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1、新政下的市场动态及应对策略框 架本企业的应对建议3对调控的趋势研判2调控下的市场表现1地方细则与“国十条”基本一致政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1 在4月17日“国十条”出台后，部分城市出台了相应的地方细则：最为严厉的北京细则；不仅严格遵守“国十条”规定，还出台了“采取临时性措施限定新购房套数，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房 ”。相对保守的深圳细则；除了较多的强调保障性住房实施计划外，基本上与 “国十条”一致，既没有超出也没有落下，与深圳的房价相比，被认为过于保 守。部分城市的细则难产；青岛、南京、合肥、北京和深圳等城市已公布细则 ，基调均与“国十条”一致，但包括上
2、海等城市在内的地方细则在国十条公布 一个月后仍然未能公布，反映了地方政府纠结的矛盾心态。企业反应1.3二套房认定从严，北京标准“既认房又认贷”受住建部认定政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1 在差别信贷利率中，涉及面最大的是二套房贷“购买第二套住房，贷款首付款比例将不得低于50%，贷款利率将不得低于基准利率的1.1倍。” “二套房”如何界定，住房和城乡建设部提出将实施京城已有标准：既认 房又认贷。“认房又认贷”具体指什么？第一种情形 对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在 地房屋登记系统当中，包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一 套或者以上住房的，再贷款购买
3、的住房一定是第二套或者以上住房。第二种情形 借款人已经利用贷款购买过一套或者以上的住房，不管当前 是否仍在名下，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房。第三种情形 银行通过查询征信记录、居访等访问形式的调查，确信借款 人的家庭已经有了一套或者以上住房的，再贷款也按照第二套或者以上来执行 。企业反应1.3房产税进程快于预期，传上海本月拟试点房产税政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1 5月12日，有关“上海楼市调控细则即将出台，房产税征收将启动”的消息被广为传播。该消息称，上海正紧锣密鼓讨论制订上海楼市调控细则，其中包括房产税 征收办法，细则将在本月公布。据了解，最终选定的方案是应
4、用现有的房产税 概念，初步草案将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据，如果符合征 税条件，需按年支付相当于房产值8的房产税，计税基础为评估价而非房产成 交价。传闻发出后，上海市政府及相关主管单位未有任何对新闻不实的澄清声明 ，反而是上海市住房保障和房屋管理局新闻发言人回应：“关于在房产保有阶 段征税的问题，早在党的十六届三中全会上就明确提出了。之后也有媒体报道 ，部分城市空转试运行了多年。今年的全国上也引起热议。”房产税的到来似乎已经越来越近，传国家税务总局将于5月20号出台相关文 件。企业反应1.3高外向度城市（外地购房比例约50%）成交量平均降幅约70%政策细则1.1楼市反应1.2调控
5、下的市场表现1企业反应1.3中外向度城市（外地购房比例20-30%）成交量平均降幅约30%政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1企业反应1.3市中心成交比例持续增加，远郊区成交比例大幅下降政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1企业反应1.3刚性需求置业比例上升，改善型置业比例下降政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1企业反应1.3商业办公物业成交变化情况相比住宅影响较小政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1企业反应1.3新政下，不同类型项目具有迥异的市场表现：政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1p 外向度越高成交量降幅越大；高外向度城市成交量平均降幅七
6、成，中外向度城市成交量平均降幅三成，这反映了本地自住需要为主的城市受新政影响较 小；p 市中心物业成交量影响较小，远郊物业成交量影响巨大；这表明市中心区 的物业具有的稀缺性和保值性更受市场认可，而远郊区物业由于之前过多受到 投资的追捧反而大幅回落；p 刚性需求比例上升，改善型需求比例下降；从三类需求的成交结构组成来 看，虽然各类需求的绝对面积均出现下降，但刚性需求所占比例增加，改善型 需求比例大幅下降，而享受型需求少量下降，说明在新政下改善型需求受影响 最大；p 商业和办公物业成交变化情况相比住宅影响较小；上海市商业和办公物业 成交面积同比下降，但降幅大大小于住宅，而厦门的商业和办公成交面积逆
7、市 上涨，反映了部分投资资金从住宅转向商办类物业。企业反应1.3任志强认同房价下跌，担忧开发模式改变，房价将再次暴涨政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1 “国十条”公布之后，任志强在回国第一时间发表了万言书“这只是个开始我对国发【2010】10号文件的解读”。纵观全文，除了任志强有史以来第一次否定“房价永远不会下降”的观点 ，表态认同成交量和房价将会下降之外，更多的体现出任志强对房地产市场游 戏规律重大改变所流露出深深的不满和担忧。任志强提出，商品房市场和住房保障体系是两个完全不同的概念，政府不 应该用对待住房保障的行政手段来对待商品房市场，在任志强看来，这将完全 改变商品房开发的现
8、有模式。同时，任志强认为，调控将会抑制房地产开发投资，即使房价调控到位， 而开发投资也会随之下降，这将在政策松动后，引起新一轮的供不应求和房价 暴涨。企业反应1.35月5日，恒大公开表态旗下所有产品将以8.5折对外销售政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1 恒大地产在其5月5日的业绩发布会上明确表示，从即日起集团旗下所有产品将全线以8.5折对外销售。自此，恒大成为“国十条”后，首家公布大幅降价 的大型地产开发商。恒大带头降价给市场带来了极大的震动，对于恒大降价是否传递了明显的 市场下行信号，是否将引起降价的“多米诺骨牌”效应，引发了争论。为什么会是手持220亿现金的恒大？业界较受认可的
9、观点：一方面恒大是 2008年最困难的企业，相比其他企业，在经历类似的情形下，对现金的欲望会 更为强烈 ；另一方面恒大是土地储备量的最大的内地房企，随着国家对囤地行 为打击力度的加大，相比单位利润的损失，恒大急需加快资金周转率，用更快 的速度降低风险。恒大降价后，中海、保利、碧桂园等大型开发商均保持观望，表示暂时未 有降价计划。企业反应1.35月6日，传万科将以产品线调整应对新政带来的变化政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1 5月6日，根据万科内部人士透露，针对“国十条”带来的市场影响，万科高管会达成的基本共识是首先考虑的不是降价问题，万科的思路是，一方 面针对新政对首套房的相对支持
10、，调整其产品线，令其产品类型向适合首套购 置的普通商品房靠拢，同时拓展受新政影响较小的商业地产项目。另外，由于 此次新政对一线城市的打击力度会相对较大，万科拟调整原定的2010年城市拓 展战略，向风险较低的区域倾斜。调整产品线，改变城市拓展计划，而非降价；这反映了万科对于新政来的 市场走势的判断：p 新政绝非短期政策，而将是一项长期的常规政策；因此万科以战略高度， 改变项目拓展方向，调整产品线，做好长期上的应对准备，乃至于改变公司战 略和业务方向。p 首先考虑的不是降价问题，但不是不考虑降价问题；何时降价，降价多少 对万科而言，在企业经营角度只是战术问题。企业反应1.3绿地、龙湖、远洋、富力等
11、旗下多个楼盘出现价格松动政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1 续恒大之后，上海绿地成为首家跟进的企业。根据易居观察，绿地位于上海的公园一品、蔷薇九里、诺丁山等多个楼盘打出了8.8-9.0折的广告; 位于昆山的项目绿地21新城，也打出了买立减2万的 广告;位于北京大兴黄村的新里西斯莱公馆项目4月27日开盘，开盘价格为18500 元/平方米，低于周边楼盘千元。同时，根据观点网北京资讯，北京部分主流开发商出现价格松动：龙湖地产旗下通州区的龙湖.蔚澜香醍一次性付款有九五折优惠；远洋地产及合景泰富位于朝阳区的远洋公馆及顺义区的香悦四季，一次性 付款九七折；富力地产及绿城集团在顺义区富力湾，以及
12、朝阳区绿城北京诚园，亦给予 九八折优惠。从恒大开始，大型开发商降价试水似乎有蔓延态势。企业反应1.3太古地产208亿分拆计划紧急刹车政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1 5月7日，太古地产有限公司及母公司太古股份有限公司共同发布公告称，认为在当前市况下进行全球发售是不明智之举，因此决定搁置分拆上市计划， 有条件股息也将不会派发。太古地产在去年11月份香港股市向好的局面下，决定趁着高涨的估值氛围 融得一笔巨资，从而开拓内地市场和偿还一部分债务。但令所有市场人士始料 未及的是，多重的利空因素在太古地产“临门一脚”时接踵而至。一连串的不利因素造成了太古地产分拆计划的失败，首先是欧洲债务危机
13、 导致全球股市低迷，引发国际认购方面不尽如人意，其次是国内针对地产的宏 观调控和紧缩银根政策，极大的打击了投资者的信心；再次是太古地产的资产 定价稍显激进，净资产折让率远低于其他大型地产商。太古地产分拆计划的失败，表示在当前市场环境下，地产企业的上市及再 融资计划普遍不被看好，强行融资必须付出更高的代价。企业反应1.3调整经济结构，改变发展方式成为中国经济发展的共识国家思维2.1政策发展2.2对调控的趋势研判2 2010年以来，国务院发展研究中心发表的专家文选主要观点如下：林毅夫：应对金融危机，短期与中长期结合的思考。刘世锦：十二五应以发展方式的实质性转变为主线。吴敬琏：走出危机的必由之路，关
14、键是要从过去以投资和出口支撑的粗放 增长模式，转向主要依靠技术进步和效率提高支撑的集约增长模式。 吴敬琏：警惕新一轮资产危机的可能性，宁可缓慢一些 ，但要稳定回升， 避免W形的趋势。.孟春：世界主要国家不动产税改革经验、教训和借鉴隆国强：牢牢把握危机中的战略机遇吕政：以结构调整促进发展方式的根本性转变市场走势2.3“去房地产化”成为经济改革的重要方向国家思维2.1政策发展2.2对调控的趋势研判2 “去房地产化”的基本思路是虽然房地产行业自身及对相关产业的带动，对宏观经济增长具有重要的意义，但是房地产行业对经济增长的价值更多 体现在短期上，而从中长期角度而言，房地产不仅不能成为持续的经济增长动
15、力，反而会给经济长期增长带来负面影响，对房地产的过分依赖会阻碍经济发 展方式的转变，经济结构的调整，以及产业升级。中国当前的“去房地产化”包括两个方面，首先是要是减弱房地产在国民 经济中的比重和影响力，为改变发展方式，调整经济结构打下基础。其次是鉴于当前房地产对国家经济的重要影响，仍将保持房地产投资适度 增长，但主要是增加保障房投资规模，合理控制商品房投资规模，在保持房地 产投资增长的同时，减少商品房的投资比重。说到底，房地产，只是宏观经济大局上的一颗棋子，中央要长远考虑如何 下好这盘棋，房地产这颗棋子的重要性正在减弱，也必须要减弱。市场走势2.34月CPI同比上涨2.8% ，加息预期走强国家
16、思维2.1政策发展2.2对调控的趋势研判2 根据国家统计局11日发布的宏观经济数据显示：4月份居民消费价格（CPI）同比上涨2.8%，创下了18个月新高，而同期商业银行一年定期存款利率仅为2.25%，实际利率水平已为负值。4月份工业品出厂价格（PPI）同比上涨6.8%，PPI增长的主要原因是大宗商 品价格上涨，未来几个月PPI增速还将不断走高，PPI的持续走高将会给CPI带来 压力。4月份广义货币供应量M2增长回落至21.48%，但仍处于历史较高水平；狭义 货币供应量M1再度出现反弹，同比加速1.3个百分点至31.25%，M2与M1之间“倒 剪刀差”继续扩大。 M2、M1之间剪刀差扩大，表明货币活期化趋势明显，通胀 风险正进一步加大。从实际负利率，到货币活期化的趋势，加息似乎已经到了极为必要的时刻 。市场走势2.3地产政策调控的系统思维基本成型国家思维2.1政策发展2.2对调控的趋势研判2 从中国政府2005年以来的房地产政策变化来看，政策调控正经历了从反应式调控
