[2017年整理]大连一方国际 个案

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1、一方国际项目名称一方国际项目类型塔楼 、超高层开发商一方地产占地/建面 （万）0.9/11入住时间2013.11总户数532建筑规模1栋42层超高层开盘时间待定目前均价 （元/）待定面积区间 （ ）57-177平主力面积 （ ）65-110平户型配比 户型一室二室三室面积57.1-72.883.9-129.3110.5-177.3户数261149122比例49%28%23%基本情况基本情况n 该项目定位为小型城市综合体。 n 公寓部分定位为城市中心区精装小户型居住式公寓 n 公建部分定位分为三部分： n 一部分为国际知名酒店管理公司喜达屋旗下快捷准 四星酒店雅乐轩。 n 一部分为国内知名院线万

2、达院线、另一部分为高 端特色餐饮。公寓部分 n 建筑面积：43331 n 层数742层 n 736层为标准层，每层建筑面积1248平方米 n 标准层每层16户，8种主力户型，面积区间57.1 116.1平方米 n 3739层为造型1次退台，每层建筑面积1079平方 米，每层12户，6种户型，面积区间66.6177.3平 方米 n 40-42层为造型2次退台，每层建筑面积900平方米 ，每层10户，5种户型，面积区间66.6113.4平方 米 n 所有公寓户型都从标准层8种主力户型衍生变化出 来，一共18种户型12年3月开始蓄客12年7月左右入市，入市价格预计在2.1万左右自身配套项目自身拥有战

3、略合作伙伴万达影院、自身商业配套和整栋准四星级 酒店“雅乐轩”，给项目在配套上带来一定程度上的竞争优势裙房商业部分 -800平方米公建，为与影院搭配的电玩功能 区，正在招商中 -13层为特色餐饮，划分为6处，招商工作 正在进行中万达定制化电影院： - 为项目注入高端，时尚的生活元素雅乐轩（Aloft），准4星级酒店-建筑面积：23175，层数626层-6层为酒店公共部分，酒店接待大厅、大型宴会厅、泳池健身场所、全日餐厅、酒吧等-7层为酒店会议功能部分，大、中、小3类会议室计6间-815层为酒店客房层，客房20间-1626层为一次造型退台客房层，客房14间企业品牌从地区级企业发展到全国知名的房地

4、产名企，一方集团一直走在高端 住宅市场的前列，在大连乃至全国都打造一个又一个的辉煌产品n 大连一方集团创建于2001年，企业本着“诚实做人、精明做事”的企业精神，历经十年稳步、快速发展，逐步形成了以“房地产开发、资本投资、经营性物业投资”为主的三大核心产业；n 发展覆盖大连、北京、上海、沈阳、吉林、福建、云南、海南等全国多个省市；业务涵盖地产、生态卫星城、商业购物中心、酒店、文化旅游、银行、保险、信托、物业管理、高新农业、医疗保健、健康食品等诸多领域。项目价值在地理位置、商务、金融、购物、人文景观资源、交通、生 活配套上，都是项目的外部价值优越点的体现 中山广场人民路 本案城市中心城市景观金融

5、商务商业文化情缘交通学校医疗大连市的起 源地与绝对 核心现代都市建 筑及广场文 化中山广场金 融核心区人民路中央 商务区人民路、青 泥洼、三八 广场广场文化 及百年建 筑新、老大 连人的“ 中山”情 节中山区交通枢 纽，交通便捷 可以改变生活500米范围 内满足12 年基础教育 和2年制大 专教育800米范围 内，享受2 家甲等医院 医疗配套建筑风格项目建筑采用新颖的Artdeco风格，以造型、明快夺目的色彩以 及豪华材料的运用，使项目在周边老旧的楼群里中脱颖而出“ArtDeco ”，即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派，在上世纪20年代的美国，摩天大楼

6、如雨后春笋般涌现，并成为都市发展的主角。-体现产品的城市生活尊荣感-体现产品的核心区域商务感-体现产品的舒适宜居性-给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势。Artdeco建筑风格表达出不断超越的人文精 神和力量-外立面上通过运用：曲线线条;-而摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质；-该建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔。楼层结构D:低价值区：7-15层C:价值区：16-28层B:明星区：29-36层A:标杆区：37-42层项目价值排序： ABCD 产品价值排序原则:海景资源： 具有产品中一线景观资源，部分户型可以观海；这一层段的采光及通风极佳；噪音最小。 ： 产品可视性排在第二梯队中；具有城市景观；采光

7、和通风较好；噪音较小。 东侧户型景观资源较为优越，西侧户型产品虽自身项目建筑影响，但采光及通风较好；噪音上较大。 ：产 产品西侧户型没有景观资源，东侧户型楼层较矮，噪音大，居住舒适度不高。A：37-42层B : 29-36层C：16-28层D：7-15层专户1至6层为公建。其中1至3层用于餐饮娱乐等商业用途，只租不售；4和5层是万达影城；6层是酒店的大堂7层至42层为 住宅式公寓 7层至26层为四星级酒店住 宅 与 酒 店 之 间 的 过 廊 属 于 酒 店 部分细分产品编号面积户数户室数 172.460一室 265.630一室 388.533两室 465.771一室 571.363一室 68

8、3.961二室 7116.151三室 8110.559三室 2-a57.130一室 3-a85.433两室 5-a110.87两室 7-a114.58两室 8-a129.31两室 2-c72.86一室 7-c177.36三室 3-d110.66两室 7-d113.46三室1831.91一室合计18种房型 532 户型配比项目主力户型产品集中体现的价值点是户型方正，开间大，进深 小，空间使用率高，产品功能齐备人性化该户型户型方正，功能齐全，户型格 局紧凑，使用率高；小进深大开间设 计使得室内采光性有所提高。一室两厅65.7,71套一室一厅71.3,63套该户型开间大，功能齐备，创新性布 局保证了

9、室内的高采光通风性能；方 正的户型规矩，使得产品使用率高， 浪费面积小。两室两厅83.09,61套该户型格局方正，双采光卧室，提高 舒适感；卫生间“卫、浴、漱”三分 离设计，增加功能的人性化。两室两厅110.5,59套该户型为南向户型，格局方正，功能 齐全，窗外视野开阔，居住舒适性高 ，步入式衣帽间设计，尽显尊贵。户型面积 （）户数 （户）总户数 （户） 一房31.9126157.130 65.630 65.771 72.460 72.86 71.363 两房83.96125985.433 88.533 110.66 110.87 114.58 129.31 110.559 116.151 三

10、房113.4612 177.36推盘情况认购日期项目名称所属区域主力面积 （）推出套数成交套数新推产品 价格（元/ ）优惠6.9一方国际东部57-116380左右60均价：23000 ；19800起价开盘优惠300元/平，全款 98折；老带新，80平分水 岭，分别有1000、2000 元奖励n项目自3月10日售楼处开放，至今蓄客已3个 月，认购当日到访客户100组左右。 n本次推出了大部分房源，占整体房源的三分之 二左右。 n当日收取意向金大概60组左右，不可退。无 特殊认筹仪式，暂定月末开盘。 n对外价格起价19800元/平米，均价23000元/ 平。 n优惠A：交纳定金客户，开盘优惠300

11、元/平，全款 98折，贷款无优惠。开盘现场抽奖：1等奖2名， 10万元大礼包，可抵房款。2等奖10名，1.5万家 电大礼包。B：一方老客户，老带新，80平分水岭，分别 有1000、2000奖励推盘情况开盘日期建筑形式公寓建筑面积（）总套数层数户型区间主力户型预计2012年6月30日高层433315327-4257-18057-120户型分析一室两厅一卫 建筑面积：71.30m2【优点】n 户型方正【不足】n 无玄关设计n 卫生间无采光n 南北不通透n 开放式厨房，影响居住舒适度户型分析一室两厅一卫 建筑面积：65.76m2【优点】n 户型方正n 卫生间干湿分离【不足】n 无玄关设计n 卫生间无

12、采光n 南北不通透n 开放式厨房，影响居住舒适度户型分析一室两厅一卫 建筑面积：57.59m2【优点】n 户型方正n 卫生间干湿分离【不足】n 无玄关设计n 卫生间无采光n 南北不通透n 开放式厨房，影响居住舒适度户型分析一室两厅一卫 建筑面积：72.40m2【优点】n 户型方正【不足】n 无玄关设计n 卫生间无采光n 南北不通透n 开放式厨房，影响居住舒适度户型分析两室两厅一卫 建筑面积：110.58m2【优点】n 户型方正n 双南卧采光充足n 主卧步入式衣帽间，提升舒适度n 卫生间干湿分离【不足】n 无玄关设计n 卫生间无采光n 南北不通透n 开放式厨房，影响居住舒适度户型分析两室两厅一卫

13、 建筑面积：83.97m2【优点】n 户型方正n 卫生间干湿分离【不足】n 无玄关设计n 卫生间无采光n 南北不通透n 开放式厨房，影响居住舒适度户型分析两室两厅一卫 建筑面积：116.11m2【优点】n 独立玄关设计n 主卧步入式衣帽间，提升舒适度n 卫生间干湿分离【不足】n 卫生间无采光n 南北不通透n 开放式厨房，影响居住舒适度n 户型不够方正，空间利用率降低户型分析两室两厅一卫 建筑面积：88.56m2【优点】n 卫生间干湿分离n 独立玄关设计【不足】n 卫生间无采光n 南北不通透n 开放式厨房，影响居住舒适度户型对比项目65.7的一房主力产品较竞品同面积段产品的优势在于开间较大 ，格

14、局方正，空间使用率高；得房率不高是该主力产品的劣势对比竞品，本案60主力户型优势为：户型开间大，格局方正，空间使用率高。 对比竞品，本案60主力户型劣势为：户型得房率不高，无赠送面积。嘉和广场一室二厅60,8套一室二厅67,158套户型优点： 经典三段式户型， 实用性高； 卫生间干湿分离； 开放式厨房 户型缺点： 私密性较差；户型优点： 动线设计合理； 大面宽卧室设计 ，增加舒适感； 户型缺点： 户型朝向较差； 客厅面积相对较 小；户型优点： 明卫设计，增 加舒适感； 客厅创意性布 局； 户型缺点： 户型不规则； 动线设计不合 理；户型优点： 创意空间； 小面积俩厅 设计； 户型缺点： 户型不

15、够方 正，使用率 低；中心裕景汇邦中心一室45,264套一室二厅60,192套金地云锦户型优点： 该户型开间大，功能齐备，创新性布局保 证了室内的高采光通风性能，户型方正规 矩，户型使用率高，浪费面积小。 户型缺点： -该户型动静分离设计较弱，餐厅设计略 大。一室两厅65.7,71套一方国际户型对比项目72.4的一房主力产品较竞品同面积段产品的优势在于户型进 深小开间大，使用率高，居住舒适性强；实用性较差的套内卫生间 设计是该主力产品的劣势对比竞品，本案70主力户型优势为：户型进深小开间大，使用率高，居住舒适性强。 对比竞品，本案70主力户型劣势为：套内卫生间，实用性较差。嘉和广场一室二厅65,8套一室一厅73,542套户型优点： 双南向设计，增 加舒适感； 合理动线设计； 户型缺点： 不规则户型，有 部分浪费空间。户型优点： 卧室面积较大， 创意生活空间； 名厨设计，舒 适、明亮； 户型缺点： 户型不规则，浪 费空间； 北面朝向。户型优点： 小面积功能型户 型，实用性较高 ； 主卧进深较大， 丰富生活； 户型缺点： 功能区布局不合 理。中心裕景汇邦中心一室一厅66,115套金地云锦一室48,88套户型优点： 经典三段式户型， 实用性高； 卫生间干湿分离； 开放式厨房 户型缺点： 私密性较差。户型优点： 本户型户型方正，功能齐全，户型格局紧 凑，户型小进深大开间户