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1、物业交房流程及注意事项物业交房流程及注意事项物业交房流程及注意事项一、如何理解交收楼 二、物业交房流程 三、物业交房注意事项 四、案例解析一、如何理解交收楼1、“交收楼”的概念是指开发商通过物业管理公司将具备入住条件的房屋交付业主使用的过程。物业公司代表开发商交房，从业主角度就是收楼。 故称“交收楼”。一、如何理解交收楼2、交收楼的构成：由一个核心和三个重点构成。核心: 物业与开发商的沟通三个重点: 交楼许可证物业预验接管及前期整改前期培训3核心问题需切实的贯穿在整个交收房流程之中。4把握好三个重点有助于物管处在交收楼活动前,打下扎实的基础，在 充分准备的前提下展开对交收楼的活动。 一、如何理
2、解交收楼核心：物业与开发商的沟通1.交收楼活动是开发商和物业这两位演员搭台给业主唱的一场戏。2.第一印象非常重要，头起的好，在物业管理的初期物业管理比较薄弱的阶段就能获得业主一定程度的认可和信任。 3.第一出戏演得好最直观的体现就是在物业进入正常运行后的物业费缴纳比率和投诉比率上。4.怎样才能演好这出戏? 演员是一出戏好坏的关键。5.在交收楼活动中，处处离不开开发商(从最初的场地安排、资料、预验收到最后的整改等)。开发商是这出戏的主角。演员之间要有良好的沟通才能演好这出戏。一、如何理解交收楼6.以上引出今天要讲的主旨：物业与开发商要有好的沟通，才能顺利完成交收楼活动。7.要与开发商建立健全的沟
3、通体系: 定期性会议专题会议发文及回复的流程紧急事件的整改处理流程8.要勤于和开发商沟通。9.容易发生的问题：开发商主观意识重。应对：灌输物管意识。一、如何理解交收楼 重点一、交楼许可证1. 确认可以交楼的标志是什么？标志是取得住宅交付使用许可证2. 根据上海市地方性法规和预售合同示范文本的规定，取得住宅交付使用许可证是房屋交付的前提。3. 在取得住宅交付使用许可证前开发商如果进行交房：开发商先行交房的行为是违法行为4. 业主如果办理了收房手续: A可能将面临房屋质量缺陷和配套设施不完备的风险。B根据预售合同规定，业主有权要求开发商承担违约金。C业主有权拒绝收房并向主管部门举报。D逾期交房超过
4、约定期限的，业主有权单方面解除合同。6. 以上内容表明无证交房的风险巨大，后果严重。7. 参考条款： 上海市新建住宅交付使用许可规定一、如何理解交收楼重点二、物业预验接管及前期整改的工作1. 对小区单元及公共区域进行验收，提出整改项目，制订整改流程。目的：将问题消灭在交房之前，物业公司全面接收后减少交房时的投诉，以提高客户的满意度，确保交房工作的顺利完成。2. 与开发商协商制订切实有效的整改流程及方案。3. 定期参加开发商例会，控制整改进度及时间节点。4. 物业接管方案拟定。5. 在验收过程中对设施设备，型号、品牌等作汇总。6. 做好书面的记录。（整改单、汇总表、发送/收取记录等）7. 整改及
5、开荒保洁工作完成后，要加强巡视，严格管理(钥匙领用制度等)。一、如何理解交收楼8. 预验方式：8.1 前期模拟验收由物业管理公司客服人员和工程人员在施工尚未完成之前对单元内部及公共区域进行查验。工程缺陷和隐患反馈给发展商。作用：熟悉设施设备，避免重复整改，避免延误接收时间。8.2 接开发商竣工通知后进行先期验收，由发展商项目部、监理、发展商销售部、总包/分包、物业管理公司等共同进行。8.3 交接验收的尾声进行三方查验，由发展商项目部、施工单位及物业管理公司三方进行。如单元的装修、设施设备调试和开荒保洁都已完成，则由物业管理公 司人员将钥匙接收并填写钥匙签收记录。反之，则由物业管理公司将问题汇总
6、于相关的汇总表，并在验收会议上提报发展商整改直至完成后由物业管理公司接收。接收后物业管理公司需按排定时巡视，以确保在交付业主前始终保持良好的状态。一、如何理解交收楼重点三、前期培训 1、小区基本情况的培训:占地面积、单元数量、车位数、电梯、小区内设备设施及周 边设施等。2、供应商及产品的培训分为单元配套设施设备产品培训以及土建及内装修专业知识 的培训：2.1单元配套设施设备产品的培训包括:厨房橱具、电器，以及卫生间洁具、热水炉、空调、电气电工产品等。主要培训内容：品牌知识，产品特色，使用功能、注意事项，保养方法，售后服务等等。2.2土建及内装修的专业培训由发展商项目部及承建商共同参与，培训内容
7、包括:土建的结构建设，外墙屋顶、门窗、防震专业知识培训以及内装修选用材质特点，施工工艺，安装工艺等专业知识的培训。3. 培训临时管理公约及业户手册是在短期里使无相关工作经验的员工快速掌握物业工作要点的比较好的方式。综合小区的实际情况进行小区临时管理公约及业户手册的培训。使 员工掌握公司及管理处对小区管理的基本程序及立场，在今后工作中能够正确操 作与运用。一、如何理解交收楼4. 交房的培训包括： A.整体交房流程。B.管理处员工熟悉交房环节中的各类表单。C.交房流程及相关表单的具体使用及注意事项的解答。D.模拟交房演练。5、交接时期统一口径培训：对交房活动期间业主提出的问题进行统一的回答，避免尴
8、尬。6、交接时期员工行为规范培训：仪容仪表、接人待物、语言、作息制度等。二、交收楼流程一、房产交接业主来办理缴纳购房余款、签收房屋交接书手续时，向现场办理人员出示： 1、收楼通知书 ； 2、业主身份证或委托书及代理人证件； 3、销售合同及收据等相关证明； 由开发商相关人员及物业客服部人员陪同业主至开发商财务处缴纳相关款项（包 括房款、代办小产证、代收分时电表装置费、代收有线端口初装费、代收燃气表具费 等）并开具缴费证明。业主凭缴费证明领取新建住宅使用说明书、新建住宅质量保证书、质 量监督检查合格证书、空气检测合格证书。签署房屋交接书后，领取单元内各项设施设备产品说明书、单元保养说明书等。二、交
9、收楼流程二、物业管理缴费业主在发展商处结清房款及领取各项物品后，由物业管理公司客服人员和销售人员陪 同至物业管理公司财务部缴纳费用：1、前期物业管理费（三个月）2、代收维修基金。 业主在缴付上述费用后，物业财务部将出具收楼缴费证明。三、交收楼流程三、办理物业登记手续 在确认业主将房款及物业管理费均已缴纳后，由物业管理公司客服部人员帮业主办理 物业登记手续，具体操作流程如下： 1、客服助理核对收楼通知书、预售合同、有效身份证件并复印存档（业主如为境外人士， 代理人委托书需公证）；另需复印已缴物业管理费、维修基金发票存档。2、业主签署并签收临时管理公约及承诺书临时管理公约作为业主委员会成立之前业主
10、、物业管理公司和发展商在小区内行使各项权利和 义务的约定，对业主也是一种保障，因此临时管理公约签署非常重要。 3、业主填写业户联络表。业户联络表涉及到业主的个人信息及联络电话、地址等内容，因此属于保密文件同时为做到业主信息的有效性和合法性，业户联络表必须由业主本人填写。4、业主签署并签收搬迁及电梯使用承诺书注明了小区搬迁及电梯使用的一些规定及注意事项，对业户的顺利搬迁及电梯使用有非常大的作用 ，同时也是物业管理公司与业主在搬迁和电梯使用上的约定。二、交收楼流程5、业主签收搬迁及电梯使用通知书、租客登记表、业户手册和服务指南等表单和文件，以方便业主进一步了解各项表单的使用及管理公司提供的各项服务
11、。 6、业主签署并签收防火、治安责任协议书。防火、治安责任协议书的签署是要求业主做好单元内的安全防火、防范工作，同时协助物业管 理公司保护好小区公共区域的消防设备、设施、器材。7、业主签收治安管理规定和停车库/场使用规定。物业管理公司希望业主能遵守小区的治安管理规定和停车库/场使用规定，配合物业管理公司共同管理好整个小区。8、业主核对及签收进户门，分户门，信箱钥匙及IC卡。9、在办完物业各项手续后，陪同业主至单元内验房 。二、交收楼流程三、验房在办完物业各项手续后，由物业管理公司客服部人员、工程技术人员和发展商销售人员三方共同陪业主至单元内验房 ：1、业主将单元进户门打开，由“三方”陪同清点单
12、元内物品、设备及设施，核对单元的水、 电、和燃气读数，在物业（单元）接收记录表签署确认。物业工程人员为业主演示设施设备使用功能及状态。2、如业主验房时发现单元内存在着一些问题或疑问，物业管理公司工程人员无法回答的即通知发展商工程人员来现场解疑。如需整改的发展商工程人员在现场回复业主整改 工作时间表，并记录在案，以确保验房工作顺利进行。3、若有整改事项，业主可委托物业管理处跟进并及时报告整改结果。4、验收完毕后，由业主、发展商、物业确认签字。二、交收楼流程凭收楼通知书业主出示本人有效身份证明原件代理人凭委托书/本人有效身份业主证明原件 （业主如为境外人士，代理人委托书需公证）审核后由开发商相关人
13、员陪同至开发商财务处缴纳相关款项至开发商处领取新建住宅使用说明书、新建住宅质量保证书 、质量监督检查合格证书、空气检测合格证书，签署房 屋交接书，领取单元设施设备产品说明书，单元保养说明书等）至物业管理中心财务处缴纳前期 物业管理费、维修基金等费用为业主办理物业相关手续（签署管理公约 、业户资料交付记录表，业户手册）由开发商销售人员、物业客服陪同业主验房，物 业工程人员为业主演示设施设备使用功能及状态业主如在验房过程中提出整改 要求则进入整改流程抄录水、电、天然气读表数， 签署单元接收记录表收楼完毕交 楼 流 程 图二、交收楼流程四、交收楼整改 业主验房时发现单元内存在问题需要整改时，由物业工
14、程部人员将 业主提出的问题填在物业（单元）接收记录表 或验房整改单上 ，由业主签字确认后复印（物业、业主、发展商），由发展商通知各施 工单位安排整改工作。整改单原件要存档。同时业主可将进户门钥匙托 管至物业管理公司。在整改内容完成且业主复验合格后，由业主取回托 管之钥匙。二、交收楼流程业主验房时提出整改要求确认整改项目并在验房整改单上作填写并由业主签字确认验房结束后将验房整改单复印三份，原件存入业主档案开发商物业业主工程项目部总包/分包按验房整改单进行整改工作物业工程部对整改内容进行跟踪检查客服负责跟进保修进程，并做好与业主的沟通工作整改结束物业确认符合与发展商、分包商协调预约业主再次上门验收
15、时间业主前来验收验收通过在整改单上签收验收不通过或有新的问题整改完成销售部交收楼整改流程图三、物业交房注意事项三、物业交房注意事项1、发展商落实事项交房前入户许可证取得： 交房现场公示交房场地安排： A 确定场地：位置方位、面积大小、流转方向、功能区隔B 适度装修：地面、四壁、照明、电话、空调、家具C 导示布置：园区外围、收楼现场事项： 1、场地安排在宽敞、便于流转的室内。建议台面按手续办理的流程一字排开。2、准备几个vip间，如现场发生争吵可请业主进入商谈，避免扩大影响。3、确认行人/行车通道。验楼路线应以通畅、方便为主，避免交楼现场混乱。4、现场电话、网线等设施要能满足现场办公的要求。5、
16、及早与开发商商议、确认交收楼流程及维保流程。三、物业交房注意事项三、物业交房注意事项园区布置三、物业交房注意事项三、物业交房注意事项 收楼现场三、物业交房注意事项三、物业交房注意事项交楼场地三、物业交房注意事项三、物业交房注意事项交楼场地三、物业交房注意事项三、物业交房注意事项交房物品资料： A 交房物品：便于携带、利于收纳、值得保存B 交房资料：两书准备、结构图提供、物业相关资料事项：1、如物业代为处理二书可提请开发商采取一些高效的方式。如使用印章等。2、相关资料开发商应尽快提供（业主资料、实测面积、小区概况、设施设备等）。3、以上准备工作一但条件允许，应及早完成。房屋预验接收： A 时间节点控制 B 提前介入施工现场 C 整改跟进事项： 1、制定切实有效的预验、整改方案。2、开发商定
