房地产资产评估教学课件PPT

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1、第五章 房地产评估学习内容： 1、房地产评估概述 2、房地产价格及其影响因素 3、成本法在房地产评估中的应用 4、收益法在房地产评估中的应用 5、市场法在房地产评估中的应用 6、假设开发法 7、基准地价修正法* 8、路线价法* 9、在建工程评估*一、房地产评估概述 （一）房地产及其特性 1、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其地上定着物 ，包括土地和建筑物两大部分。 在房地产评估中，评估对象一般有三种基 本存在形态：土地（地产）、建筑物和房 地合一（房产）。 房地产可以分为物质实体和权益两个方面 ，物质实体是权益的载体，权益是指一切 与房地产有关的权利、利益和收益的总称 ，包括所有权、使用

2、权、租赁权、抵押权 和典权等。房地产评估实质是对房地产有 关权益的评估。 2、房地产的特征 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性决定 （1）土地特性 土地的自然特性： 数量的有限性（不可再生性） 位置的不可移动性 效用的持久性价格具上升趋势 效用的差异性（不可替代性） 土地的人文特性： 用途的广泛性 供给的稀缺性 社会经济位置的可变性 可垄断性 （2）房地产（不动产）的特性 位置固定性 使用长期性 投资大量性 影响因素多样性和复杂性 保值增值性 （二）房地产评估的原则 1、合法原则：合法取得、合法使用、 合法交易、合法处分 2、最高最佳使用原则：法律上允许、 技术上和经济上可行，能给被评

3、估对象 带来最高价值的使用。 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 （三）房地产评估的目的和价值类型 房地产评估的基本目的就是为涉及房地产 的业务或交易提供价值参考，其特殊目的 就是要考虑房地产业务的性质，考虑不同 性质的房地产业务对房地产评估的要求和 制约。 一般情况下需要评估房地产的市场价值， 但也会涉及非市场价值的评估。 （四）房地产评估的程序 （1）接受委托，明确评估的基本事项 明确评估对象 明确评估目的 明确评估基准日 明确评估报告提交日期 （2）制定评估作业计划和技术方案 作业计划：合理安排评估的日程进度 技术方案：选择和确定评估的基本技术思 路和方法 （3）现场勘察及收集数据

4、资料 （4）评定估算，给出评估结果并撰写评 估报告二、房地产价格及其影响因素 （一）房地产价格的特性 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们 价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是 地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生 产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使 用权价格，而房价一般是指所有权价格。 在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因 此了解土地价格的特性很重要。 1、土地价格的特殊性 （1）土地价格构成的特殊性：地价是地租 的资本化，此外还包括另外一部分，即人 类在开发利用土地的过程中投入的物化劳 动和活劳动所创造的价值。 （ 2

5、）价格机制决定的特殊性：地价主要 由地租或收益所决定，即由土地的使用价 值决定。影响土地使用价值的因素很多。 （ 3 ）市场供求关系的特殊性：土地的 供给弹性小，土地价格主要受需求方面影 响。 （4）价格呈不断增长趋势 土地价格的特征在很大程度上决定了房地 产价格特征。 2、房地产价格的特性 （1） 房地产价格构成具有复杂性：包括地价和 房价两部分，地价是使用权价格，包括土地作为 自然资源的价格和对土地开发所投入的资金。房 价是所有权价格。 （2） 房地产价格具有明显的区域性、个别性： 房地产价格基本上是由房地产所在的区域的需求 状况所决定的。 （3）房地产价格具有较强的政策性：政府的干 预

6、（二）房地产价格的种类 1、按基本存在形态划分的房地产价格：土 地价格、建筑物价格和房地产价格 （1） 土地价格 基准地价：城镇大面积土地的平均地价 标定地价：政府根据管理需要，评估或认 可的具体宗地在正常土地市场条件下于某 一时点的土地使用权的价格 出让底价：是政府在出让土地使用权时， 根据土地出让年限、用途、地产市场行情 等因素确定的待出让宗地在某个时点的最 低价 转让价格：土地使用权拥有者将土地使用 权出售或租赁的价格 其他价格：上述13属土地一级市场价格 ，由政府垄断定价。45属土地二级市场 价格，由市场竞争决定价格。 （2）建筑物价格 纯建筑物部分的价格 （3）房地产价格 土地价格和

7、房产价格的统称 2、总价格、单位价格和楼面地价 （1） 总价格：房地产的整体价格 （2） 单位价格：房地产的单位面积价格 （3） 楼面地价：又称单位建筑面积地价 ，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地 价格。楼面地价=土地总价/建筑总面积 或 楼面地价=土地单价/容积率 3、所有权价格、使用权价格和其他权益 价格 （1） 所有权价格 （2） 使用权价格 （3） 其他权益价格 4、市场交易价格和评估价格 （1） 市场价格 房地产在市场上实际成交的价格。 （2） 评估价格 对市场可能交易价格的模拟。 （三）房地产价格的构成 1、土地取得成本 （1）土地取得成本 土地取得成本是指取得房地产开发用地所

8、需的费用、税金等。在完善的市场经济下 ，土地取得成本一般是由购置土地的价款 和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的 税费(如契税、交易手续费)构成。 在目前情况下，土地取得成本的构成根据 房地产开发用地取得的途径，可分为下列 三种： 一是通过征用农地取得的，土地取得成本 包括农地征用中发生的费用和土地使用权 出让金等。 二是通过在城市中进行房屋拆迁取得的， 土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的 费用和土地使用权出让金等。 三是通过在市场上“购买”取得的，如购 买政府出让或其他开发商转让的已完成征 用或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本 包括购买土地的价款和在购买时应由买方 缴纳的税费等。 （2）

9、开发成本 开发成本是指在取得房地产开发用地后进行 土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金 等，在理论上可以将其划分为土地开发成本 和建筑物建造成本。 在实际中主要包括下列几项： 勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、 规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前 期所发生的费用。 基础设施建设费，包括所需的道路、给水、 排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建 设费用。 房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属 工程所发生的土建工程费用和安装工程费用 。 公共配套设施建设费，包括所需的非营业性 的公共配套设施的建设费用。 开发建设过程中的税费。 （3）管理费用 管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所

10、发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。 （4）投资利息 此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。 （5）销售费用 销售费用是指销售开发完成后的房地产所 需的费用，包括广告宣传费、销售代理费 等。销售费用通常是按售价乘以一定比率 来测算。 （6）销售税费 销售税费是指销售开发完成后的房地产应 由开发商(作为卖方)缴纳的税费（四）影响房地产价格的因素 1、一般因素 社会因素 经济因素 行政因素 自然因素 2、区

11、域因素 商业繁华度 道路通达度 交通便捷度 设施完善度 环境质量状况 规划限制 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略 有区别。 3、个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体 可分为影响土地的个别因素与影响建筑物 的个别因素。 （1）影响土地价格的个别因素 位置、面积、地势、地质 形状、宽度、深度 临街状况 规划用途、容积率、使用年限 生熟程度 （2）影响建筑物价格的个别因素 面积、结构（构造）、材料 设计、设备 施工质量 楼层、朝向 新旧程度三、成本法在房地产评估中的应用 （一）基本思路及基本公式 评估值重新购建价格建筑物贬值 步骤： 收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料 估

12、算重新购建价格 估算建筑物贬值 确定评估值 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此 ，首先需了解房地产的价格构成。 （二）适用范围 1. 新开发建造、计划建造或可以假设重 新开发建造的房地产价格评估 2. 既无收益又很少有交易的房地产评估 3. 单纯的建筑物评估 （三）新开发土地评估的操作步骤 新开发土地价值 取得待开发土地的成本+土地开发成本+ 管理费用+资金成本+税费+开发利润 1、估算取得待开发土地的成本 （ 1）从农村取得土地 国家征用集体土地而支付给农村集体经济组 织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物 和青苗补偿费及安置补助费等。 支付给政府的土地使用权出让金。 （2）从城镇取

13、得土地 为取得已利用城市土地而向原土地使用者支 付的拆迁费用。 支付给政府的土地使用权出让金。 2、估算土地开发成本 （1）基础设施建设费 （2）公共配套设施建设费 3、估算管理费用 4、估算资金成本 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应 计算利息； （2）计息基础土地取得成本+土地开发 成本+管理费用 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与 开发费的利息。若土地取得成本一次投入 ，土地取得成本计息期为整个开发期。 土地开发费的计息分为三种情况： 第一种情况：当期初一次性投入时，全期 计息； 第二种情况：当均匀投入时，计息期=开 发期1/2； 第三种情况：当分段均匀投入时（如第一 年

14、投入30%，第二年投入70%），本段计息 期=本段开发期1/2+剩余开发期。 1、估算税费 2、估算开发利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开 发费（包括管理费用），也可以是开发后 土地的地价。 例：某市经济技术开发区内有一块土地面积为 15,000平方米， 该地土地征用费用（含安置、拆 迁、青苗补偿费和耕地占用税）为10万元/亩，开 发费2亿元/平方公里，土地开发周期为两年，第一 年投入开发费占总开发费的35%，目前市场上地产 开发的投资报酬率为10%，该地土地出让增值收益 率为15%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开 发后的价格。 （1 公顷=10000 平方米=100 公亩=15

15、 市亩 1 公亩 =100 平方米 1平方米=0.0015亩 1亩=666.67平 方米 ） 估算土地取得成本 土地取得成本10万元/亩150元/平方米 估算土地开发成本 土地开发成本2亿元/平方公里200元/平方米 估算资本成本 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地 开发成本分阶段均匀投入，则：土地取得成本资金成本150（16%）21=18.54（元/平方米）土地开发成本资金成本 =20035%（16%）1.5 1 20065%（16%）0.51 6.393.8410.23（元/平方米） 估算开发利润 开发利润（1）（2）10% 35（元/平方米） 计算土地价值 土地单价 （1）+（2）+（3）+（4） （1+15%） （150+200+18.54+10.23+3