2012重庆协信解放村项目营销方案报告

《2012重庆协信解放村项目营销方案报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012重庆协信解放村项目营销方案报告（133页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、协信解放村项目营销方案报告新联康(中国)重庆公司营销背景研究项目营销策略推售及保障体系目录项目本体分析项目本体分析市场竞争分析市场竞争分析宏观市场分析宏观市场分析项目目标项目目标项目本体分析项目本体分析市场竞争分析市场竞争分析宏观市场分析宏观市场分析项目目标项目目标项目年度目标任务2012年10月开盘销售 截至年底，销售周期3个月销售任务 个亿月均成交需达到1.67亿5项目长期目标任务着眼项目未来持续营销的需求，建立项目品 牌市场领导地位。项目本体分析项目本体分析市场竞争分析市场竞争分析宏观市场分析宏观市场分析项目目标项目目标市场环境解析2012房地产 市场政策动向重庆全国1、房地产政策调控不

2、动摇：针对房地产的调控政策短期内不会推出，有此限购，限贷，限价等依然将持续。目前全国主要限购城市中已有20余个城市明确2012年将继续限购2、信贷适度微调，将服务首套房：2012年信贷政策的放宽，将从客观上缓解房地产政策，但由于从严的房地产政策不会改变，且信贷政策更多以定向流动为主，因此房地产市场资金压力依然存在，以价换量依然是2012年市场主要策略。1、2012年房产税12152元/平米：2012年房产税明显高于去年，纳征范围继续缩小，对市场影响较小。2、首套房返个税，最高达房款30%：2012个税返还受益者更多是中高端人士，此举对于重庆中高端商品房有一定刺激作用。3、重庆至今未执行房产限购

3、政策l全国从紧的房地产调控仍将继续l而整体看来重庆房地产调控环境较为宽松，但受全国整体政策走向影响，市场环境不容乐观。市场环境解析/重庆区域2011年4月-2012年4月重庆市商品房供求关系对比图重庆主城商品房【供求关系】：过去一年里，供求比平均值为1.31，直至4月份供求才基本持平，全市2012年存量压力依然较大 。2011年4月-2012年4月重庆市商品房成交均价走势图重庆大市场依然面临较大存量压力，炎夏淡季仍将采用低价促销，以价换量，此态势或将持续至2012年下半年。市场环境解析/巴南区域指标4月5月6月7月8月9月10月11月12月12年 1月2月3月4月商品房供应量（ 万）12.1

4、214.7 310.5 227.3 722.4 313.6 68.4616.5 48.952.7210.8 115.3 113.8 9成交量（ 万）98.558.026.537.7312.9 511.5 29.4112.8 55.5411.6 912.1 411.8 8供求比1.351.721.314.192.91.050.731.760.690.490.921.261.17成交金额( 亿元)5.234.644.463.624.246.905.854.666.392.815.986.366.36成交均价 （元/）58135426556655325487532550814952497050755

5、118523653562011年4月至2012年4月巴南区房地产数据巴南区商品房【供求关系】： 巴南区一年来 月均供应：13.65万 月均成交：9.83万 均处于重庆的较低水平，供求比平均值高居1.63， 超过全市平均水平供求关系严重失衡。价低量大成交低项目本体分析项目本体分析市场竞争分析市场竞争分析宏观市场分析宏观市场分析项目目标项目目标项目本体分析/区域地位项目周边板块主要分为：鱼洞传统居住及商业、工业区龙洲湾新兴行政及居住区江南教育城30万人容量的教育聚集地龙 洲 湾鱼 洞本 案江南 教育城三大版块核心，未来渝南新城中心项目本体分析/品牌层面2005年11月18日以前以后巴南没有大型商业

6、步行街及配套的百货、超市卖场，根据数据显示，区域内80%左右的消费都流入南坪、解放碑等地区。因此巴南区政府将【协信铜锣湾Mall】项目作为2003年旧城改造重 点项目，欲在改善巴南区区域商业购物环境，提高消费档次，有效拦 截巴南市民跨区消费，并由此形成强有力的区域经济拉动力。协信铜 锣湾广场巴南mall的盛大开业将成为重庆商业文化发展前进的一个重 要标志和象征，对西南地区的商业业态都将产生一定影响。【协信铜锣湾广场巴南mall】开业后，以铜锣湾百货、新世纪百货、 国美电器为主力店，辅之以品牌专卖店、主题商店、精品店、专卖店 、美食广场、咖啡厅及各类娱乐中心等，综合布局，专业经营，领舞 巴南风尚

7、节拍，缔造崭新生活篇章。协信铜锣湾广场秉承国际化购物中心的发展方向，成为了巴南商业的 一个典范之作。地标案例，强大品牌影响力。项目本体分析/项目概况一期经济指标： 用地面积：9.7万 建筑面积：20 万 容积率： 1.64 绿化率： 35%项目配套： 幼儿园：2800 沿街商业：12000户型配比表产品形态户型使用面积比例总面积18F高层2房约7035%4.3万方11+1小高层3房约10049%6.7万方7+1洋房3.5房约12010%1.7万方联排别墅4.5房约1856%1.6万方商业 1.2万方产品线丰富； 区域第一规模大盘； 低密度，低容积率，高舒适度；项目本体分析/项目现状本案一期西：

8、景观环境较为普通的箭滩河 。东：渝南大道，道路条件良好 。周边配套相对完善。南：后期用地，目前为丘陵状 绿地，道路条件较差。北：道路条件较差的后期用地 ，紧邻陈旧的剑河路。目前景观条件较差，配套和交通条件匮乏，项目一期需加强景观及生活配套以改变当前现状。 未来地处三大版块的中心位置，可享有三大版块的资源及配置，成为新城中心的汇集效应。项目本体分析/小结龙洲湾、鱼洞、江南教育城三大版块的新城中心。1品牌影响力强大2区域第一大盘，产品线丰富，产品舒适度高3项目本体分析项目本体分析市场竞争分析市场竞争分析宏观市场分析宏观市场分析项目目标项目目标项目名称总建面 积销售均价（元/平 方米）物业类型申烨太

9、阳城100万方7000（建面）高层、小高层、洋 房、别墅 远洋高尔夫国际 社区51万方150万元/套起别墅、洋房、高层世纪金源御府46万方5300（建面）高层、小高层浩立碧海湾27万方7100（建面）高层蓝光十里蓝山24万方4262起（建面）洋房、别墅曼哈顿城200万方5900（套内）高层、洋房 宗申青年国际（ 未售）16万方/高层、洋房宗申动力城60万方/高层项目名称总建面积销售均价（元/平方米 ）物业类型华宇龙湾地块（未售 ）21万方/高层、洋房典雅天城（未售）38万方/高层、洋房商社汇城品（未售）6万方/高层汇景湾31万方6500（建面）别墅渝开发上城时代47万方4500（建面）高层东原

10、香郡27万方6700（套内）高层康利尔风花树22万方5700（建面）高层、小高层帝豪南城国际20万方5500（建面）高层凯川大江东岸5.4万方4680（建面）小高层宸琪天和苑5.7万方7000（建面）高层明华龙洲半岛37万方5800（建面）高层同景跃城20万方6300（建面）高层颜龙山水城33万方5000（建面）高层曦圆柳镇120万方6000（套内）高层、小高层、洋房鱼洞目前在售项目有11个，待售项目有3个；该区域项目基本为高层产品。龙洲湾目前在售项目有6个，待售项目有1个；该区域出现了洋房、别墅产品鱼洞板块和龙洲湾板块 在售项目：17个 待售项目：4个 江南教育城目前无项目，在本案后期 销售

11、阶段，可能会有项目入市在售竞品主要分布在龙洲湾与 鱼洞两大版块，将对本案项目 产品直接的竞争态势。在售竞品分布（在售项 目）项目位于老城核心区域，临近商业中心；定位为高品质风情园林社区，以现代建筑风格为主，注重景观园林打造总体量27万方户型区间60-97平方米物业类型高层开盘时间2012-1容积率3.8发展商重庆晶磊房地产开 发有限公司销售报价6700元/平方米（套内）优惠措施目前暂无优惠项目特点鱼洞老城区成熟生活小区景观临近城区商业中心，地块周边道路体系相对完善，相关教育、医疗、休闲等生活配套设施完善，生活气息浓厚。配套交通一条滨江路，两条轨道线，两座长江大桥，数条公交线路。此案在景观上特点

12、不明显，着重打造小区整体建筑风貌，现代感强烈鱼洞板块/东原香郡p该项目于2012年1月首次推出，共计推出222套房源，已销售185户；其第二次加推在2012年3月，共计推出229套房源，已售199户；目前项目可售67户；p目前套内签约价格为6643元/平方米；p项目整体共计27万方，目前已经推出3.2万平方米，待推面积约为24万方，后期剩余体量较大；能和本案的高层产品形成较大的竞争。项 目 动 态p主力户型：63平方米p户型特点：两房为主，户型方正，有赠送面积该项目成交客户主要以巴南区为主，其次为九龙坡和大渡口的客群项目由21栋高层组成，距离铜锣湾步行街和老街公园较近，区域内生活配套较为成熟。

13、总体量47万方户型区间41-76平方米物业类型高层开盘时间2012-1容积率3.7发展商重庆渝开发股份有 限公司销售报价4500元/平方米（建面）优惠措施一次性付款9.7折， 按揭9.9折项目特点鱼洞老城区轻轨站点物业，拥有成熟配套小区内康体设施齐全，主题景观丰富。形成了“四区九景”生态环境。景观此案位于鱼洞老城，周边商业医疗教育配套齐全配套门口即是轻轨三号线鱼洞东站的站点，隔二号线和三号线的换乘点也较近；公交线路密集交通鱼洞板块/渝开发上城时代p该项目于2012年1月首次推出，共计推出221套房源，目前已销售完毕。其第二次加推在2012年4月，共计推出229套房源；p目前套内签约价格为549

14、4元/平方米p项目整体共计47万方，目前已经推出3.6万平方米，待推面积约为43万方，后期剩余体量较大；能和本案的高层产品形成较大的竞争。项 目 动 态p主力户型：66平方米p户型特点：标准2房。该案的客户同样以巴南区为主，另有部分客户来自九龙坡和大渡口区项目位于老城核心区域，临近商业中心；定位为高品质风情园林社区，以现代建筑风格为主，注重景观园林打造总体量20万方户型区间51-86平方米物业类型高层开盘时间2011-1容积率3.2发展商重庆富高新京置业 有限公司销售报价5500元/平方米（建面）优惠措施按揭98折，一次性 96折项目特点靠近鱼洞老城区，依托箭滩河打造公园景观景观小区自身商业设

15、施打造较为完善，周边商业，学校也比较齐全配套交通渝南分流道旁，轨道三号线站点旁，数条公交线路。此案小区园林景观较有特色鱼洞板块/帝豪南城国际p该项目于2011年1月首次推出，截至目前共计加推6次，合计推出938套房源，目前已销售377户，剩余561套房源可售；p目前套内签约价格为6677元/平方米；p项目整体共计20万方，目前已经推出6.5万平方米，待推面积约为13.5万方，后期剩余体量较多；能和本案的高层产品形成较大的竞争。项 目 动 态p主力户型：66平方米p户型特点：可变空间，2房变3房；该案的客户以巴南区为主，区县客户和大渡口区的客户同样占有一定的份额项目位于鱼洞核心，该案定位于滨江高

16、品质城市综合体项目，拥有四星级酒店、电影院等，配套完善。总体量5.7万方户型区间98-138平方米物业类型高层开盘时间2010-10容积率5.0发展商重庆宸琪实业发展 有限公司销售报价7000元/平方米（建面）优惠措施按揭99折全款98折 优惠项目特点巴南老城商圈地段的城市综合体项目景观地处鱼洞核心区域，周边配套完善配套交通该项目地产鱼洞核心城区轻轨，公交齐全长江江景，背靠云篆山山景。鱼洞板块/宸琪天和苑p该项目于2010年10月首次推出，截至目前共计推出100套房源，已经售罄，后期加推时间未定；p项目整体共计5.7万方，目前已经推出1.1万平方米，待推面积约为4.6万方，后期剩余体量较少，且用途同本案有一定的差异项 目 动 态p主力户型：89平方米p户型特点：错层产品该案位于鱼洞老城，其购买客户主要以巴南区为主，其次还有部分大渡口区的客户项目由10栋全跃层住宅构成，拥有2万平米超大中庭园林，配备较为齐全的健身设施总体量20万方户型区间35-82平方米物业类型高层开盘时间2011-5容积率3.5发展商