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1、L/O/G/O个 人 理 财之房地产投资Date1房地产投资概述v在目前众多个人投资项目中，房地产已成为一种日 益受到重视的投资工具，逐渐被更多的家庭纳入理 财计划中。v房地产投资的概念房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接 或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消 费所进行的投资活动。Date2房地产投资的类型v从房地产的投资形式角度：直接投资、间接投资。v从房地产投资的用途角度：地产投资、住宅房地产 投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。v从房地产投资经营方式角度：出售型房地产项目投 资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投 资。Date3房地产投资的目的：就是为了通过开发
2、和经 营等过程获取未来收益。个人购买房地产动机个人购买房地产动机现金流量 收益避税收入销售收益*消费Date4v房地产属于实业的范畴，一般认为通货膨胀对实业 的影响较小，所以一旦通货膨胀到来，房地产的价 值可以随着物价上涨而“水涨船高”。 v房地产具有耐久性，所以房地产是投资（尤其是长 线投资）很好的项目，是获利比较大的投资工具， 它对抵抗通货膨胀、增加个人收益具有极大的作用 和功效。 v房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因 素，因而也存在着风险。由于市场上各种不确定因 素的作用，使投资可能会朝着与投资者愿望相反的 方向发展。Date5房地产投资的风险市场风险交易风险自然风险购买力风险
3、5234*流动性风险1资金流动性差， 变现性也较差购买力水平下降 ，会影响对房地 产的消费水平受到社会 经济发展 趋势和国 家相关政 策影响信息不对称 所造成的风 险Date6房地产投资注意事项v 1、个人资金实力及租赁市场分析房地产投资需要大量的资金垫付，如果没有雄厚 的资金实力，或者若没有一定的筹资能力，就不能 投资于房地产。其次在投资前要在对租赁市场调查的基础上，对 租赁市场有一定的把握，避免投资的盲目性。市场 价格主要受供求关系影响，所以，投资房地产最根 本的还是要看市场的供求状况如何，尤其是租赁市 场的需求变动和价格走势，来决定投资时机是否成 熟。 Date7房地产投资注意事项v2、
4、房产投资品种的选择目前供个人投资者选择的投资种类主要有住宅、 商铺、写字楼等；一般来说，当一个地区的经济出现繁荣和快速增 长时，投资商业用房甚至是公寓都会有较好的回报 ；与投资商业用房相比，投资住宅会比较安全；只 要区位不是特别偏远，升值也会比较稳定。Date8v 购买住宅基本因素：位置、环境、配套、开发商的实力和信誉、小区规划、房 地产管理、朝向、楼层、住房档次、售价、户型设计v 商铺投资基本因素：了解城市以及道路规划、考察商铺具体位置的特性、计算 投资回报率、进行适度风险投资、坚持长期投资、检查商 铺品质v 写字楼投资基本因素：地段要好，最好是市中心的黄金区域、计算投资回报率、 瞄准客户群
5、、调查入户率、检查配套 Date9房地产投资注意事项v3、购置投资型房产时应考虑全面综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境 、房型以及物业管理等方面的问题。Date10房地产投资注意事项v4、购置房产后如何进行投资操作即投资者用现款或分期付款的方式直接向房地产 开发商购买住房，并适当装修、装饰后出售或出租 ，以获取投资回报，是一种传统的投资方式，也是 迄今为止住房投资者最常用的一种方式。如何将房 产出租出去，寻求合适的租户，按时收取房租，就 成为投资者关心的问题。随着房地产中介市场的不断壮大和成熟，客观上 也为房地产个人投资带来新的机遇。 Date11房地产投资注意事项v5、个人投资房产承
6、担的风险问题如果投资者完全用自有资金买房，若房屋不能及 时变现，投入的资金就会被套牢；如果是通过贷款 支付房款，就背上了长期支付利息的包袱。因此在选择房产作为投资工具的同时，要具备对 风险的承受力和规避风险的能力。尤其是对于部分 以借贷形式投入房产的投资者，更应本着“稳健” 的原则，有关金融专家表示，用于房屋住房还贷的 比例，不宜超过家庭收入的40。 Date12房地产投资中规避风险、获得收益的建议1、审时度势，把握时机 v 楼市的发展存在周期性，加强对市场的调查研究 ，正确判断楼市的周期，就能正确找到楼市投资的 准确商机。在合适的时机，以相对较低的价格介入 有升值潜力的房产。 就那栋房 ，我
7、要了 ！Date13房地产投资中规避风险、获得收益的建议2、考察地段，充分了解v 在落实投资前，对目标房产所在地段进行考察非 常重要，考察内容包括三个方面：第一、了解目标房产所在地段未来的规划；第二、了解目标房产的升值潜力；第三、了解租客的类型和需求，掌握租金波动情 况，核算年回报率。 Date14房地产投资中规避风险、获得收益的建议3、保障收益，避免空置v 如写字楼投资者均以租金回报作为获利手段，但 其较容易受市场大环境影响，如金融危机、住宅泡 沫爆破、股市大幅波动等。这些现象容易导致写字 楼大幅空置、租金下滑、二手卖盘激增，甚至会引 发只租不售局面的逆转。因而具有长期持有物业的 强烈心态，
8、保障收益、避免空置最为关键。Date15房地产投资中规避风险、获得收益的建议也可向房地产投资方面 的专家咨询，获取专业意 见，可以有效地维护投资 者投资的稳健性，降低风 险，获得较高的收益。4、审慎选房，咨询专家v 投资楼市除时机和地段外，品种的选择同样重要 。除商品房外还可以尝试其它房产品种，例如房改 房、拍卖房，不同的品种有不同的升值空间。 Date16房地产投资中规避风险、获得收益的建议“不要将鸡蛋放在一个 篮子里”，通过投资组 合来分散风险。5、平衡投资，长短结合 v 投资楼市收益丰厚但资金回收周期长，因此投资 者要正确评估自己的投资承受能力，可以选择长线 投资和短线操作并行。 Dat
9、e17房地产投资中规避风险、获得收益的建议6、合理选择区域 v回避楼市过热区域，止步于热点城市、热点片区， 房价升速过快、升幅过大、投资者比例过高、“炒 房炒股”成为一种城市文化和生活时尚的城市，远 离那些城市基础设施尚未“脱贫”、城市文化落后 、城市产业过度依赖外部而内需有限的城市； v把投资引导到楼市潜力尚未挖掘的二线城市，尤其 是城市文明、城市文化进步快，城市经济机构合理 、人口素质高的城市。Date18投资有风险， 入市需谨慎！Date19Thank You!Date20从房地产投资形式的角度v直接投资投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有 关的管理工作。包括从购地开始的开
10、发投资和物业建成后的置业投资两种 形式。 v间接投资将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间 接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股 票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。Date21从房地产投资的用途角度v地产投资即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开 发后出售或出租经营来获取投资收益。 v住宅房地产投资投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。 v商业房地产投资主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较 大。投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱 乐设施等。 v工业房地产投资我国目前
11、工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他 都是随一般工业投资进行的。Date22从房地产投资的经营角度v出售型房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金 、获取开发收益，以达到盈利的目的。 v出租型房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金 、获取开发收益，以达到盈利的目的。 v混合型房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合 方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈 利的目的。Date23避税收入：因提取房地产折旧而降低纳税基数， 给投资者带来收益。土地增值税（是否超过20%）土地使用税营业税（是转让不动产还是投资入股 ）、城建税及附加个人所得税、契税、印花税房产税（12%，1.2%）房地产税收筹划房地产开发房地产交易房地产持有* Date24
