体育西地下商场策划案

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1、第一部分天河商业地产概况天马行空官方博客：http:/ ；QQ:1318241189；QQ群：1755696321、天河商圈供求两旺天河大型商业广场项目层出不穷，吸引了众多大地产商纷纷加入开发天河商业地产项目的行列；天河商圈实现社会消费品总额200.73亿，今年新年伊始1-2月销 售总额25.21亿，同比增长13.3，实属各在商家争相进驻黄金宝地，不少业内人士皆称“得天河者得广州”。2、天河商圈是高端消费中心天河商圈凭借最全配套，最便利交通，最佳地理位置和人文优势，已成为高端消费市场；在以天河城为中心，近年内天河很有可能成为广州商圈中的最大规模的商圈和顶级旺地； 中国十大MALL排行榜中有5家

2、是在广东，其中3家在广州，而在广州的三家中就有两家在天河(正佳广场与天河城)。3、天河商圈发展趋势天河作为新兴白领区域，其消费能力排在广州各区首位，因此天河城为了市场竞争指数的晴雨表，是广州商业新的焦点，更是商家必争之地；天河将兴起地下广场，把天河城、中怡时尚购物中心、广州购书中心、维多利广场、天河路等贯通，充当几大购物中心的“桥梁”，潜在消费力不容忽视。第二部分广州市主要商圈同类广州市主要商圈同类 项目负一层租价概况项目负一层租价概况主营: 屈臣氏，精品. 服饰、鞋类等 月租金均价 :300 (元/平方米) 管理费:45 (元/平方米/月)出租率 ：901、东急新天地 主营: 潮流百货，餐饮

3、 月租金均价 200(元/平方米) 管理费38(元/平方米/月) 7元/平方米推广费. 出租率 ：902、赛博数码生活广场主营: 精品、服饰、鞋类等 月租金均价 200500(元/平方米) 管理费45 (元/平方米/月) 出租率 ：803、荔湾广场主营: 肯德基、仙踪林等餐饮的美食广场 租金:200-300 (元/平方米/月) 管理费60 (元/平方米/月) 出租率 ：954、五月花广场主营：品牌店 月租金均价 650800 (元/平方米) 管理费60(元/平方米/月) 主营：百货 月租金均价 400500 (元/平方米) 管理费60(元/平方米/月) 出租率 ：90 备注：不收进场费备注：不

4、收进场费5、动漫星城主营:服饰、鞋类、精品等。 月租金均价 400600 (元/平方 米) 管理费50 (元/平方米/月) 出租率 ：806、名盛广场主营:品牌皮具 月租金均价 68 (元/平方米) 管理费18 (元/平方米/月) 出租率 ：857、广百负一层月租金均价 2000 (元/平方米) 管理费1020 (元/平方米/月) 610万顶手费 出租率 ：988、北京路街铺主营: 服饰、鞋类品牌店、吉之岛 月租金均价 (元/平方米) 管理费(元/平方米/月) 出租率 ：1009、天河城主营: 百佳超市，服饰、精品、鞋类 月租金均价 (元/平方米) 管理费65 (元/平方米/月) 出租率 ：1

5、0、正佳广场主营:屈臣氏、星巴克、顺电、品牌专卖店 月租金均价 400500 (元/平方米) 管理费50(元/平方米/月) 出租率 ：9511、中华广场主营: 潮流精品、服饰、鞋类、餐饮等 月租金均价 6001800 (元/平方米) 管理费50 (元/平方米/月) 出租率 ：12、流行前线主营:精品、服饰、鞋类、餐饮等 月租金均价 400(元/平方米) 管理费50(元/平方米/月) 主营:精品、服饰、鞋类、餐饮等 月租金均价 200-280(元/平方米) 管理费50(元/平方米/月) 出租率 ：5013、地王广场主营: 精品、服饰、鞋类、餐饮等 月租金均价 150 (元/平方米) 出租率 ：8

6、514、东山锦轩15、综 述地下商场已成商业项目开发中不可缺少的一部分，根据项目地理位置、业态分布、经营状况，其市场价值发展潜力巨大。第三部分广州市广州市20052005年后年后 地下商业地产商机地下商业地产商机1、地铁带来的商机地铁连接商业物业，一直是广大市民消费首选,而直驳地铁站出入口的地下商场更有望成为消费热点。2、地下空间开发渐热开发地下空间已成为解决广州人口剧增、土地紧缺、环境污染、交通拥塞等问题的有效途径之一。广州目前“对地下空间的利用远远不够，利用率太低”，对城市长远发展规划来说，必须推进地下空间的开发利用。3、打造地下商场要素地下工程不同于地上工程，具有建设周期长、投资额巨大、

7、长期使用和不可逆转性等特点；地下空间一种很好的土地资源，开发成本要高于地面的开发，但合理利用可以产生巨大的收益；地下建筑在消防、安全等方面的要求非常高，若管理不善，极易发生事故。第四部分项目定位及分析项目定位及分析1、项目初步分析优势（）劣势（）1. 地处天河中轴商圈， 唯一大型地下商场； 多个出入口可达天河 城，体育西路，天河 南商业街,正佳广场。1. 项目地形为长方形， 人流导向不足； 地下商地不为品牌店 选址对象,项目缺少提 升价值品牌的客户。2、项目初步分析 机会（）威胁（）1. 市政府大力改造零 售百货业，走上正 轨。 2. 天河区一直为市内 白领,中产人士,集 中区域,消费力强,

8、是商家重点首选。1. 广州首个大型地下商城,改建下 沉式商城,形成竟争对手。 2. 目前天河南商业街被内入天河 商业布点规划中, 住改商可继 续经营,业户踊跃办理新营业 执照届时商铺可出租较高。3、项目定位建议系列式主题商场，集地铁便利配套，以个体零售为主要经营模式。4、定位依据（一）每天仅乘搭地铁的人流量就数以万计， 加上天河本身作为顶级商圈吸引的旅游 观光等其他客源，人流如鲫的流量为项 目打下坚实的基础，只要项目主题定位 合理，开创一片新天地是完全可能的。5、定位依据（二）天河路是广州商业的制高点，周边已 有多间大型shopping-mall林立，以本 项目考量，应选择错位经营，避开客 源

9、被分流。创造自己的风格、特点， 从而令项目在天河商圈迅速崛起与持 续发展。6、规划重点建议开间小商铺每间约35（以实积计算） 7、初步定价建议（1）定价原则： 同质商场以价格取胜、同价商场以质量取胜租价建议 ：以实用面积计算 一线铺：800元/（均价） 二线铺：650元/ 三线铺：500元/8、初步定价建议（2）管理费建议（以实积计算）：统一按68元/（ 公共水电、空调摊分按实际读数摊分计算）宣传推广费（以实积计算）：一线铺：2200元/ 二线铺：1800元/ 三线铺：1500元/9、收益分析 月租金收益预算月租金均价650元/可出租面积3200=208 万 月管理费收益预算管理费68元/32

10、00=21.76万 宣传推广费收益预算宣传推广费均价1800元3200=576万10、开业前资金回笼分析 二按一租收取：650元/32003个月=624 万 宣传推广费：1800元3200=576万 二个月管理费押金首月管理费：68元/32003个月=65.28万 水电押金：60元/3200=19.2万11、商场经营管理的策划（ 一） 统一开业时间 规范经营方向 组织宣传推广活动 建立和维护商场品牌 协调商户关系与维护商业秩序12、商场经营管理的策划（ 二） 制止恶性况争 杜绝假冒伪劣商品 处理业务诉求 缴纳租金、管理费、水电费及工商税 费的管理13、合作方式双方拟采取“捆绑式”合作方式；避免

11、中介式的短期获利行为，同时降低客户的成本；不仅重视前期的规划设计，更注重项目的后续经营，以带动项目升值，为合作方创造最大的价值。14、总 结以租赁为主的商业运营模式要想获得实实在在的长线收益，必须做好规划设计、工程施工、业界定位、租赁定价，招商策略、物业管理等每一个步骤。前期合理的规划设计对后续经营管理将起到至关重要的作用。随着项目的稳步发展，项目获得一定幅度的价值提升空间将是必然。第五部分源力团队介绍源力团队介绍源力团队自序我们习惯把自己称做斗士，在商业 地产中做激情澎湃、以挑战难题为乐趣 的斗士。在我们的思想中，有两个重要 的关键词：专业与团队。专业、团队同 时也是我们面对挑战的精神与信念

12、！源力团队简介源力团队是商业地产领域“系统解决方案提供商”， 为商业地产发展商和商业投资机构提供全程代理和企业运作的深度服务，特别是SHOPPING MALL、专业市场、零售百货、商业步行街、品牌连锁等项目提供从前期调研、可行性分析、项目定位、项目选址、商业投融资、商业业态、业种规划、到空间环境和视觉形象设计、营销推广、招商代理、运营管理等全程服务。源力团队的突出特点 一是团队骨干成员在实践中磨炼成长，如今已 各有特长； 二是团队骨干成员均有开发商业项目的成功经 验，各成员独立运作和管理能力很强； 三是以现代商业理论为指导，以丰富的实践经 验为依托，团队倡导“全案策划、全程运作”服务 理念；

13、四是秉承为发展商创造最大化的商业价值为最 高目标。源力团队领头羊 莫国 坚 作为团队核心人员的莫生，其看问题之透 彻，项目评估之准确，项目调控能力之高超， 把握时机能力之强，在广州地产界也是少见的 。他凭借成功运作的多个项目赢得了各公司一 致的认同和赏识。莫生身为团队领头羊，其强 大的团队凝聚力和果断的决策能力一直是本团 队立力不败之地的最有力保证。（名符其实的操盘高手（名符其实的操盘高手 ）源力团队骨干 姚学章 姚学章是一位综合型专业人才。现 任艺和咨询服务有限公司副经理，他学 识渊博，涉及商业地产相关的社会学、 房地产开发经营、合同法、工商税收、 土木工程、水电机安设施工程等学科知 识，均

14、能运用在实操项目之中。（专长项目开发（专长项目开发 ）周永波，一个积极进取、勇于开拓 ，在招商谈判中机智、幽默、轻松，应 付自如的“奇人“。说他奇，因为他有 不同一般的信念。他的信念就是：“在 我的带领下，招商工作不管困难有多大 ，不利因素有多少，最后一定要如期完 成目标！”源力团队骨干 周永波 （致力招商，屡建佳绩（致力招商，屡建佳绩 ）Hody以她特有的市场嗅觉，将项目 组的决策力快速转化为执行力，抓住市 场策划及实施统筹计划等关键点，有力 的保证了项目的顺利实施。设计策划方 案方面她认为：务求要吸引市场目光， 有效提炼项目市场重点竞争力。源力团队骨干 Hody （擅长文案策划（擅长文案策

15、划 丰富培训经验丰富培训经验 ）艺和广场原本是一个胎死腹中的市场，在行内名声较差，源力团队采取引爆市场方式，正确选择天时、地利、人和之势把项目有效推出市场，50天100出租率，零广告费用投入，创下业界佳绩！典型案例说明（一）朝阳文批业户对当时非典市道失去信心，令出租率100市场无法形成火热装修之势，团队成员通过召开业户大会游说与业户共合进退决心，一周内让200多业主户上好招牌，顺利开张。典型案例说明（二）集美居家具港该项目虽为地铁物业，但所处商业氛围和人气不足，因此较难吸引外区消费，给予项目正确定位，打造首个地铁家具港，扩大项目经营范围，增加经营特色，吸引商家与消费者眼球，以100出租率开张。典型案例说明（三）嘉盛广场：寻找适合的市场空白点，通过详尽市场分析，得出准确数据，支持立项，合理业态规划，项目人流量达周围商场之冠，一开即旺。典型案例说明（四） 中六电脑城 芳村花鸟鱼艺大世界 中大长亨布匹商贸城 集美家具港部分成功案例 朝阳文批中心 嘉盛购物广场 石溪建材城 越和花鸟鱼市场欢迎提出宝贵意见