《万豪华创新城销售执行方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万豪华创新城销售执行方案（67页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1万豪华创新城销售执行方案北京感创地产顾问机构沈阳区域2010-112关于感创地产3我 们创兴于卧龙之地，服务在盘龙之间。北京感创地产营销策划公司，成立于2003年，植根北京辐射全国，在暂短七年的历史中充满了坎坷和曲折，现已逐步向稳健发展，历经22个城市的锤炼、67个开发商的友好合作、100余个项目的实战，成就感创今日之卓越品牌业务范围不断扩展到投资分析、信息咨询、项目调研、市场定位、产品策划、概念设计、营销企划、广告推广、销售代理、营销顾问、人员培训等房地产的各个领域。目前公司已有员工760人，下设策划部、市场部、销售部、设计部，投资部。公司五大团队团结作战，相互支持，迅速反应，响应市场、精
2、准决策完成全案销售项目102项，合作投资完成地产项目三项，曾获“北京十佳楼盘代理机构”，“北京中小型优秀企业”称号。以自身独有的的服务营销体系及五大高效为准则，为开发企业创造最优的价值。自进入地产领域开始，感创地产以90%成功率的推案成果，成长为值得开发企业信赖与期待的专业房地产全程营销服务机构。感创简介4感创的定位企业愿景：成为中国房地产服务体系的重要一环企业理念：专业成就双赢核心竞争力：诚信、精准、高效营销理念：情感营销客户服务理念：用最少的投入帮客户获得最丰厚的回报人才理念：先看仁，后做事。人力资源目标建立高级地产职业经理人团队团队建设理念和谐统一，同甘共苦社会定位：服务新地产，融入新生
3、活5过往案例2003柏阳景园是我们接到的一个在销售方面最轻松的一个项目， 也是让我们最担心的一个项目。当时正处在“禽流感”施虐时 期，可我们的销售队伍一刻也没有停止，也许是我们的行为感 动了苍天，计划9个月清盘，结果开盘当天就全部售磬。62005大连绿山俪城是我们2005年进入辽宁代理的第一个项目，面对该盘， 我们遇到的最大问题是，沟通困难，和销售员对城市环境的不熟悉，直 接影响我们的销售进度，我们当即做出招聘一部分人，配合我们的销售 队伍，之后，经过一周的情况熟悉，我们的销售队伍正式进入，并提前 在预计时间内全部清盘。 72007纳丹堡是我们在河北燕郊迄今接到的最大的项目，总面积为100万平
4、方米， 开发商要求必须在2年内售完，是诱惑也是挑战，更重要的是对我们销售 队伍的一次全面考核。我们从全国各地分公司调集了一线销售精英，汇集 北京，展开了一场轰轰烈烈的销售大战，顿时北京的大街小巷到处都是我 们的销售人员，登门讲解，一对一服务。第一个月就售出了30%，最后仅 用一年七个月全部清盘。82010琉森湖庄园由福建华亚集团巨资打造，是一处水上风景别墅， 也是北京目前唯一一个处在密云水库风景区之内的高档独栋别墅 项目。每一栋别墅，都是一部北美建筑史。我公司以高业绩、高 诚信度及高效回款率以绝对的优势取得了该项目的代理权。92010泉涌新镇三期链式庭院，系圣华天房产开发有限公司，精心设 计打
5、造的英伦式田园社区，坐落在风景秀丽的辉山地区，是进入辉山的首 座园区，繁华与幽静之间，拥揽30万平原生态棋盘山余脉，真山、真水、 真感觉，园区人文文化与自然环境有机结合浑然一体，铸就园区建筑的独 特气质。这是我们2009年末进入沈阳房地产市场的首个项目，由于我们 进入沈阳市场比较晚，在不被开发商看好的情况下，我们以真诚的态度， 科学的具有建设性意义的提案，获得了该项目的代理权。10写在前面感谢贵公司为我提供本次研究与提案的机会，这使我可以尽可能好地 呈现贵方所开发的华创新城项目的开发价值。时间短、无时间细致考察等诸多客观因素，导致本方案不足之处诸 多，请提出批评意见，以备补充。希望能为贵方带来
6、一定的帮助。在项目的叫好与叫座之间寻求平衡，感创人没理由浪费开发商的每一分投入。我司认为:在项目推进中，从前期到后期，感创力求完美地、快速地实现最终销售 ，创造出如贵方所愿的实效营销。无论项目难度多大,只要结合准确的市场 定位和有力的执行，一定可以迎刃而解11目录一、市场分析二、项目定位及包装策略三、项目销售执行策略12一、市场分析13 一、宏观经济环境简述 回顾2008年至今，国民经济总体情况及涉及对房地产市场影响较大的一些政策因 素的调整，可以说在很多经济调控方面对房地产行业的支持是前所未有的。（一）在国民经济发展方面2009年经济基本摆脱国际金融危机的不利影响，国民经济出现了重要转机，经
7、济 增长加快，全国居民消费价格总水平有所上涨，扭转前两年价格总水平持续下跌的局 面。尽管今年以来中国国民经济发展出现重要转机，但由于农民收入增长缓慢，民间 投资依然偏低，物价仍处于一个较低水平，国际油价仍保持在较高水平。由于积极的 财政政策和稳健的货币政策的综合效应逐步显现，结构调整和国企改革取得了积极进 展，微观经济主体活力有所增值，今年成为国际金融危机以来中国经济表现最好的一 年。具体表现在国内生产、投资、消费加速回升，财政、金融形势平稳，国际收支状 况良好，加上本年度积极的财政政策，微观主体活力继续加强。今年社会消费零售额较去年同比有所增加，购买力量呈现活跃的趋势，外贸出口 形势普遍好转
8、，局部地区可保持高速增长，企业效率普遍上升，但有效需求不足的问 题仍未得到根本解决。通货澎胀有所抬头，高物价问题突出，结构不合理问题在短期 难得到大的改善。因此，今年经济增长减速的潜在危机不可低估。14 （二）在房地产宏观方面 主要表现在在财政金融方面，十月份央行实行存、贷款全面加息 ，大大提高了置业门槛，使得一大批中产阶级客户群打消购房意向， 且该部分群体在国内消费市场中所占比例非常之大。因此购房者在购 房成本支出上有所提高，今年积极的财政、金融、房地产政策可望持 续加力，房地产业的投资力度会在市场消费委缩及宏观调整政策收紧 的带动下有所下降。国内房地产市场总体趋好，市场环境有利，但鉴 于房
9、地产市场的区域分布不均衡及经济差异特性，局部将会出现特殊 现象。15 二、鞍山市经济概述 鞍山拥有比较雄厚的工业基础。历经30多年改革开放的洗礼，鞍山老工业基地重 新焕发了青春。特别是进入新世纪以来，该市以开放促改革、促调整、促发展，全面 建设开放型地区经济，全市国民经济和社会事业步入加速发展的快车道，综合经济实 力位居全国三十四。近几年，振兴鞍山老工业基地实现了良好开局。 鞍山工业形成了以钢铁为主，门类比较齐全的产业体系。 鞍山地方工业实力不断增强，引进了一批国内外知名企业，已有88%的地方国有企 业完成了转制任务，到今年底地方一般竞争性领域国有企业将实现全部退出。 鞍山是辽宁中南部商贸物流
10、中心。西柳服装市场是全国三大服装批发市场之一。 鞍山高新技术产业开发区是1992年经国务院批准的国家级开发区，规划面积东区 7.9平方公里，西区7.28平方公里。2006年区内企业实现营业总收入350亿元，实现高 新技术产业产值160亿元，74个项目开工建设。 鞍山是辽东半岛最早的对外开放城市，已同100多个国家和地区建立了贸易往来。 全市累计利用外资14亿美元，现有外商投资企业660余家。 16 三、鞍山市房地产现状分析 鞍山市是中国辽宁省第三大城市，现辖铁东、铁西、立山、千山 、高新五区。代理管辖海城市（县级）、台安县、岫岩满族自治县。（一）商品住宅市场现状分析 从近年房地产的开发投资情况
11、来分析，09年开始房地产从沉寂中走出，开始缓慢启动，商品房空置情况首次出现了增长现象，可见有 效需求得以实质放大，在市场利好的一片热潮中，导致房地产开发投 资的开始放量，商品房建设加快，在需求不可能如此放大的情况下， 势必地产市场一场鏖战在即。从各类型物业销售看，普通住宅占67，可见市场仍然以普通住宅为主导，中产阶级仍是消费的主力。 对以上情况，我们分析山鞍住宅市场，可见以下特征： 目前鞍山市各类商品房中，住宅物业是主体，其中普通住宅的开发和销售量占绝大比例，说明市场对普通住宅的消化力及接受程度不 容忽视，中产阶级置业进入下一轮房地产开发热潮的主角，越来越多 的外来人仕在鞍山长期居住，具备一定
12、支付能力，将成为商品房住宅的主力消费群之一，在此情况下，应注意非本地居民的购买。 17 （二）、地产分区发展的格局形成与转变 对于目前鞍山的地产发展，以区域而论，形成了两大明显片区，为了对鞍山市场进行全面掌握，特对地产分区的格局演变进行分析，发现鞍山地产 发展格局呈现出“两高一大”，小项目分散分布的现象。 两高以铁东南湖和千山为主，区域内以别墅与洋房居多，形成中高档楼宇片区域 特点： *容积率、建筑密度小 *销售稳中有升 *卖点和亮点高调推出 *开发意识、思路开阔结论： 可利用开发土地资源较大，但于近几年有多个较大项目上马，项目开发将有大的突破，鉴于本片区域良好的购买基础，市场客户群体，仍有营
13、销空 间，预计，该片区明年将仍是一个主要的置业片区。18 一大以立山广场为中心的普通商品房区域的形成特点： *高档住宅开发 *高档住宅中形成了市场认同的里程碑式项目。 *交通便利。 *项目质素上普遍有说高不高，说低不低之感。 总结： 本区市场在售和已售的项目很多，将来还会有新建楼盘上市，故 前景不容乐观，在竞争上受其地片区影响不大，与其他区域的项目基本上不属于同一个层面。 19 多点分散 除上述片区，其他项目凌乱分布周围。 特点： *项目小、以高层为主， *卖点清晰，单一 *地段或价格为主卖点。 结论： 该部分市场不是主流，不足以影响市场的占有率，且 开发量相对不大，售价相对不高。但这部分集中
14、于老城区 ，作为一个中心点的辐射效应，势必对我项目的售价有一 定影响。20 四、主要竞争对手的分析：1沿海智慧新城项目位于鞍山市立山区胜利北路275号，由多栋高层和小高层住 宅组成，其中商业配套约2.8万，总投资近10亿元人民币。 秉承了 沿海集团的“健康住宅”理念，整个项目分三期开发，目前该项目一期 工程4.4万已建成，全部工程预计2011年竣工。 评价： 该项目是我项目周边在售楼盘中与我项目最近的一个，该项目的 开发对立山区地产带来新一轮的冲击，而且带来普遍好评，所以对我项目的销售推广打法上有相当的借鉴意义。 212、地王新城 项目位于胜利北路水源交通岗东侧，毗邻立山广场商圈. 由多栋 高
15、层和小高层普通住宅组成。剪力墙建筑结构，主力户型一房（61 ）、两房（88113）、三房（120）。 评价： 该项目地段优势相当明显，属于立山方场商圈辐射范围内，已形 成一定的口碑，应密切关注。其交通条件极为便利，又有学区房优势 ，其在一定程度上对我项目将产生影响。3、马德里皇家花园 项目择址鞍山市立山区，位居沙河万水湖南岸。高层均价4500元/ ，售价范围40005000元/；小高层均价5300元/，售价范围 53005600元/。 评价： 该项目开发已逾三期，形成了庞大的客户群，较好的口碑，以及 超大生活社区，但项目质素中档，物业管理混乱，居住人口复杂，此 项目规划面积较大，价位适当，项目规模较大 ，社区成熟。为我项目 之最主要分流对手。224、鞍钢景园 项目位于立山区中华路东双山路北，占地面积3.7万，总建筑面 积16万，共有10栋高层构成，中心两栋楼为34层，其它为32层。 鞍钢景园现起价4200元/，均价5000元/，户型面积63.3115，多数户型均有赠送面积。主力户型为2*2和3*2 。评价： 该项目由于公司内部原因，工程问题严重。目前已处于滞销状态 。5、九星长大广场 项目座落于铁东区长大街19号，占地2454，总层数33层，1至6 层为商业网点，其余为住宅。 评价： 该项目虽然位于铁东
