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1、Page 1谨呈：佛山市东方运通投资有限公司2009-10-18魁奇路黎冲东风项目 前期策划p分期销售，按期定价。定价原则Page 98搜集交易实例建立比较实例建立价格比较基础分析比较实例修正差异评估项目价格从房地产中介、楼盘现场、房管部门等渠道收集近 期交易案例 以可比性和完整程度为标准选取与待估有相同效能 的交易实例 对比较实例的价格作必要的技术处理，使其与待估 物业的价格具共同的比较基础 从多个修正因素比较参照物与待估物之间差异 分析差异所造成的价格差异，寻找修正差异依据 分析比较实例差异程度，确定比较实例影响权重 分析比较实例内部因素影响程度，确定影响比较实例价 格和待估房产的主导因素
2、 通过比较实例与待估房产的比较，找到两者之间差价 ，并按一定标准对比较物价格进行修正 采取综合评估公式，从修正价格中评估出待估物的租 售价格定价技术路线Page 99注：以下项目按建筑面积计算公寓毛坯售价建议约为9300元/公寓售价评估价值定价 参照项目参照项目参照项目100%美邦公寓利豪名郡逸彩美寓建面售价（毛坯） 900078008650评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分区位片区形象5%8041206804区位价值15%1001515022.58012交通状况10%120121501515015自然环境2%100210021002周边配套15%60910015609城市规划8%12
3、09.61501215012产品素质总体规划3%1203.610031203.6社区规模5%1507.58041507.5园林环境2%1002801.6901.8建筑外观8%1209.61209.615012户型设计12%1001212014.415018社区配套10%10010808909开发商品牌5%100510051005总评分100% 101.3 118.1 110.9比较价格 91179211.89592.85时间因素修正 1.11.11.1折算价格 10028.710132.9810552.135参照权重 40%30%20%加权后数目 4011.483339.8942110.427
4、本项目评估价格 9311.801Page 100注：以下项目按建筑面积计算首层商铺售价建议约为35000元/商铺售价评估价值定价参照项目参照项目参照项目100%星星华园国际百花时代广场丽日玫瑰名城建面售价（毛坯） 380003500018000评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分区位片区形象5%603603804区位价值10%80880812012交通状况15%100151001515022.5商业氛围15%6096098012城市规划10%120121501515015产品素质总体规划10%100101201212012商业规模15%80121001510015建筑外观5%100510
5、051206户型设计10%120121201212012开发商品牌5%804804804总评分100% 90 98 114.5比较价格 342003430020610时间因素修正 1.151.151.6折算价格 393303944532976参照权重 40%40%20%加权后数目 14732137786595.2本项目评估价格 35105.2Page 101往下页商铺售价评估二层商铺价格：一般二层商业的销售价格为一层的一半左右，但本项目的二层商业由于有地铁的支撑，预计二层的商铺价格为：18000元/三-五层商铺价格：10000元/（按照租金水平换算）车位价格：市场上关于机械车位的销售，一般是销
6、售二十年的使用权，市场上的机械停车位二十年使用权的价格为：5万元/个。负一层商铺价格：对接广佛地铁一号线，人流较大，预计负一层商业价格为：32000元/Page 102土地成本市场成本估计约为2.62亿元成本分析往下页土地成本： 按照土地每平米4000元的低价，计算本地块的土地成本约 为400065463=26174万元前提禅城区绿景路北侧、文华花园东地块，楼面地价： 4563元/。 根据佛山最新成交的土地情况看，禅城区土地的普遍成本大约 为4000元/平米。Page 103总开发成本=土地成本+建安投资+其他工程费 用+前期费用+前期阶段应缴其他费用成本分析序号项列名称费用（万）1土地成本2
7、61742建安工程投资（包含地下室施工）254192.1土建及装修工程19556 2.2机电设备安装工程3173 2.21发电机及环保设备151 2.2.2 电力系统743 2.2.3 电梯903 2.2.4 消防、烟感、喷淋等339 2.2.5 供、排水管网工程等1014 2.2.6 零星工程（如防雷等）23 2.3本项不可预见费406 3其他工程费用402 3.1供电外线铺设及临时用电设施90 3.2供水外线铺设及临时用水设施48 3.3环境园林绿化工程245 3.4内、外市政及公建配套18 往下页Page 104总开发成本约5.52亿元序号项列名称费用（万）4前期费用674 4.1项目定
8、位及可行性研究30 4.2三通一平（含围墙、拆迁平整）120 4.3方案规划、建筑设计、勘测钻探253 4.4项目立项、筹建、公关及工程管理费271 5开发阶段应缴其它费956 5.1工程监理、质量监督、安全监督费241 5.2报建、招标费（建筑许可证等）30 5.3城市基础设施配套费685 6其它不可预见费（总投入的3$）1500 小结：1+2+3+4+5+655233接上页成本分析Page 105销售测算整个项目的销售收入约9.24亿类型建筑面积（约 ）销售均价 （元/）总价（万元）公寓430009300（毛坯）41280商业-1层3000320009600首层47003500016450
9、2楼商业45001800081003-5楼商业128001000012800地下车位产权车位200个15万3000机械停车位，人防 改建 228个5万/（个） (20年产权)1140合计92370万元建议持有商业价值较低3-5楼物业面积，待商业价值凸现后再 另行考虑。Page 106利润测算整个项目的净利润约2.17亿项列名称计算公式费用（万）销售收入 92,370销售税金及附加（万元） 5,113营业税（收入5）4618.5印花税（收入0.03）28 城建税（营业税7）323 教育费附加（营业税3）143 财务费用（成本的6）3000销售净收入（元） 84,257利润总额销售收入-开发成本2
10、9,024税前投资率53%所得税利润总额*25%7,256净利润总额利润-所得税21,768税后利润率39%Page 107PART 7 形象定位基于城市发展气质类比Page 108地铁接轨道路交通大融合带动佛山产业融 合、资源优化配置、错位竞争！广 州佛 山珠二 环珠三 环n 交通规划一体化； 广佛城市间道路交通体系统一规 划，如广州东二环、珠三环、广 州华南快速干线、 n 广佛道路 “无缝对接”； 两市道路网规划衔接点共有60处 ，其中高等级道路18处，主干道 29处，次干道及支路13处。 n 大型基础设施-资源共享； 广州的 (如白云国际机场等)直接 辐射和服务佛山市域。广州国际 航空港
11、、深水港等也直接辐射和 服务佛山及整个珠三角地区。 n 服务设施一体化； 邮政、电话、购物中心等设施一 体化2010年广佛地铁开 通城市气质Page 109佛山城市向南，城市“交通枢纽商圈”， 未来的城市商业核心圈城市气质n魁奇路地铁枢纽站地段城市节点区域的设计定位为：城 市“交通枢纽商业圈”，将与祖庙片区的旧城商业圈形 成南北两大吸引点n 结合城南历史文物古迹，该区域将创造有人文气息的 城市开放空间，并藉此为基础建设成为美食购物与商务 度假并重的城市旅游新中心n 凭借地理位置优势，该区域将形成强大的交通换乘系 统n该区域建成后空中俯瞰将呈现蓝绿双“十”轴交叉的景 象，即魁奇路与汾江路地绿色“
12、十”轴、交叉路口原有 水涌形成地蓝色“十”轴城市“交通枢纽商业圈”城市“交通枢纽商业圈” 祖庙旧城商业圈Page 110城市气质多个大型商业综合体的规划，打造佛山最大的 办公、居住、购物、饮食、休闲娱乐、医疗与 教育等新城市核心。 佛山“魁奇路商圈”魁 奇 路汾 江 路本项目利超国 际项目世博商业中心建筑面积达16万平方米，是佛山新城市 中心组团已规划最大、档次最高的商业 旗舰项目，汇聚国际一流名店、超市、 百货，是集中购物、饮食、娱乐、文化 交流与合作于一体的现代体验式消费场 所，将引进多个国际知名的零售业、饮 食业、娱乐业巨头进驻经营，辐射整个 周边地区的商业中心地带 商业面积大于 18万
13、平方米的 综合购物中心地铁站新佛山汽车站Page 111国际街区高档休闲娱乐场所国际公寓高档餐饮时尚精品店广佛地铁上盖 国际风尚地标项目形象定位：Page 112到楼下，坐地铁，上班去。地铁上盖、特色休闲、居住特区地铁上盖、特色休闲、居住特区居住、购物、高档餐饮、休闲、娱乐Page 113项目命名运通国际广场推广主题：动感之都 双城生活Page 114备选案名1、运通国际中心2、东方运通都会3、运通第一城4、东方国际项目命名Page 115PART 8 总体营销铺排Page 1169月下旬1栋公寓 ，约600套预计09年到2010年上半年佛山新增加公寓体量约15万平米，其中禅城 约10万平米，
14、竞争激烈；建议本项目推售时间选择在2010年下半年， 具体如下：公寓推售时间：2010年9月份，即“十一黄金周”前商铺推售时间：2011年1月推售时间10月下旬1栋公 寓，约600套1月推售商铺Page 117项目开盘前营销节点20102011营销阶段工程节点61012123春节 87月中售楼处进场形象预热期准备期开盘强销期商铺形象推广期7月中售楼 部完工9月下旬取得预 售证、样板房 、看楼通道完 工10月中公寓二期 取得预售证完成0临时售楼处完工7月上旬产品发布会10月黄金周活动形象推广期5911712月中商铺取得 预售证商铺开盘强销期9月中旬样板房开放、认筹报 价格区间 9月下旬一期开盘仪
15、式10月中旬公寓二期认筹报价格区间 10月下旬公寓二期开盘仪式元月商铺开盘12月中旬商铺包装展示、 认筹、报价格区间面临难题： 1、时间短，工程施工速度要求高； 2、营销节点紧凑，展示时间短，须提前大量蓄客n交通枢纽商圈中心 炒作! n广佛地铁炒作！n扩大目标客户 群积累：系列圈 层活动 n大型活动引爆 ！n公寓形象强化 n强展示/销售动 作n商铺强展示/ 销售动作n商铺形 象推广 n区域商 圈炒作Page 118项目营销总控图营销节点营销阶段推广主题活动配合推广配合现场展示形象围墙展示商铺形象围墙展示售楼处展示路旗导示展示国际公寓及个性化时尚 家居样板房展示20102011 61012123
16、春节859117形象预热期准备期开盘强销期商铺形象推广期形象推广期商铺开盘强销期售楼处进场产品发布会样板房开放、认筹一期开盘公寓二期认筹公寓二期开盘商铺开盘商铺认筹铺面包装展示分展场回路演电视、报纸及户外广告密集轰炸、全面覆盖禅桂城区系列软文炒作、形象导入进场焦点事件活动短信、网络、直邮二期开盘信息+商铺信息渗透二期选房活动区域宣传+形象宣传板房开放+认筹信息售楼处开放户外广告、分众传媒产品发布会开盘信息+2期认筹信息二期开盘信息商铺认筹商铺开盘信息板房开放活动一期选房活动十一活动商铺启动活动商铺认筹活动商铺解筹活动Page 119第一阶段：2010.5月-2010.6月预热期该阶段不做具体项目形象推广；主要两条线进行推广宣传： 一是区域商业中心形象，二是围绕广佛地铁开通进行项目宣 传炒作；策略策略目标目标区域预热、利用广佛地铁开通提升项目片区价值！第一阶段重点工作： 售楼处筹建及布置； 广告公司确定及项目VI系统设计； 项目外立面、园林、交楼标准等
