地产项目分析和策略我们的目标产品规划建议项目定位营销执行方案客户定位市场分析广告推广及品牌整合市场分析报告思路6宏观市场分析n 雄踞珠江东岸，为珠三角地区的几何中心；n 珠江三角洲城镇群协调发展规划确定为七 个 副中心之一。虎 门7经济发展特征n 发挥地理位置优势，大力发展“圆心经济” ；n 优化产业结构，增强经济实力 ，产业的比例为1.8 ：52.2：46 ；n 全国的服装批销中心 ；n “三带联动、全面加速”提升制造业板块。81、城市规划城镇规划建设n“一环、两轴、三河、五岸、八横四纵、七大板块 ”的全新发展格局； n投资超百亿元的城市重点工

3、程加快推进 ，现代化海 滨港口商城呼之欲出 。2、城市交通n水路，珠江主航道傍镇而流、虎门港，直航穗、深 、港、澳，连通五大洋 ； n陆路，广深高速；虎门大桥；临近常平火车站，京 九大动脉；107、S358国道；常虎高速；珠三角城市 快速轨道交通； n航空，北连广州国际机场，东靠惠州机场，南邻深 圳宝安机场和际机场，西近珠海机场和澳门国 际机场 。9宏观市场总结区域优势珠三角的几何中心，辐射范围宽广；经济发展全国千强镇，房地产的引擎动力；城市规划战略规划，现代化的海滨港口商城；房 地 产供需两旺，住宅型物业是未来发展重点。城市交通四通八达，连接五大洋，助跑房地产红火发展；10尊地地产界定竞争的

4、三种模式模式竞争本质竞争对手界定客户群相同提供同质的产品和服务； 全面竞争。海岸国际、盛世 豪庭。产品总价区 间接近主要竞争对手反映了 购买力水平接近的客户群 体的总体需求，但可能没 有考虑产品档次和面积需 求。丰泰华园山庄、 丰泰裕田花园。产品单价区 间接近局部竞争反映了某一 类客户群体价值观的共同 偏好，但是可能忽略产品 定位和环境等因素。东方国际星座。11项目地址：虎门镇太沙路段 占地面积：2.7万 总建面积：13万 建筑类别：高层 物业类别：洋房 容 积 率：3.51 绿 化 率：45.7 总 户 数：440户 住宅均价：5000元/ 户型情况：以四房、五房为主 推广主题：生态豪宅海岸

5、国际竞争项目分析12项目地址：虎门镇人民北路 占地面积：3万 总建面积：8万 建筑类别：小高层、高层 物业类别：高尚洋房 容 积 率：2.6 绿 化 率：45 总 户 数：436户 住宅均价：5000元/ 户型情况：复式、跃式、平层 推广主题：别墅级的豪宅府邸盛世豪庭2期竞争项目分析13项目地址：虎门镇连升路白马湖畔 占地面积：66.7万 总建面积： 60万 建筑类别：小高层、多层 物业类别：别墅、洋房 容 积 率：0.9 绿 化 率：40 总 户 数：8500户 住宅均价：别墅，8000元/；洋房48005000元/ 户型：别墅、联排、复式、平层 推广主题：亲山近水，一站式生活丰泰华园山庄竞

6、争项目分析14项目地址：虎门107国道树田路段 占地面积：23.5万 总建面积：26万建筑类别：小高层、多层 物业类别：别墅、洋房 容 积 率：1.1 绿 化 率：45.8总 户 数：洋房均价：45004700元/户型情况：以三房、四房为主 推广主题：体育健康社区丰泰裕田花园竞争项目分析15项目地址：虎门镇黄河服装城西 占地面积：1.2万 总建面积：18万 住宅6.5万 商业11.5万建筑类别：商业、高层 物业类别：商业、洋房 容 积 率：15 总 户 数：570户 住宅均价：4800元/ 户型情况：二房、三房 推广主题：阳光运动休闲、商务东方国际星座竞争项目分析16竞争楼盘市场分析本项目海岸

7、国际丰泰 华园山庄丰泰 裕田花园东方 国际星座盛世豪庭名门盛宴主力客户企业主 管理高层 原住民企业中高层 原住民企业主 原住民 公务员 港台客企业主 原住民 公务员 港台客个体工商户 经营业主企业主 原住民 公务员 港台客企业中高层 原住民 白领平均总价 （万元）未知55100551106012060100701306070平均单价 （元/ ）未知500055004900520050005200510055004800560035003600商业及其 配套有少量商业有一层社区 商业有内部商业 街、星级酒 店作为配套有四层商业 裙楼无商业,纯 住宅有三层商业 裙楼17竞争小结n 商业项目的开发程

8、度大于住宅项目的开发；n 酒店物业发达，档次参差不齐；n 住宅销售均价4500元/5000元/；n 住宅物业户型设计落后；n 销售开发体量大，销售周期长；n 物业管理和服务一般，档次低；n 客户需求丰富，对产品的综合素质要求越来越高；n 客户群变化大，层次丰富，白领、私企的中高层管 理人员、外来经商人士 等开始在虎门购房安家的趋势明显增强；n 房地产开发商的营销水平较低，专业的营销策划代理公司参与的项目营销水平明显高于自销项目。18项目分析和策略我们的目标产品规划建议项目定位营销执行方案客户定位市场分析广告推广及品牌整合项目分析和策略报告思路19项目的基本情况占地面积： 占地面积： 34842

9、 m34842 m2 2总建面积：总建面积： 109958 m109958 m2 2首期占地面积首期占地面积: : 10232 10232 首期住宅面积首期住宅面积: : 31177 31177 商业总面积商业总面积: : 约约2 2万万 容容 积积 率：率： 2.562.56建筑密度：建筑密度： 27%27% 绿绿 地地 率率: : 35%35%20项目的区域位置镇 政 府酒 吧 街北方 市场长德 路培英中路博文路龙泉酒店虎门中学金洲 幼儿 园虎门公园连升路梁屋北路金洲路梁 屋 山 边 路本案行政中心区金捷路广深高速高尚商住区21项目的环境现状南西北东地块现状22区位价值片区超前的战略规划,

10、未来发展潜力巨大；地段价值虎门中心,地理位置绝对中央；品牌价值瑞丰集团为本项目带来的品牌价值；产品价值开发商、策划与设计单位强强联合,打造 适度超前的高品质、高附加值产品。项目总结分析23项目SWOT分析优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）1、周边环境资源非常齐备，有五 星级酒店、学校幼儿园、公园等 ；2、交通路网完善，出行便利，远 离闹事区比较安静 ；3、开发商的品牌实力和经验。1、项目前期拿地成本很高；2、周边商业氛围不够浓厚；3、南面有梁屋村的村屋影响。1、虎门经济发展的趋势；2、镇区房地产繁荣的加速；3、中小户型存在市场需求缺口， 户型创新滞后。1、房地产政策的不确定因素；2、高端

11、的楼盘尚未完全消化， 存在一定的竞争。24项目SWOT策略发挥优势，抢占机会（SO)利用机会，克服劣势(WO)发挥优势，转化威胁(ST)减小劣势，避免威胁(WT)1、利用现有的环境资源，吸引 市场关注度；2、利用地理优势，体现地块最 大价值；3、利用开发经验的优势，捕捉 市场空白的机会点。1、抓住连升路繁荣的机会， 提高项目商业价值，弱化土 地成本的不利因素；2、开发新产品提高楼盘价值 ，跳出村屋景观的干扰。1、把握政策走向，整合资源降 低开发风险；2、产品优势互补， 转化威胁 立足市场。1、利用整合推广、创新营销 避免威胁，突围市场；2、利用科学规划和前期策划 ，有效的规避风险。25需要解决

12、的问题1、如何提供客户需求的产品？2、如何实现产品利润的最大化？3、如何利用品牌整合资源实现企业扩张，提 升项目影响力？4、如何把土地价3.06亿元的“虎门地王”转 化为东莞标志性的“虎门楼王” ？26p 找准目标客户，树立项目品牌在虎门的第一关注度；p 挖掘项目的价值和卖点，做居住为主的城市综合体；p 以项目品牌带动企业品牌，提升企业影响力；p 创新制胜的产品差异化战略和全新的营销模式。建立基本策略27项目分析和策略我们的目标产品规划建议项目定位营销执行方案客户定位市场分析广告推广及品牌整合客户定位报告思路28原有富裕居民港台、外资、广深等客户本项目 一级客户二级客户三级客户目标客户定位私企

13、老板、公务员、经商人士、企业高管等29即使处于同一阶层的人生活形态也不尽相同，故 我们需要通过消费者AIO量表来反映不同价值取向 客户的生活形态，以指导本项目的价值主张符合 其消费的需要和欲望。A（活动）日常活动方式I（兴趣）兴趣爱好O（观点）对待事业、生活、家庭的态度AIO量表内在驱动力量目标消费群体AIO量化分析30使用者公务员、私企业主、高层管理人员A（活动）平 时：严格的工作时间概念； 节假日：公 务 员参与各种有益身心健康的游乐活动；私企业主多用来发展人际关系，很少有时间闲下来；高层管理多陪同父母或家人，会经常和孩子交流。I（兴趣）业余活动：休闲娱乐、聚会、购物、旅游； 提升个人：阅

14、读专业书籍或进修，提升专业技能； 交流方式：利用吃饭、休闲运动、参加各种专业的会议等进行交 流。 O（观点）家庭观念：重视家庭和子女教育，会单独买一处房子给父母住； 朋友观念：愿意与同一层次的朋友聚会、沟通交流、生活在同一 片区； 生活观念：传统和先进的观念并存，注重修养、内涵，追求更高 层次的生活新标准。 目标消费群体AIO量化分析31使用者原 有 居 民A（活动）平 时：由于生活相对比较稳定，有稳定的收入来源， 常出入一些特色饮食、娱乐场所等； 节假日：常陪同家人。I（兴趣）业余活动：打麻将、购物、以餐饮美食招待亲朋等； 提升个人：朋友之间相互沟通信息； 交流方式：通过聊天、通讯、媒体等在

15、亲朋圈子里交流。O（观点）家庭观念：重视家庭传统，重视子女教育和成长； 朋友观念：愿意同朋友生活在同一小区； 生活观念：改善在农民房里的生活条件，追求高层次、 享受型的生活，对住所周边的环境要求较高。目标消费群体AIO量化分析32使用者港台、外资、广深等客户A（活动）平 时：严格的工作时间概念，私人或团体活动较少， 下班时间大多呆在家里； 节假日：邀朋友、亲友聚会,休闲购物，和一些户外活动；会出入特色餐饮、娱乐场所。I（兴趣）业余活动：经常参与各种小型聚会，户外活动较多； 交流方式：以互联网、同事、亲朋等形式进行交流。O（观点）家庭观念：相对事业来说，在家庭观念上较淡薄； 朋友观念：愿意同生意场上的人士生活在一个片区； 生活观念：追求高档次、享受型的生活，对住所周边的环 境要求较高。目标消费群体AIO量化分析33目标客户特点p以接待功能为主，兼具度假和置业动机的客户；p看好片区发展潜力，有未来增值空间，楼盘性价比高的客户；p生活在周边多年的原有镇上的富裕居民；p对景观需求：注重原生态绿化，看好虎门公园的优势，有休闲娱乐配套；p对房型要求；多数喜欢方正且朝向好，通透采光良好，有赠送面积的户型。34 洋房户型的设计较落