《官厅村城改项目定位方向初步探讨》由会员分享，可在线阅读，更多相关《官厅村城改项目定位方向初步探讨（74页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、西安世鼎地产全程营销 机构官厅村城改项目定位方向初步探讨世鼎机构 2012年4月大格局，浐灞生态区，品质生活境界目标1：理清项目价值，明确项目定位；目标2：对项目规划格局及细部做出建议；目标3：针对性设计项目启动阶段营销推广方向。本次报告的主要目标：Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构项目经济技术指标：总占地面积7亩总建筑面积3.6万平米容积率7.47项目本体分析：项目位于浐灞生态区，目前周边为村落与农田。随着大西安新的城市规划定位，其板块功能特征逐渐明朗。市政升级、城市扩张造就了区域内房地产开发的前提，同样也成为本项目开发的主要契机。本案本案本案讨论的主要内容：【市场
2、篇】发现价值分析市场发展特点和项目自身禀赋，理解和挖掘项目价值；【定位篇】创造价值分析归纳项目定位，探讨如何从产品层面塑造项目亮点；【营销篇】实现价值结合项目特点和市场定位，针对性组织营销推广，实现项目价值 。【市场篇】发现价值分析房地产市场发展特点和项目自身禀赋；理解本项目市场占位。西安正在向国际化大都市方向迈进。宏观环境大西安是一座旅游城市，也是西部门户城市,西北区域经济文化中心；是关中天水经济带核心城市，对西北各省市辐射性强，宜居性强；和成都重庆同属西部一线城市,正走向国际化都市的发展道路上。西 安前所未有 “大西安” 世界之城 文化之都2020 2020年年总面积：2600平方公里20
3、20 2020年年总人口：800万1000万人城市向北大发展 浐灞大西安战略的关键节点，多种优势汇聚，城市未来发展的核心！Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构n n 城市经济城市经济房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系小于4%5%-8%大于8%4%-5%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 n西安GDP保持着平稳、快速的增长，年均增长13%以上，房地产市场处于高 速平稳发展阶段Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构n n 城市经济城市经济从第一产业占主导到重工业占主导，产业排序从一二三到三二一，现代城市产业结构的调整背后，西安正从传统一步步走向现
4、代。1995年西安服务业比重超过50%，标志着西安从全国重要的工业基地逐步发展成为以第三产业为主的服务经济城市。西安市发改委有关负责人表示，服务型主导的经济不仅提高了城市承载力，提升了服务功能，也熨平了经济波动，特别是在应对国际金融危机和世界经济减速中发挥了稳定器的作用。 n 西安市第三产业快速发展，为房 地产快速平稳发展提供了有利的经 济环境。Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构n n 城市规划城市规划未来城市发展模式为“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的空间布局模 式逐步呈现大西安都市。“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的 空间布局模式。“九宫格局”
5、即中心的唐城，东部 的国防科技区，西部的综合工业区，南部的科研文 教区，北部的经济开发区，东南部的曲江旅游度假 区，西南部的高新技术产业开发区，西北部的汉城 遗址，东北部的浐灞生态区。“棋盘路网”即市区 道路网继承唐长安方格网、棋盘式格局，外围功能 区结构也以棋盘路网为特色，形成一个明显的区级 中心。“轴线突出”即以现有的穿越钟楼的南北轴 线为中心城市主轴，以大明宫含元殿到大雁塔的南 北轴线作为西安重要的景观轴线，两条轴线与穿越 东西大街的轴线交汇，形成西安棋盘结构的“十” 字型格局。“一城多心”即在“九宫格局”的基础 上，沿城市放射状交通线向外发展功能区，形成多 个城市副中心。Plannin
6、g agency - 西安世鼎地产全程营销机构n n 城市规划城市规划浐灞生态区 都市型生态区，生态化商务城 n浐灞生态区以浐河，灞河的开发为重点，打造以金融，商务，会展，旅游，居住， 创意产业等为主的第三代新城，打造西安宜居宜业城市新区！n浐灞生态区优美的景观资源和宜居的生态环境，使浐灞成为了住宅市场新的热点。Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构市场项目对比分析 ：区域处于房地产高速发展阶段，品牌房企的入驻，带动了区域项目的较快发展。结合项目体量，对比范围可适当放大，可参考的主要商品房项目有：易合坊/东方雅居/东城翡翠湾/地铁首府,鼎翰名苑,普华浅水湾 本案本案Pla
7、nning agency - 西安世鼎地产全程营销机构1、项目名称： 易合坊 商品房2、项目地址： 纺渭路与柳莺路什字以东200米3、开盘价与平均价：4100元为开盘价4500元为平均价4、优惠点位及付款方式：暂无优惠点位、可按揭和一次性 付款5、手续状态：五证齐全6、售楼部位置及形态：现场售楼部、坐销7、项目的进程：期房产品情况目前推出为A区共30多栋多层、小高层和高层房源，主力户型45-135平米。 项目动态易合坊项目目前处于前期咨询中，现针对搜房网友推出团购活动，认购可享受9折优惠。 竞品项目易合坊Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构竞品项目1、项目名称：东方雅居
8、 商品房2、项目地址：灞桥区纺西街221号3、开盘价与平均价：4900元为开盘价5500元为平均价4、优惠点位及付款方式：优惠点位2%-3%、可按揭和一次性5、手续状态：五证齐全6、售楼部位置及形态：现场售楼部、坐销7、项目的进程：期房产品情况由一栋32层的高层组成，户型面积83.35平，92.3平， 113.11平和123.36平。 东方雅居4300元/平米起价 东方雅居88-125平两梯四户、南北通透，4300元/平 起住地铁好房！东方雅居每周推出特价房源3套，限时限量。东方雅居Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构1、项目名称：鼎翰名苑 商品房2、项目地址：西安市华
9、清路与纺渭路教会转盘东 南角3、开盘价与平均价：4950元为开盘价5300元为平 均价4、优惠点位及付款方式：按揭/一次性（2%-3% ）5、手续状态：五证齐全6、售楼部位置及形态：现场售楼部、坐销7、项目的进程：期房产品情况/项目动态鼎翰名苑现诚意咨询中，推出房源面积59-136平，一室、二室均价5500元/平米；三室 均价6000元/平米，购房可享受全款95折，按揭98折优惠，项目预计2013年10月交房。 鼎翰名苑竞品项目Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构竞品项目 普华浅水湾普华浅水湾 产品情况/项目动态普华浅水湾，现阶段团购活动认购在售90-110房源，享交1
10、千抵5万优惠，认购120- 140房源，享交6千抵10万优惠。该活动3月28日起执行，截止4月30日为止。 1、项目名称：普华浅水湾 商品房2、项目地址：灞河湿地生态园3、开盘价与平均价：5400元为平均价4、优惠点位及付款方式：按揭/一次性（90 110平方米交1千抵5万、120-140平方米 交6千抵10万）5、手续状态：五证齐全6、售楼部位置及形态：现场售楼部、坐销7、项目的进程：2期为期房Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构竞品项目 尚东国际城尚东国际城1.项目名称： 尚东国际城 （梁家街城中村 改造） 2.项目地址：长乐路半坡什字北300米路东 3.起价：36
11、88/ 3300 均价：4500/3800 4.优惠点位： 2%-5% 5.付款方式：一次性/分期/无息按揭 6.手续状况：国有土地使用证/建设用地规划 许可证7.销售部位置及形态：现场（行销） 8.项目目前的状态：2期准现房. 3期期房Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构竞品项目 上水观园上水观园1.项目名称： 上水观园 （阎家滩城中村改 造） 2.项目地址：华清东路浐河东岸兴阎温泉小 区 3.起价：3280 均价：3580 4.优惠点位： 3% 5.付款方式：一次性/分期（首付30%-30%- -30%-10%） 6.手续状况：土地手续证明/规划证明 7.销售部位置
12、及形态：现场（座销） 8.项目目前的状态：3期准现房Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构竞品项目 浐灞时代浐灞时代1.项目名称：浐灞时代（梁家街安置房） 2.项目地址：华清路官厅新村对面柳巷布料 批发市场 3.起价：3300 均价：3480 4.优惠点位： 3% 5.付款方式：一次性 6.手续状况：陕西省安置房批复 7.销售部位置及形态：现场（座销）8.项目目前的状态：准现房Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构竞品项目 幸福东郡幸福东郡1.项目名称： 幸福东郡 （梁家街村安置房 ） 2.项目地址：西安市电厂东路 3.起价：3388 均价：3800
13、 4.优惠点位： 5% 5.付款方式：一次性/分期（50%-30%- 20%） 6.手续状况：梁家街安置手续 7.销售部位置及形态：现场（行销）外围设 分部 8.项目目前的状态： 3期期房Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构竞品项目 世园名城 1.项目名称： 世园名城 （柳巷村城中村改 造） 2.项目地址：华清东路东段34中南门对面 3.起价：3600 均价：4200 4.优惠点位： 7%-10% 5.付款方式：一次性/分期（首付50%后期无 息分2-3年） 6.手续状况：土地规划证明 7.销售部位置及形态：现场（行销）外围设 多个分部 8.项目目前的状态：2.3期准现
14、房Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构区域生态环境良好，未来市场潜力大；市政规划的落实，园区内企业的相继进驻，为项目开发带来机遇；大西安城市向东发展，“浐灞生态区”的落实为区域带来利好；区域市场处于启动期，房价处于低位，性价比高，未来发展空间巨大。区域市场总结：Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构项目营销的战略目标设定：是价值指引我们，还是我们创造价值？战略目标设定：立足浐灞生活区的市场占位（区域第一，全市关注）；适应市场需求，树立区域标杆，促进区域成熟，点亮板块价值；打造项目品牌价值，对公司在西安房地产市场的发展打好基础。归纳项目定位，探讨如何
15、从产品层面塑造项目亮点，满足市场需求；【定位篇】创造价值Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构核心问题界定：问题1： 项目远离市区，配套少、生活不便，如何吸引消费者？问题2： 区域市场众多项目纷纷登场，竞争激烈，本项目如何参与？问题3： 区域规划优势渐显，前景渐入人心，我们应该扮演什么角色？突破问题的关键点： 1. 市场的再定义：如何成为代表新兴板块的代表性一极；2. 消费客户再挖掘：针对消费者，释放购买价值；3. 项目资源再整合：实现项目价值的最大化。Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构前期以企业团购客户为主，逐步扩大到城北乃至整个外围市场。核心
16、客户重要客户辐射客户置业目的：改善性需求，自住兼投资，市政规划、交通发展带来的区域认同。价值取向：关注生态环境和未来发展潜力重要客户：周边置业人群 核心客户：城东青年置业人群区域来源：周边郊县客群 职业特点：不固定，养老人群占据一定比例 置业目的：投资或者自住 价值取向：稀缺、良好的生态环境和品质辐射客户：其他区域置业人群区域来源：周边产业布局的相关企事业单位置业目的：工作生活便利和改善环境价值取向：关注居住环境和未来发展潜力置业特征：自住、投资目标客户细分 ：Planning agency - 西安世鼎地产全程营销机构目标客户特征总结：p客群写真：主要是区域辐射范围内的企事业单位人员，有一定
