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1、本报告是严格保密的。 中管网房地产频道城市新中心发展模式金融保险高科技企业服务案例城市新中心 发展模式p伦敦加纳利码头p巴黎拉德方斯p深圳蔡屋围金融中心世联模型模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型行政文化商贸服务休闲娱乐旅游观光p青岛行政中心p南昌红谷滩行政中心p长沙河西行政中心p日本福冈博多运河城p深圳华润中心p柳州谷埠路国际商城p宁波天一广场核心功能博览会展1本报告是严格保密的。 中管网房地产频道长沙河西行政中心新的行 政中心 大楼建设后 的湘江 西岸搬迁前三年GDP增 长速度为10.8%搬迁后三年GDP增 长速度为13.5%行政中心搬迁至湘江西岸，直接带动了西岸的发展，
2、一 批世界500强企业纷纷投资西岸3年来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一 座“新城”老城区交通压力缓解，环境改善，旧城改造加速，带动 地块物业价值提升1998年提出行 政中心搬迁， 2001年完成行 政中心整体搬 迁模式一：政务驱动型2本报告是严格保密的。 中管网房地产频道KPI体系外因用地条件建设用地的适宜性、安全性等可操作性取地成本低、开发成本低、操作难度小地理位置城市新区，为带动新区的发展，建立 城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心 过于拥挤交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展 密切相关以政务为核心驱动力的城市中心的KPI
3、体系（ 关键绩效指标体系）政府行为以政府行政中心搬迁为核心驱动力内因建设条件基础设施、交通、环境景观、昭示性等配套完善商场、居住、写字楼大规模，持续开发用地面积在1平方公里以上3本报告是严格保密的。 中管网房地产频道伦敦加纳利码头工业码头变身新兴CBD ，改变了伦敦市金融和商业中心的格局模式二：商务驱动型u位置：距离伦敦内城5公里，伦敦Tower Hamlets区狗岛北部u规模 占地面积：28.8万平米 写字楼面积达111.48万平方米u交通：轻轨铁路、高速公路站、地铁站、 Jubilee地铁延线u入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司 出版业公司租用，包括：汇丰银行、花旗银行、巴 克利
4、银行、每日电讯、独立报、路透社、镜报u空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面u功能组合 商务占95%，商业占5%u建筑：现代建筑，英国最高的建筑物都在这里， 已成为伦敦的地标4本报告是严格保密的。 中管网房地产频道巴黎拉德方斯公司服务建设的典范u位置巴黎西郊，与卢浮宫、凯旋门在同一东西轴线上，距卢浮宫小凯 旋门8公里，距旧的巴黎中央商务区2公里。u规模占地面积750万平米， 350万平米建筑面积组成的集会展、政府/ 商务办公、商业、娱乐、居住功能为一体的欧洲最大的新兴国际 性商务办公区。u交通：人车立体分流的立体交通系统，保证人流物流畅通。u入驻企业进驻了约1600家公司，50%为外国公司，
5、包括法国20个最大公 司中的14个，全世界50个最大公司的15个。聚集了石油化工业的Elf、Moil、Esso，国际银行业的Citibank、 Worms、Societe，电子和软件业的Sony、IBM、Xerox、 交通业的British Airway等跨国公司的总部u空间/服务特点办公空间多样化。为不同类型、不同规模的公司提供办公空间。u功能组合75%为商务、6%为零售、19为居住土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物u建筑每座建筑的体型、高度和色彩都不相同。有各种外墙装饰，景 观丰富多彩标志性建筑，如“大拱门”共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”模式二：商务驱动型5本
6、报告是严格保密的。 中管网房地产频道深圳蔡屋围金融中心模式二：商务驱动型东门商业 圈罗湖中心区罗湖中心区福田中心区福田中心区蔡屋围金融中心位置：罗湖中心区 交通：深南大道沿线/地铁大剧院站产业聚集银银行金融 证证 券保险险p深圳发展 银行 p中信城市银 行 p建设银行 p工商银行 p农业银 行 p人民银行 p商业银行p联合证 券 p大鹏证 券 p中信证 券 p华鑫证 券 p金元证 券 p南方证 券 p鹏华基 金p友邦保险 p太平洋保 险 p人保 p中保 p华泰保险强制性的视觉冲击超高层/建筑群世界金融大厦地王大厦华润大厦发展银行大厦6本报告是严格保密的。 中管网房地产频道深圳蔡屋围金融中心蔡屋
7、围金融中心人民南商贸圈东门商圈甲级级写 字楼星级级 酒 店市级级商 业业中 心 p地王大厦 p华润大厦 p深业中心 p发展银行 大厦 p中信大厦 p万德大厦 p世界金融 中心p晶都酒 店 p木棉花 酒店 p华润酒 店 p万德酒 店p中信城市 广场 p华润万象 城公寓住宅p地王公寓 p名仕阁 p世界金融 中心服务 式公寓p都市名 苑 p城市天 地广场功能化体系7本报告是严格保密的。 中管网房地产频道KPI体系外因强制性的视觉冲击超高层/建筑群人文符号区域标识/步行系统/特色符号语言/纪 念性/风格化建筑（群）一流的合作团队地理位置城市核心区/城市新区交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车产业支撑
8、已形成产业簇群/引入核心客户带来相 关簇群/未来商务核心区规划设计经营管理以商务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）大规模，持续开发内因功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他 功能的规模与档次配套完善商场、公寓8本报告是严格保密的。 中管网房地产频道位置： 日本福冈博多站一带，是西日本地区的交 通中心和枢纽站交通： 距地铁站中洲川端徒步约十分钟 占地面积：3.44万 建筑面积：22.3万 容积率：6.48日本福冈博多运河城概况模式三：商业驱动型案例 详细 内容9本报告是严格保密的。 中管网房地产频道外因： 优越的地理位置； 良好的交通可达性。内因：超强的实力与品牌号召力；
9、独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能； 多项高规格的体验式娱乐设施； 一流的精英团队。日本福冈博多运河城关键驱动因素10本报告是严格保密的。 中管网房地产频道华润中心是以大型购物中心为核心，集 商业、办公、居住、酒店等诸多功能于 一体的综合性、现代化、标志性、高品 质的建筑群体。深圳华润中心概况模式三：商业驱动型项目概况 占地面积：7.73万平方米 建筑面积：48.1万平方米 容积率：6.22 车位：2,988个 物业功能比例 商业：酒店：办公：居住=5：1：2：2案例 详细 内容11本报告是严格保密的。 中管网房地产频道外因： 优越的地理位置，良好的交通可达性； 区域成熟后发展受限，
10、需要一个新的亮点来激发活力； 区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。内因：超强的实力与品牌号召力； 集购物、娱乐等为一体的体验式； 项目立意高，与深圳人内心的价值观相符； 一流的精英团队。深圳华润中心关键驱动因素12本报告是严格保密的。 中管网房地产频道产生背景与条件p旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心 已经无法满足消费者日益复合的消费需求p旧改推动下房地产超常发展l1999年，柳州旧城改造的火热繁荣了全城房地产行业，也 给柳州市的发展带来了千载难逢的机遇l2003年城建60亿元巨资的注入，成了非常规楼市动力，促 使楼市的发展更加均衡l柳州市建委的统计数据显示，200
11、3年全市共有107家房开 企业建设商品房，在建开发点116个，完成投资23亿元，同 比增长55%，施工面积416万平方米，同比增长37%，售房收 入20亿元，同比增长67%，商品房空置面积为5.1万平方米， 同比减少50%l由于开展大规模城市建设，2003年全市的拆迁面积85万平 方米，加上各厂矿单位自拆建筑面积35万多平方米，总拆迁 量达120万平方米，同比增长595%13本报告是严格保密的。 中管网房地产频道成功关键驱动力p功能升级，满足了消费者复合型消费需求l产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有多种功能的综合体l功能组合：融休闲、购物、娱乐、观光、商务、居住功能于一体，成为的
12、体验式的消费“目的地” l成为了城市地标14本报告是严格保密的。 中管网房地产频道天一广场宁波城市新中心的诞生u总占地面积：19.3万平方米u总建筑面积：22万平方米，主体建筑由 22座具有欧陆风情的现代建筑组成u项目总投资：14亿元 u项目构成： 商铺16.7万平方米，停车场 2万平方米，64000平方米的绿地，水街 6000平方米，演艺舞台1000平方米。u基本定位： 融休闲、商贸、旅游、餐饮 、购物于一体。模式三：商业驱动型案例 详细 内容新商业中心：天一广场旧中心：中山路15本报告是严格保密的。 中管网房地产频道产生背景与条件p旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的 商业中心已经无
13、法满足消费者日益复合的消费需求p房价高速增长宁波市房屋销售价格在2001年、2002年的涨幅连续两年居 全国第一l1999年，宁波房地产市场复苏升温，当年10月房地产投 资走出负增长区 l2000年，楼市保持持续增长，商品房房价从当年1月的 2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米l2001年，宁波房地产市场步入了加速度飞涨区，平均房 价达2867元/平方米，比上年同期上涨11.77%l2002年房地产市场则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标准 的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不可收，越涨 越快，平均房价高达3543元/平方米，比上年同期上涨 23.56%16本报告是严格保密的。 中管
14、网房地产频道成功关键驱动力p功能升级，满足了消费者复合型消费需求l产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有多种功能的综合体l功能组合：融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物功能于一体，成为体验式的消费“目的地”l成为了城市地标17本报告是严格保密的。 中管网房地产频道KPI体系外因以商业为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）内因需求背景旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商 业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求地理位置城市旧有核心商业区周边交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车资源性拥有自然景观资源、城市文化资源规模性与可持续发展性大规模，持续开发政府背景支持政府政绩工程
15、、形象工程软性指标硬性指标开发理念定位理念 人文理念功能化体系产品设计体系产生背景城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显 加快/城市旧城改造进程加快18本报告是严格保密的。 中管网房地产频道内因软性指标硬性指标开发理念定位理念人文理念功能化体系产品设计体系打造城市新中心/城市新地标/城市名片一流的团队合作/规划设计/经营管理商业为核心驱动功能/其它功能为辅城市综合体/高档/商业人流聚集/城市空间重构效应城市文化诉求点/城市文化代言功能复合型：集休闲、购物、娱乐、观光、旅游、商务 、居住等各种功能于一体商业业态：综合性业态/传统型商业转变为体验型商业/ 购物、休闲、娱乐、餐饮商业档次：国际品牌商家国内一线品牌商业形态：核心主力店带动商业经营功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数 、旅游指数、便利指数、交通指数19本报告是严格保密的。 中管网房地产频道产品设 计体系单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击标志
