西安怡丰城市调报告

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1、项目概况开发商分析西安怡丰城市调报告消费者分析规划分析动线分析销售活动项目内容 运营商丰树产业私人有限公司 总建筑面积6.25万平方米 总租赁面积3.42万平方米 楼层数地上三层，地下一层 店铺数200个 停车位550个 绿地面积2万平方米 租金一铺一家，一层300-400元/平方米，二层 租金200-300元/平方米，三层100-200元/ 平方米负一100-200元/平方米。 合同有效期三年合同，交三押一 开业时间2011年10月18日 营业时间 10：00-22：00（夏季）10：00-21：00（冬季） 商业委托的国际顾问缔博建筑设计咨询（室内设计及外立面） 贝尔高林（园林及景观设计）

2、 迈进 (机电顾问） 新工工程咨询（施工技术）周边公交路线 太白路立交站 6、16、K205、506、412、35、311、106、900、k631、604、教育 专线 西安电子科技大学站 308、游7、604、608、216西安怡丰 城怡丰城简介项目概况西安怡丰城位于西安南二环与太白路的交汇处， 2011年10 月18日正式开业-总部位于新加坡的亚洲房地产行业的领导者丰树 产业私人有限公司 打造的西安怡丰城集购物、休闲和娱乐的 一站式零售商场。 西安怡丰城位于西安南二环与太白路的交汇处，紧靠西安两大商业区小寨商圈和高新商业区，独得双商圈地域优势，两面临城市主干道，展示面好，通达性较强。 西安

3、怡丰城周边住宅以及大专院校众多，居住及文化气息浓厚，区域的消费能力日渐凸显，市场潜力巨大。区位分析大学怡丰城高新 商圈小寨 商圈停车场停车（购物中心负二层） 温馨小提示：凡在怡丰城当日消费累计满50元，即 可凭消费小票在怡丰城1层总服务台领取停车券1 张。（停车券领取当天，免费停车4小时，10:00至 22:00有效）商场服务l咨询服务 l顾客意见处理 l爱心伞租借 l礼品包装服务 l针线包服务l急救药箱服务 l母婴室服务 l轮椅租借服务 l婴儿车租借服务西安怡丰城服务项目：开发商分析开发商简介 丰树是在新加坡及亚洲的主要房地产公司，资产超过新币57亿，范围包括办公楼，物流 ，工业园区以及商业

4、。除此之外丰树还管理着亚洲六个国家将近新币52亿的资产。中国 是丰树集团在海外最大的市场之一。中国包括香港特别行政区占丰树自有及托管资产总额 的29%，约57亿新元。丰树于2005年首次进入中国市场，投资物流物业。之后，丰树集 团进一步扩大投资范围，截至2013年已在中国多个城市，包括上海、北京、广州、佛 山、天津、无锡、西安、郑州及香港特别行政区，投资物流、工业、办公楼、零售及综合 用途等房地产项目。 西安怡丰城项目由西安亚建房地产开发有限 公司开发，是丰树集团的分公司 ，总投资金 额超过人民币9个亿消费者分析在西安怡丰城3公里商圈内，拥有50万人口，其 中有超过半数的教育工作者、学生及IT

5、白领，区 域的消费者更易接受革新购物理念，同时也是时 尚消费的生力军，绝大部分人具备一定经济实 力。客群范围 45分钟的车程范围内主要的目标群 紧靠购物中心周围的居民 附近大学的学生 附近高科技园/软件园区的上班族目标消费群服饰档次不同，主力店品牌服饰客单价较高，基本在200元以上， 休闲娱乐的客单价在40-70元左右。客单价150-200元500元左右150-200元200元以上300元左右50元左右40元起200元起70元起主力店餐饮客单价较高基本在70-150元左右，快餐以及咖 啡、甜品的客单价约为25-50元左右。客单价100元左右150元左右50元左右30元左右25元左右80元左右2

6、8元左右40元左右70元左右规划分析一层：男装、名表、珠宝、 二层：女装、家居 三层：餐饮、儿童游乐、影院、家居 （伊利诺伊家居生活馆） 负一：服饰、金花宜品超市、餐饮 入驻品牌：B1：世纪金花宜品生活超市、迪士尼、新帽馆、才子男装、海澜之家、简尚、NIKE SPORTSWEAR、adidas 、 GXG、Jack Jones、西遇、筷乐仙美食广场、布衣候粥底火锅、湘西味道、塬上-望长安、小二中国菜、青都里健康食堂、新加 坡食坊、神户明味家、美客美、牵人粉、鲁汁深、东东包、麦当劳、咪咕咪咕麻辣香锅、咪咕咪咕龙江妈妈菜、酷巴客、宏图 枣业-陕西特产、伽利略电子科技游戏工厂、她雅发型、倍轻松、中国

7、联通移动营业厅、采活；L1：上海故事、广玉缘珠宝、小众玩物、卓尔珠宝、黄爵珠宝金行、HL2:曼妮芬、雅黛丽、美之藤、JOLIE&DEEN、Vi_graph、broadcast、La Chapelie、hotwind、爱玛、oasis、 ARROW、Five Plus、GOGIRL、JNBY、末未、莎尔依、卡拉佛、婷美、古今、佳色内衣生活馆、伊力诺依 家居生活馆、茗阑 艺术美甲；L3：古滇映象云南服饰、骆驼青少年户外装备、I-Baby世界名品母婴生活馆、安奈尔、米洗迪、ABC童装童鞋、乖乖狗 、天登山韩式炭火烤肉、元山日本料理、橙天嘉禾西安怡丰城影城、其乐儿-儿童主题公园、伊力诺依家居生活馆、比

8、高生活馆 、伦嘉生态健康睡眠、泰好家居生活馆、艾米摄影、良品小生、原本东西、欢乐反斗城玩具、Kidsiand、娇莉芙、我型我秀、 万仟堂、乐巢家居。入驻品牌104个。 业态分布铺号品牌名称是否开业铺号品牌名称是否开 业铺号品牌名称是否开业铺号品牌名称是否开业01雅他发型 17-18湘西味道37腊汁肉夹馍未开业65-66咪咕咪咕麻 辣香锅 02迪士尼未开业19A红码头48川雲山麻辣香 锅67仙谷记03新帽馆19B尚品家宴未开业49东东包68摩米年糕料 理 04倍轻松22-23小二中国菜51-52启华火锅69酷巴客 05才子男装未开业24青都里53麦当劳70I tea shop 06海澜之家25-

9、28宜品超市54/79 采活71宏图枣业 07宝岛眼镜29仙芋世家55-56耐克72 08简尚未开业30BIBINI NICE CREAM57-58阿迪达斯7309中国联通未开业31SUBWAY59/60/76GXG77匡威 13筷乐仙美食广场33-34神户明味家61/74VEROMODA未开业78 14相扑拉面32-35发记港式茶餐厅62ETAMHOMM E80伽利略电子 竞技游戏工 厂未开业15-16布衣侯粥底火锅36美客美未开业64西遇未开业B1以餐饮、服饰为主，其次为宜品超市，餐饮占平层经营面 积的60%，所占比例较大。服饰餐饮生活娱乐铺号品牌名称面积铺号品牌名称面积铺号品牌名称面积

10、01谜尚 19-20MANGO35好奇鸭 02 21QUIKSILVER36周大生 03CASIO22LOE皮具37香港彩丰行 04上海故事未开业23百思美口腔38海盗船 05广玉缘珠宝24-25ASOBIO39翠麒宝石 06小众玩物27DAZZLE401905珠宝 07-08苹果数码28Wrangler41原色银饰 09皇爵珠宝金行29-30C K jeans42谜尚10The face shop31Izzue/CK underwear/5cm/b+ ab/dela43飞亚达11-12GXG32冰雪皇后44宝岛眼镜13-17H&m33面包新语45麦当劳18速写34星巴克L1服饰、珠宝、名表为

11、主，其中服饰所占本层经营面积较 大，约占到70%。服饰餐饮生活娱乐铺号品牌名称是否开业铺号品牌名称是否开业铺号品牌名称是否开业01-34 伊力诺依家具 生活馆 未开业 14Mudd 25HONEYS 02-03 曼妮芬 15XXEZZ 26KALOMODA04雅黛丽 16ARROW 27莎尔依 05姿阁美甲 17Five Plus 28COLOVE 06 18ABroadcast： 播29FEXATA 07J&M 18A点位瑞士军刀 30婷美18B维瓦纳意大利 餐厅 31纽方 08古滇印象 19-20艾格 32佳色内衣生活 馆 09-10A集合 21GOGIRL 33水果堂10-11La Ch

12、apelle22-23 JNBY12-13热风 HOTWIND24指尖艺术美 甲L2服饰、家居、美甲为主，其中服饰多为女装，所占面积约为 平层经营面积的80%左右。服饰餐饮生活娱乐铺号品牌名称是否开业铺号品牌名称是否开业铺号品牌名称是否开业 01 12欢乐反斗城24IS数码未开业02-05 阿特瑞早教13今日阅读25 我行我秀 06慕维家居14Kidsland 26博洋宝贝0715奇乐儿儿童主 题公园27安奈儿0816娇莉芙2809良品小生 17-18天登山韩式炭 火烤肉29-30ABC童装未开业10橙天嘉禾怡丰 城影城19-21元山日本料理31乖乖狗11绿动游戏体验 中心22-23大卡司未开

13、业33万仟堂未开业L32000（7个厅）娱乐、餐饮、童装、生活配套为主，其中生活配套约占平 层经营面积的45%，娱乐约占30%。服饰餐饮生活娱乐业态划分楼层面积总面积餐饮美食B18244.89054.56F1315.84F3493.92服装饰品B11522.567374.64F13642.24F21780.48F3429.36生活服务B18170.4611275.66F2705.6F32399.6楼层主力店铺B1筷乐仙美食 广场金花宜品生 活伽利略电子 竞技游戏工 厂一楼H&M二楼伊利诺依家居生活馆三楼奇乐儿儿童主题公园橙天嘉禾影城业态面积业态布局u其中以生活服务业态面积占比较大，其次 为餐饮

14、类，服装服饰业态面积占比相比较小 ； u主力店以餐饮和生活服务类为居多。动线分析2个中庭“L”型动线内部动线内部动线为“L”型，从一层起设有2 个中庭，通道较为宽敞，但B通道较长 ，造成最里侧商铺氛围冷清，大堂处柱 距较窄，柱网密集，降低了整个大堂宽 敞度， 各入口以及各楼层都设有多个休息凳。通道宽： A通道左侧宽4.5米，右侧宽4米； B通道宽3米。 柱距：B1、1层大堂柱距宽5米； 通道处柱距宽8米。BA消费者的消费范围外面动线BI入口B1入口地下车库出入口伽利略电子竞技游 戏工厂入口广场区LI入口LI入口LI入口商场展示广场 通道大堂扶梯商场特色木车小柜台明星墙销售活动针对会员独享政策V

15、趣卡包括以下商户优惠： 对于会员基本可享受每家的优惠活动。总结u区位方面：位于南二环与太白路交汇处，交通便捷，两面临城市主干道，展示性强，区域商务、居住以及教育氛围浓厚，周边消费力度高，整个区域的购物氛围较好；u开发商方面：开发实力雄厚、经营管理经验丰富；u商场定位方面：商场定位为中档，品牌档次各有不同，可满足多方面客群的需求；u内部设施及结构方面：整个商场的购物环境舒适，动线明晰，空间较大，但设有很多过道、内部通道、小广场一类的，所以客观上减少了店铺的面积，店铺排布整齐，大堂的柱网较为密集，降低了大堂的宽敞度和视觉舒适感，地下停车场坡度较大，造成了一定危险性，厕所采用座便器，对整个卫生间的环境和客群习惯有一定影响；u整体店铺营销方面：主力店生意较好，位置较偏的店铺不能借用主力店的优势形成合力，且部分店铺未开业；u商场活动方面：节假日及周末会有娱乐表演、明星见面会等活动，以提升商场人气；u店铺优惠活动方面：餐饮娱乐的大部分店铺有优惠或团购活动，部分服饰店有折扣活动。