第十章：城市商业用地规划

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1、L/O/G/O城市商业用地规划 第十章第一节 商业用地规划相关概念与基础理论一、城市中心区（CBD）的内涵CBD即central business district的缩写，中文 多翻译为“中心商务区”。CBD最早是由美国学者的伯吉斯于1923年在 其创立的“同心环模式”中提出的。 伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售 业和服务业为 主。随着世界经济的发展，办公事务、 金融活动所占地位越来越重要。尤其是近年来，信息 产业的迅猛发展更成为CBD的主要活动。第一节伯吉斯（W.Burgess）的同心圆模式美国社会学者伯吉斯于1923 年提出了同心圆模式。伯吉斯主 要是从居住人口的类型和居住区

2、 的类型来进行分析的，他认为是 向心、专业化、分离、离心、向 心性离心等五种力的作用使城市 产生了地域分异。其间，城市各 地带不断地侵入和转移，就形成 了同心圆式的扩散过程。其缺陷 ：一是没有考虑各区之间的交叉 和城市交通的作用；二是未考虑 作为城市主要活力的工业活动布 局及对城市土地利用的影响。第一节目前CBD 活动包括金融、贸易、信息、展览、会议、经营管理 、旅游机构及设施、公寓及配套的商业文化、市政、 交通服务设施等，它是城市中上述商务活动和人流最 集中、交通最便捷、建筑密度最高、吸引力和服务范 围最大的地区，同时它也是地价最高的地区。现代城 市的CBD是城市、区域乃至全国经济发 展的中

3、枢。 第一节香港维多利亚湾纽约曼哈顿岛第一节二、城市商业区的形成及演变（1）远古时代：出现早期的商业交换；（2）商：商业已经有了初步发展；（3）西周：出现流通的骨贝和铜贝；（4）春秋战国：出现了富足的巨商和繁荣的商业中心；（5）汉代：汉代商运活跃（丝绸之路）；（6）唐代商旅往来频繁；（7）宋元时期：海外商运发展迅速，中国商品远销到东亚 、南亚、西亚以及东欧和北非地区；（8）明代，在京城、省城和大商埠出现了会馆。其中，晋 商和徽商的实力最为强大。第一节明清时期，商业发展出现许多新特点：农产 品大量进入市场；劳动力也成为商品；由于商业竞争加剧，区域商人群体形成。实力最强的如晋商、徽商等。北方会馆的

4、典型 代表辽宁海城的 山西会馆。河南南阳的山陕会馆第一节徽商与晋商 徽商与晋商都以经营盐业起家； 积累起商业资本后扩大经营范围，涉 足其他行业；还办金融机构，甚至走 出国门，把生意做到国外，积累起巨 额财富。徽商与晋商是全国人数最多 、实力最强的两大商帮。徽商从明代中叶到清朝乾隆末年， 称雄中国商界300多年。在辉煌的数百 年间，徽商造就了一批享誉中华大地 的的百年老字号，有的至今还熠熠生 辉，这不能不说是一个奇迹。历史是 现实的一面镜子。尽管徽商有过极其 辉煌的历史，但是今天的“徽商“面临 着尴尬的境地：在目前各类财富排行 榜中，少有安徽人的身影。 “红顶商人”胡雪岩 第一节乔家大院坐落在山

5、西祁县东观镇乔家堡村，是清朝富商乔氏家族的宅院。乔氏家族的第一代创业人乔贵发，年轻时只身走西口，在包头苦心经营，终于发展起一家最大商号，店铺、居宅达到1000多间。到第二代乔致庸，开始了金融业的活动，把商行、银号从包头开到北京、天津、太原等地。现存的乔家大院，是乔氏家族经数次扩建而成的。 乔家大院寻找济南CBD 建设一个CBD至少需要1020年的时间，因为政府面临的是资金、投资风险、管理体制等多项问题。济南没有真正意义上的CBD，但是有我们自己的CBD，我们的商业中心区，就目前状况来看，分为三大块，泺源大街商务区，山大路商务区和二环东路商务区。 寻找济南CBD1、泺源大街商务区 坐落在泺源大街

6、的金龙大 厦，作为销售口号，率先提出 CBD，却因为人们的观念落后 ，忽视了它的概念。这个现在 已发展为成熟写字楼的商务中 心，如今入驻的有金融、装饰 装修、休闲等等多种行业，足 以证明它的辉煌。 这里南到 文化西路，西到纬二路，北到 明湖路，东到黑虎泉北路，此 区域集中了九大银城市的千年 一脉的精华。寻找济南CBD同样在泺源大街，2007年，崛地而起的圣凯 财富广场，以阳光生态商务office来定位，与银 座商城、泉城广场毗邻，绝佳的黄金地段，打造 品牌商务楼宇，使之成为这一片区的标志性建筑 。寻找济南CBD2、山大路商务区 山大路的数码港，是济南 “山大路科技商务中心区 ” 规划建设的龙头

7、工程和启动工程，是集智能化写字楼 、SOHO公寓、智能化公寓、中心会所和商业店铺等为一体 的综合建筑群。数码港，将有力地推动山大路高科技商务 中心区和济南信息产业以及城市功能的协调发展。寻找济南CBD3、二环东路商务区 如今东部也已成为济南的另 一亮点和未来。“东拓”一词一经 打出。高新区管委会、历下区政府 、市政务中心、百事可乐、NEC、 松下、齐鲁软件园、大学科技园、 经济学院、建筑大学等等纷纷搬迁 至此，东部新城将迅速成为集政治 、经济、科技、文化、商务、体育 、休闲为一体的中心。寻找济南CBD中润世纪城，地处济南东部新经济圈的最前沿，是 济南城市东拓的第一站，也将是济南CBD的新起点。

8、这是 一个气势恢宏的大商业、大商务、大住宅集合而成的国际 化商务建筑群，整个公寓伟岸雍容、俯览泉城、美景尽收 。VIP式贴心物业服务于国际接轨，秉承“随时随地、尽 心尽力”的服务原则，为业主提供全方位的、无微不至的 人性化关怀。第一节三、城市中心区的功能演化1、中心区的功能 商务职能 信息服务职能 生活服务职能 社会服务职能 专业市场 行政管理职能 居住职能第一节2、城市中心区的演化 （1）、古代城市：城市中心的职能变迁 中国：皇宫和官衙居于中心，市场居于次要地位 欧洲：希腊化以后，城市广场取代卫城与庙宇成为城市中心 ，以教堂广场与市政厅广场为城市中心第一节（2）近代城市：城市中心的快速发展与

9、中心区的形成 城市中心内容丰富多样 城市中心职能高度密集 城市中心规模发展巨大第一节（3）现代城市：全球经济条件下中心区的发展见表10-1 20世纪初：城市中心形成了一个包括行政管理、宗教商业贸易、工业生产在内容的各种城市功能的集中区域。 20世纪20-70年代：大部分城市中心区开始出现功能分化，走向过功能综合发展阶段。第一节 20世纪70年代以后：“办公综合体”的大量兴建，满足职员与游客需求交通方式的改进，建立步行系统与公交系统历史地段的重建，综合文化场所的开发城市中心区环境的改善传统CBD现代CBD当代CBD产生背 景第三次科技革命推动下工 业社会向后工业社会过渡后工业社会中经济结构转 变

10、使第三产业成为城市主 导职能IT信息产业革命和全球一体化下 新经济浪潮兴起区位要 求信息交流与交通便捷的传 统城市中心内容积率高、第三产业密集 的城市地区交通与通讯、科技与人才、文化 与环境高度复合的经济核心区交通通 讯私人小汽车普及，交通与 通讯网络日益完善信息高速公路、城际快速 交通网络、现代轨道交通 技术发展成熟全光纤通讯网络、超宽频传输、 DSL技术等新兴数字化通讯，一 体化建设的现代化交通信息港承担职 能城市主要商业中心，人流 、物流、交通流聚集地城市以金融、办公商务为 主的第三产业集聚中心世界金融中心，参与全球或区域 竞争的空间载体功能结 构办公管理功能逐步替代商 业娱乐功能金融与

11、商务办公为主导金融、商务办公为主，信息、文 化、会展、旅游综合发展空间模 式单中心集中式布局Sub-CBD出现，多中心结构 趋势明显R-CBD、CBR、CAZ等多种形式的 CBD网络结构外部特征办公、商业、娱乐设施混杂的 传统城市建筑密集的高层、超高层商务写字 楼都市建筑综合体，强调人文、生态与 商务活动综合活动特点商业行为为导向的公共活动， 强调人与人的交往“人-机”对话方式的信息交 流，强调运转效率大分散、小集中，运转效率与人际交 往并重参与人员城市中心区内的人员CBD内的工作人员世界各地的商务人员建设方式原有基础上延展式扩展大规模功能改造或开发新区的 飞地式建设多为新区开发，并在功能上与

12、原CBD 形成互补第二节 城市商业网点规划一、商业中心的空间形态从土地价值的角度分析商业中心的布局结构加纳（Garner）模式（1966年）（1）最高门槛的活动靠近地价峰值区，它占据了地价最高的土地。在它的周围，将按门槛递减的顺序，依次环 绕其他职能活动。（2）任何商业区的核心地段，总是被那些能够显示商业 区最高级别的职能部门所占据。第二节（3）随着商业区级别的提高，低级职能部门占据的位置将越来越被排斥到商业区的边缘，即地价较低地方。（4）在任何一级商业区的典型职能组内，每一项职能的位置也按照门槛大小的系列排列。人的干预、立法与规划第二节（）带形中心 单一线型商业街 复合型商业街 单面街第二节

13、（）块状中心 商业街区 广场式第二节（）立体式中心与混合中心第二节二、城市商业体系的空间分布（）城市商业体系的形成与发展机制单一商业中心城市商业体系 集聚扩散的生成机制集聚是为了生存，扩散是为了发展集聚形成商业中心，扩散导致商业体系的生成与发展 土地市场政府的调控机制城市中心土地升级使城市的地域分化，形成商业中心政府调控产生城市规划，提倡功能分区，促进城市功 能的地域分化第二节（）商业中心的区位的主要制约因素 城市形态团状城市、组团状城市、带形城市 居民分布城市几何中心与居民分布重心分离 道路交通状况城市内部交通与对外交通 城市性质第二节（）商业中心区的位移第二节（）商业体系空间分布形态的变形

14、克里斯泰勒的中心地学说曾广泛应用于城市商业体系的空间分布的研究，但其存在较大局限性 城市人口密度分布决定商业体系空间分布的整体 格局 道路交通的区位条件影响商业区的形成与发展 居民购物方式调节商业体系空间分布的局部特征第二节三、城市商业体系的等级类型（1）单核结构体系单核结构体系是指城市商业体系中仅有一个规模占绝对 优势的最高一级商业区。单核结构体系通常具有较高的首 位度指数，如南京（2）复核结构体系当城市有两个并列的最高一级商业区时，所形成的商业 体系的规模等级结构即为复核结构体系。其特点是两个城 市商业中心不仅在服务对象和内容上可以做到相对独立， 有时在职能上还有互相补充的关系。（3）多核

15、结构体系有两个以上最高一级商业区的城市商业体系即为多核结 构体系。它多出现在特大城市中或地形复杂的城市。第二节四、商业网点规划的原则1、概念：指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的 商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。2、主管部门：国家商务部、地方商务主管部门。第二节3、商业网点规划原则 以人为本，远近结合，协调发 展的原则； 结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则； 大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则； 坚持可持续发展的原则； 规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则； 技术进步的原则。济南市商业网

16、点发展规划 济南市商业网点发展规划由市贸易服务局和市规划局共同编制，于2006年11月正式出台。根据规划，我市商业网点的总体布局为一核两区四片四心，同时将建立起由1个都市级商业中 心、4个市级商业副中心、20个区域级商业中心和 100个左右社区级商业中心组成的四级结构体系。 第三节 城市商业用地规划的主要内容一、商业区相关设施的配置 1、服务设施配置 基本公共设施零售商业设施、饮食服务业设施文化娱乐设施 其他公共设施金融业设施、商务办公设施信息通讯情报设施 辅助设施商业附属设施、交通设施市政公用设施、游息设施商业管理、保安、税务设施 其他设施第三节2、城市商业中心的道路交通组织（1）商业中心道路交通组织的基本形式 混合式 平面分离式 立体分离式（）解决城市商业中心交通问题的几点途径调整布局 调整城市商业体系调整商业中心用地布局形态由沿街两侧均衡发展调整为侧重一侧发展由沿街坊外围发展调整为向街坊纵深发展由线性布局或线面