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1、山东省 德意沂水财富中心项目市场调研及分析报告Synergistic Real Estate Management 约有70%的被访者的学历是初中、高 中（中专）或大专，可见沂水县居民学历普遍不高。小学及以下 初中 高中中专 大专 本科及以上学历3.41%24.07%40.49%20.81%11.22%职业占被访者最大比重的是工人，所占比例为22.6%，其次 为生意人占17.56%；职员占14.8%，9.27%为农民。未填 农民 学生 工人 军人 公务员生意人教师 职员 企业中高层 专业人士 家庭主妇其它职业0.16%9.27%7.48%22.60%0.65% 7.32 %17.56%7.80
2、%14.80%1.46%3.09%4.39%3.41%收入从收入方面看，约有70%的被调查者月收入在500- 2000元之间，其中501-1000元占23.25%；1001- 1500占29.11%；1501-2000占12.52%。2000元以上 者约占1/6的比例。未填 无 500以下 501-1000 1001-1500 1501-2000 2001-3000 3001元以上收入 0.16%9.76%3.41%23.25%29.11%17.72%12.52%4.07%购物频率沂水居民购物频繁。近3/4的被访者表示每周会购物一次 及以上，购物频率为每月一次及以下者约占15%的比例 。1次/
3、3个月或更低每月1次每月2次以上 每周1次每周2次以上购物频率4.23%10.57%11.71%33.17%40.33%购物消费沂水居民平均每次购物花费多集中在100元以下，其中50 元以内所占比率为37.07%，51-100元所占比率为39.35% ，平均每次花费100元以上者所占比率约为20%。50元内 51-100元 101-300元 301-500元 501元以上购物花费37.07%39.35%18.54%3.58%1.46%就餐频率关于就餐频率，选择每月一次及更低频率出去吃饭的 被访者约占1/3，每月一次以上的被访者占2/3。未填 1次/3个月或更低每月1次 每月2次以上 每周1次
4、每周2次以上就餐频率0.16%16.26%17.40%20.16%24.23%21.79%餐饮消费对于餐饮消费，30元以内所占比率超过半数，50元以下 所占比率约为80%，100元所占比率为94%.未填0-30元 31-50元51-100元100元以上就餐消费2.28%54.15%26.34%13.50%3.74%娱乐频率对于娱乐，近60%的被访者表示娱乐频率为每月 一次或者更低；月两三次及其以上的被访者占有 近40%的比例。未填1次/3个月或更低每月1次每月2次以上每周1次每周2次以上娱乐频率2.11%35.12%24.55%12.03%16.42%9.76%娱乐花费对于娱乐消费差别较大，有
5、人不消费，有的居民消费量 较大，但普遍较低，人均消费100元以下的近八成，而 50元以下的更是占了超过半数的比例。未填 0-30元 31-50元 51-100元100元以上娱乐消费6.83%29.76%22.60%25.04%15.77%交通方式对于交通方式，超过1/3的被访者选择自行车， 21.63%选择步行， 选择私家车、出租车和公交车的 比例都约为15%。步行 公共汽车自行车 出租车 私家车 其它交通方式 21.63%13.66%34.80%13.82%15.77%0.33%交通时间大多数人在交通上愿意花费的时间在30分钟一下 ，选择15分钟以内的为44.72%， 15到30分钟之 间的
6、为43.58%。未填 15分钟以内15-30分钟30-60分钟 其它交通时间0.16%44.72%43.58%11.22%0.33%餐饮种类类 频频次百分比山东菜53287.5%海鲜39164.3%快餐25041.4%湘菜/川菜21134.7%东北菜17428.6%家乡菜最受沂水人欢迎，87.5%的被访者喜欢；其次是 海鲜和快餐，分别占有64.3%和41.4%的比例。娱乐种类类 频频次百分比KTV39464.8%网吧31952.5%电影31251.3%足浴16927.8%电玩9014.8%KTV,网吧,电影和足浴是当地最受欢迎的休闲娱乐方式 。近2/3的被访者喜欢KTV，超过半数的人喜欢网吧和
7、 电影，约有30%的人喜欢足浴。购物中心建议种类类 频频次百分比大型超市48479.6%美食广场31551.8%品牌折扣店29448.4%文化旅游景点26042.8%儿童娱乐设 施15826.0%肯德基15325.2%对于新的购物中心，当地居民偏爱的内容依次是大型 超市、美食广场、品牌折扣店、文化旅游景点、儿童 娱乐设施以及肯德基。品牌提及频率品牌种类类品牌 提及频频率提及频频率排序运动(12)李宁 1921 乔丹 983 NIKE 546 阿迪达斯 458 安踏 449 特步 1026 361 828 啄木鸟 829 双星 730 康耐 731 背靠背 732 富贵鸟 440 休闲(7)森马
8、 1062 以纯 755 美特斯邦威 3911 真维斯 2715 衣之纯 1520 东方骆驼 633 匡威 534根据街道拦访报告，沂水 当地居民提及频率最高的 前40个品牌中，运动品牌 12个，休闲品牌7个，羽绒 服品牌8个，男装品牌7个 ，女装品牌及女装店3个， 鞋子品牌2个，羊毛羊绒品 牌1个。提及频率最高的前5个运动 品牌依次是：李宁、乔丹 、耐克、阿迪达斯、安踏 。提及频率最高的前5个休闲 品牌依次是：森马、以纯 、美特斯邦威、真维斯、 衣之纯。品牌种类类品牌 提及频频率提及频频率排序羽绒服(8)波司登 864 红豆 4410 坦博尔 3213 雪中飞 3214 鸭宝宝 1521 雅
9、鹿 1223 艾莱依 535 千仞岗 536 男装(7)新郎 487 劲霸 2516 老人头 2117 海澜之家 1818 国人 1322 花花公子 1224 七匹狼 1025 女装(3)阿依莲 3512 秋水伊人 927 香奈尔 537 鞋 (2)达芙妮 439 意尔康 1519 羊毛羊绒 (1)恒源祥 438品牌提及频率提及频率最高的前5个羽绒服品 牌依次是：波司登、红豆、坦 博尔、雪中飞、鸭宝宝。提及频率最高的前5个男装品牌 依次是：新郎、劲霸、老人头 、海澜之家、国人。提及频率较高的女装品牌为阿 依莲，同时“秋水伊人”和“香奈 尔”这两个服装店在沂水也较出 名。提及频率较高的皮鞋品牌为
10、达 芙妮和意尔康。恒源祥在当地也较为出名。信息渠道电视/电台广播是最能接受的获取方式，提到的频率是 393次，64.6%。接下来两个依次是：亲友介绍，383次 ， 63.0%；传单， 289次， 47.5%。种类类 频频次百分比电视 /电台广播39364.6%亲友介绍38363.0%传单28947.5%报刊杂志20834.2%互联网18530.4%户外广告14123.2%3 基地分析及商圈界定基地分析正 阳 路沂 蒙 山 路中 心 街123456123456基地分析总体可达性-现有公交网络及交通状况项目地处沂水县城中心，位于府前广场西 侧，临近县政府及当地最繁华的商业街- 中心街，地理位置良好
11、。沂水县公交车和出租车数量在临沂市九县 中位居第一。公共交通运行时间为早上7 点至晚上6点，出租车计价方式为：2公里 内3元，2-3公里内每公里1元，3公里以上 每公里1.5元根据SRE在沂水的街道拦访结果显示，半 数当地居民偏爱的出行方式是骑车（电动 车或自行车）或步行，出租车，私家车和 公交车各约占15%的比例。基地分析周边用地分析 临近中心街, 北临县政府,南靠东方服装城、东方超市二店及网通中心。 周边暂无大型商业项目。与现有主要商圈的距离 沂水县城不大，主要商业集中在中心街及周边数条小路上。项目靠近中心 街，属于主要商圈。总体环境 地理位置较佳，交通状况良好，尚未拆迁完毕。目标市场分析
12、目标市场界定 居住在沂水镇（55%）居民，满足其日常生活及休闲娱乐需要； 周边乡镇的当地居民(30%)，满足其相对不太频繁的生活及休闲娱乐需要； 沂水周边县城乃至临沂市北路居民(10%)；满足其偶尔一次的生活及休闲娱乐需 要； 来沂水旅游的游客（5%），包括酒店入住人口，提供餐饮休闲娱乐去处。消费者特征概述 沂水当地的中高收入者（当地居民收入集中在501-1500元区间），具有一定的 消费能力； 有一定的品牌意识，有就餐环境意识，喜欢并不满足于沂水现有娱乐； 有自己的闲暇时间，对生活质量有一定要求。商圈界定次级商圈：沂水县城居民核心商圈：沂水镇居民商圈界定核心商圈:沂水镇约32万日常消费人口
13、根据SRE调研团队的街道拦截式调查(2008年12月)分析显示，理想 的出行时间为30分钟之内，偏爱的交通方式依次为自行车、步行、 私家车、出租车、公交车，沂水县城不大，30分钟车程基本可以涵 盖沂水县整个城区； 项目位于沂水县核心商圈：中心街-府前广场区域内，地理位置优越 ，交通良好； 沂水县目前没有购物中心，项目建成后，将是沂水县第一个且一段 时间内唯一的购物中心； 项目体量较大，包涵众多购物、餐饮、休闲娱乐品牌，同时建成后 将是旅游集散中心，是沂水县的地标性建筑。商圈界定次要商圈：沂水县约112万消费人口，他们可能保持一个月一次到一周一次的 频率前来沂水县城消费。根据SRE调研团队的街道
14、拦截式调查(2008年12月)分析显示，有30%的 被访者来自沂水县管辖下的其他乡镇，这些人或者是有子女在县城读书 ，或者是空闲无事来县城游玩一圈当作短途旅游，他们的停留时间约为1 天。乡镇相对县城而言货品不齐，质量不高，餐饮种类匮乏。这一部分人会进行购物、餐饮，或是去县城的地标性建筑物参观游玩。商圈界定三级商圈:周边县城人口，临沂北部人口，旅游人口，酒店入住人口。沂水或是他们走亲探友的目的地，或是他们奖赏自己常年辛苦劳作的短途旅 游，他们在沂水县停留1天到3天，同次级商圈内的沂水管辖下的其他乡镇人 口，他们会进行购物、餐饮、参观旅游景点并游玩等活动；此外，平均每日7671人次旅游人口也是三级
15、商圈的一部分；以及酒店每天约721人的入住人口。三级商圈内酒店人口序号名称地址星级建筑面积 （sqm）客房数预估人口房型平均房费门市价实际价格1沂河山庄沂水县东环 路 0539-2230888316800112162.4豪华套房18801504 普通套房668534 标准间388310 2寰宇大酒店沂水县城沂新路375 号 0539-2253788 214000204295.8豪华套房368220标准间2881803商业宾馆沂水县城健康路与益 新路交界处 0539-225092028000110159.5套间280200标准间168-19880-1004怡然居大酒店 沂水县院东头乡 天然 地下画廊景区 0539-25988882800071102.95套间760608标准间280224Total46800497日客流量721三级
