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1、工 业 地 产 项 目案 例 分 析目 录一、工业地产概念二、案例分析 总部企业基地 河南电子商务产业园 大学科技园（东区） 国家动漫基地 台湾科技园 华丰灯饰界 河南外包产业园 北软慧谷 中德产业园三、工业地产开发风险一、工业地产概念工业地产概念工业类土地使用性质土地上的建筑物和附属物的开发建设，包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。工业地产又被成为“产业地产”。工业类土地泛指：工业用地、仓储用地、科研用地。工业地产特点构建产业价值链一体化平台，以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、科技研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资
2、源等，打造产、学、研产业集群。帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。工业地产的本质空间服务商、时间合伙人不仅要提供空间服务，更要在企业发展的各个时间段充当同甘共苦的合伙人，与入驻企业共成长。工业地产分为两大产品线，总部综合体与产业综合体。总部综合体指在城市中心或副中心区域，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，以培育和运营总部经济为目的，形成以总部首脑企业为核心，聚合上下游及现代服务业等高端产业资源，形成发展总部经济的企业集群。产业综合体集成了低密度总部、研发实验楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体，并在各业态之间建立一种相互依
3、存、相互助益的上下游链接关系，从而形成一个享受额外支持的区域着力发展第二、三产业的综合体。工业地产特点工业地产开发模式工业园区开发模式目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。工业地产商模式房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。主体企业引导模式在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大
4、的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区。在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。工业地产和商业地产的区别客户不同 、选址条件不同经济影响力商业地产偏重税收、就业，工业地产还可提升城市功能，促进城市的繁荣。功能类型商业地产的功能比较多样化：购物、餐饮、娱乐、休闲、商务等功能；工业地产的功能更倾向于行业的某个产业链的打造。产品设计商业地产的产品类型：高层写字楼、购物中心、商铺等；工业地产的产品类型：独栋写字楼、高层写字楼、商业配套、标准化厂房等。资金实力要求从资金
5、运作角度来看，工业地产资金运作时间更久，资金回收较慢：项目建成前需要大量的资金投入建设；建设建成后，还需要大量的资金完成产业运营，实现利润；招商成功后，仍需要很多资金为企业完成后期运营服务。二、案例分析总部企业基地位置：郑州高新区瑞达路与翠竹街交汇处。土地性质：科研用地50年。项目概况：总建筑面积30万平方，2005年开发第一期（2005年价格为均价2500元/平方），目前开发到第三期，项目已经全部交付使用。产品配比：企业独栋别墅约占75%、写字楼约占25%。总部企业基地园区定位、优惠政策：企业总部基地。目前一、二期入园企业达到80%。辅助企业申请行业专利，针对个别行业申请扶持基金。销售概况：
6、写字楼7500-8400元/平方（三期）， 以公司名义及个人购买均可。证件齐全，可正常按揭办理，目前项目基本售罄。 核心卖点：1、郑州首家企业总部办公基地，开发商在产业领域里面比较有经验。2、因开发时间早，园区入驻企业较多，项目自身及周边配套成熟。电子商务产业园位置：郑州市高新区长椿路与冬青街交汇处东北角。土地性质：工业用地，由河南省商务厅指导，郑州市高新区管理委员会和河南省网络营销协会牵头建设。建设内容包括电子商务运营中心、公共服务平台、河南省网络营销协会、产业孵化中心及移动互联大厦。电子商务产业园园区定位：电子商务信息产业园。销售概况：写字楼价格50005800元/平方；目前整体销售约50
7、%。推广渠道：广播电台912、工地围挡、公交站台（北环）。核心卖点：前期通过河南省商务厅等政府资源引进“阿里巴巴、百度、甲骨文”等公司，树立电子商务领导者形象，客户认知度较高。大科园（东区）位置：郑州高新区西三环与北环交汇处。 土地性质：科研用地50年。项目概况：占地1500亩，建筑面积210万平方，一期占地234亩，建筑面积28万平方。产品为企业独栋别墅及写字楼。目前销售东区第一期。产品配比：一期企业独栋约占15%，写字楼约占85%。一期独栋面积约2000平方；写字楼面积约1300平方/层大科园（东区）由河南省人民政府决定创建，国家科技部、教育部认定的国家级大学科技园。郑州大学、河南工业大学
8、、河南农业大学、郑州轻工业学院等4所高校和郑州高新区管委会共同组建。园区采取多校一园、共同发展的建设模式。园区定位、优惠政策：大学科技园、国家级科技园，科研综合体。针对申请科研基金方面较为突出。销售概况：一期独栋别墅售罄，写字楼层高3.5米，均价7100元/平方、层高5.1米，必须以企业名义购买；贷款期限为8年，证件齐全可以办理按揭。核心卖点：1、国家级产业园区，品牌效应较强；2、项目规模体量大；3、位置交通便利，生活配套完善。国家动漫基地位置：郑州高新区科学大道信息工程学院对面。土地性质：科研用地50年。项目慨况、产品配比：占地87亩，建筑面积约24万平方3栋写字楼、1栋公寓、配套商业。写字
9、楼面积1300-1600平方/层；公寓面积65-160平方国家动漫基地园区定位、优惠政策：为广告产业园，其中广告动漫产业入驻可享受税收、房租减免等优惠政策。销售价格：2011年开始销售，现房可直接入驻。写字楼7500-10000元/平方，企业个人均可购买。公寓精装修8000元/平方；公寓售罄，写字楼销售约80%。推广渠道：完成按照写字楼运作模式。物业引进仲量联行为顾问，商业引进丹尼斯百货、奥斯卡。核心卖点：1、地理位置较好，生活配套比较成熟；2、产品规划对外宣称为5A级写字楼； 台湾科技园位置：郑州航空港区四港联动大道与省道S102交汇处南200米。土地性质：工业用地50年。项目概况：占地20
10、00亩，建筑面积200万平方。一期19万平方，一期产品为企业独栋别墅及产业大厦（写字楼），目前为现房。一期产品配比：独栋约占40%，产业大厦+商业约占60%。独栋面积为2400-3300平方、写字楼面积为1025平方/层。台湾科技园园区以生物科技、电子信息、总部经济为主导产业，强调“企业独栋、模块建筑、产业公园、商务主场、智慧园区”五大特色。园区定位：为生物医药科技领先的综合园区。销售价格：独栋约7000元/平方，一期独栋已售罄；写字楼约4900元-5300元/平方。核心卖点：1、开发商实力较强，对外宣传有政府背景；2、自身配套较全，后期运营服务较完善；3、独栋水电气可以入户，满足居住功能。台
11、湾科技园华丰灯饰界华丰灯饰界占地180余亩，规划建筑面积30万平方米，共分为A、B、C、D四个区域。pA区为五星级灯具商场，建筑面积达9万平方米，主要经营为家居用灯及酒店、会所、饭店等商务用灯。pB区、C区、D区主要以工程照明为主：B区主要经营户外照明、C区主要经营商业照明、D区主要经营广告灯饰。华丰灯饰界A区B区在建：C、D区目前整体开业A、B区，开发商自己持有；目前招商、销售中的为C、D区。销售价格（非底商）：7000元/平米，办产权证需另外多加1000元/平米华丰灯饰界土地证p07年取得土地证p土地性质：仓储物流综合用地p土地作为融资工具，多次到银行抵押贷款华丰灯饰界建设工程规划许可证华
12、丰灯饰界联建协议（变相预售）华丰灯饰界调研总结u目前郑州各区政策不尽相同，只有西高新区可以对工业地产分割、预售，这是07年高新区管委会向市政府提出的一个扶持文件，为扶持区域内中小企业发展而设立的，其他区域皆不享受该政策。u郑州东区严禁期房预售，只能现房销售。华丰灯饰界采用联建协议，达到预售目的。u原则上需现房整栋销售，华丰灯饰界目前和东区政府协商，可以一层办一个产权证，实现整层销售。u销售过程中碰到的问题沿用07年的政策解释，07年至今，关于工业、物流地产无最新文件出台。共占地426亩，总建筑面积60万平方，总投资26个亿。分三期开发，一期占地122亩，二期占地184亩，三期占地120亩，目前
13、已完成一期项目。河南外包产业园p物业类型：4-7层企业独栋别墅p现出售面积为2500-3000，最小面积为1680。p容积率：1.71 绿化率：35% 产权：50年 物业费：4.5元/p停车位：共1199个（地下833个，地上366个）p物业公司：海南珠江物业管理有限公司p每栋主体的-F1层为停车场，-F1层所用面积也算在房产证面积之内。河南外包产业园该项目土地使用类型为科研用地，目前只有土地使用许可证和用地规划许可证，无预售证。独栋企业别墅不可分割，一栋一个房产证。河南外包产业园土地权证销售付款方式：p现房：首付50%，入住6个月后再付款40%，3年后房产证下来再付款10%。p期房：首付30
14、%，工程出地面后再付20%，项目完工后再付款40%，房产证下来后再付款10%。河南外包产业园销售模式u楼盘均价：15000元/u不能办理按揭贷款，只能一次性或分期付款u一次性优惠15%，分期优惠10%地处郑州西高新区，占地面积282.7亩，20万平方米智慧园区，该项目是集高层孵化器建筑、多层独栋加速器建筑组成的复合型建筑群。北软慧谷销售均价：12000元/单套面积独栋：900-1400 三连拼：500-1000 容积率:1.00绿化率:35%销售策略土地权属：工业用地独栋独立产权、提前预售；和客户签订房产转让合同，没有预售证；房款最高可贷款70%，后期还给企业提供流资贷款。北软慧谷中德产业园项
15、目总占地约500亩，容积率1.3,总建筑面积近50万，规划有独栋 厂房、配套酒店、公寓、商业街，是一个综合性现代化产业园。 产品类型：3-5层独栋商业别墅 项目位置：郑州航空港京港澳高速薛店收费站西2公里 开 发 商：河南裕港置业有限公司中德产业园规划设计理念项目亮点：p5.1米层高p独栋别墅p生态园林景观p齐全配套中德产业园产品设置招商方向：工业设计公司打造河南首个工业设计中心实际销售对象：不限制中德产业园一期产品整栋出售：600、850、1050、1300、1900平米销售价格：4500元/平米交房时间：2015年10月中德产业园户型5层中德产业园户型4层中德产业园销售方式签订协议10%一
16、次性按揭主体封顶50%30%签订合同40%10% （按揭50%）何时能签商品房买卖合同，在协议书中未明示。三、工业地产开发风险工业地产宏观利好信息1、中国城镇化不是让“农民上楼”，而是让农民进城就业。2、“习李政府” 主导投资资金跟多流向二三产业，产业支持政策利好。以往传统工业企业在大比例倒闭、重组后，将重新崛起，从而带动工业地产的发展。传统的“三驾马车”投资、消费、出口动力减弱后，未来新的“三驾 马车”，分别是城镇化、信息化以及民生建设。工业地产风险热点转移与普通的房地产开发项目不同，一般商圈的形成需要一定的时间，一旦氛围形成后，消费者有了固定的消费习惯，很难撼动商圈的地位。但是工业地产则不同，区位条件往往较差或可替代性较强。根据众所周知的领导换届问题，每届领导都希望打造自己的政绩，在工业地产领域最常见的
