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1、偉 業 顧 問 2014 B.A.Consulting香河房地产市场研究报告（第二版）2014.12偉 業 顧 問 2014B.A.Consulting.1、土地市场：n成交量萎缩：13年成交48宗，规划建面约355万平，14年成交37宗，规划建面约159万平，下滑55%；n成交价上涨明显，13年约44万/亩，折合约660元/平，14年约62万/亩，折合约930元/平，上涨40%；2、房地产市场：n总体成交量腰斩：13年香河住宅总体成交约1.6万套，较比14年3万套下滑47%；14年成交价格5640元/平米， 较比13年的5757元/平米有小幅下滑；n本次调研重点关注品牌开发商聚集的北部新城板
2、块，14年成交量43万平米，较比13年47万平米有小幅下滑， 普宅成交均价5640元/平米，较比13年5757元/平米有小幅下滑。新城板块普宅14年打起了价格战，14年10月 成交价格较比13年同期下滑幅度达20%；别墅14年成交 均价11370元，较比13年的10285元，上涨10%；3、客户特征：n新城板块客群主要为北京客群，几乎无当地客群，老城板块主要客户为当地地缘性客户，北京客户极少；4、开发企业布局：n品牌开发商主要集中在新城板块，包括华夏、万科、富力、绿地、万通、鸿坤等品牌开发商进驻，产品均已入 市，竞争激烈；n老城板块土地资源基本被当地本土开发商垄断，目前品牌开发商仅有华夏一家在
3、售；5、华夏项目市场地位：n目前华夏在香河三个板块均有开发，10年华夏在天下第一城板块进军香河，打造低密社区大运河孔雀城，包括 联排、洋房，在当地树立了标杆地位，但在香河其他板块，由于进驻时间较晚，项目体量较小，在项目形象力 及口碑上，有提升空间。香河总体市场概述偉 業 顧 問 2014B.A.Consulting.目录2012-2014年香河房地产总体市场情况香河概况二2012-2014年香河分板块房地产市场研究三一偉 業 顧 問 2014B.A.Consulting.n全县幅员458平方公里，下辖9镇、3个街道办事处，3个省级工业园区，1个省级农业高新技术园区，共300个行政村，总人口34
4、万人。n香河西距北京市区45公里，距首都国际机场60公里,东距天津机场70公里;距天津新港110公里；距唐山曹妃甸港口180公里，半小时“进京下卫”。1.1香河区位及区域概况香河地处北京东南，京津唐地区中部，是京津唐和环渤海经济圈的腹地香河概况偉 業 顧 問 2014B.A.Consulting.n 京哈高速、京津高速为疏散北京东部、东南部的重要交通干道；n 大七环规划中的密涿高速贯穿香河、大厂、 三河，承载七环东半环的交通流，目前正在 建设中，2015年建成通车；n 规划中的京唐高铁、京津高铁是连接北京、 唐山、天津地区的主要干道，成为金三角连 接的纽带，香河占据重要位置。n 京通快速路，连
5、接北京、通州、燕郊、大 厂、香河、唐山等城市，也是京东主要的交 通干道；n 半小时生活圈，驾车30分钟到北京市区，道 路畅通；n 城际公交线路938，直达国贸，公共交通比 较便捷。香河京哈高速通达，京通快速、规划的京唐、京津高铁、新七环规划的密涿高速贯穿区域， 区域交通优势明显、京津冀同城趋势显现。1.2香河对外交通研究香河概况偉 業 顧 問 2014B.A.Consulting.第 6 页潮白河河流生态景观 潮白河是京东第一大河，属海河水系，长458公里，素有“北京莱茵河”之称！潮 白河旅游区，集观光、游乐、美食、度假等功能为一体，景色宜人，风光秀丽、 水资源丰富，被誉为“小北戴河”！ 在近
6、年来生态改善的情况下，潮白河流域5700平方公里范围内形成有水则清、无 水则绿、丰水多蓄、水少多绿的河流生态景观。北运河景观潮白河落日第一城酒店潮白河森林公园区域水系资源充足，自然景观优势突出水系资源丰富 香河县四面环河，属海河水系。过境河流多，主要有北运河、潮白河、青龙湾河、 引泃入潮河等，以及凤港碱河、窝头河、牛牧屯引河等季节性河道。潮白河景观1.3香河自然环境研究香河概况偉 業 顧 問 2014B.A.Consulting.第 7 页香河历史悠久，人文配套齐全 香河县自元代起即设县筑城，历史悠久，既有文庙、八户遗址，五百户兴隆庄遗 址、渔阳院弹唱坡遗址、宣教寺后花台遗址等历史遗址，又有天
7、下第一城、中国足 球训练基地等现代人文景观。天下第一城 天下第一城坐落于廊坊市香河县开发区，是一座融旅游观光、休闲度假、娱乐健身、 美食购物、影视拍摄、会议展览等多种功能于一体的大型国际会议展览中心。 在中国传统文化风格的建筑群和的皇家园林组成的景园内，建有设施完备的大型现代 化国际会展中心、五座建筑风格各异的星级酒店，中西结合，规模庞大。第一城酒店第一城高尔夫第一城园林历史文化悠久，人文景观丰富中国足球训练基地第一城景观1.4香河人文环境研究香河概况偉 業 顧 問 2014B.A.Consulting.n 2001年香河县跻身全国最具发展活力百强县行列；n 2012年综合经济实力排在河北省第
8、8位，城市化率排在河北省第10位，n 2013年香河地区生产总值完成139亿元，同比增长9.5%；财政收入完成29亿元，同比增长32.1%；固定资产投资完成124.9亿元，同比增长23.3%。香河经济：综合经济实力位居廊坊市前三甲、河北省第十二强，是首都经济圈乃至环渤海经济圈中 最具活力和发展潜力的黄金板块1.5香河经济发展研究香河概况偉 業 顧 問 2014B.A.Consulting.根据河北省全面建设小康社会以及廊坊市相关发展规划的要求，香河县在未来20年内要达到以下目标：n 城镇人口比重大幅度增加，社会保障体系比较健全，社会就业比较充分，2020年达到61%；n 人口素质明显提高，人均
9、受教育年限达到中等发达国家水平，形成健康、文明、向上的生活方式，到2020年高中以上受教育人数占总人数的50%，每万员职工中科技人员达到600人。2012年，香河人口统计总数为33万人 2013年香河城镇居民人均可支配收入29347元。“大北京”的区域性发展方针： 改变人口和产业过分集中于市区的状况，城市建设的重点 逐步从市区向远郊区作战略转移，市区建设要从外延扩展 向调整、改造转移1.6香河人口结构及生活水平研究香河概况偉 業 顧 問 2014B.A.Consulting.香河家具城支柱产业，家具产业发展强劲香河县本身拥有国际家具城，家具产业在行业内占据非常重要的地位，为香河县经济一大支柱产
10、业，承接北京及全国各地家具产业需求。香河近年来第二产业呈刚性支撑，第三产业快速发展。 香河作为全国家具城，具有强劲的区域产业支撑。三大产业合理化发展2013年经济结构进一步优化，运行质量不断提高，从产业结构看，第一产业的基础地位得到了巩固，第二产业呈现刚性支撑，第三产业快速发展，三大产业结构更加合理化，比重由2012年的13.4:53:33.6调整为13:50:37。1.7香河产业结构及产业特点香河概况偉 業 顧 問 2014B.A.Consulting.n 目前，香河区域城镇化的总体水平比较低，滞后于工业化和国民经济发展水平； n 农村剩余劳动力压力巨大，城市就业岗位不足，城市吸纳能力较差；
11、 n 中心城市带动作用不强，城市建设资金投入不足，小城镇城市化质量低； n 尽管作为京郊“后花园”，香河县在推进农业产业化经营方面已取得较大进展，但相比另一 个“后花园”三河市而言，其蔬菜、花卉、水果、畜禽等生产基地的规模略显不足，不 能形成规模优势。区域定位1.8 香河在大北京发展中的机会及面临问题n 香河外在动力强劲，香河定位于“首都卫星城”与“京津后花园”吸引北京人群。机会与问题借助“大北京”发展战略政策优势和区位优势 ，化挑战为机遇香河概况偉 業 顧 問 2014B.A.Consulting.地缘规划 环首都经济圈规划、京东新城规划、新七环规划使香河成为北京城市功能、产业转移、置业区域
12、外 溢的承接卫星城，香河的战略位置日益上升经济发展 香河经济基础良好，近年来发展速度较快，综合实力排名屡次位列河北省甚至全国领先行列高速交通 京通快速、规划的京唐、京津高铁、新七环规划的密涿高速贯穿区域，交通优势明显、京津冀同城 趋势显现自然人文 香河处于潮白河流域，拥有良好的河流生态资源 香河有国际博览城天下第一城，为国际著名旅游胜地和国际博览会举办地点香河区域地处“大北京”区域发展核心位置，地理位置良好，交通发达，加上稳固的香河家具城产 业经济基础，近几年将实现飞速发展。1.9香河发展潜力与方向判断香河概况偉 業 顧 問 2014B.A.Consulting.目录2012-2014年香河房
13、地产总体市场情况香河概况一2012-2014年香河分板块房地产市场研究三二偉 業 顧 問 2014B.A.Consulting.1.1香河土地市场研究香河总体市场概述n 成交量：12年至今香河总计成交土地116宗，总建面755万平米，14年成交量较13年相比 大幅下滑； n 成交价：一路高涨，14年土地价高达62万元/亩，价格较13年上涨39%； n 潜在供应：目前已入市未成交土地共计164宗，总建筑面积995万平米，潜在供应量巨大 ；数据来源：伟业我爱我家数据平台偉 業 顧 問 2014B.A.Consulting.项目时间宗数(宗)成交价格(万元 )建设用地面积( )规划建筑面积( )土地
14、价格 （万元/亩）平均楼面地价( 元/)平均溢价率已成交2012年31140380.751156134241760838.65802.54%2013年48236405.241496810354889444.46662.82%2014年37147500685689158743861.892918.98%合计116524285.993338634755394146.26946.82%已入市，未成 交2012年351338955273213238.6（起价）580（起价）2013年631790470448969443.8（起价）657（起价）2014年661159570273212353.7（起价）
15、806（起价）合计1644288996995395045（起价）677（起价）数据来源：伟业我爱我家数据平台香河总体市场概述1.1香河土地市场研究附表：偉 業 顧 問 2014B.A.Consulting.序号地块位置建设用地面 积规划建筑面 积容积率成交时间成交价成交楼面价溢价率受让单位 1大香线西侧11527230542.02014年9月25 日230810010.97香河超达房地产开 发有限公司 2五一路西侧、淑 阳大街北侧 5002125072.52014年9月25 日11869481.56香河金汉房地产开 发有限公司 3五一路西侧、淑 阳大街南侧 292273052.52014年9月
16、25 日6939481.62香河金汉房地产开 发有限公司 4新华大街北侧、 永泰路西侧3678103002.82014年6月12 日8678412.12香河县城镇房地产 综合开发有限公司 5新华大街北侧、 永清路西侧32310904682.82014年6月12 日78038622.67香河县华 宇房地产 开发有限公司 6新华大街北侧、 永泰路西侧271581463.02014年6月12 日6407852.18香河县城镇房地产 综合开发有限公司 7新开大街南侧、 五一渠东侧2693126614.72014年6月6 日6405053.07香河县城镇房地产 综合开发有限公司 8规划恒康路东 侧、规划香恒路 北侧14413288262.02014年5月28 日25028673.14香河恒康房地产开 发有限公司9新开大街南侧、 五一渠东侧8594245792.92014年5月28 日20248232.43香河县华 宇房地产 开发有限公司 10规划迎宾路西 侧、规划S3路南 侧521461042922.
