《商业地产运营行销的基本作业流程概念》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产运营行销的基本作业流程概念（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 商業地產運營行銷的基本概念商业地产物業销售很容易 但 经营管理 才是最终的根本商業地產運營行銷的基本概念商業地產的招商工作決不是以 仲介 的方式來處理招商不等于中介 当招商是以仲介的方式进行时 招商最后的成果必定导致失败 . 招商人员既为未来商场管理人员;不可由其他招商公司;或非编制人员介入招商工作 . 招商工作一定是统一统筹由专人专案执行 . 招商工作是永续不断的.商業地產的經營管理決不是簡單的物業管理商業地產的經營管理不是簡單的 保安 保潔 物業管理商業地產運營行銷的基本概念整体工作流程策略Master Plan初步开发计划 财务分析市场分析法规检讨设计修正厂商访谈Real Master
2、 Plan可执行之事业计划 开发企划招商设计规划经营管理 规划财务规划营 运营运管理物业管理财务管理行销企划完工开幕(1) 开 发 规 则(2) 开 发 执 行(3) 运 营 阶 段市场调查 交通调查商業地產運營行銷的基本概念（Positioning and Programming）定位设计与商业组合概念 P时程;名目;作价）,如何运作资金支付项 目所需（数量;时程;名目）以及如何由項目中回收利益反还资金主（熟量 ; 时程;名目）等等将详细设计于投资计划中.财务策略商業地產運營行銷的基本概念商業地產销售价格策略 (销售价格需反应各项成本)成本結構 = ( 舉例 會因個案不同而會有所修正)+ 購
3、置土地直接成本+ 营营建成本+ 经经營管理基金 ( 3 年 ) + 返租准备备金 ( 8% * 3 年 ) + 开发发开办办費摊摊提 + 利息 + 股东东利益 _ = 定价 商業地產運營行銷的基本概念商场规划策略商業地產運營行銷的基本概念基地周边环境概況周边都市环境发展未來规划及预测基地周边道路发展现況及规划基地周边公共交通发展网络现況及规划周边住宅发展現況及未来开发计划周边购物商场及点单大店发展现況现有及潜在竞争者分析本专案強势与弱势分析 S.W.O.T. 分析市场分析策略 商业基地周边环境分析商業地產運營行銷的基本概念存在哪些潜在竞争者竞争者的经济等实力竞争者的经营特点,经营方案竞争者的产
4、品特点,产品存在的优缺点市场分析策略 竞争调查者分析商業地產運營行銷的基本概念建筑及室內设计策略商業地產運營行銷的基本概念MIS & POSDesign Team StructureDeveloperPMDesign Architect (International Team)Landscape & WaterLighting Signage & GraphicConceptual StructureA.V.- Performance CriteriaFood Service ConsultantExecutive Architect (Local Team)StructureMEPF Eng
5、ineerEnvironmental & SewageCentral Control SystemCode Design InstituteQuantity SurveyorIndependent Consultants Survey EngineerGeology EngineerTraffic EngineerCivil Engineer Waste HandlingParking ManagementSecurity Consultant 前期准备阶段技术经济指标方案设计（SD）扩初设计（DD）施工图说（CD）施工阶段项目立项 用地红线及规划指标 基础资料收集政府 部门 咨询 审批规划消
6、防交通市政环保环卫防疫绿化建筑及室內设计工作流程商業地產運營行銷的基本概念设计依据 ( 基本要素 )外立面视觉亮点內外通透明亮ZOONING 业种区块动线明朗 市政配套设计 ( 水电 煤 消防 安保 通讯 视讯 网络 POS 物流 )厂家营业动线消費者购物动线物流配送动线结构安全系统其他主客观条件C.I.S 指示标志系统 ( 基本系统 应用系统 DISPLAY 招牌 )商業地產運營行銷的基本概念经营管理的作业策略商業地產運營行銷的基本概念开幕前工作开幕宣传活动 节庆计划 促销活动计划拟定年度推广计划 图面审核 进场安排 安全管理 工程验收 商品陈列装潢施工管理审核专业能力 确立工作要项 签订专
7、业合约商专业协力厂商征选专业课程安排 工作内容解说人员征聘及训练进驻说明 促销说明 管理规章说明租户协调经营管理的工作项目商業地產運營行銷的基本概念开幕后执行工作设施管理租务管理计划执行 营销推广租赁条件 制定标准经营管理的工作项目商業地產運營行銷的基本概念开幕后执行工作设施管理机电设备之管理及修缮清洁管理园艺管理保全管理防虫消毒管理安排保险服务地方政府及其它公共团体之联系会计及有关事宜经营管理的工作项目商業地產運營行銷的基本概念开幕后执行工作租务管理负责代管出租物租赁意见之提供管理及租赁事宜之建议租赁文件处理出租单位点交及点收租金费用收取受理承租户之投诉承租户之教育出租物之装璜租物之修缮租户
8、手册编订经营管理的工作项目商業地產運營行銷的基本概念各类型广告计划促销活动计划发行刊物计划主要租户营销计划协力厂商合作计划设定营销方向制作营销工具及设定营销管道收集国内外商品讯息藉主力、次主力承租户之号召力带动营销气氛开幕后执行工作营销推广 计划执行经营管理的工作项目商業地產運營行銷的基本概念开幕后执行工作租金收取方式、订价、调幅租期、装潢期保证金共同经营基金,用于商场开幕、宣传、建立并维持市场形象其它 ：广告招牌、店铺内之设备、使用规定、 约满续约手续制定标准 租赁条件经营管理的工作项目商業地產運營行銷的基本概念对商业定位的工作成果商業地產運營行銷的基本概念市场定位目标市场 商圈 业种比例及租户组合建议 租金规划建议 外立面概念设计 公共空间室内概念设计 财务投入产出测算最终工作成果商業地產運營行銷的基本概念全程时间表SCHEDULE商業地產運營行銷的基本概念第一阶段:前期规划NO 第二阶段:营建工程招商准备第三阶段:实际运营经营管理系统规划 招商团队之组成 拟定招商计划业主决策NO YES 实际招商工作YES 持续招商开幕前准备工作 开幕及实际 经营管理 专案宗旨与目标 专案启动 市场可行性分析最适开发方案研拟投资效益分析开发计划业主决策YES 主力承租户洽谈建筑配置检讨可行配置方案NO YES (6-8周)(系统操作)业主决策机电营建工程专案管理(系统操作)阶段性工作流程
