业态、地下商业,高楼层商业

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1、购物中心研究-商业业态分析-地下室商业价值的提升-高楼层商业价值的提升商业业态分析所谓商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的 战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规 模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段 ，提供销售和服务的类型化经营形态。项目自身项目自身消费群体消费群体经营形态经营形态概念概念业态业态区位区位规模规模商户群商户群消费群消费群档次档次商业业态包括购物中心购物中心、百货商场、综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、批发市场、专卖店、和仓储式商场等8种形式。分类分类不同的业态、不同的商户品牌需考虑到不同的品牌影响力、客流带动力、形象冲击力及租金

2、收益力等等个性化因素。但业态配比并没有最好之说，最适合的就是最好的。 无论处于传统商圈，还是CBD商务区，或是城市郊区，主流顾客群是不同的，业态组合自然也不应该相同。每个购物中心都应该对自己所在的商圈进行深度分析，不断尝试、探索、完善适合自己的业态组合。配比配比各楼层业态布局1.租金水平 2.面积需求 3.消费频率 4.消费类型相对购物行业，需求面积不大的专业 业态建议楼层以低层区为主，小型面 积需求的以中层区为主，需求大面积 业态以主力店为主、楼层可覆盖地下 到地上几层。租金水平和面积要求相对餐饮、文化娱乐行业，面积需 求小、租金水平高的业态建议布置 在低层区、中层区，面积需求大租 金水平较

3、低的业态建议设置在高层 区业态面积需求租金水平高低3000100服饰，化 妆品，品 牌店 3C数码 ，儿童服 装体育用 品超市，百 货主力店 ，家电300-500面积需求租金水平高低2500400快餐，咖 啡厅，茶 庄主题餐饮 ，特色酒 吧，儿童 娱乐影院， KTV,健 身瑜伽400-1200购物行业餐饮、娱乐行业消费频率和消费类型购物随机性高、频率高的业态建 议设置在低层区，而购物目的性 高、消费频率低的业态建议设置 在中层区或高层区消费频率较高、随机性大的中西 式快餐可考虑设置在低层区，而 目的性较强的业态建议设置在高 层区，也可考虑设置中层区消费类型消费频率高低随机目的家居，办 公用品，

4、 家电体育用品便利店， 化妆品， 服饰配件高低商务餐饮 ，美容美 发快餐类影院， KTV,健 身瑜伽购物行业餐饮、娱乐行业消费类型随机目的消费频率3C数码大卖场酒吧，影 院，KTV健身瑜伽案例中西式快餐超市卖场家庭餐饮B1B1L1L1L3L3L4L4电玩城休闲餐饮儿童娱乐儿童早教 丰富的半地下空间;减少商业体压力小结：1.把地下商业与周边的公共交通系统紧密结合，会带来大 量人流。 2.合理利用中庭空间，解决地下商业采光不足、空间压抑 等问题，还可通过中庭，使地上与地下的商业空间相互渗 透、呼应。 3.室外下沉广场的设置极大程度提高地下的商业价值，成 为一个人流汇集的休闲共享空间，对项目自身的品

5、牌价值 也是巨大的提升。 4.把地下商业与地下停车场相结合，提升地下商业的价值 ，使顾客有更便捷的购物体验。高楼层商业的价值提升1.目的性消费业态组合设置 2.垂直交通系统的设置 3.地上停车场的设置 4.中庭、边庭等共享空间的设置案例一际广场isquare国国际际际际广广场场场场isquareisquare，总建筑面积6.6万平方 米，包括商场、戏院和高座大楼三个部 分。地下至8楼为基座，商场街铺为国际 品牌旗舰店。高端 餐饮影院际广场isquare目的性消费的业态布局南座南座7 7层以上设层以上设 有有5 5间影院包括间影院包括1 1 间贵宾影院间贵宾影院( (凤凰凤凰 影院影院) )及及

6、1 1间拥有间拥有 448448个座位全港个座位全港 最大的最大的IMAXIMAX影院影院 ，共提供近，共提供近1,0001,000 个座位，是尖沙个座位，是尖沙 咀最热捧的娱乐咀最热捧的娱乐 好好去处。去处。北北座座2020层以上全层以上全 部设置高级餐饮部设置高级餐饮 ， 店铺主要景观为店铺主要景观为 尖沙咀尖沙咀一带楼景一带楼景 及部份及部份维维维维多利亚多利亚 港港景色。景色。物业高座为一幢逾20层高的大厦，以高级 餐饮为主,店铺主要景观为尖沙咀一带楼 景及部份维多利亚港景色。其中第30层为获 得米其林餐厅星级称号的 南海一号。与餐厅相连的Eyebar 坐拥优美 海景，是香港最潮最新的

7、酒吧聚脚点。酒吧 内亦仿照旧日的船舰甲板摆设，安放望远 镜及索引图板，展示香港必到的地标景 点。第31层为高级粤菜殿堂级食府：国福楼，为确保优质食材 得以妥善保存，国福楼内更设有专用储存窖，存放着价值 过百万的海味、陈年波尔多及勃良地名酿。餐厅熟客更可 尊享这项专业 服务，在餐厅内珍藏私人海味及陈年醇酿。际广场isquare垂直交通系统的设置场场内设有内设有4343部部扶扶 手电梯手电梯；其中其中5 5 部部为为跨层扶手电跨层扶手电 梯梯，贯通各个主，贯通各个主 题区域。来往题区域。来往 MTRMTR层至地下的层至地下的 扶手电梯，全长扶手电梯，全长 3737米，两旁的外米，两旁的外 墙以墙以

8、1010组投映机组投映机 投射花草树木等投射花草树木等 作为影像作为影像，行人，行人 可与这些影像互可与这些影像互 动，经过时会散动，经过时会散 发花粉或变色，发花粉或变色， 属全港属全港首创首创。南南座有专门从座有专门从 MTRMTR楼层直达楼层直达7 7层层 的升降梯，把人的升降梯，把人 流自地铁层引向流自地铁层引向 影院。影院。北座则有北座则有3 3部直部直 达高层餐饮区的达高层餐饮区的 垂直升降梯，可垂直升降梯，可 从大堂楼层或者从大堂楼层或者 3/F3/F的电梯大堂直的电梯大堂直 接搭乘。接搭乘。案例二香港朗豪坊Langham place朗豪坊朗豪坊Langham placeLang

9、ham place，位于九龙旺角，由 两栋高层建筑组成，包括地下2层和地上13层 的购物中心及其上方的写字楼和42层的朗豪 酒店，两者之间通过二层和四层的两处过街 天桥连接。综合体面积16.7万平方米，购物 中心面积为5.6万平方米。香港朗豪坊目的性消费的业态布局运动 服饰电影院5F-7F8F-12F8F-12F潮牌 潮店 聚集地12F- 13F特色餐 厅酒吧数码 天幕把电影院，特色餐厅酒吧等目的性强的业态放在最高层，再结合覆盖整个购物中心 顶部的全港第一个数码天幕这种视觉体验验性的标志物，吸引人流往高处走。垂直交通系统的设置香港朗豪坊购物中心购物中心内有三部跨层高速扶梯，第一部从一层直达三层

10、，第二部由四层通天广场内有三部跨层高速扶梯，第一部从一层直达三层，第二部由四层通天广场 直达八层，第三部从八层直达十二层。南边有直达升降梯从直达八层，第三部从八层直达十二层。南边有直达升降梯从1F1F直达直达电影院和顶层。电影院和顶层。8F8F12F12F4 4F F1F1F垂直交通系统的设置香港朗豪坊这种以坡道作为主导的垂直交通方式，可以使空间 在楼层间产生流动，可以让人不知不觉穿行整个楼 层，给人全新的购物体验8F8F12F12F4 4F F1F1F螺旋坡道示意 （8F-12F ）写字楼中庭、边庭等共享空间的设置高达60米通天广场示意通天广场这种通天广场与边庭的形式相结合，既有效解决传统中

11、 庭在高楼层商业中容易产生各楼层采光不均的的问题， 还可以最大限度引入旺角独特的城市风光，也弥补了高密 度商业中心区的地面空间间不足这一问题。写字楼中庭、边庭等共享空间的设置主要中庭示意中庭中庭中庭案例三新加坡ILUMAn 项目位于新加坡著 名的白沙浮街区 n 强调表演和展览空 间的组合 n 占地面积:9万平方 米 n 地上6层目的性消费的业态布局新加坡ILUMAn 整栋商场在竖向空间上划分为两大区域1-3层主要为零售空间，4-6层主要为娱乐空间电影院停车场零售零售娱乐大厅零售大厅户外广场城市道路城市道路餐饮娱乐娱乐娱乐空间空间零售零售空间空间地上停车场的设置新加坡ILUMA电影院停车场零售零

12、售娱乐大厅零售大厅 城市道路城市道路餐饮娱乐娱乐娱乐空间空间零售零售空间空间n 在商场的三、四层之间设置了三层停车场，不仅缓解商业体的停车问题，更直接把人 流往高楼层聚集，具有停车购物的便捷性。小结：1.1.高高层层层层商商业业业业一般一般设设设设置消置消费费费费目的性目的性强强、面、面积积积积需求大的需求大的业态业态业态业态 。 2.2.完善垂直交通系完善垂直交通系统统统统将将购购购购物者方便、快捷地引物者方便、快捷地引导导导导到高的楼到高的楼层层层层，这这这这 既是既是购购购购物的舒适性物的舒适性问题问题问题问题 ，也关系到，也关系到购购购购物中心内部各楼物中心内部各楼层层层层商商业业业业价价 值值值值的均好性。的均好性。 3.3.把停把停车场设车场设车场设车场设 置在高楼置在高楼层层层层，把商，把商业业业业与停与停车车车车相互相互组组组组合，把人流往合，把人流往 高高处汇处汇处汇处汇 集。集。 4.4.合理合理设设设设置中庭、置中庭、边边边边庭等共享空庭等共享空间间间间，汇汇汇汇集人流，提高商集人流，提高商业业业业体的品体的品 质质质质与与购购购购物享受。物享受。谢谢观赏谢谢观赏