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1、BDBD二号店选址市场可行性二号店选址市场可行性综合研究报告综合研究报告（2003/9/192003/9/19）昆明田野调查与咨询公司Kunming Field Marketing Research Co., Ltd.如何进行住宅房地产项目竞争结构研究今天我所要讲述的议题v研究成果推出的背景及适用范围v住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点v系统量化研究法特点及构成v系统量化研究法的执行支持：现场分组调查v系统量化研究法实际应用成果研究成果推出的背景及适用范围背 景v是房地产市场研究中与“需求”同等重要的课题v房地产不动产性质所决定的对产品更为关注的特点v房地产区域性所决定的对销售过程更为关注的
2、特点适 用 范 围 v以住宅房地产为主，其它物业可在此基础上类推v适用于在售或即将进入市场者，但也包括潜在地块的影响住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点（之一）房地产市场研究状况v房地产属于最近几年来才迅猛发展起来的行业v房地产市场研究更是属于较为新兴的事物v房地产市场研究缺乏系统的理论和方法指导整体研 究法v以房地产投资市场可行性研究模 型为指导展开v竞争状况研究以定性为主，定 量为辅住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点（之二）项目市场可行性需求结 构行业政 策限制企业条 件地块条 件竞争结 构房地产市场可行性研究构架是整体研究法的 指导性研究模型除需求结构及竞 争结构外，根据 房地产市场特
3、点 增加了地块条件 项目住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点（之三）整体研究法以定性为主定量为辅 的2个特点：性质楼盘个数楼盘总体供应 量楼盘总体销售 量小高层210050普通多层235251高层320652独立别墅10103联排别墅10205花园洋房610550其它16025定量研究停留于对楼盘 个数、区位分布、总体 供/销数量及其与楼盘形 态进行简单交叉的层次 ，不能对房屋面积配比 设计、价格定位等提供 指导性意见。 强调对零散的、个体 楼盘“点”上的定性评 价，却疏于对竞争的 定量的、结构性的研 究 系统量化研究法特点及构成（之一）定量竞争结构研究 1、总体供/销/存状况分析 2、按面积
4、/户型/价格进行 的内部竞争结构分析定性竞争状况研究 1、楼市广告发布监测 2、楼市主要卖点/销售方式等 3、楼市总体竞争层次判断重点楼盘研究 1、基本供/销/存情况 2、楼盘建筑特色及规划设计特点 3、楼盘价格体系 4、楼盘周边配套及物业管理等区域内房地 产竞争状况 研究系统定量 研究体系 整体构架系统量化研究法特点及构成（之二）竞争区域及竞 争对手确定区域整体竞争 状况分析区域内重点竞 争对手研究竞争策略及产 品建议整体竞争结 构定量研究内部竞争结 构定量研究整体竞争状 况定性研究系统量化研究法操作流程操作四步曲1、明确产品有效竞争 区域及主要竞争对手 2、对界定区域内 房地产竞争状况展
5、开系统研究 3、对区域内重点 竞争对手进行专 项研究 4、综合整体竞争状况及重 点竞争对手的分析，从竞 争的角度给出竞争策略及 产品设计意见。系统量化研究法特点及构成（之三）潜在消 费者所有消费者及 城市整体区域一般性竞争楼盘项目楼盘项目有效辐射区域项目重点辐射区域直接竞争性楼盘房地产竞争区域及三类现实竞争对手关 系界定示意根据相互竞争的 强度，把项目可 能的现实竞争对 手划分为三种。 重点竞争楼盘系统量化研究法特点及构成（之四）三种性质竞争者构成图示竞争者构成潜在竞争压力现实竞争压力公交及道路社 区 配 套环 境 吸 引 力地块综合条件地块综合竞 争力市场后进者竞争压力一般性竞争 楼盘重点竞
6、争楼盘有效竞争区域 重点竞争区域直接竞争 楼盘供、销、存 基本数量系统量化研究法特点及构成（之五）内部竞争结构研究构成内部竞争结构研究 ，是在对区域内房 地产在整体供应、 销售、建筑形态等 基础参数已完全清 楚的前提下，对区 域内单个目标对象 的属性，如面积、 户型结构等与其价 格、供销情况作出 更细致的交叉分析 。系统量化研究法特点及构成（之六）系统量化研究法关于内部竞争结构的数据分析要求示例 注：1、以面积交叉为例；2、表中空格指该楼盘不涉及该项目。 系统量化研究法的执行支持：现场分组调查系统量化研究法数据收集方法对比 p系统量化研究法需要关于面积、户型、价格与供销量等的深入交叉数据。p传
7、统的房地产调查中“电话调查”、“现场踩盘”等已不能满足要求。p现场分组调查，是有分工、有准备情况下，通过反复多次综合获得所需数据现场调查之前，首先通过楼书熟悉楼盘的基本特征如户型、整体规划指标等，明确调查重点、难点 专人负责通过情感沟通及楼盘外围情况了解等来分散楼盘销售人员注意力，其余人员则专注于关键 数据的询问和观察，以此协作完成数据采集 调查人员分组，对同一楼盘同一组信息，如各面积段供、销数据等，分人分次采集，不同小组成员 收集重点各不相同，通过反复几次来获得关键数据系 统 量 化 研 究 法 实 际 应 用 成 果 示 例小高层住宅 （20%30%）标准层户型 （0%50%）120140
8、平米：100%150200平米 （70%80%）200250平米 （20%30%）（50%100% ） 跃层户型170200平米：主力201230平米：主力跃层户型 （少量，10%左右）普通多层住宅 （70%80%）60平米以下：不考虑 6080平米：10%80110平米 （60%）110130平米 （30%）130平米以上：不考虑（主体，90% 左右）标准 层户型8090平米：20% 90100平米：20% 100110平米：20%110120平米：15%20% 120130平米：10%15%150200平米：100% （置于顶层）7080平米：主力某 房 地 产 项 目 产 品 设 计 建 议以上为定量成果仅属摘要，并非全部。
